РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
14 июля 2026 года г. Красноярск
Ленинский районный суд г. Красноярска в составе:
председательствующего судьи Дымерской И.В., при секретаре Гармашовой В.М., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску СМН к ШМА, Главному Управлению Федеральной службы судебных приставов России по Красноярскому краю, ОСП по Ленинскому району г. Красноярска, Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю о признании права собственности, об освобождении имущества от ареста, снятии запрета на совершение действий по регистрации права собственности,
УСТАНОВИЛ:
СМН обратилась в суд с вышеуказанным иском, мотивируя свои требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ между СМН и ШМА заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения – однокомнатной <адрес>, площадью № кв.м., кадастровый №, а также Соглашение об отчуждении жилого помещения с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого стороны обязались заключить основной договор купли-продажи в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ, а также зарегистрировать за истцом переход права собственности не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Поскольку жилое помещение на момент заключения предварительного договора находилась в залоге у ДАГ, стороны в Соглашении указали, что переход права собственности будет произведен путем заключения договора уступки не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Одновременно с подписанием Соглашения произведена оплата в размере 1 000 000 рублей. ДД.ММ.ГГГГ, то есть в период действия предварительного договора купли-продажи, СМН обратилась к ШМА с предложением заключить основной договор купли-продажи, а также с вопросом о предоставлении реквизитов для оплаты. Поскольку ШМА мер к регистрации перехода права собственности не предпринимала, СМН ДД.ММ.ГГГГ обратилась в Росреестр с заявлением о регистрации права собственности с ипотекой (залогом). Однако уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ регистрация сделки была приостановлена, в связи с тем, что ШМА не подано заявление о переходе права собственности, а ДАГ не снято обременение на квартиру. С целью понуждения к совершению регистрационных действий СМН обратилась в суд с иском о возложении на ШМА обязанности заключить договор купли-продажи квартиры, а ДАГ обязать произвести мероприятия по погашению регистрационной записи об ипотеке (залоге) в отношении спорной квартиры. После подачи иска ШМА и ДАГ самостоятельно исполнили обязанности, предусмотренные предварительным договором купли-продажи и Соглашением, а именно: ШМА подала заявлением о переходе права собственности, а ДАГ снял обременение с квартиры. Кроме того, в указанный период СМН в полном объеме произвела оплату за квартиру. ДД.ММ.ГГГГ СМН из Управления Росреестра получено уведомление от ДД.ММ.ГГГГ о том, что регистрации права собственности препятствуют постановления судебного пристава-исполнителя ОСП по Ленинскому району г. Красноярска от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, вынесенные в рамках исполнительных производств, возбужденных в отношении должника ШМА Истица полагает, что ею все условия договора купли-продажи исполнены, оплата произведена в полном объеме, в связи с чем, просит признать за истцом право собственности на объект недвижимости - квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, освободить от ареста жилое помещение – <адрес>; обязать ОСП по Ленинскому району г. Красноярска, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю снять запрет на совершение действий по регистрации права собственности в отношении указанного объекта недвижимости.
В судебное заседание истец СМН не явилась, о дате и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом и заблаговременно, ходатайствовала о рассмотрении гражданского дела без ее участия. Ранее исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении, дополнительно пояснила, что на момент заключения договора купли-продажи квартиры ей было известно о наличии в отношении ШМА исполнительных производств и о наложении запрета на совершение регистрационных действий в отношении приобретаемого объекта недвижимости, однако она была введена в заблуждение ШМА, которая планировала погасить имеющиеся у нее задолженности..
Представитель истца ГИН в судебное заседание не явилась, уведомлена надлежащим образом и заблаговременно. Ранее исковые требования поддержала, суду пояснила, что истица является добросовестным приобретателем спорной квартиры, она полностью оплатила стоимость квартиры, является фактическим владельцем жилого помещения, однако не может реализовать свои права, путем регистрации перехода права собственности.
