ОПРЕДЕЛЕНИЕ
ОБ УТВЕРЖДЕНИИ МИРОВОГО СОГЛАШЕНИЯ
И ПРЕКРАЩЕНИИ ПРОИЗВОДСТВА ПО ДЕЛУ
23 сентября 2026 г. г. Бердск
Бердский городской суд Новосибирской области в составе председательствующего судьи Ведерниковой А.П., при секретаре Кордюковой И.С., с участием представителя истца Буровой О.И., представителя ответчика Атморской О.Л., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Линк Н. Б. к ТСЖ «Изумрудный» о признании отсутствующим права собственности на нежилое помещение, установил:
Линк Н.Б. обратилась в суд с иском к ТСЖ «Изумрудный» о признании отсутствующим права собственности на нежилое помещение.
В обоснование исковых требований указано, что истцу на праве собственности принадлежит <адрес>. Управление МКД осуществляет ТСЖ «Изумрудный».
Согласно отчету об объекте недвижимости, нежилое помещение (этаж подвальный), с кадастровым номером № (инвентарный №; условный №) площадью 189 кв. м, находится по адресу: <адрес> (кадастровый номер объекта (МКД) в котором расположено нежилое помещение (№). Право собственности на данное помещение зарегистрировано 17.10.2002 г. за ТСЖ «Изумрудный» (ИНН: 5445010059), что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права 54-АБ № 179341, выданного 17.11.2002 г. Учреждением юстиции Новосибирской области по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Как следует из названного свидетельства, документы – основания возникновения права собственности: Договор купли-продажи № 21 недвижимого имущества от 06.06.2002 г., акт приема-передачи объектов недвижимого имущества по договору купли-продажи недвижимого имущества № 21 от 03.06.2002 г.
Согласно заключению кадастрового инженера от 22.02.2024 г. в ходе натурального обследования помещения с кадастровым номером №, расположенном в подвале МКД № 3 городка Изумрудный, выявлено:
- помещение не используется в качестве административного, складского, офисного и др. помещений частного характера
- в помещении, расположены инженерные коммуникации многоквартирного дома, с целью обслуживания которых они используются. В помещениях отсутствует какая-либо отделка, пол – земляной, условия нахождения в таких помещениях не соответствуют требованиям безопасных для здоровья человека условий проживания и пребывания, утвержденных ст. 10 Закона № 384-ФЗ от 30.12.2009 г. «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»
Таким образом, на основании натурного осмотра и изучения документов, кадастровый инженер пришел к выводу, что помещение с кадастровым номером №, расположенное в МКД № 3, может быть квалифицировано в качестве помещения общего имущества жильцов многоквартирного дома в соответствии с положениями ст. 36 ЖК РФ, ст. 42-Закона № 218- ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Данный вывод основывается на материалы натурного обследования, указывающих на использование данного помещения для обслуживания инженерных коммуникаций МКД, в котором непосредственно эти помещения расположены.
В соответствии со ст. 289 ГК РФ собственнику помещения в МКД принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома, которыми являются общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (ст. 290 ГК РФ). П. 1 ст. 36 ЖК РФ раскрывает понятие объектов общей долевой собственности в многоквартирном доме, к которым относит: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Таким образом, назначение, перечень и характеристики объектов, являющихся общим имуществом, закреплен законодательно, при этом данный перечень не является закрытым, то есть разрешая споры, в рамках которых подлежит определению возможность отнесения тех или иных помещений к общему имуществу, судам необходимо оценить всю совокупность имеющихся в деле доказательств для этих целей. Учитывая представленные в дело доказательства, а именно, заключение кадастрового инженера, безусловным является тот факт, что спорное нежилое помещение (подвал), право на которое зарегистрировано за ТСЖ «Изумрудный», исходя из его технических характеристик и назначения является общим имуществом собственников МКД № 3.
Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление Пленума № 10/22) был введен такой способ защиты права как признание права отсутствующим, имеющим цель изменения сведений в ЕГРН при отсутствии необходимости предъявления иных исков.
