РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
1 июля 2026 года город Кызыл
Кызылский городской суд Республики Тыва в составе председательствующего Хомушку Е.В., при секретаре Шыырап М.Я., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску (с учетом уточнения) Тере А-Ч.Э. к Доржу А.А. о признании недействительной, притворной (мнимой) сделки по заключению договора дарения квартиры, признании заключенным договора купли-продажи квартиры, признании договора купли-продажи квартиры исполненным в части, применении последствий недействительности сделки путем замены договора дарения квартиры на договор купли-продажи квартиры, внесении записи об обремении, установил:
Тере А-Ч.Э. обратилась в суд с иском к Доржу А.А. о признании недействительной, притворной (мнимой) сделки по заключению договора дарения квартиры, признании заключенным договора купли-продажи квартиры, признании договора купли-продажи квартиры исполненным в части, применении последствий недействительности сделки путем замены договора дарения квартиры на договор купли-продажи квартиры, внесении записи об обремении, в обоснование иска указав, что ДД.ММ.ГГГГ между Тере А-Ч.Э. и Доржу А.А. был заключён предварительный договор купли-продажи на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, принадлежащая на том момент ей основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждалось записью в Едином государственном реестре недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, за №, с условием задатка <данные изъяты>, что подтверждало о намерении ответчика приобрести квартиру у истца. ДД.ММ.ГГГГ Тере А-Ч.Э и Доржу А.А. пошли оформлять сделку в МФЦ, после консультации специалиста МФЦ, им было предложено оформить сделку в виде заключения договора дарения квартиры во избежание обременения, ипотеки «в силу закона» на квартиру, так как ответчик не в полном объёме производила расчёт за квартиру, и в последствии хотела её заложить в банк, для расчёта с истцом в полном объёме. Тере А-Ч.Э. и Доржу А.А. , согласились, обменялись расписками и заключили договор дарения от ДД.ММ.ГГГГ, который прошёл государственную регистрацию, о чём возникла запись в Едином государственном реестре недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ за №. По истечении времени, после сделки на вышеуказанную квартиру, ответчик повела себя не добросовестно, не выплатила суммы по расписке, а истец из-за мнимой сделки не имеет возможности защитить свои гражданские права. Просит признать недействительной, притворной (мнимую) сделку по заключению договора дарения квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, признать заключённым договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, признать договор купли-продажи квартиры исполненным в части, применить последствия недействительности сделки путем замены договора дарения квартиры на договор купли-продажи квартиры, внести в имеющуюся запись ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ за №, запись об обременении в «Силу закона об Ипотеке», той же датой.
В судебное заседание не явились:
- истец Тере А-Ч.Э. и ее представитель ФИО4 о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, просили рассмотреть дело без их участия;
- ответчик Доржу А.А. и ее представитель Доржу А.А. , извещены надлежащим образом, просили рассмотреть дело без их участия, от представителя ответчика Доржу А.А. поступило заявление о признании исковых требований истца полностью, последствия признания иска ему разъяснены и понятны;
- представитель третьего лица Управления Росреестра по <адрес> дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили.
Суд рассматривает дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом о дате, времени и месте судебного заседания в соответствии со ст. 167 ГПК РФ, признает их неявку необязательной.
Изучив материалы дела, заявление представителя ответчика о признании иска, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 39 ГПК РФ ответчик вправе признать иск.
До принятия признания иска ответчику разъяснены последствия признания иска в части.
Согласно ч. 3 ст. 173 ГПК РФ при признании ответчиком иска и принятии его судом принимается решение об удовлетворении заявленных истцом требований.
Согласно части 4 статьи 198 ГПК Российской Федерации в случае признания иска ответчиком в мотивировочной части решения суда может быть указано только на признание иска и принятие его судом.
