РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
23 декабря 2025 года г. Черногорск
Черногорский городской суд Республики Хакасия в составе председательствующего судьи Бастраковой А.О., при секретаре Бойко А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Шкуркина Александра Николаевича к Метсу Роману Югановичу о признании отсутствующим права собственности на объекты недвижимого имущества за ответчиком и признании права собственности на объекты недвижимого имущества за истцом, с участием в судебном заседании представителя истца Тарасова Н.В., действующего на основании доверенности от 03.09.2019, представителя ответчика Васильевой Е.А., действующей на основании доверенности от 03.09.2024,
УСТАНОВИЛ:
Шкуркин А.Н. обратился в суд с исковым заявлением к Метсу Р.Ю., просил:
-признать отсутствующим зарегистрированное право собственности за Метсом Романом Югановичем на индивидуальный жилой дом, ***
-признать право собственности за Шкуркиным Александром Николаевичем на индивидуальный жилой дом ***
-установить, что решение по настоящему исковому заявлению является основанием для государственной регистрации перехода права собственности.
Исковые требования мотивированы тем, что между истцом и ответчиком 18.06.2024 был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: ***. Денежные средства получены продавцом в полном объеме, в результате чего новым собственником земельного участка и расположенного на нем жилого дома стал ответчик с сопутствующим внесением изменений в ЕГРН сведений об изменившемся собственнике. Между тем, по прошествии небольшого времени к истцу обратился ответчик с требованием расторгнуть заключенный между ними договор купли-продажи в связи с тем, что переданный жилой дом не соответствует требованиям к надлежащему качеству. 21.11.2024 между истцом и ответчиком заключено соглашение о расторжении договора купли-продажи жилого дома с земельным участком от 18.06.2024. Однако со стороны регистрирующего органа пришло уведомление о приостановлении государственной регистрации прав на основании того, что обязательства между продавцом и покупателем, возникшие при заключении договора купли-продажи от 18.06.2024, были исполнены ими в полном объеме, договор является исполненным и оснований для его расторжения нет. Решением Арбитражного суда Республики Хакасия 09.10.2025 в удовлетворении заявления о признании решения Управления Росреестра по Республике Хакасия незаконным, отказано.
Определением суда от 20.11.2025 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требований относительно предмета спора, привлечены Грицюк В.А., действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетних ФИО Отделение Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации в Республике Хакасия, Управление Росреестра по Республике Хакасия, Городское управление образованием администрации города Черногорска.
В судебном заседании представитель истца Тарасов Н.В. на доводах искового заявления настаивал, указал, что между сторонами заключено соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, которое имеет юридическую силу. Между истцом и ответчиком произведена двухсторонняя реституция, стороны возвращены в первоначальное положение – Шкуркин А.Н. получил объекты недвижимости, Метс Р.Ю. получил денежные средства, однако Росреестр отказал в перерегистрации права собственности.
Представитель ответчика Васильева Е.А. не возражала по заявленным требованиям, представила заявление о признании исковых требований. Пояснила, спустя месяц проживания семьи Метс в жилом доме обнаружена протечка крыши, плесень в подвале. Обратившись к эксперту, установлено, что дом находится в аварийном состоянии, поэтому стороны пришли к соглашению о двусторонней реституции - возвращении дома продавцу и денежных средств покупателю, в связи с чем были поданы документы в Росреестр. Получив консультацию в органах опеки по месту жительства, несовершеннолетним были открыты специальные счета, куда были переведены денежные средства по 417 048, 14 руб. каждому ребенку.
От представителя Управления Росреестра по Республике Хакасия Ихочунной Н.В. поступил письменный отзыв, в котором последняя указывает, что на основании договора купли-продажи жилого дома с земельным участком от 18.06.2024 зарегистрировано право собственности Метса Р.Ю. на жилой дом (кадастровый номер *** и земельный участок (кадастровый номер ***), расположенные по адресу: *** В случае удовлетворения исковых требований решение суда послужит основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРН.
В судебном заседании 10.12.2025 представитель органов опеки и попечительства администрации города Черногорска Брежнева О.В., действующая на основании доверенности от 15.01.2025, возражала по заявленным требованиям, указала, что при заключении договора купли-продажи жилого дома было произведено обналичивание материнского капитала. Законодательством предусмотрено, что выделение долей в праве собственности несовершеннолетним детям должно быть произведено до погашения ипотеки, что в настоящем случае не сделано. Указала на порочность заключенного соглашения о расторжении договора в связи с несоблюдением нотариальной формы сделки, что предусмотрено гражданским законодательством в отношении сделок, связанных с распоряжением родителем недвижимым имуществом ребенка.
