(заочное) Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации г. Минусинск 22 сентября 2026 г.
Минусинский городской суд Красноярского края в составе:
председательствующего судьи Шкарина Д.В., при секретаре Лысовой О.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Чухланцева Александра Вячеславовича к ООО "Специализированный застройщик "Торговая строительная компания" о признании права собственности,
УСТАНОВИЛ:
истец обратился в Минусинский городской суд с иском к ООО «Специализированный застройщик «Торговая Строительная Компания», в котором просит признать право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> <адрес>. Требования мотивированы тем, что 04.09.2023 г. между Чухланцевым А.В. и Ломаевой С.Ю. был заключен договор уступки права требования по договору инвестирования № от ДД.ММ.ГГГГ, по которому истец передал ФИО4 денежные средства в размере 1 984 800 руб. и 365 200 руб.. Предметом договора является недвижимое имущество – квартира, по адресу: <адрес>. 04.09.2023 г. между ООО «Специализированный застройщик «Торговая Строительная Компания» и Чухланцевым А.В. был заключен договор инвестирования № от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен акт приема-передачи указанной квартиры. ДД.ММ.ГГГГ истец обратился с заявлением по государственной регистрации перехода права в отношении объекта недвижимости, однако ему был дан ответ о приостановке государственной регистрации перехода права, в связи с чем истец обратился в суд.
В судебном заседании истец Чухланцев А.В. требования поддержал в полном объеме по основаниям, указанным в иске.
Представитель ответчика ООО «Специализированный застройщик «Торговая строительная компания», третьи лица Ломаева С.Ю., Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, Управление Росреестра по Красноярскому краю в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещались надлежащим образом, причину неявки суду не сообщили.
В соответствии с требованиями ст. 233 ГПК РФ в случае неявки в судебное заседание ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительных причинах неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствие, дело может быть рассмотрено в порядке заочного производства.
Суд приходит к выводу о возможности рассмотрения настоящего дела в заочном порядке.
Выслушав истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В силу норм статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В силу части 1 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"(далее- Федеральный закон N 214-ФЗ), данный федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее- участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Действие Федерального закона N 214-ФЗ распространяется также на отношения, возникшие при совершении начиная с 1 апреля 2005 года сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве (вопрос 2 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2012 года, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10 апреля 2013 года).
Верховным Судом Российской Федерации в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года, разъяснено, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона N 214-ФЗ, независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона N 214-ФЗ.
Частью 2.1 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2014 года N 214-ФЗ установлен запрет на привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, однако сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 9 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года, при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.
Таким образом, действие Федерального закона N 214-ФЗ распространяется также на отношения, возникшие при совершении сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.
В соответствии с пунктом 9 статьи 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином- участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. При этом настоящим Федеральным законом устанавливается исчерпывающий перечень применяемых к застройщику мер гражданско-правовой ответственности (в том числе неустоек (штрафов, пеней), процентов), связанных с заключением, исполнением, изменением и (или) прекращением договора.».
Кроме того, в Обзоре Верховного Суда Российской Федерации по отдельным вопросам судебной практики о применении законодательства о защите прав потребителей при рассмотрении гражданских дел, утверждённом Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 01 февраля 2012 года, указано, что в статье 9 Федерального закона от 26.01.1996 № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» содержится норма о том, что гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ), а также правами, предоставленными потребителю законодательством о защите прав потребителей.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ, по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно частям 1 и 2 статьи 6 Федерального закона N 214-ФЗ, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 названной статьи. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (пункт 1 статьи 12 указанного Федерального закона).
В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки (статья 10 указанного Федерального закона N 214-ФЗ).
Согласно пункту 2 части 4 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать, в том числе, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.
Частью 3 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ предусмотрено, что договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации.
В силу пункта 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации (пункт 2 статьи 164 ГК РФ).
В силу части 1 статьи 6 Федерального закона N 214-ФЗ, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи, предусматривающей возможность изменения установленного договором срока в порядке, определенном Гражданским кодексом Российской Федерации.
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере (часть 2 статьи 6 Федерального закона N 214-ФЗ).
Часть 2 статьи 8 Федерального закона N 214-ФЗ предусматривает, что передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 2).
После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором (часть 3 статьи 8 Федерального закона N 214-ФЗ).
Из приведенных положений Федерального закона N 214-ФЗ следует, что договор участия в долевом строительстве должен предусматривать, как срок строительства (создания) многоквартирного дома, так и срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику этого строительства, при этом такая передача возможна не ранее получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию.
В соответствии со статьей 55 ГрК РФ, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство (часть 1).
