РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
25 августа 2026 года <адрес>
Кызылский городской суд Республики Тыва в составе председательствующего Кыргыс Б.В., при секретаре ФИО9, с участием истца ФИО2, представителя ответчика ФИО12, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2, ФИО13 к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Виксар» о взыскании переплаты по договору долевого участия в строительстве и компенсации морального вреда, установил:
ФИО2, ФИО14 обратились в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Виксар» о взыскании переплаты по договору долевого участия в строительстве и компенсации морального вреда, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между обществом с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Виксар» (далее - ООО СЗ «Виксар») и ФИО15, ФИО2 заключен договор участия в долевом строительстве №. Стоимость квартиры по договору определена в размере 5 650 000 рублей, исходя из стоимости 1 кв.м. приведенной площади, равной 128 702 рублей. Однако в счет цены договора не включены денежные средства за бронь квартиры, в связи с чем с участников долевого строительства излишне взысканы денежные средства в размере 50 000 рублей. С учетом оплаченных денежных средств за бронь квартиры в счет стоимости квартиры они оплатили 5 700 000 рублей, что подтверждается квитанциями к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно пункту 4.2 договора стоимость 1 кв.м. составляет 128 702 рублей, НДС не облагается, и цена объекта за 43,90 кв.м. должна составлять 5 650 017 рублей 80 копеек. Ввиду неправильного определения цены квартиры застройщиком, дольщиками излишне уплачены 49982 рубля 20 копеек. Кроме этого при определении общей приведенной площади жилого помещения для двух балконов необоснованно применен 0,5 понижающий коэффициент, установленный для лоджии. Тогда как в соответствии с Приложением к приказу Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 25 ноября 206 года №/пр, при определении общей приведенной площади жилого помещения для балконов применяются 0,3 понижающий коэффициент, для лоджий 0,5 понижающий коэффициент. Помещения, обозначенные в договоре балконом и имеющие в договоре 0,5 понижающий коэффициент для расчета приведенной площади, в соответствии с СП 54.13330.2022 «Свод правил. Здания жилые многоквартирные. СНиП 31-01-2003», утвержденного и введенного Приказом Минстроя России от ДД.ММ.ГГГГ №/пр являются балконом и должны иметь коэффициент 0,3 для расчета приведенной площади. <адрес> двух балконов с учетом 0,5 понижающего коэффициента составил 2,3 к.м. (1,15+1,15), тогда как согласно 0,3 понижающему коэффициенту должен составить 1,38 кв.м. (0,69+0,69). Для определения излишне оплаченных денежных средств с 2,3 кв.м. отнимаем 1,38 кв.м., получается 0,92. С учетом того, что согласно договору стоимость 1 кв.м. составляет 128 702 рубля, излишне уплаченные денежные средства за 0,92 кв.м. составляют 118 405 рублей 84 копейки. В итоге дольщиками застройщику излишне уплачены всего 168 388 рублей 04 копейки. Противоправным бездействием ответчика им причинен моральный вред, исходя из причиненных потребителям сильных душевных волнений, нравственных и физических страданий, с учетом установленных обстоятельств, длительности рассматриваемого спора застройщиком, размер компенсации морального вреда истцами расценивается в размере 50 000 рублей. Поскольку ответчиком не были исполнены в добровольном порядке требования потребителей, то с ответчика в пользу них подлежит взысканию штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя. Просят взыскать с ООО СЗ «Виксар» в пользу ФИО10, ФИО2 переплату в размере 168 388 рублей 04 копейки, в счет компенсации морального вреда 25 000 рублей каждому; штраф в размере 50% от взысканной судом суммы.
Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью «Архитектурно-строительная компания «СтройСервис».
В судебном заседании истец ФИО2 поддержала иск, просила удовлетворить полностью по указанным в нем основаниям, дополнительно пояснив, что на момент заключения договора участия в долевом строительстве с его условиями были согласны, нарушения установили в апреле 2025 года.
Истец Оюн О.А. в судебное заседание не явился, извещен, просил рассмотреть дело без его участия.