Ответчики ШМА представители ГУ ФССП по Красноярскому краю, ООСП по Ленинскому району г. Красноярска, Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Красноярскому краю в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного разбирательства извещены своевременно и надлежащим образом, причину неявки не сообщили, возражений относительно заявленных требований не представили, заявлений и ходатайств не поступало.
Иные участвующие в деле лица в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного разбирательства извещены своевременно и надлежащим образом, причину неявки не сообщили, заявлений и ходатайств не поступало.
Выслушав пояснения истца и её представителя, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
В ст. 304 ГК РФ закреплено, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Такой способ защиты прав собственника, как иск об освобождении имущества от ареста, предусмотрен ст. 442 ГПК РФ, согласно которой иски об освобождении имущества от ареста (исключении из описи) предъявляются заинтересованными лицами к должнику и взыскателю и рассматриваются судом по правилам искового производства.
Согласно ч. 5 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
На основании ч. 1 ст. 80 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" судебный пристав-исполнитель в целях обеспечения исполнения исполнительного документа, содержащего требования об имущественных взысканиях, вправе, в том числе и в течение срока, установленного для добровольного исполнения должником содержащихся в исполнительном документе требований, наложить арест на имущество должника.
В силу ст. 119 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложения ареста или исключении его из описи.
В п. 50 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъясняется, что по смыслу ст. 19 Федерального закона "Об исполнительном производстве" при наложении ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных документов на имущество, не принадлежащее должнику, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо, в частности не владеющий залогодержатель) вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста.
По смыслу перечисленных норм и постановления, разъясняющего их, следует, что основанием для освобождения имущества от ареста является установленный факт принадлежности спорного имущества на момент наложении ареста иному лицу, а не должнику.
Таким образом, основанием такого иска должно являться то обстоятельство, что арестовано имущество, принадлежащее истцу на таком праве, которое исключает реализацию имущества по обязательствам должника, обеспеченным арестом.
При этом, исходя из смысла приведенных норм, бремя доказывания принадлежности имущества, на которое обращается взыскание, лежит на лице, обратившимся с требованиями об освобождении имущества от ареста и исключении его из описи.
В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
По смыслу ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302 ГК РФ) на праве собственности с момента такой регистрации.
В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1). Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (п. 2).
Таким образом, до государственной регистрации перехода права собственности к покупателю собственником имущества остается продавец, кредиторы которого могут обратить взыскание по его обязательствам на это имущество. Фактическое исполнение сторонами договора купли-продажи недвижимого имущества не даёт покупателю права заявить иск об освобождении спорного имущества от ареста.
Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, квартира по адресу: <адрес> на праве собственности принадлежит ШМА Право собственности ответчика на указанную квартиру зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ между ШМА (продавец) в лице КНС и СМН (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, согласно которому покупатель имеет намерение приобрести у продавца в собственность, а продавец имеет намерение продать покупателю объект недвижимого имущества, находящийся по адресу: <адрес>, кадастровый №. Стоимость квартиры определена сторонами в размере 1 760 000 рублей. Оплата производится в следующем порядке: 30000 рублей покупатель оплачивает в момент подписания настоящего договора в качестве задатка; 970000 рублей покупатель передает продавцу в день подписания основного договора купли-продажи до передачи его на государственную регистрацию перехода права собственности; оставшаяся часть стоимости квартиры в размере 760000 рублей будет передана покупателем равными ежемесячными платежами в сумме 15000 рублей до полного погашения долга (п. 2.1 договора). Стороны обязались заключить договор купли-продажи квартиры не позднее ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ между ШМА (продавец) в лице КНС и СМН (покупатель) заключено Соглашение об отчуждении указанного жилого помещения с рассрочкой платежа, согласно которому собственник обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель принять в собственность жилое помещение, находящееся по адресу: <адрес>, кадастровый № (п. 1 Соглашения). Жилое помещение передается за сумму в размере 1 760 000 рублей (п. 3). Часть суммы в размере 1 000 000 рублей передана приобретателем прав собственнику наличными денежными средствами до подписания Соглашения. Оставшаяся часть в размере 760 000 рублей будет передана в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Приобретатель прав обязуется вносить ежемесячный обязательный платеж в сумме 15 000 рублей, дата первого платежа ДД.ММ.ГГГГ. Стороны пришли к соглашению зарегистрировать переход права собственности не позднее ДД.ММ.ГГГГ.