Суд принимает признание иска представителем ответчика Доржу А.А. , действующего по доверенности, о признании недействительной (ничтожной) мнимой сделки договора дарения квартиры, признании заключенным договора купли-продажи квартиры, признании договора купли-продажи квартиры исполненным в части, применении последствий недействительности сделки путем замены договора дарения квартиры на договор купли-продажи квартиры, поскольку оно не противоречит закону, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц. Полномочия представителя ответчика признать иск в части или полностью проверены судом, подтверждены доверенностью от ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии с ч. 1 ст. 173 ГПК РФ заявление представителя ответчика Доржу А.А. в письменной форме о признании исковых требований от ДД.ММ.ГГГГ приобщается к делу, о чем указано в протоколе судебного заседания.
При таких обстоятельствах иск Тере А-Ч.Э. к Доржу А.А. о признании недействительной, притворной (мнимой) сделки по заключению договора дарения квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, признании заключенным договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, признании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ исполненным в части, применении последствий недействительности сделки путем замены договора дарения квартиры от ДД.ММ.ГГГГ на договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, подлежит удовлетворению. С учетом того, что предварительный договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ признается как заключенный договор купли-продажи квартиры между сторонами фактически ДД.ММ.ГГГГ, то подлежит признанию заключенным договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ.
При подписании предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между сторонами не был заключен договор залога недвижимости. Истец, уточняя требования также просит внести одним из условий договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ условие, что объект недвижимости покупателю и до его полной оплаты будет находиться в залоге у продавца, также заявляет требование внести в имеющуюся запись ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ за №, запись об обременении в «Силу закона об Ипотеке», той же датой. Данное требование истца о включении в договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ условия, что объект недвижимости покупателю и до его полной оплаты будет находиться в залоге у продавца, и требование внести в имеющуюся запись ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ за №, запись об обременении в «Силу закона об Ипотеке», той же датой не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).
Залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации в случаях, если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (ст. 8.1 ГК РФ).
В соответствии с пп. 1, 2 ст. 10 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.
Согласно п. 5 ст. 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 367-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации", вступившего в силу с ДД.ММ.ГГГГ, правила о государственной регистрации договора ипотеки, содержащиеся в Федеральном законе от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и Федеральном законе от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", не подлежат применению к договорам ипотеки, заключаемым после дня вступления в силу данного Федерального закона.
Таким образом, к договорам ипотеки, заключенным после ДД.ММ.ГГГГ, применяются общие положения о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе РФ и закрепляющие требования к государственной регистрации ипотеки в виде обременения путем внесения записи об ограничении права в виде ипотеки в Единый государственный реестр недвижимости. Сам договор ипотеки регистрации не подлежит и считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора.
Как видно из содержания договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ) условие о договоре залога недвижимости между сторонами не составлялся, в связи с чем оснований для включения в заключенный договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ условия о том, что объект недвижимости покупателю и до его полной оплаты будет находиться в залоге у продавца не имеется. В связи с этим и оснований для внесения в имеющуюся запись ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ за №, запись об обременении в «Силу закона об Ипотеке», той же датой не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198, 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, решил:
Иск (с учетом уточнения) Тере А-Ч.Э. к Доржу А.А. о признании недействительной, притворной (мнимой) сделки по заключению договора дарения квартиры, признании заключенным договора купли-продажи квартиры, признании договора купли-продажи квартиры исполненным в части, удовлетворить.
Признать договор дарения квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Тере А-Ч.Э. и Доржу А.А. в отношении квартиры по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, недействительным.