Представитель ответчика ФИО12 в судебном заседании исковые требования не признала, просила отказать в удовлетворении иска, поддержав письменный отзыв третьего лица на стороне ответчика, при этом пояснила, что в приложении договора участия в долевом строительстве произошла опечатка, а именно в части того, что фактически застройщиком построена лоджия, и в договоре вместо лоджии ошибочно подчеркнули слово балкон. В части требований о возврате суммы брони возражений не имеют.
Представитель третьего лица ООО «Архитектурно-строительная компания «СтройСервис» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в письменном возражении просил отказать в удовлетворении иска, указывая, что расчет общей площади объекта произведен строго в соответствии с проектной документацией и действующими нормативными актами. Проектом «Многоквартирный жилой дом, расположенного по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №, альбом № «Архитектурные решения», шифр: 171/20-АР, предусмотрено ограждение лоджии конструкцией из профильных труб 40х40, 80х40 высотой 1,225 м и утепление минераловатными плитами толщиной 5 см. Таким образом, спорное помещение по своим конструктивным и функциональным характеристикам согласно п.ДД.ММ.ГГГГ СП 54.13330.2022 «Здания жилые многоквартирные» является лоджией. При расчете общей площади объекта долевого строительства, применен соответствующий понижающий коэффициент в соответствии с Приказом Минстроя России от ДД.ММ.ГГГГ №/пр «Об утверждении требований к определению площади здания, помещения». Кроме этого, проектная документация прошла негосударственную экспертизу, по результатам которой получено положительное заключение ООО «СибСтройЭксперт» № от ДД.ММ.ГГГГ. В указанном заключении данные помещения также идентифицированы как лоджии, что подтверждает соответствие проектных решений требованиям нормативных документов. Истцом не представлено доказательств того, что проектная и фактическая площадь объекта не соответствует договору, и не оспорено заключение экспертизы, о проведении независимой экспертизы в рамках настоящего дела не ходатайствует. Основания для взыскания компенсации морального вреда отсутствуют, ввиду отсутствия вины ответчика и третьего лица, факт причинения физических и нравственных страданий истцу по вине застройщика не доказан, нарушение личных неимущественных прав истца отсутствует.
Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с п. п. 1, 2, 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ) настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Статьей 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ определено, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии с ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного Федерального закона.
Данное условие диспозитивным не является и застройщику право выбора, использовать или нет установленный коэффициент, не предоставляет.
Пунктом 1 приказа Минстроя России от 25 ноября 2016 года № 854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения» установлены понижающие коэффициенты для расчета площади балкона - 0,3, для лоджии - 0,5.
Таким образом, при определении цены договора участия в долевом строительстве жилого помещения путем произведения цены единицы общей площади такого помещения на саму общую площадь объекта долевого строительства, названная (приведенная) общая площадь объекта строительства подлежит применению при расчете цены договора с понижающим коэффициентом, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса.
Как следует из материалов дела и установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между застройщиком ООО СЗ «Виксар» и участником долевого строительства Оюном Ортун-оолом Аясовичем и ФИО2 заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого <адрес>, согласно пунктам 1,1, 1,2, 3.1, 3 2 застройщик обязался построить жилой дом по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома, передать участнику, расположенный в жилом доме объект, имеющий основные характеристики, соответствующие проектной документации, а участник обязуется принять объект и уплатить обусловленную настоящим договором цену. Основные характеристики жилого дома, соответствующие проектной документации, согласованы сторонами и указаны в Приложении № к договору. Описание объекта долевого строительства также указано в Приложении №-а.
Пунктом 4.1 договора определено, что цена договора составляет 5 650 000 рублей, НДС не облагается. Цена договора рассчитана посредством умножения проектной общей площади объекта на стоимость одного квадратного метра, указанного в п.4.2 Договора. Цена договора включает в себя затраты на строительство (создание) объекта, предусмотренные законом о долевом участии. Окончательная цена договора устанавливается с учетом п.п.4.3, 4.4, 4.5 договора.
В соответствии с п.4.2 договора, стоимость одного квадратного метра составляет – 128 402 рубля, данная стоимость является фиксированной и изменению не подлежит.
Пунктом 4.3 договора сторонами согласовано, что цена договора подлежит дополнительному уточнению сторонами после получения застройщиком результатов обмеров в отношении объекта и рассчитывается посредством умножения общей площади объекта на стоимость 1 кв.м. При уточнении цены договора сверки взаиморасчетов.