Кроме того, пунктом 7 указанного Соглашения установлено, что приобретатель прав (СМН) уведомлена, что на момент подписания настоящего Соглашения объект недвижимости находится в залоге у физического лица, а также зарегистрированы ограничения: запрещение регистрации. Переход права собственности к приобретателю прав будет осуществляться путем уступки права требования от залогодержателя к приобретателю прав и обращения взыскания на залоговое имущество. Приобретатель прав об этом уведомлен и с этим согласен.
Оплата за приобретаемую квартиру СМН произведена в полном объеме: согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ ШМА в лице КНС получила от СМН денежные средства в размере 30000 рублей; согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ – 970 000 рублей; согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ – 692 000 рублей; согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ – 30 000 рублей; согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ – 15 000 рублей; согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ – 23 000 рублей.
ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по Красноярскому краю в адрес истца направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации прав в отношении жилого помещения с кадастровым номером 24:50:0500336:548, расположенного по адресу: <адрес>, поскольку заявление о переходе права собственности от ШМА на государственную регистрацию не представлено. Кроме того, в ЕГРП содержится запись от ДД.ММ.ГГГГ о государственной регистрации ипотеки на основании договора займа с залогом (ипотека), залогодержателем является ДАГ Также в отношении спорного жилого помещения в рамках исполнительных производств наложены запреты на совершение действий по регистрации.
Также судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ в ОСП по Ленинскому району г. Красноярска в отношении должника ШМА возбуждено исполнительное производство №-ИП в пользу взыскателя ПАО «Красноярскэнергосбыт». ДД.ММ.ГГГГ в рамках указанного исполнительного производства вынесено постановление о запрете на совершение действий по регистрации в отношении объектов недвижимости, расположенных по адресу: <адрес>; <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ указанное исполнительное производство окончено фактическим исполнением.
ДД.ММ.ГГГГ в ОСП по Ленинскому району г. Красноярска в отношении должника ШМА возбуждено исполнительное производство №-ИП в пользу взыскателя АО «ТГК-13». ДД.ММ.ГГГГ в рамках указанного исполнительного производства вынесено постановление о запрете на совершение действий по регистрации в отношении объектов недвижимости, расположенных по адресу: <адрес>; <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ в ОСП по Ленинскому району г. Красноярска в отношении должника ШМА возбуждено исполнительное производство №-ИП в пользу взыскателя ООО «КрасКом».
ДД.ММ.ГГГГ в ОСП по Ленинскому району г. Красноярска в отношении должника ШМА возбуждено исполнительное производство №-ИП в пользу взыскателя ООО УК «Щит».
Постановлением от ДД.ММ.ГГГГ вышеуказанные исполнительные производства объединены в сводное исполнительное производство №-СД. ДД.ММ.ГГГГ в рамках сводного исполнительного производства вынесено постановление о запрете на совершение действий по регистрации в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес>.
До настоящего времени сводное исполнительное производство №-СД в отношении должника ШМА не окончено, запрет на совершение действий по регистрации в отношении спорного объекта недвижимости не отменен.
Разрешая заявленные требования, суд исходит из того, что как на момент заключения предварительного договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ, Соглашения об отчуждении жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, так и на момент предъявления истцом заявления о государственной регистрации прав на недвижимое имущество на спорную квартиру был наложен запрет на совершение действий по регистрации на основании постановлений судебного пристава-исполнителя ОСП по Ленинскому району г. Красноярска от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, обязательных для исполнения, при этом собственником данного имущества являлась ответчик ШМА, совершенные исполнительные действия в отношении имущества должника в установленном законом порядке оспорены не были.