Третье лицо Грицюк В.А. в судебном заседании 10.12.2025 указывала, что в отделе опеки им было рекомендовано открыть специальные счета на имя несовершеннолетних и на них в равных долях внести денежные средства в сумме материнского капитала.
Истец, ответчик, третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явились, представители ОСФР по Республике Хакасия, Управление Росреестра по Республике Хакасия ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствие, в связи с чем суд в соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрел дело в отсутствие неявившихся участников процесса.
Выслушав представителей истца и ответчика, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к следующему.
В соответствии с п. 2 ст. 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
Согласно пункту 6 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.
Из материалов дела следует, что 18.06.2024 между ИП Шкуркиным А.Н. и Метсом Р.Ю. заключен договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, расположенных по адресу: ***
Согласно пункту 2.1 договора купли-продажи стоимость объекта недвижимости составила 1 090 000 руб., в том числе: 890 000 руб. стоимость жилого дома; 200 000 руб. стоимость земельного участка.
Пунктом 2.2 договора купли-продажи определен порядок расчета между сторонами, в соответствии которым часть стоимости объекта в сумме 833 024 руб. 84 коп. оплачивается покупателем в безналичном порядке посредством перечисления денежных средств на банковский счет продавца от использования государственного сертификата на материнский (семейный) капитал серии ***, выданного 20.02.2021 на основании решения государственного учреждения - Управления пенсионного фонда РФ в г. Абакане от 20.02.2021 №788; часть стоимости объекта в сумме 256 975 руб. 26 коп. оплачивается покупателем за счет кредитных средств, предоставленных ПАО «Сбербанк России» на основании кредитного договора № 87366693 от 18.06.2024.
Договор купли-продажи жилого дома с земельным участком зарегистрирован в Едином государственном реестре за №***
Согласно пункту 2.4 договора стороны установили, что с момента передачи объекта недвижимости покупателю и до его полной оплаты, объект недвижимости не будет находиться в залоге в продавца согласно пункту 5 статьи 488 гражданского кодекса Российской Федерации.
На основании пункта 2.4 договора стороны пришли к соглашению о том, что обязательства продавца по передаче недвижимого имущества будут считаться исполненным в момент подписания договора. С последующим подписанием акта передачи.
В соответствии с п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. В силу п. 2 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).
У регистрирующего органа отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации права собственности жилого дома за Метсом Р.Ю..
18.06.2024 договор купли-продажи жилого дома и земельного участка прошел государственную регистрацию, право собственности на объект недвижимости зарегистрировано за покупателем Метсом Р.Ю..
Таким образом, договор купли-продажи жилого дома с земельным участком от 18.06.2024 исполнен сторонами в полном объеме (истец получил деньги, ответчик – объекты недвижимого имущества).
Далее, 21.11.2024 стороны подписали соглашение о расторжении договора купли-продажи жилого дома с земельным участком.
Условиями заключенного соглашения о расторжении договора, одновременно определенного сторонами актом приема-передачи (пункт 3), предусмотрен как момент расторжения договора - момент подписания соглашения (пункт 1), так и возврат истцом ответчику уплаченных последним денежных средств, который осуществляет в следующем порядке:
Согласно пункту 2.1 продавец (истец) обязуется в день подписания соглашения возвратить покупателю (ответчику) оплаченные денежные средства в размере 1 090 000 руб., выплаченные ему в том числе за счет средств материнского (семейного) капитала серии ***, выданного 20.02.2021.
Согласно пункту 2.2 продавец (истец) за счет личных денежных средств осуществляет оплату задолженности по заключенному ответчиком кредитному договору № 87366693 от 18.06.2024 путем перечисления на расчетный счет покупателя (ответчика) для полного погашения ипотеки и снятия обременения с объектов недвижимости на день подписания соглашения в размере, указанной в банковской справке о размере задолженности за вычетом 1 090 000 руб., оплаченных в связи с возвратом денежных средств по соглашению.
