ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
05 марта 2026 года г.Красноярск
Ленинский районный суд г.Красноярска в составе:
председательствующего судьи Пашковского А.Д., при секретаре ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к ФИО1, ФИО2 о снятии обременения с недвижимого имущества в виде ипотеки,
УСТАНОВИЛ:
ФИО3 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО1, ФИО2 о снятии обременения с недвижимого имущества в виде ипотеки. Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи квартиры между продавцами ФИО1, ФИО2, и ФИО3, как покупателем. Предметом договора являлась продажа ответчиками истцу по 1/2 доли в праве собственности на однокомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>49, общей площадью 34,8 кв.м., кадастровый 24:50:0500366:61:3/4. Согласно п.3 заключенного договора продавцы продали покупателю квартиру за 1500000 рублей. Полный расчёт между сторонами, согласно договору производится не ранее дня государственной регистрации договора купли-продажи объекта недвижимости. Часть стоимости приобретаемого объекта в недвижимости оплачивалось покупателем за счёт заемных средств ОАО «Сбербанк России» в размере 700000 рублей, а сумма 750000 рублей за счёт собственных средств. Объект недвижимости, согласно договору, должен был находиться «в залоге у Банка с момента государственной регистрации права собственности покупателя на объект недвижимости. Права залогодержателя удостоверяются закладной». Покупатель уведомлен о праве банка обратить взыскание на предмет залога (ипотеки в силу закона) до наступления срока исполнения обеспеченного залогом обязательства, при невыполнении покупателем обязанностей, предусмотренных действующим законодательством и кредитным договором, за счет которого оплачивается часть стоимости приобретаемого объекта недвижимости. Согласно п.5 заключенного договора он имеет силу передаточного акта и подтверждает, что на момент подписания договора продавцы передали покупателю, а покупатель приняла отчуждаемую квартиру. ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 получил 650000 рублей, ФИО1 50000 рублей, что подтверждается расписками. ДД.ММ.ГГГГ между сторонами было заключено дополнительное соглашение о внесении изменений в п.3 Договора купли-продажи в следующей части: «Часть стоимости приобретаемого объекта недвижимости оплачивается покупателем за счет заемных средств ОАО «Сбербанк России» в размере 700000 рублей, за счет собственных средств оплачивается 800000 рублей». ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 было выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру с обременением в виде ипотеки в силу закона. ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 заключила кредитный договор № с ОАО «Сбербанк России» на 700000 рублей сроком до ДД.ММ.ГГГГ на покупку объекта недвижимости. ДД.ММ.ГГГГ продавец ФИО1 получила от ФИО3 700000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ 100000 рублей, что также подтверждается расписками. Таким образом, расчет с продавцами был совершен ФИО3 в полном объеме, никаких претензий ни продавцы, ни банк к ней не имеют. Кредитные обязательства ФИО3 были исполнены своевременно ДД.ММ.ГГГГ. Банком выдана справка о полном погашении задолженности и закладная. В декабре 2025 года ФИО3 запросила выписку из ЕГРП на квартиру, из которой выяснила, что на объекте недвижимости до сегодняшнего дня имеется обременение в виде ипотеки в пользу ФИО1 и ФИО2 Залоговые обязательства являлись мерой обеспечения исполнения заявителем обязанности по оплате приобретаемого имущества, а поскольку такая обязанность со стороны покупателя была исполнена в полном объеме, следовательно, залоговое обязательство подлежит прекращению, а регистрационная запись подлежит погашению. Истец обратилась в Росреестр для снятия обременения, т.к. долгов перед продавцами или банком она не имеет, закладная на квартиру находится у неё, однако ДД.ММ.ГГГГ истец получила уведомление о возврате заявления о прекращении ограничения прав без рассмотрения в виду того, что Управлением Росреестра при проверке сведений, содержащихся в ЕГРП было установлено, что в отношении заявленного объекта недвижимости имеются ограничения - ипотека. Залогодержателями являются: ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения; ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения. В связи с тем, что залогодержатели заявление на погашение регистрационной записи об ипотеке не представили, погасить запись об ипотеке не представляется возможным. Актуальными сведениями о месте проживания продавцов истец в настоящее время не обладает, связь с ними не поддерживала более 15 лет. С учётом изложенного, просит прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>49, общей площадью 34,8 кв.м., кадастровый №, принадлежащей ФИО3 на праве собственности; cчитать обязательства ФИО3 перед ФИО1, ФИО2 исполненными; обязать Управление Росреестра по <адрес> произвести действия по снятию и погашению регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре недвижимости в отношении 1-комн квартиры, расположенной по адресу: <адрес>49, общей площадью 34,8 кв.м., кадастровый №, принадлежащей ФИО3 на праве собственности.
