РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
13 августа 2026 года г. Черногорск
Черногорский городской суд Республики Хакасия в составе председательствующего судьи Малиновской М.С., при секретаре Ворошиловой М.С., с участием представителя истца по доверенности Артемьева А.Р., ответчика Коноваловой И.А., представителя ответчика по устному ходатайству Коноваловой Е.П., представителя третьего лица Администрации города Черногорска по доверенности Шемчук И.В., старшего помощника прокурора города Черногорска Фетиовой О.Н. , рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом города Черногорска к Коноваловой И.А. об определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение с долей в праве на земельный участок, выплате возмещения за изымаемое жилое помещение с долей в праве на земельный участок, прекращении права собственности и признании права собственности на изымаемое жилое помещение с долей в праве на земельный участок,
УСТАНОВИЛ:
Комитет по управлению муниципальным имуществом города Черногорска (далее – Комитет) обратился в суд с указанным иском Коренской И.Г., с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), просил:
- определить сумму возмещения за изымаемое у ответчика жилое помещение общей площадью 16,7 кв.м. с кадастровым номером ***, расположенное по адресу: Республика Хакасия, г. Черногорск, *** ***, ***, (далее – Комната), с долей в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым номером ***, площадью 1 722 кв.м., расположенный по адресу: Республика Хакасия, г. Черногорск, *** ***, в размере 710 495 руб.;
- установить Комитету срок выплаты ответчику возмещения за изымаемое жилое помещение – 90 календарных дней со дня заключения соглашения;
- не позднее 10 календарных дней после выплаты возмещения прекратить право собственности ответчика на Комнату, с долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером *** и признать право собственности на земельный участок с кадастровым номером *** за муниципальным образованием город Черногорск.
Исковые требования мотивированы тем, что постановлением Администрации города Черногорска от *** ***-п на основании заключения межведомственной комиссии от *** *** многоквартирный дом, расположенный по адресу: Республика Хакасия, г. Черногорск, ***, кадастровый *** (далее – МКД), признан аварийным и подлежащим сносу. В соответствии с решением Черногорского городского суда Республики Хакасия от *** по делу *** дата признания МКД аварийным перенесена на ***. Пунктом 3 постановления ***-п (в редакции постановления от *** ***-п) собственникам помещений предложено осуществить снос данного МКД в срок до ***. В указанный срок снос МКД собственниками осуществлен не был. Постановлением Администрации города Черногорска от *** ***-п принято решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка площадью 1 722 кв.м. с кадастровым номером 19:02:010507:72, и жилых помещений, расположенных в МКД на указанном земельном участке. Согласно подп. 84 п. 2 постановления ***-п изъятию в том числе подлежит принадлежащее ответчику жилое помещение. МКД включен в региональную адресную программу «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории Республики Хакасия в 2025-2026 годах», утвержденную постановлением Правительства Республики Хакасия от *** ***, а также в муниципальную адресную программу «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории города Черногорска в 2019 – ***х», утвержденную постановлением Администрации города Черногорска от *** ***-п. На основании договора купли-продажи от *** ответчик за 800 000 руб. приобрела в собственность Комнату. Согласно отчету ООО «ГК «АЗИРА» от *** *** рыночная стоимость Комнаты составляет 710 495 руб. *** ответчик была уведомлена о способе ее участия в программе переселения (путем выплаты возмещения за изымаемое жилое помещение в размере, не превышающем стоимость его приобретения), в тот же день выразила свое несогласие с суммой выкупа, фактически отказавшись от предложенного ей способа переселения, предусмотренного жилищным законодательством. В качестве правового обоснования своих требований Комитет ссылается на положения ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Определением суда (протокольным) от ***, *** к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ПАО «Сбербанк» Администрация города Черногорска.
В судебном заседании представитель Комитета Артемьев А.Р, действующий на основании доверенности, поддержал исковые требования, с учетом уточнения.
Представитель ответчика Коновалова Е.П., допущенная к участию в деле по устному ходатайству в соответствии с ч. 6 ст. 53 ГПК РФ, возражала против определения указанной Комитетом выкупной стоимости спорной комнаты. Пояснила, что на спорное жилое помещение было приобретено за 800 000 руб. с использованием кредитных средств, в ипотеку, находится в залоге у ПАО «Сбербанк». Ответчиком выплачиваются проценты по ипотеке. Просила возместить сумму выплаченных процентов по ипотечному кредиту. Также сообщила, что в случае выплаты возмещения, погасит ипотеку с выплаченных денежных средств и снимут обременения.
