РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
04 июня 2026 года с. Панкрушиха
Панкрушихинский районный суд Алтайского края в составе:
председательствующего Терпуговой Ю.В.
при секретаре Облецовой Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Манаева В. А., Хромых А. А., Манаевой Зои И. к Мырзе Игорю о расторжении договора аренды земельного участка и признании обременения правом аренды отсутствующим,
УСТАНОВИЛ:
Истцы обратились в суд с указанным иском к ответчику Мырзе И., в котором в обоснование требований указали, что ДД.ММ.ГГГГ между собственниками земельного участка и ИП Козырь В.С. заключен договор аренды земельного участка, кадастровый №, расположенного по адресу: Р. Ф., <адрес>, земли в границах МО «Урываевский сельсовет» (произведена государственная регистрация за номером №, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ). Срок аренды, следуя п. 1.5 договора аренды, - 8 лет.
ДД.ММ.ГГГГ между ИП Козырь В.С. и Мырзой Игорем заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды, зарегистрировано право аренды, номер государственной регистрации №, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ. Каких-либо уведомлений о переходе прав и обязанностей по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ от ИП Козырь В.С. и Мырзы И. истцы не получали.
На основании соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано право аренды, номер государственной регистрации №, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ. Следовательно, арендатором ИП Козырь В.С. были переданы все права и обязанности по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ Мырзе И.
Согласно п. 3.1 договора аренды арендатор уплачивает арендодателю основную арендную плату в размере 8000 (восемь тысяч) килограммов зерна в бункерном весе (на выбор Арендодателя - овес, ячмень или пшеница) за весь участок общей площадью 75 (семьдесят пять) гектар - из расчета 80 (восемьдесят) килограммов за 1 гектар в год. Содержание отходов (мусора) в зерне в бункерном весе не должно превышать 10-15%. Влажность зерна не более 15%.
Предусмотренную разделом 3 договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ арендную плату истцы не получают (ни в натуральном, ни в денежном выражении), обязательства по оплате аренды ни ИП Козырь В.С., ни Мырзой И. не исполняются. Земельный участок не используется ни ИП Козырь В.С., ни Мырза И. в целях, предоставленных по договору аренды.
Истцы просят суд расторгнуть договор аренды земельного участка, кадастровый №, на основании которого произведена государственная регистрация договора аренды за номером государственной регистрации № и признать обременение правом аренды земельного участка, кадастровый №, зарегистрированное ДД.ММ.ГГГГ в пользу Мырзы Игоря, ДД.ММ.ГГГГ г.р., номер государственной регистрации №, срок действия с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, отсутствующим.
В судебное заседание истцы не явились, надлежаще извещены о времени и месте рассмотрения дела, просили рассмотреть дело в их отсутствие.
Ответчик Мырза И. в судебное заседание не явился, возражений на иск не представил, о времени и месте судебного разбирательства был извещен надлежащим образом по последним известным адресам проживания.
Третьи лица – ИП Козырь В.С., Управление Росреестра в судебное заседание не явились, надлежаще извещены, о причинах неявки суд не известили, отзыва на иск не представили.
В соответствии со ст.167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц, участвующих в деле, не явившихся в судебное заседание.
Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Судом в ходе рассмотрения дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между собственниками земельного участка и ИП Козырь В.С. заключен договор аренды земельного участка, кадастровый №, расположенного по адресу: Р. Ф., <адрес>, земли в границах МО «Урываевский сельсовет» (произведена государственная регистрация за номером №, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ). Срок аренды, исходя из п. 1.5 договора аренды, - 8 лет.
ДД.ММ.ГГГГ между ИП Козырь В.С. и Мырзой И. заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды, зарегистрировано право аренды, номер государственной регистрации №, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ. Каких-либо уведомлений о переходе прав и обязанностей по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ от ИП Козырь В.С. и Мырзы И. истцы не получали.
На основании соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано право аренды, номер государственной регистрации №, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ. Следовательно, арендатором - ИП Козырь В.С. были переданы все права и обязанности по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ Мырзе И.
Согласно п. 3.1 договора аренды арендатор уплачивает арендодателю основную арендную плату в размере 8000 (восемь тысяч) килограммов зерна в бункерном весе (на выбор Арендодателя - овес, ячмень или пшеница) за весь участок общей площадью 75 (семьдесят пять) гектар - из расчета 80 (восемьдесят) килограммов за 1 гектар в год. Содержание отходов (мусора) в зерне в бункерном весе не должно превышать 10-15%. Влажность зерна не более 15%.
Статьей 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 1 статьи 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В соответствии с положениями статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным кодексом, другими законами или договором (пункт 1); по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных названным кодексом, другими законами или договором (пункт 2).
В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
По общим правилам, предусмотренным ст. 615 Гражданского кодекса РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества; арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).
Соответственно, данной нормой предусмотрено право арендатора на заключение договора субаренды (поднаем) и договора передачи своих прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенаем), но с согласия арендодателя.