Если по результатам обмеров объекта, общая площадь объекта превысит проектную общую площадь и такое расхождение будет находится в пределах от 0,1% до 5% (включительно), то участник обязан перечислить сумму, определенную сторонами, произведение разницы указанных площадей на цену 1 кв.м. в случае если по результатом обмеров объекта общая площадь объекта превысит проектную общую площадь более чем на 5%, оплата свыше 5% участником не производится. (пункт 4.4 Договора)
Если по результатам обмера объекта, общая площадь объекта будет меньше проектной общей площади объекта, застройщик обязан возвратить участнику сумму, определенную сторонами как произведение разницы указанных площадей на цену 1 кв.м. (пункт 4.5 Договора).
Согласно п.4.6.1 договора расчет оплаты стоимости объекта производится на следующих условиях: за счет материнского (семейного) капитала в размере 20 125 рублей 26 копеек - не позднее 5 банковских дней с даты государственной регистрации настоящего договора; за счет материнского (семейного) капитала в размере 833 224 рубля 74 копеек; за счет кредитных средств на сумму в размере 4 796 850 рублей не позднее 5 банковских дней с даты государственной регистрации настоящего договора.
Кредитные средства предоставляются участнику долевого строительства ПАО «Сбербанк России» по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному с участником долевого строительства и банком для целей участия в долевом строительстве объекта долевого строительства.
Согласно приложению № к Договору № участия долевого строительства от ДД.ММ.ГГГГ, жилое помещение дольщиков расположено на 1 этаже многоквартирного четырехэтажного дома, количество комнат -1, общая площадь объекта составляет 43,9 кв.м., в том числе площадь комнаты– 18,5 кв.м., площадь вспомогательного помещения – 23,1 кв.м., площадь лоджии/балкона с учетом коэффициента – 2,3 кв.м. (без учета коэффициента – 4,6 кв.м).
Истцы свои обязательства по оплате цены договора исполнили в полном объеме.
Перечисление денежных средств в счет оплаты объекта недвижимости, осуществлялось ООО «Домклик» по поручению участника долевого строительства на счет эскроу, по платежному поручению от ДД.ММ.ГГГГ № в размере 4 816 975 рублей 26 копеек.
Также часть средств по договору участия в долевом строительстве истцами была перечислена за счет средств материнского (семейного) капитала в размере 833024 рублей 74 копейки.
Итого дольщиками в счет оплаты по договору участия в долевом строительстве, уплачено 5 650 000 рублей.
Истцы до заключения договора участия долевого строительства, уплатили ответчику денежные средства за бронь квартиры - 50 000 рублей, что подтверждается квитанцией от ДД.ММ.ГГГГ №, согласно которому ООО «Виксар» приняло от ФИО16 50 000 рублей, основанием платежа указано за бронь квартиры по <адрес> (43,9 кв.м., 1 этаж, 1 подъезд, 5700,0 тыс.руб.).
Истцы считают, что денежные средства, внесенные за бронь квартиры, застройщик должен был зачесть в счет оплаты цены договора.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 и ФИО17 направили в адрес застройщика претензию о возврате излишне уплаченных денежных средств, составляющих разницу в стоимости общей оплачиваемой площади объекта долевого строительства с применением понижающего коэффициента для балкона, а также излишне уплаченной суммы за бронь квартиры. Требование истцов застройщиком не исполнено.
Обращаясь в суд с настоящим иском, истцы ссылаются на то, что за бронь квартиры уплатили 50 000 рублей, данная сумма должна была войти в стоимость квартиры по договору участия в долевом строительстве, чего ответчиком не сделано. Согласно договору долевого участия цена квартиры рассчитана посредством умножения проектной площади объекта на стоимость 1 кв.м., стоимость 1 кв.м. - 128 702 рубля, соответственно, стоимость квартиры площадью 43.9 кв.м. должна составить 5 650 017 рублей 80 копеек. В связи с чем полагают, что истцам подлежит возврату 49 982 рубля 20 копеек (5 700 000-5 650 017,80).
Сторона ответчика в части возврата суммы брони возражений не имеет.