Ответчик Коновалова И.А. поддержала позицию своего представителя.
Старший помощник прокурора г. Черногорска Фетисова О.Н. требования Комитета полагала подлежащими удовлетворению в части выплаты ответчику возмещения в размере рыночной стоимости Комнаты согласно судебной экспертизе.
Представители третьих лиц Управления Росреестра по Республике Хакасия, Администрации города Черногорска, ПАО «Сбербанк» надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного разбирательства, не явились.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Республике Хакасия по доверенности Ихочунина Н.В. просила рассмотреть дело в отсутствие представителя, решение по делу оставила на усмотрение суда.
От представителя третьего лица по доверенности ПАО «Сбербанк» Слободиной Г.Я. поступили письменные возражения на исковое заявление, согласно которым в удовлетворении исковых требований просила отказать, так как *** между ПАО «Сбербанк» и Коноваловой И.А. заключен кредитный договор ***, согласно которому заемщику был предоставлен кредит в сумме 680 000 руб. на приобретение спорного жилого помещения, предмет спора затрагивает интересы банка как залогодержателя спорного объекта недвижимости.
На основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) суд определил приступить к рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав представителей истца, ответчика, третьего лица, заключение прокурора, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, постановлением Администрации города Черногорска от *** ***-п МКД, расположенный по адресу: Республика Хакасия, г. Черногорск, ***, признан аварийным и подлежащим сносу (пункт 1).
Пунктами 2 и 3 указанного постановления предписано предъявить к собственникам жилых и нежилых помещений указанного МКД требование об отселении из аварийного дома в срок до *** и о сносе аварийного дома в срок до ***.
Решением Черногорского городского суда Республики Хакасия от *** по делу *** признано незаконным бездействие Администрации города Черногорска в принятии решений о признании многоквартирных жилых домов, расположенных по адресам: Республика Хакасия, г. Черногорск, ***; Республика Хакасия, г. Черногорск, ***, аварийными и подлежащими сносу по состоянию на ***.
Этим же решением на Администрацию города Черногорска возложена обязанность принять решения о признании многоквартирных жилых домов, расположенных по адресам: Республика Хакасия, г. Черногорск, ***; Республика Хакасия, г. Черногорск, ***, аварийными и подлежащими сносу путем принятия иных правовых актов с датой признания их таковыми не позднее ***.
Решение суда обращено к немедленному исполнению.
Постановлением Администрации города Черногорска от 17.09.2024 ***-п пункт 3 постановления Администрации города Черногорска от *** ***-п «О признании жилых домов аварийными и подлежащими сносу» изложен в следующей редакции:
***. Предъявить к собственникам жилых и нежилых помещений указанного многоквартирного дома требование о сносе аварийного дома в срок до 30.09.2024».
Постановлением Администрации города Черногорска от 08.10.2024 ***-п принято решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка площадью 1 722 кв.м. с кадастровым номером *** с видом разрешенного использования: под МКД, расположенный по адресу: Республика Хакасия, г. Черногорск, *** А, и жилых помещений, расположенных в данном МКД на указанном земельном участке.
Согласно подп. 84 п. 2 постановления ***-п изъятию в том числе подлежит принадлежащее ответчику жилое помещение.
На основании договора купли-продажи с использованием кредитных средств банка от *** ответчиком в собственность приобретена спорная Комната стоимостью 800 000 руб. (пункт 3 договора купли-продажи).
Согласно пункту 4 договора купли-продажи 680 000 руб. покупатель передает продавцу за счет кредитных средств ПАО Сбербанк.
Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости от *** следует, что право собственности ответчика на Комнату зарегистрировано ***, также зарегистрировано ограничение права в пользу ПАО «Сбербанк России» в виде ипотеки в силу закона, срок действия с *** на 120 месяцев с даты фактического предоставления кредита..
*** ответчик уведомлена Администрацией города Черногорска о размере возмещения за изымаемое жилое помещение, не превышающем стоимость его приобретения. В уведомлении ответчиком выражено несогласие с таким порядком размера возмещения за изымаемое жилое помещение.