В то же время специальной нормой п. 5 ст.22 Земельного кодекса РФ установлено, что арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.
Таким образом, нормы земельного законодательства являются специальными и имеют приоритетное значение по отношению к нормам гражданского законодательства при регулировании имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками.
Как следует из разъяснений, данных в п. 15, п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 11 от 24.03.3005 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.
Сделка по уступке права аренды представляет собой передачу договора (ст. 392.3 ГК РФ, определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 24.03.2017 N 303- ЭС16-16877). В результате передачи договора к третьему лицу переходят все права и обязанности стороны, в том числе возникшие до передачи договора, если иное прямо не установлено в соглашении о передаче договора (п. 22 Обзора Судебной практики Верховного Суда РФ N 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020).
Таким образом, право аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения может быть реализовано путем перенайма, то есть путем замены действующего арендатора на нового. В этом случае интересы собственника не затрагиваются, так как земельный участок не выбывает из его собственности.
Согласно части 5 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Соответственно, сделка по передаче прав и обязанностей по договору аренды подлежит государственной регистрации при условии, что первоначальный договор аренды был зарегистрирован в ЕГРН.
Как указывают истцы, предусмотренную разделом 3 договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ арендную плату они не получают, обязательства по оплате аренды ни ИП Козырь В.С., ни Мырзой И. не исполняются. Земельный участок не используется ни ИП Козырь В.С., ни Мырза И. в целях, предоставленных по договору аренды. Доказательств иного со стороны ответчика суду не представлено.
В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
На основании статей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу положений 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
В соответствии со статьей 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором. Стороны своим соглашением вправе прекратить обязательство и определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.
При этом, во внесудебном порядке расторгнуть договор аренды и снять принадлежащего истцу земельного участка обременение права в виде аренды истец не имеет возможности, поскольку местонахождение ответчика неизвестно.
В соответствии с п. 135 Приказа Росреестра от 07.12.2023 № П/0514 «Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядка изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки» государственная регистрация прекращения и расторжения договора аренды осуществляется посредством погашения записей о сделке и об ограничении (обременении) в порядке, установленном пунктом 16 Порядка.
При этом орган регистрации прав не вправе самостоятельно вносить в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) какие-либо записи (в том числе о погашении регистрационной записи об аренде) за исключением случаев, установленных Законом о регистрации.
В силу разъяснения п. 52 совместного постановления Пленумов ВС и ВАС РФ от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.
В соответствии с п.5 ст.1 Федерального закона №218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРН.
В случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Наличие в Едином государственной реестре недвижимости непогашенной регистрационной записи об аренде 22:32:010001:660-22/115/2023-15, дата регистрации 28.12.2023, препятствует истцам как собственникам заключить долгосрочный договор аренды с иным лицом в целях разрешенного вида использования и получения доходов от аренды земельного участка; они не имеют возможности выделить долю в праве общей долевой собственности на земельный участок. Права истцов как собственников могут быть защищены путем предъявления иска о признании обременения отсутствующим.
По смыслу приведенных разъяснений иск о признании права отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством. Данная правовая позиция приведена и в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 12576/11.
В соответствии с ч. 1 статьи 51 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества; с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
При таких обстоятельствах, с учетом отсутствия обоснованных возражений со стороны ответчика и третьих лиц, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований истца о расторжении договора аренды земельного участка, кадастровый №, на основании которого произведена государственная регистрация договора аренды за номером государственной регистрации 22:32:010001:660-22/031/2018-7, и признании обременения правом аренды земельного участка, кадастровый №, зарегистрированного ДД.ММ.ГГГГ в пользу Мырзы Игоря, ДД.ММ.ГГГГ г.р., номер государственной регистрации 22:32:010001:660-22/115/2023-15, срок действия с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, отсутствующим.
В соответствии со ст.98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины.
Руководствуясь ст.ст.194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Манаева В. А., Хромых А. А., Манаевой Зои И. к Мырзе Игорю о расторжении договора аренды земельного участка и признании обременения правом аренды отсутствующим удовлетворить.
Расторгнуть договор аренды земельного участка, кадастровый №, на основании которого произведена государственная регистрация договора аренды за номером государственной регистрации № и признать обременение правом аренды земельного участка, кадастровый №, зарегистрированное ДД.ММ.ГГГГ в пользу Мырзы Игоря, ДД.ММ.ГГГГ г.р., номер государственной регистрации №, срок действия с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, отсутствующим.
Взыскать с Мырзы Игоря в пользу Манаева В. А. судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 1000 рублей.
Взыскать с Мырзы Игоря в пользу Хромых А. А. судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 1000 рублей.
Взыскать с Мырзы Игоря в пользу Манаевой Зои И. судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 1000 рублей.
Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд через Панкрушихинский районный суд Алтайского края в апелляционном порядке в течение месяца.
Судья Ю.В.Терпугова