Истец ФИО3 в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте судебного заседания извещена своевременно и надлежащим образом, причины неявки суду не известны.
Представитель истца ФИО3 – адвокат ФИО5, действующая на основании ордера № от ДД.ММ.ГГГГ, до начала судебного заседания представила письменное заявление о рассмотрении дела в её отсутствие, указав, что против вынесения заочного решения не возражает.
Ответчики ФИО1, ФИО2 в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного заседания были уведомлены своевременно и надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил, заявлений, ходатайств не представили.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора ПАО «Сбербанк России» в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания был уведомлен своевременно и надлежащим образом, причины неявки суду не известны.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора Управления Росреестра по <адрес> в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен своевременно и надлежащим образом, до начала судебного заседания представил письменные пояснения на исковое заявление, согласно которому в Едином государственном реестре недвижимости содержится запись о жилом помещении (квартира) с кадастровым номером № общей площадью 34,8 кв.м. по адресу: <адрес>. Право собственности на данный объект недвижимости зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ за ФИО3 Поскольку расчёт за указанную квартиру произведен после заключения сделки и осуществления регистрационных действий, в силу требований п.5 ст.488 ГК РФ в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ внесена запись об ипотеке в силу закона, где в качестве залогодержателей в записи об ипотеке указаны ФИО1, ФИО2. Учитывая использование кредитных средств на приобретение квартиры, ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН внесена запись об ипотеке в силу закона в пользу ПАО Сбербанк России, которая была погашена ДД.ММ.ГГГГ. В настоящее время является актуальной запись об ипотеке, в которой залогодержатели ФИО1, ФИО2 Просит рассмотреть данное гражданское дело в отсутствие представителя Управления.
Учитывая, что ответчики о дате, времени и месте рассмотрения дела извещались своевременно и надлежащим образом, об уважительности неявки суд не уведомили и не просили о рассмотрении дела в своё отсутствие, суд полагает возможным рассмотреть дело с согласия стороны истца, в порядке заочного производства, предусмотренного главой 22 ГПК РФ.
Исследовав материалы дела в их совокупности и взаимосвязи, суд приходит к следующему.
В силу ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии с п.1 ст.314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.
На основании ст.334 ГК РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).
Согласно п.1 ст.488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со ст.314 ГК РФ.
В силу п.5 ст.488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
В соответствии с подп.1 п.1 ст.352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.
Надлежащее исполнение прекращает обязательство (п.1 ст.408 ГК РФ).
Пунктом 2 ст.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.
Согласно п.2 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины.
В соответствии с положениями ст.25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя.
Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.
Согласно п.52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права (ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, ФИО2 с одной стороны (продавцы) и ФИО3 с другой (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>49, общей площадью 34,8 кв.м., условный №.
Из п.3 договора следует, что стороны заявили, что продавцы продали покупателю квартиру за 1500000 рублей. Полный расчет между сторонами производится не ранее дня государственной регистрации договора купли-продажи объекта недвижимости. Часть стоимости приобретаемого объекта недвижимости оплачивается покупателем за счет заемных средств ОАО «Сбербанк России» в размере 700000 рублей, сумма в размере 750000 рублей за счёт собственных средств. Определено условие, что объект недвижимости находится в залоге у банка с момента государственной регистрации права собственности покупателя на объект недвижимости. Права залогодержателя удостоверяются закладной.