Однако спорная сумма до настоящего времени ответчиком не возвращена истцам.
Так за бронь квартиры истцы ДД.ММ.ГГГГ на счет застройщика внесли 50 000 рублей. Основной договор участия в долевом строительстве между сторонами заключен ДД.ММ.ГГГГ, однако ранее уплаченная сумма брони не была учтена в договоре.
Учитывая, что между сторонами соглашение о бронировании не было заключено и денежные средства дольщиков привлечены на строительство многоквартирного дома, то суд приходит к выводу, что денежные средства внесенные истцами на счет застройщика за бронь квартиры в размере 50 000 рублей, по своей правовой природе, являясь авансом за квартиру по договору долевого участия в строительстве, подлежит зачету в общую стоимость квартиры, но поскольку она не учтена застройщиком в стоимость квартиры, то данная сумма подлежит возврату.
По договору участия в долевом строительстве, стоимость квартиры составила (цена договора) 5 650 000 рублей. Истцами в счет оплаты стоимости договора, внесены денежные средства в размере 5 650 000 рублей. Учитывая внесенную сумму за бронь, застройщику перечислено всего 5 700 000 рублей. Вместе с тем, за 43,90 кв.м., с учетом стоимости 1 кв.м. 128702 рубля, цена квартиры должна составлять 5 650 017 рублей 80 копеек.
Таким образом, с ответчика подлежат взысканию излишне уплаченные денежные средства по договору участия в долевом строительстве, в размере 49 982 рубля 20 копеек.
Судом установлено и не оспаривается сторонами, что по договору долевого участия, истцам передана квартира.
По условиям договора, площадь <адрес>,9 кв.м, при расчете площади балкона, применен понижающий коэффициент- 0,5.
Истцы указывают, что при расчете цены договора участия в долевом строительстве ответчик не применил понижающий коэффициент для балкона (0,3) и не учел общую приведенную площадь 43,9 кв. м
В судебном заседании представителем ответчика дано пояснение, что в проектной документации жилых помещений имеется лоджия и в многоквартирном доме построены лоджии, отвечающие всем конструктивным и функциональным характеристикам СП 54.13330.2022 «Здания жилые многоквартирные», в договоре, заключенном с истцом, содержится техническая описка вместо наличия в составе квартиры истца лоджии ошибочно указано на наличие балкона.
Согласно проектной документации на многоквартирный дом «Рабочей документации Альбома № «Архитектурные решения», Шифр: 171/20-АР Многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером №», разработанного в 2021 году, в конструкции квартир предусмотрено наличие одинаковых балконов.
В проектной документации указана схема балконных ограждений и спецификация материалов балконных ограждений: ограждение ОГб-1 -4 шт., труба 50х50х5 ГОСТ-8639-82/С 255 ГОСТ 2772-2021; балконные ограждения после установки металлических конструкций (ОГб-1), утеплитель минераловатные плиты по ГОСТ-32314-2012, толщиной 50мм, S=117,6 кв.м..
Из заключения экспертизы проектной документации многоквартирного дома по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером № утвержденного генеральным директором ООО «СибСтройЭксперт» от ДД.ММ.ГГГГ следует, что в составе проектируемых квартир жилой части дома имеются помимо комнат, лоджия. Ограждение лоджий выполнено высотой 1,2 м в непрерывном исполнении, оборудованы поручнями и рассчитаны на восприятие горизонтальных нагрузок не менее 0,3 кН/м
Из анализа содержания договоров участия в долевом строительстве иных дольщиков, заключенных также с ООО СЗ «Виксар», в частности с ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 следует, что в приложении № и 2 к договору указано на наличие у данных квартир балконов, что также подтверждается представленной стороной истца договорами.
Истцом также предоставлена переписка в мессенджере «Вайбер» с абонентом «Горная Застройщик» от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которой «Горная Застройщик» указывает на наличие в квартире балкона. Содержание переписки зафиксировано протоколом осмотра доказательств, составленным ДД.ММ.ГГГГ нотариусом нотариального округа <адрес> Республики Тыва ФИО11
Ответчик ссылается на свод правил СП 54.133320.2022 «Здания жилые многоквартирные», однако он утвержден приказом Минстроя России от ДД.ММ.ГГГГ №/пр и введен в действие ДД.ММ.ГГГГ, ранее в момент составления проектной документации многоквартирного дома действовал СП 54.13330.2016.