Согласно п. 2 ст. 551 ГК РФ исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
В силу пункта 37 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав, если: в орган регистрации поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации.
В соответствии с частью 6 статьи 26 указанного Федерального закона, осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по основанию, указанному в пункте 37 части 1 настоящей статьи, приостанавливается до поступления в орган регистрации прав судебного акта или акта уполномоченного органа о снятии предусмотренных пунктом 37 части 1 настоящей статьи ареста или запрета.
Как следует из материалов дела, на момент обращения СМН в регистрирующий орган у регистрирующего органа отсутствовали сведения о снятии ограничительных мер в отношении спорного объекта недвижимости.
По смыслу пункта 37 части 1, части 6 статьи 26 Федерального закона N 218-ФЗ, государственная регистрация прав в отношении имущества, на которое наложен арест, приостанавливается до снятия ареста или запрета.
С учетом приведенных положений закона, переход права собственности от покупателя к продавцу не может быть осуществлен до снятия ограничений по распоряжению спорным имуществом с продавца, поскольку приведет к нарушению прав третьих лиц, в отношении которых были установлены указанные ограничения в установленном законом порядке.
До регистрации перехода права собственности на недвижимое имущества оно сохраняется за продавцом, на имущество которого может быть обращено взыскание. В связи с чем, запрет на распоряжение имуществом, наложенный судебным приставом-исполнителем, не может быть преодолен таким способом, как освобождение его от ареста.
Довод стороны истца о добросовестности приобретателя имущества СМН опровергается материалами дела, так как на момент заключения предварительного договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ и Соглашения об отчуждении жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ уже существовал зарегистрированный в установленном законом порядке запрет на распорядительные действия со спорной квартирой, о чем истцу было известно, о чем свидетельствует п. 7 Соглашения об отчуждении жилого помещения квартиры с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ, где прямо указано, что спорный объект недвижимости находится в залоге у третьего лица, а также что на квартиру был наложен запрет на совершение действий по регистрации на основании постановлений судебного пристава-исполнителя ОСП по Ленинскому району г. Красноярска от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ год.
В связи с чем, СМН не может быть признана добросовестным приобретателем спорного объекта недвижимого имущества, проявившими достаточную разумность и осмотрительность при его покупке.
Какие-либо доказательства, подтверждающие владение спорным недвижимым имуществом на законном основании, истцом не представлены.
Указание стороны истца о том, что договор купли-продажи был исполнен, расчет по нему произведен, судом не может быть принят, так как в соответствии с гражданским законодательством возникновение прав на недвижимое имущество связано с моментом государственной регистрации перехода права собственности, а не с моментом фактической передачи недвижимого имущества и тем более с фактом его оплаты.
Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности к истцу и фактическое исполнение сторонами договора купли-продажи не свидетельствует о том, что у СМН возникло в установленном законом порядке право собственности на имущество, и не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами, поэтому кредиторы собственника недвижимого имущества ШМА могут обратить взыскание по её обязательствам на это имущество.
При таких обстоятельствах, суд не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований СМН о признании права собственности, об освобождении спорной квартиры от ареста и снятии запрета на совершение регистрационных действий в отношении <адрес>, принадлежащей ответчику ШМА
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований СМН к ШМА, Главному Управлению Федеральной службы судебных приставов России по Красноярскому краю, ОСП по Ленинскому району г. Красноярска, Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю о признании права собственности, об освобождении имущества от ареста, снятии запрета на совершение действий по регистрации права собственности, отказать.
Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Красноярского краевого суда путем подачи апелляционной жалобы через Ленинский районный суд г. Красноярска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий И.В. Дымерская мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