ДД.ММ.ГГГГ истец ФИО3 передала ФИО2 сумму в размере 650000 рублей, ФИО1 сумму в размере 50000 рублей, что подтверждается расписками.
ДД.ММ.ГГГГ между сторонами было заключено дополнительное соглашение о внесении изменений в п.3 Договора купли-продажи в следующей части: «Часть стоимости приобретаемого объекта недвижимости оплачивается покупателем за счет заемных средств ОАО «Сбербанк России» в размере 700000 рублей, за счет собственных средств оплачивается 800000 рублей».
ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 было выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру с обременением в виде ипотеки в силу закона.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 заключила кредитный договор № с ОАО «Сбербанк России» на 700000 рублей сроком до ДД.ММ.ГГГГ на покупку объекта недвижимости.
ДД.ММ.ГГГГ продавец ФИО1 получила от ФИО3 700000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ 100000 рублей, что также подтверждается расписками.
Согласно представленной истцом справке ПАО «Сбербанк России» ФИО3 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ исполнила обязательства по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ на приобретение готового жилья на сумму 700000 рублей.
Согласно выписке ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ №№, квартира, расположенная по адресу: <адрес>49, общей площадью 34,8 кв.м., кадастровый № (ранее присвоенный государственный учетный №), находится в единоличной собственности истца ФИО3 Кроме этого, имеется запись об ипотеке в силу закона, залогодержателями являются: ФИО1,ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.
Согласно справе ПАО Сбербанк о задолженностях заемщика ФИО3, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ остаток задолженности по кредитному договору № составляет 0,00 рублей.
С учётом вышеизложенных обстоятельств дела, обязательства ФИО3 перед продавцами ФИО1 и ФИО2 следует считать исполненными, исковые требования подлежат удовлетворению, учитывая, что покупатель имущества – истец ФИО3 выполнила свои обязательства по оплате стоимости имущества по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в виде квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый № (ранее присвоенный государственный учетный №), обременение в виде ипотеки подлежит прекращению с погашением регистрационной записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Сохранение записи в ЕГРН о наличии на спорной квартире обременения в виде ипотеки препятствует истцу в реализации её права на распоряжение квартирой по своему усмотрению.
При этом суд считает, что исковое требование о возложении на Управление Росреестра по <адрес> произвести действия по снятию и погашению регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре недвижимости в отношении однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>49, общей площадью 34,8 кв.м., кадастровый № (ранее присвоенный государственный учетный №), принадлежащей ФИО3 на праве собственности, является излишне заявленным, поскольку удовлетворенные требования о прекращении обременения спорной квартиры по сути восстанавливает права истца.
Признание обременение в виде ипотеки в силу закона отсутствующим (прекращенным) влечет аннулирование (погашение) государственным регистратором указанной записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Настоящее решение является основанием для аннулирования (погашения) государственным регистратором записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационной записи об ипотеке отношении жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый № (ранее присвоенный государственный учетный №).
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199, 233-235 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО3 к ФИО1, ФИО2 о снятии обременения с недвижимого имущества в виде ипотеки – удовлетворить.
Прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона (в пользу ФИО1, <данные изъяты>, и ФИО2, <данные изъяты>) в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый № (ранее присвоенный государственный учетный №), с погашением регистрационной записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Решение является основанием для аннулирования (погашения) государственным регистратором записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационной записи об ипотеке отношении жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый № (ранее присвоенный государственный учетный №).
Ответчик вправе подать в суд, принявший настоящее решение, заявление об отмене заочного решения в течение семи дней со дня вручения им копии заочного решения суда.
Заочное решение может быть обжаловано сторонами также в апелляционном порядке в Красноярский краевой суд с подачей жалобы в Ленинский районный суд г.Красноярска в течение месяца по истечении срока подачи ответчиками заявления об отмене решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
Заочное решение может быть обжаловано иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Красноярского краевого суда с подачей жалобы через Ленинский районный суд г.Красноярска в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
Судья А.Д. Пашковский