РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
23 марта 2026 года г. Черногорск
Черногорский городской суд Республики Хакасия в составе председательствующего судьи Соловьевой А.А., при секретаре Лушовой В.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Гагельганц Н.С. к Администрации города Черногорска о признании права собственности на самовольную постройку,
УСТАНОВИЛ:
Гагельганц Н.С. обратилась в суд с исковым заявлением к Администрации г. Черногорска о признании права собственности на нежилое здание – кафе, площадью *** кв.м., расположенное по адресу: ***, расположенный на земельном участке с кадастровым номером ***.
Требования мотивированы тем, что на основании договора аренды на земельный участок от *** *** Администрация г. Черногорска передала Гагельганц Н.С. во временное пользование (в аренду) земельный участок, расположенный по адресу: ***, разрешенное использование: обслуживание автотранспорта, категория земель: земли населенных пунктов. В соответствии с п. 2.1. Договора он заключен сроком на 2 года 8 месяцев с *** до ***. На указанном земельном участке арендатором без получения разрешительной документации возведен объект недвижимости – нежилое здание кафе, площадью *** кв.м. В связи с тем, что разрешение арендатором получено не было, единственным способом признать право собственности на объект недвижимости является обращение в суд. Построенный объект недвижимости находится в пределах переданного на праве аренды истцу земельного участка, соответствует его целевому назначению. Получено заключение о соответствии объекта недвижимости строительным, санитарным и пожарным нормам и требованиям. Согласно письму Администрации г. Черногорска от *** *** в связи с тем, что органами местного самоуправления г. Черногорска разрешение на строительство объекта капитального строительства не выдавалось, выдать разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости не представляется возможным. В связи с чем было предложено обратиться в суд.
Истец Гагельганц Н.С., ее представитель, а также представитель ответчика, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.
Руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся в судебное заседание участников процесса.
Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно п. 1 ст. 263 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.
В силу пп. 2 п. 1 ст. 40 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
В соответствии с абзацем 1 п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта, если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям, если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Согласно ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных названной статьей.
Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частями 5-6 настоящей статьи и другими федеральными законами (ч. 4 ст. 51 ГрК РФ).
В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Исходя из положений ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из судебных решений, установивших гражданские права и обязанности. Право собственности граждан при наличии достаточных оснований может быть установлено судебным актом.
В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, указано, что наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку либо основанием для удовлетворения требований о ее сносе при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений.Согласно разъяснениям п. 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее – постановление Пленума № 44 от 12.12.2023) право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 222 ГК РФ).
При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац 4 п. 2, абзац 3 п. 3 ст. 222 ГК РФ, п.п. 4, 7 ст. 2 ГрК РФ).
В силу п. 43 постановления Пленума № 44 от 12.12.2023 признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который не может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (ст. 10 ГК РФ).
Согласно договору аренды на земельный участок *** от *** Администрация г. Черногорска и Гагельганц Н.С. заключили указанный договор о передаче последней во временное пользование (в аренду) земельного участка из категории земель – земли населенных пунктов, площадью *** кв.м, кадастровый ***, расположенный по адресу: ***, вид разрешенного использования: обслуживание автотранспорта. Срок действия договора установлен с *** по ***.
Согласно указанного договора вид разрешенного использования данного земельного участка – обслуживание автотранспорта.
Согласно п. 1 ст. 26 Правил землепользования и застройки МО г. Черногорск, утвержденных решением Совета депутатов г. Черногорска от 20.09.2016 № 520 П1 Коммунально-складская зона, из подпункта 1.21 указанной статьи следует, что объекты дорожного сервиса (код 4.9.1) размещение зданий и сооружений дорожного сервиса. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 4.9.1.1-4.9.1.4 (указанный пункт введен решением Совета депутатов г. Черногорска от 26.04.2022 № 506).
Судом установлено, что на принадлежащем истцу на праве аренды земельном участке, расположено нежилое здание, что подтверждается техническим планом здания, подготовленным кадастровым инженером С.С.С. по состоянию на ***.
Из заключения экспертного заключения о соответствии государственным санитарно-эпидемиологическим нормам объекта, проведенного ГУП РХ УТИ следует, что нежилое здание, расположенное по адресу: ***, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, и пригодно для эксплуатации.
Выводы эксперта научны, обоснованы, оснований не доверять указанным выводам эксперта у суда нет.
В судебном заседании установлено, что владение указанными зданием и земельным участком, в том числе местной администрацией, не оспаривалось. Каких-либо требований о сносе нежилого здания либо его безвозмездном изъятии, а также требований об истребовании земельного участка, на котором находится нежилое здание, не заявлялось.
При этом истцом предпринимались меры к легализации возведенного им строения и получению соответствующих разрешений, в выдаче которых ему было отказано (письмо Администрации г. Черногорска от *** ***).
На основании изложенного суд полагает возможным исковые требования Гагельганц Н.С. удовлетворить и признать за ней право собственности на нежилое здание общей площадью 89,8 кв.м, расположенное по адресу: Республика Хакасия, г. Черногорск, рп Пригорск, 25/2.
Согласно п. 45 постановления Пленума № 44 от 12.12.2023 вступившее в законную силу решение суда о признании права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности на объект недвижимости (пп. 3 п. 1 ст. 8 ГК РФ) и для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объект недвижимости (ст. 219 ГК РФ, п. 5 ч. 2 ст. 14 Закона о государственной регистрации недвижимости).
Вместе с тем наличие такого судебного акта не освобождает лицо от представления иных документов, не являющихся правоустанавливающими и разрешительными, которые необходимы для внесения записи в ЕГРН согласно Закону о государственной регистрации недвижимости (например, технический план).
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Иск удовлетворить.
Признать за Гагельганц Н.С. (паспорт ***), право собственности на нежилое здание, площадью *** кв.м., расположенное по адресу: ***, расположенное на земельном участке с кадастровым номером ***.
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Хакасия через Черногорский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий А.А. Соловьева
Мотивированное решение изготовлено 06.04.2026.