Признать заключенным ДД.ММ.ГГГГ между Тере А-Ч.Э. и Доржу А.А. договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № на следующих условиях:
«Покупатель приобретает в собственность у продавца, а продавец продаёт покупателю принадлежащую ему по праву собственности квартиру, расположенную по адресу: <адрес> (тридцать один), <адрес> (семьдесят), имеющая кадастровый № далее по договору "Квартира". Указанная квартира состоит из 2 (двух) жилых комнат, расположена на 9 этаже панельного дома, общей площадью 47,5 (сорок семь, пять) кв.м. Квартира по вышеуказанному адресу принадлежит продавцу по праву собственности, на основании: договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, о чём в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №. Продавец сообщает, что на момент приобретения объекта недвижимости в браке не состояла. Цена объекта недвижимости <данные изъяты>, указанная сумма является окончательной и не подлежит изменению в одностороннем порядке. Расчеты между покупателем и продавцом производятся в следующем порядке: часть стоимости объекта недвижимости оплачивается за счёт собственных средств, в размере <данные изъяты>; оставшиеся расчеты по сделке купли-продажи объекта недвижимости, будут происходить следующим образом: сумма в размере <данные изъяты>, будет оплачена до ДД.ММ.ГГГГ; сумма в размере <данные изъяты>, будет оплачена до ДД.ММ.ГГГГ. Покупатель произвел осмотр объекта недвижимости и претензий к техническому состоянию объекта не имеет. Объект недвижимости передается покупателю с момента заключения настоящего договора и подписания передаточного акта. Продавец гарантирует, что на момент подписания договора он является полноправным и законным собственником объекта недвижимости, что отсутствуют лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования объектом. Объект недвижимости не отчужден, не заложен, в споре и под арестом не состоит, не обременен правами третьих лиц, право собственности продавца никем не оспаривается. На момент подписания договора в объекте недвижимости, на регистрационном учете состоит ФИО15 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, который обязуется сняться с регистрационного учёта в течении месяца, с момента подписания настоящего договора. Переход права собственности на объект недвижимости от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Тыва. Покупатель приобретает право собственности на объект недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности в установленном законом порядке. Расходы по государственной регистрации перехода права собственности стороны несут поровну в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации. Риск случайной гибели или повреждения объекта недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на него несет покупатель. Продавец обязан: оплатить стоимость коммунальных услуг, оказанных продавцу, до перехода права собственности на объект недвижимости к покупателю; предупредить покупателя обо всех недостатках объекта недвижимости, а также предоставить покупателю все необходимые сведения, связанные с передаваемым объектом недвижимости; освободить объект недвижимости от своего имущества и передать ключи от квартиры в течении десяти дней после подписания настоящего договора; передать покупателю объект недвижимости в порядке и сроки, предусмотренные настоящим договором; совершить все необходимые действия для перехода права собственности на объект недвижимости, в том числе своевременно подписать и представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, все необходимые документы; продавец обязуется передать объект в том качественном состоянии, каком он есть на день подписания договора. Покупатель обязан: принять объект недвижимости в порядке, предусмотренном настоящим договором; уплатить цену договора в порядке, предусмотренном настоящим договором; своевременно подписать и представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, все документы, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости; стороны обязуются нести расходы, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности, в порядке, установленном настоящим договором и действующим законодательством Российской Федерации. Настоящий договор вступает в силу с момента подписания сторонами и действует до полного выполнения сторонами своих обязательств. Настоящий договор составлен в трёх экземплярах, имеющих равную юридическую силу, один из которых находится у продавца, второй у покупателя, третий находится в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Тыва».
Признать договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ исполненным в части, а именно, что ответчиком Доржу А.А. оплачена, а истцом Тере А-Ч.Э. получена за приобретение квартиры, расположенной по адресу: <адрес> по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ сумма в размере <данные изъяты>, от общей стоимости <данные изъяты>.
Применить последствия недействительности сделки: произвести замену договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ (регистрационная запись ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ за №) на договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ.
В удовлетворении исковых требований Тере А-Ч.Э. к Доржу А.А. о включении в заключенный договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ условия о том, что объект недвижимости покупателю и до его полной оплаты будет находиться в залоге у продавца, о внесении в имеющуюся запись ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ за № запись об обременении в «Силу закона об Ипотеке», отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Республики Тыва через Кызылский городской суд Республики Тыва в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения –ДД.ММ.ГГГГ.
Председательствующий Е.В. Хомушку