Статьей 35 Конституции Российской Федерации установлено, что право частной собственности охраняется законом (часть 1).
Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 3).
Жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В силу части 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника.
Согласно части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 данной статьи.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от *** N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", судам следует учитывать, что в силу части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств. В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии и каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. При этом положения части 4 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.
Если многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, не включен в адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, жилищные права собственника жилого помещения в таком доме обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, то есть путем выкупа изымаемого жилого помещения (раздел II Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ***).
В соответствии с частью 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.
Из разъяснений, изложенных в подпункте "з" пункта 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от *** N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", следует, что выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду.
Жилой ***А по *** в г. Черногорске включен в региональную и муниципальную адресные программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, утвержденные постановлением Правительства Республики Хакасия от *** N 433 "Об утверждении региональной адресной программы "Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории Республики Хакасия в 2025 - 2027 годах" и постановлением Администрации г. Черногорска от *** N 830-п "Об утверждении муниципальной адресной программы "Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории города Черногорска в 2019 - ***х".
Требований о предоставлении взамен изымаемого жилого помещения иного жилого помещения вместо выплаты возмещения ответчиком не заявлено.
Определяя размер подлежащего выплате ответчику возмещения, суд приходит к следующему.
В соответствии с ч. 8 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 настоящей статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 настоящей статьи в отношении таких граждан не применяются.
Как указано выше, первоначально МКД признан аварийным и подлежащим сносу постановлением Администрации города Черногорска от *** ***-п.
Постановление Администрации города Черногорска от 17.09.2024 ***-п о внесении изменений в постановление Администрации города Черногорска от *** ***-п «О признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу», которым дата признания МКД аварийным и подлежащим сносу изменена на ***, содержит пункт 3, согласно которому указанное постановление вступает в силу со дня его подписания.
В соответствии с ч. 1 ст. 6 Жилищного кодекса Российской Федерации акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие.
Действие акта жилищного законодательства может распространяться на жилищные отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, прямо предусмотренных этим актом (ч. 2 ст. 6 Жилищного кодекса Российской Федерации).
В жилищных отношениях, возникших до введения в действие акта жилищного законодательства, данный акт применяется к жилищным правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие (ч. 3 ст. 6 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Акт жилищного законодательства может применяться к жилищным правам и обязанностям, возникшим до введения данного акта в действие, в случае, если указанные права и обязанности возникли в силу договора, заключенного до введения данного акта в действие, и если данным актом прямо установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (ч. 4 ст. 6 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Договор купли-продажи Комнаты заключен ответчиком ***, регистрация права произведена ***, то есть ранее принятия Администрацией города Черногорска постановлений от *** ***-п.
При таких обстоятельствах размер возмещения подлежит определению в порядке, предусмотренном частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, по рыночной стоимости жилого помещения, рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме.
По ходатайству стороны ответчика определением суда от *** назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту Хайбулловой Е.А.
Согласно заключению эксперта *** от *** рыночная стоимость спорного жилого помещения составляет 592 470 руб., размер возмещения за изымаемое жилое помещение составляет 135 497 руб., итого 727 967 руб.
Оснований не доверять заключению эксперта не имеется, поскольку оно является допустимым доказательством по настоящему гражданскому делу, сторонами не оспорено.
Суд, приняв во внимание экспертное заключение, с учетом обстоятельств приобретения ответчиком спорной Комнаты (до признания дома аварийным), полагает размер подлежащего выплате ответчику возмещения составляет 727 967 руб.
Представитель ответчика в судебном заседании просила также включить в сумму компенсации за изымаемое жилое помещение убытки, связанных с ипотечным кредитованием, в виде уплаченных процентов по кредитному договору.
Как следует из материалов дела, между Коноваловой И.А. и ПАО «Сбербанк России» *** заключен кредитный договор *** на сумму 680 000 руб. под 12,40 % годовых на срок 120 месяцев для приобретения комнаты по адресу: Республика Хакасия, г. Черногорск, ***. Жилое помещение передано в залог банку в целях обеспечения исполнения заемщиком своих обязательств.