Согласно пункту 3.15 лоджия – помещение, встроенное в здание или пристроенное к нему, имеющее стену с трех сторон (или с двух при угловом расположении) на всю высоту здания и ограждение с открытой стороны, может выполняться с покрытиями остеклением, имеет ограниченную глубину, взаимосвязанную с освещением помещения, к которому примыкает
Согласно пункту 3.15 СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные», лоджией является помещение, встроенное в здание или пристроенное к нему, имеющее стены с трех сторон (или с двух при угловом расположении) на всю высоту этажа и ограждение с открытой стороны, может выполняться с покрытием и остеклением, имеет ограниченную глубину, взаимоувязанную с освещением помещения, к которому примыкает.
Балкон в жилом многоквартирном здании. Выступающая из плоскости стены фасада огражденная площадка, может выполняться с покрытием и остеклением, имеет ограниченную глубину, взаимоувязанную с освещением помещения, к которому примыкает (пункт 3.2 СП 54.13330.2016).
Учитывая, что проектной документацией на спорный многоквартирный дом, также договором участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, было предусмотрено наличие балкона, суд приходит к выводу, что спорный многоквартирный дом в своем составе имеет балкон.
При этом стоимость квартиры была рассчитана застройщиком исходя из наличия лоджии, а не балкона, и при определении общей площади помещения применен понижающий коэффициент 0,5 (для лоджии), а не как указано 0,3 (для балкона).
Согласно правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Как разъяснено в пункте 34 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.
В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 25 июня 2024 г. № 1693-О изложен следующий подход о свободе договора участия в долевом строительстве.
Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 23 февраля 1999 г. № 4-П, из смысла статей 8 (часть 1) и 34 Конституции Российской Федерации вытекает признание свободы договора как одной из гарантируемых государством свобод человека и гражданина. Отраженный в пункте 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации принцип свободы договора относится к основным началам гражданского законодательства. Данное положение, как и уточняющие содержание принципа свободы договора положения пункта 4 той же статьи, направлено на обеспечение свободы договора и баланса интересов его сторон (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2016 г. № 1875-О, от 25 ноября 2020 г. № 2805-О и др.). Равным образом на развитие и обеспечение конституционного принципа свободы договора в гражданско-правовых отношениях направлены и положения части 1 статьи 5 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Что касается части 1 статьи 4 данного Федерального закона, то она раскрывает понятие договора участия в долевом строительстве и, соответственно, основные обязанности застройщика и участника долевого строительства по такому договору. Данная норма направлена на обеспечение надлежащего правового регулирования отношений, связанных с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости и с возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 27 октября 2022 г. № 2771-О, от 28 февраля 2023 г. № 315-О и др.).
При этом, в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 30 мая 2024 г. № 1277-О указано, что содержащиеся в части 1 статьи 5 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» положения направлены в том числе на обеспечение определенности порядка формирования цены договора участия в долевом строительстве (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 30 марта 2023 г. № 674-О). Соответственно, данная норма не может рассматриваться в качестве нарушающей конституционные права застройщика.
В соответствии с ч. 9 ст. 4 Федерального закона №214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
В силу части 1 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части 2 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ).
По смыслу указанной нормы, отступление застройщиком от условий договора (расчет общей площади жилого помещения, в которую включена площадь балкона без применения понижающего коэффициента) является основанием для соразмерного уменьшения цены договора.
При таких обстоятельствах участник долевого строительства не может быть лишен права требовать соразмерного уменьшения цены договора, в случае уменьшения площади переданного помещения или неверного определения цены договора участия в долевом строительстве жилого помещения.
Судом установлено, что стоимость площади жилого помещения определена в договоре без понижающего коэффициента для балкона, а с применением понижающего коэффициента для лоджии, вместе с тем в приложении к договору долевого участия указано, что квартира имеет балкон, соответственно, истец должен был оплатить застройщику стоимость строительства квартиры с учетом балкона и с учетом применения положений приказа Минстроя России от 25 ноября 2016 г. № 854/пр.