Таким образом, исполнение застройщиком обязательства по строению (созданию) многоквартирного дома удостоверяется разрешением на ввод дома в эксплуатацию, получение которого является обязанностью застройщика и до получения которого обязательства застройщика по строительству (созданию) многоквартирного дома не могут считаться исполненными.
При толковании условий договора о сроке передачи объекта долевого строительства участнику этого строительства следует учитывать положения статьи 190 ГК РФ, в соответствии с которыми установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.
Получение разрешения на ввод многоквартирного дома или иного объекта недвижимости в эксплуатацию не является событием, которое должно с неизбежностью наступить, и в отдельности от других условий договора не может рассматриваться как самостоятельное условие о сроке.
При этом, в силу императивных положений статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ, речь идет именно о сроке исполнения обязательства, а не об обусловленности исполнения обязательства названным событием.
В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
Судом установлено, что 04.09.2023 г. между Чухланцевым А.В. и Ломаевой С.Ю. был заключен договор уступки права требования по договору инвестирования № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.11).
По указанному договору инвестор (Ломаева С.Ю.) уступает, а новый инвестор (Чухланцев А.В.) принимает в полном объеме права, принадлежащие инвестору по договору № от ДД.ММ.ГГГГ (раздел 1 Договора).
В соответствии с п.1.4 инвестиционный взнос на строительство квартиры составляет 1984800 руб..
Истец передал Ломаевой С.Ю. денежные средства в размере 1 984 800 руб. и 365 200 руб., о чем в дело предоставлены расписки от 04.09.2023 г. на обозначенные суммы (л.д.12,13).
Согласно справке ООО «Специализированный застройщик «Торговая Строительная Компания», по договору инвестирования № от ДД.ММ.ГГГГ внесена оплата ДД.ММ.ГГГГ за результат инвестиционной деятельности в виде жилого помещения, находящегося на 1 этаже согласно экспликации № по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером № в размере 1984800 руб. (л.д.14).
В материалы дела представлены квитанции о внесении Ломаевой С.Ю. на счет ООО «Специализированный застройщик «Торговая Строительная Компания» сумм в размере 1500000 руб., 234800 руб. и 250 000 руб. (л.д.15).
04.09.2023 г. между ООО «Специализированный застройщик «Торговая Строительная Компания» и Чухланцевым А.В. был заключен договор инвестирования № от ДД.ММ.ГГГГ, по которому ответчик обязуется выполнить работы и совершить все необходимые действия по реализации проекта по созданию результата инвестиционной деятельности на соответствующем земельном участке, а истец обязуется передать ответчику денежные средства в сумме, установленной договором, для реализации проекта, включая вознаграждение застройщику. По завершении инвестиционного проекта ответчик передает истцу результат инвестиционной деятельности по акту приема-передачи квартиры (л.д.16-22).
ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен акт приема-передачи указанной квартиры (л.д.23), по которому застройщик передает, а инвестор на основании договора инвестирования № от ДД.ММ.ГГГГ принимает в собственность жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> (п.1 Акта).
Согласно уведомления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, Управления Росреестра по Красноярскому краю от 01.04.2026 г. государственная регистрация перехода права собственности на спорный объект недвижимости приостановлена (л.д.24-26).
До настоящего времени застройщик не передал истцу объект недвижимости по акту приема- передачи.
В отношении <адрес> право собственности за кем- либо не зарегистрировано.
С учетом вышеперечисленных правовых норм и установленных судом обстоятельств, суд полагает, что между сторонами сложились отношения, вытекающие из договора участия в долевом строительстве, оформленные, в нарушение требований действующего законодательства РФ, как договор инвестирования.
Учитывая установленные судом обстоятельства в том числе, полную оплату истцом цены квартиры и невозможность, в силу вышеуказанного оформления договора прямой регистрации права собственности истца на квартиру только при подписании акта приема- передачи, суд полагает, что требование истца о признании его права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> этаже, общей площадью № кв.м., с кадастровым номером № подлежит удовлетворению.
На основании изложенного, и руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
исковые требования Чухланцева Александра Вячеславовича к ООО "Специализированный застройщик "Торговая строительная компания" о признании права собственности – удовлетворить в полном объеме.
Признать право собственности Чухланцева Александра Вячеславовича, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес>, на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью № кв.м., с кадастровым номером №.
Ответчик вправе подать в Минусинский городской суд заявление об отмене настоящего решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии решения суда.
Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами в Красноярский краевой суд через Минусинский городской суд в апелляционном порядке в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене настоящего решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления
Председательствующий:
Мотивированное решение изготовлено 12 октября 2026 г.