Пунктом 5 соглашения о расторжении стороны закрепили условие, согласно которому такой документ является основанием для проведения регистрации перехода права собственности на объект недвижимости от покупателя к продавцу. При этом пунктом 2.3 соглашения предусмотрено, что все иные обязательства кроме оплаты прекращаются в день подписания соглашения и подачи его для регистрации в органы Росреестра Республики Хакасия.
Уведомлением от 25.02.2025 № КУВД-001/2024-58399598/2 Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии приостановила государственную регистрацию прав в отношении земельного участка с кадастровым номером ***, в связи с тем, что не представлены документы.
Уведомлениями от 25.02.2025 № КУВД-001/2024-58399598/3, № КУВД-001/2024- 58399599/4 отказано в государственной регистрации права, поскольку обязательства между продавцом и покупателем по договору купли-продажи жилого дома с земельным участком от 18.06.2024 исполнены в полном объеме, проведение государственной регистрации права (перехода права) на указанный объект недвижимости на основании соглашения, не представляется возможным.
Полагая, что решения в отказе государственной регистрации права вынесены ответчиком незаконно, ИП Шкуркин А.Н. обратился в Арбитражный суд Республики Хакасия с исковым заявлением о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации перехода права собственности, указанные в уведомлениях от 25.02.2025 № КУВД-001/2024-58399598/225.02.2025 № КУВД-001/2024-58399598/3, № КУВД-001/2024- 58399599/4, обязании устранить допущенное нарушение, осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на объекты недвижимого имущества.
Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 09.10.2025 в удовлетворении исковых требований ИП Шкуркину А.Н. отказано.
Соответствие действий регистрирующего органа закону проверено Арбитражным судом Республики Хакасия, оснований для признания регистрации недействительной по представленным истцом суду доказательствам не установлено.
При разрешении данного спора судом установлено, что оспариваемая Шкуркиным А.Н. сделка 18.06.2024 была заключена в соответствии с положениями норм действующего законодательства.
Действительно, согласно п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.
На основании ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии со ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
В пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 6 июня 2014 года N 35 "О последствиях расторжения договора" отмечено, если в соглашении сторон установлено, что ими производится возврат полученного, а предметом сделки являлось недвижимое имущество, для регистрации обратного перехода права собственности на это имущество стороны должны обратиться с соответствующими заявлениями в регистрирующий орган, представив доказательства состоявшегося расторжения договора и достигнутого ими соглашения о возврате имущества.
Вместе с тем, приведенные разъяснения даны относительно последствий исполнения договора только в части передачи недвижимого имущества, когда действие договора по его отчуждению в части встречного обязательства не прекратилось. В данном же случае договор был исполнен полностью, в связи с чем предусмотренные им обязательства не могут быть прекращены повторно путем его расторжения.
В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать обстоятельства, на которые ссылается в обоснование своих требований и возражений.
Способы защиты нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов определены в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Требований о признании сделки недействительной заявлено не было, дело рассмотрено по заявленным стороной истца требованиям.
Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце четвертом пункта 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
При этом, в соответствии с правовой позицией, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2019) иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.
Оснований для применения такого исключительного способа защиты права, как то заявлено истцом – о признании права отсутствующим не имеется, поскольку отсутствуют соответствующе условия:
- право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами,
- право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество,
- ипотека или иное обременение прекратились.
Представленные ответчиком доказательства того, что на имя несовершеннолетних детей ФИО открыты сберегательные счета в ПАО «Сбербанк» с указанием остатков средств по ним в размере 417048, 14 руб. у каждого, не имеют правового значения для рассмотрения заявленных исковых требований, поскольку стороной истца избран неверный способ защиты права.
Таким образом, право собственности ответчика Метса Р.Ю. возникло и зарегистрировано на законном основании, в связи с чем исковые требования Шкуркина А.Н. удовлетворению не подлежат.
Поскольку требования Шкуркина А.Н. оставлены без удовлетворения, оснований для возмещения им понесенных судебных расходов по уплате государственной пошлины не имеется.
Руководствуясь статьями 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Отказать Шкуркину Александру Николаевичу в удовлетворении исковых требований к Метсу Роману Югановичу о признании отсутствующим права собственности на объекты недвижимого имущества за Метсом Романом Югановичем и признании права собственности на объекты недвижимого имущества за Шкуркиным Александром Николаевичем.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Хакасия через Черногорский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий А.О. Бастракова
Мотивированное решение изготовлено 12.01.2026.