С учетом понижающих коэффициентов 0,3, площадь балкона составила 1,38 кв.м., соответственно общая площадь квартиры составляет 42,98 кв.м. (18,5+23,1+1,38).
Согласно схеме приложения № 1 к договору, площадь квартиры составила 43,9 кв.м, из которых: 18,5 кв.м. – площадь комнаты, 23,1 кв.м –площади вспомогательных помещений, 2,3 кв.м. площадь балкона с учетом понижающих коэффициентов (действительная площадь балкона 4,6 кв.м.).
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что с застройщика подлежат взысканию излишне уплаченные денежные средства в размере 118 405 рублей 84 копейки, с учетом следующего расчета.
От определенного по договору с учетом понижающих коэффициентов для лоджии 2,3 кв.м. - 1,38 кв.м. с учетом понижающих коэффициентов для балкона = 0,92 кв.м. * стоимость 1 кв.м. 128702 рубля = 118 405 рублей 84 копейки.
Пунктом 6 статьи 13 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» предусмотрено, что при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
Так, ст. 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» установлено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором неустойки (штрафы, пени), проценты и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх таких неустоек (штрафов, пеней), процентов. Со стороны договора, не исполнившей своих обязательств по договору или ненадлежаще исполнившей свои обязательства по договору, не могут быть взысканы неустойки (штрафы, пени), проценты, не предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором (часть 1).
При удовлетворении судом требований гражданина-участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина-участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина-участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке (часть 3).
Положения данной части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных частями 2 и 2.1 статьи 6 указанного Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным Федеральным законом № 214-ФЗ.
Ввиду несоблюдения ответчиком добровольного порядка удовлетворения требований потребителя, с ответчика в пользу истцов подлежит взысканию штраф, предусмотренный частью 3 статьи 10 Закона об участии в долевом строительстве в размере 84 194 рубля 02 копейки. (49982,2+118405,84=168 388,04:2)
Кроме того, имеются основания для взыскания компенсации морального вреда.
В силу ст. 15 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины.
Согласно ч. 2 ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.
При рассмотрении дела установлено, что ответчиком нарушены права истца на получение объекта долевого строительства, цена которого рассчитана в соответствии с требованиями действующего законодательства, требование истца о возврате излишне уплаченных денежных средств в добровольном порядке ответчиком не удовлетворено, в связи с чем требование о компенсации морального вреда является обоснованным.
При определении размера компенсации морального вреда, суд, принял во внимание степень и характер нравственных страданий истцов, которым пришлось обращаться к застройщику для перерасчета цены договора, и с учетом того, что истцы в медицинское учреждение не обращались, принимая во внимание требования разумности и справедливости, приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истцов компенсации морального вреда в размере по 2500 рублей каждому, в общей сумме 5000 рублей.
Так как в силу ст. 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации истцы освобождены от оплаты государственной пошлины, то на основании ст. 103 ГПК РФ с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в размере: 6050 рублей 14 копеек по требованиям имущественного характера и 3000 рублей по требованиям неимущественного характера, всего 9050 рублей 14 копеек в бюджет муниципального образования городского округа «Город Кызыл Республики Тыва».
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд решил:
иск ФИО2, ФИО18 к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Виксар» о взыскании переплаты по договору долевого участия в строительстве и компенсации морального вреда удовлетворить частично.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Виксар» (ИНН 1701053073, ОГРН 1131719001380) в пользу ФИО2 (ИНН №) денежные средства в размере 84194 рубля 02 копейки, штраф в размере 42 097 рублей 01 копейку, компенсацию морального вреда в размере 2500 рублей.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Виксар» (ИНН 1701053073, ОГРН 1131719001380) в пользу ФИО19 (ИНН №) денежные средства в размере 84194 рубля 02 копейки, штраф в размере 42 097 рублей 01 копейку, компенсацию морального вреда в размере 2500 рублей.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Виксар» (ИНН 1701053073, ОГРН 1131719001380) государственную пошлину в размере 9050 рублей 14 копеек в бюджет муниципального образования городского округа «<адрес> Республики Тыва».
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Республики Тыва через Кызылский городской суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.
Судья Б.В. Кыргыс
Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.