РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации город Кызыл
10 марта 2026 года
Резолютивная часть решения оглашена 10 марта 2026 года.
Мотивированное решение изготовлено 11 марта 2026 года.
Кызылский городской суд Республики Тыва в составе: председательствующей судьи Папий-оол М.А., при секретаре Саая А.К., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Публичного акционерного общества Сбербанк в лице филиала – Сибирский Банк ПАО Сбербанк к ФИО1, ФИО2 о расторжении кредитного договора, о солидарном взыскании задолженности и судебных расходов, обращении взыскания на предмет залога, установил:
Публичное акционерное общество Сбербанк (далее – ПАО Сбербанк) обратилось в суд с иском к ФИО1, ФИО4 о расторжении кредитного договора, о солиджарном взыскании задолженности и судебных расходов, обращении взыскания на предмет залога, указав следующее.
ПАО Сбербанк на основании кредитного договора № от 23.08.2017 г. выдало кредит ФИО1, ФИО4 в сумме 2 734 000 руб. на срок 180 мес. под 8,9% годовых на приобретение недвижимости - квартиру по адресу: Российская Федерация, <адрес>. Для обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору заемщики предоставили кредитору залог приобретаемого объекта недвижимости. За период с 06.03.2025 по 08.10.2025 включительно у заемщиков образовалась просроченная задолженность в размере 1 627 841,61 руб. Ответчикам направлялось требование о досрочном возврате суммы кредита, о расторжении кредитного договора. До настоящего времени требование не выполнено. Согласно с условиями кредитной документации стороны согласовали начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере 2 898 000 руб.
Просит расторгнуть кредитный договор № от 23.08.2017 г., взыскать солидарно с ФИО1, ФИО4 задолженность по кредитному договору по состоянию на 08.10.2025 года в размере 1 627 841,61, из них: 1 531 769,78 руб. просроченного основного долга, 91 073,20 руб. просроченные проценты, 2608,09 руб. неустойки за просроченный основной долг, 2390,54 руб. неустойка за просроченные проценты, государственную пошлину в размере 71 278,42руб.; обратить взыскание на предмет залога – квартиру по адресу: Российская Федерация, <адрес>, установив начальную продажную стоимость предмета залога в размере 2 898 000 руб.
В судебное заседание представитель истца не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие, не возражал против рассмотрения дела в порядке заочного производства.
В судебное заседание ответчики ФИО1, ФИО4 не явились, извещены надлежащим образом. Ранее ответчик ФИО1 в суде не согласился с оценкой квартиры, полагая, что стоимость квартиры больше, ссылался на то, что до конца февраля погасит задолженность по кредиту, при этом имеет задолженности по другим кредитам перед ПАО Сбербанк.
Судом дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ в отсутствие ответчиков.
Изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В силу ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает или обязуется передать в собственность другой стороне (заемщику) деньги, вещи, определенные родовыми признаками, или ценные бумаги, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество полученных им вещей того же рода и качества либо таких же ценных бумаг.
Согласно ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.
Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с процентами за пользование займом, причитающимися на момент его возврата (ч. 2 ст. 811 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за пользование ею, а также предусмотренные кредитным договором иные платежи, в том числе связанные с предоставлением кредита.
Пунктом 2 ст. 819 ГК РФ предусмотрено, что к отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 главы 42 ГК РФ, если иное не предусмотрено правилами данного параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.
В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Согласно п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.
В п. 2 ст. 348 ГК РФ установлено, что обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.
Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем 5% от размера стоимости заложенного имущества; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем 3 месяца.
В п. 3 ст. 348 ГК РФ установлено, что если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем 3 раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.
Как видно из материалов дела, 23.08.2017 между ПАО Сбербанк и ФИО1, ФИО4 заключен кредитный договор №, согласно которому заемщикам предоставлен кредит в размере 2 734 000,00 руб., сроком возврата по истечении 180 месяцев с даты фактического предоставления кредита, с процентной ставкой 8,9% годовых, на приобретение готового жилья, погашение путем внесения ежемесячных аннуитетных платежей.
Согласно п. 11 кредитного договора в качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по договору заемщик предоставляет кредитору залог объекта недвижимости: квартиры, находящийся по адресу: Российская Федерация, <адрес>. Залоговая стоимость установлена в размере 90% от его стоимости в соответствии с Отчетом об оценке стоимости объекта недвижимости.
Согласно представленному расчету задолженности по договору № от 23.08.2017 ее размер по состоянию на 08.10.2025 в размере 1 627 841,61, из них: 1 531 769,78 руб. просроченного основного долга, 91 073,20 руб. просроченные проценты, 2608,09 руб. неустойки за просроченный основной долг, 2390,54 руб. неустойка за просроченные проценты.
Поскольку доказательств оплаты указанной задолженности не представлено, расчет не оспорен, потому требование о взыскании задолженности по кредитному договору подлежит удовлетворению, с ответчиков надлежит взыскать в пользу истца 1 627 841,61 задолженности.
В качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по кредитному договору заемщик предоставил кредитору залог, квартиры, находящейся по адресу: Российская Федерация, <адрес>.
30.08.2017 г. зарегистрировано право собственности ФИО1 на указанное жилое помещение, что подтверждается выписками из ЕГРН.
Заемщик ненадлежащим образом исполнял условия договора, не осуществлял в установленном порядке возврат суммы основного долга, процентов за пользование кредитом, что подтверждается выпиской по счету и расчетом задолженности.
Согласно ст. 50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы; долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
В силу ст. 56 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное, по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращается взыскание, должно быть реализовано путем продажи с публичных торгов.
В соответствии со ст. 1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» к залогу недвижимого имущества, возникающему в силу закона, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке.
Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Истцом был представлен отчет № об оценке объекта, указанной квартиры по состоянию на 10.08.2017 г., согласно которому рыночная стоимость квартиры 3 220 000 руб., ликвидационная стоимость 2 737 000 руб.
Истец просил установить начальную продажную стоимость в размере 2898000 руб. (3 220 000 руб.*90%).
Тогда как иск подан 31.10.2025 г., стоимость имущества с 2017 до 2025 г. выросла значительно, в связи с чем, судом был направлен запрос истцу.
Истец представил суду заключение эксперта ООО «Мобильный оценщик» о стоимости имущества № от 02.10.2025 г., рыночная стоимость заложенного имущества составляет 7 713 000 руб.
В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на заложенное имущество, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
По смыслу приведенных положений, определяемая в судебном порядке начальная продажная цена имущества для целей его реализации на публичных торгах должна быть максимально приближенной к рыночной стоимости указанного имущества, что позволит обеспечить справедливый баланс интересов участников спорного правоотношения.
Следовательно, сам по себе не регулирующий процедуру изменения судом в установленном законом порядке начальной продажной цены заложенного имущества, не препятствует изменению, если рыночная стоимость имущества существенно повысилась в 2025 г. в Республике Тыва, в связи, с чем судом устанавливается начальная продажная цена в размере 6 170 400 руб. (80% от 7 713 000 руб.), то есть с учетом правил ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» за минусом 20 % от стоимости предмета залога.
Ответчик ФИО1 ранее в суде подтвердил наличие задолженности. Судом в судебном заседании 22.01.2026 г. после того, как ответчик указал на низкую стоимость квартиры по оценке истца, было разъяснено право ответчиков, в случае несогласия с оценкой истца, заявить ходатайство о назначении судебной оценочной экспертизы. До настоящего времени такое ходатайство в суд не поступало.
Таким образом, учитывая неоднократность допущенных заемщиком просрочек платежей и длительности периода просрочки, суд приходит к выводу, что указанный кредитный договор, заключенный между истцом и ответчиками, подлежит расторжению ввиду существенного нарушения ответчиками его условий.
В силу абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в приведенном абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.
В данном случае жилое помещение является предметом залога и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.
Исполнительский иммунитет на данное жилое помещение в силу прямого указания закона, не распространяется.
Таким образом, по существу исковые требования банка судом удовлетворяются, с учетом отчета об оценке по состоянию на октябрь 2025 г.
Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 ГПК РФ.
В данном случае истцом заявлено одно требование имущественного характера, подлежащего оценке (о взыскании задолженности), два требования неимущественного характера подлежащего оценке (о расторжении кредитного договора, об обращении взыскания на заложенное имущество).
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика подлежат взысканию в пользу истца расходы по оплате государственной пошлины в размере 71 278 руб. 28 коп. руб.
Руководствуясь ст. ст. 198-199 ГПК РФ, суд решил:
Иск Публичного акционерного общества Сбербанк в лице филиала – Сибирский Банк ПАО Сбербанк к ФИО1, ФИО2 о расторжении кредитного договора, о солидарном взыскании задолженности и судебных расходов, обращении взыскания на предмет залога удовлетворить.
Расторгнуть кредитный договор от 23.08.2017№, заключенный между Публичным акционерным обществом «Сбербанк России» и ФИО1, ФИО2.
Взыскать в солидарном порядке с ФИО1 (паспорт № выдан 02.012010 <адрес> ОФМС России по <адрес> в <адрес>, код подразделения №), ФИО2 (паспорт №, выдан ДД.ММ.ГГГГ Отделом УФМС России по <адрес> и <адрес> в <адрес>, код подразделения №) в пользу ПАО Сбербанк в лице филиала – Сибирский Банк ПАО Сбербанк (ОГРН 1027700132195, ИНН 7707083893) 1 627 841 руб. 61 коп. в счет задолженности по кредитному договору, а также 71 278 руб. 28 коп. в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины.
Обратить взыскание на заложенное имущество путем продажи с публичных торгов: - квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>, с установлением начальной продажной цены в размере 6 170 400 руб.
Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Тыва через Кызылский городской суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.
Судья М.А. Папий-оол