Согласно справке ПАО «Сбербанк России» от *** за период с *** по *** по вышеуказанному кредитному договору Коноваловой И.А. погашено основного долга 162 293,95 руб., процентов 220 636,18 руб.
Исходя из положений ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются, в том числе все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
В силу ч. 2 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Таким образом, под убытками понимаются как реально понесенные расходы, так и те, что собственник понесет в будущем в связи с изъятием жилого помещения.
Под упущенной выгодой исходя из разъяснений, изложенных в п. 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от *** *** (ред. от ***) «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», являются не полученные кредитором доходы, которые он получил бы с учетом разумных расходов на их получение при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.
Выплата же в пользу кредитора денежной суммы, представляющей собой сумму основного долга и процентов по нему, не может расцениваться ни как убытки заемщика Коноваловой И.А., которые она несет в связи с изъятием у нее имущества и досрочным прекращением залога на квартиру, ни как упущенная выгода, поскольку обязанность по погашению задолженности по кредитному договору имеется у заемщика независимо от факта изъятия у него предмета залога. Возложение этой обязанности на ответчика фактически приведет к освобождению заемщика от выполнения предусмотренных договором кредита обязанностей, что, по мнению суда, приведет к неосновательному обогащению на стороне Коноваловой И.А.
При изложенных обстоятельствах, правовых оснований для включения в сумму компенсации за изымаемое жилое помещение убытки, связанных с ипотечным кредитованием, в виде уплаченных процентов по кредитному договору, не имеется.
Наличие обременений объекта недвижимости и ограничений права в отношении спорной Комнаты в виде ипотеки в силу закона в пользу ПАО «Сбербанк России» препятствием для изъятия Комнаты в муниципальную собственность не является, поскольку в данном случае изъятие у истцов для муниципальных нужд муниципального образования города Черногорск спорной недвижимости, находящейся в залоге в ПАО «Сбербанк России», осуществляется не путем предоставления в собственность истцов иного недвижимого имущества, а путем выкупа, то есть путем выплаты залогодателям денежного возмещения. При этом залогодержатель, интересы которого в связи с изъятием у залогодателей предмета ипотеки не могут быть в полной мере защищены правами, предусмотренными абз. 1 п. 1 ст. 41 Федерального закона от *** № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на денежное возмещение, присуждаемое истцам в качестве выкупной цены изымаемого имущества, в размере, достаточном для исполнения обязательства.
Учитывая изложенное и руководствуясь ст.ст. 193-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Иск удовлетворить частично.
Изъять в собственность муниципального образования городской округ город Черногорск Республики Хакасия путем выкупа у Коноваловой И.А. (паспорт ***):
- жилое помещение общей площадью 16,7 кв.м. с кадастровым номером ***, расположенное по адресу: Республика Хакасия, г. Черногорск, ***;
- долю в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 1 722 +/- 14 кв.м. с кадастровым номером ***, расположенный по адресу: Республика Хакасия, г. Черногорск, ***.
Определить размер возмещения за изымаемое у Коноваловой И.А. жилое помещение общей площадью 16,7 кв.м. с кадастровым номером ***, расположенное по адресу: Республика Хакасия, г. Черногорск, ***, в сумме 727 967 руб.
Установить Комитету по управлению муниципальным имуществом города Черногорска (ИНН ***) срок выплаты возмещения за изымаемое жилое помещение – 90 календарных дней со дня вступления решения суда в законную силу.
После выплаты Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Черногорска Коноваловой И.А. в полном объеме возмещения за изымаемое жилое помещение:
- прекратить право собственности Коноваловой И.А. на жилое помещение общей площадью 16,7 кв.м. с кадастровым номером *** расположенное по адресу: Республика Хакасия, г. Черногорск, *** ***
- признать за муниципальным образованием городской округ город Черногорск Республики Хакасия право собственности на жилое помещение общей площадью 16,7 кв.м. с кадастровым номером 19:02:010507:712, расположенное по адресу: Республика Хакасия, г. Черногорск, ***
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Решение суда является основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр недвижимости.
На решение может быть подана апелляционная жалоба, а прокурором принесено апелляционное представление в Верховный Суд Республики Хакасия через Черногорский городской суд Республики Хакасия в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий М.С. Малиновская
Мотивированное решение составлено ***.