Так, согласно абзацу 4 пункта 52 Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 12.12.2023) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
В соответствии с пунктом 6 статьи 8.1 ГК РФ зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.
В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2019), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24 апреля 2019 г. высказана правовая позиция, согласно которой иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных действующим гражданским законодательством исков, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 3 Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», согласно которым право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Аналогичные положения содержатся в пункте 40 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»: в силу пункта 1 статьи 290 ГК РФ, части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме принадлежит общее имущество в таком доме на праве общей долевой собственности независимо от фактов создания товарищества собственников недвижимости и членства в нем.
Таким образом, в отсутствие сомнений в назначении и характеристиках спорного помещения, изначально учтенного в органах технической инвентаризации как подвал, не изменившего своего назначения в последующем и не имеющего иного самостоятельного назначения как необходимое для обслуживания МКД, требует постоянного и периодического беспрепятственного доступа к расположенным в нем инженерным коммуникациям для их эксплуатации и контроля, в связи с чем относится в силу закона к общей собственности. Установленный законом режим общей собственности обеспечивает условия для осуществления гражданами права на безопасное, соответствующее всем требованиям закона проживание, необходимость создания условий для содержания и своевременного проведения капитального ремонта общего имущества, использования всех помещений МКД по назначению. В этих же целях законом предусмотрено в отдельных случаях получение согласия собственников помещений МКД, например, уменьшение размера общего имущества в МКД возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции; по решению собственников помещений в МКД, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в МКД могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (пункты 3,4 статьи 36 ЖК РФ).
Регистрация права собственности отдельных лиц на общее имущество МКД является безусловно нарушением права собственности всех собственников помещений МКД и подлежит восстановлению. Сделки, направленные на отчуждение в качестве самостоятельных объектов, относящихся к общему имуществу МКД, являются ничтожными (пункт 2 статьи 168 ГК РФ), так как они противоречат существу законодательного регулирования и нарушают права других лиц - всех собственников помещений в доме, имеющих в силу закона право на использование объектов общей долевой собственности (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 14 ноября 2024 г. № 305-ЭС24-13782 по делу № А40-109777/2023).
Таким образом, с учетом принадлежности спорного помещения к общему имуществу в силу закона все основания для его перехода в частную собственность не могут соответствовать закону, в связи с чем признание права собственности в отношении такого объекта как общего имущества за собственниками помещений в МКД, по существу, не требуется.
Таким образом, из взаимосвязи приведенных нормативных актов и разъяснений Верховного суда РФ об их применении следует, что поскольку нарушение права общей собственности на объекты в виде регистрации права собственности на этот объект за лицом, которое не может быть таковым в силу закона, по существу необходимым способом защиты нарушенного права является требование о на погашении записи о праве собственности такого лица, истец считает возможным и необходимым заявить требование о признании права ответчика отсутствующим.
Поскольку истец является сособственником общей собственности МКД, его право на предъявление иска, направленного на устранение нарушений, существующего в силу закона, самостоятельно и без привлечения иных лиц, не ограничено законом. Иное противоречило бы содержанию права собственности и возможности собственнику обращаться в суд за защитой своего права. О праве собственника помещений в МКД единолично предъявлять такой иск в отсутствие волеизъявления других лиц, и это не должно приводить к утрате его права, на что ранее было указано в Определениях ВС РФ, от 17 июля 2020 г. № 305-ЭС19-20516(5) по делу № А40-217303/2016.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 52, 53 Постановления Пленума ВС РФ № 10/22, в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав нарушает право истца, оспаривание зарегистрированного права может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права отсутствующим, при этом ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права, является лицо, за которым зарегистрировано это спорное право. Между тем поскольку сама регистрационная запись оспариванию не подлежит, государственный регистратор не привлекается по таким искам в качестве ответчика. Таким образом, надлежащим способом защиты нарушенного права истца, как собственника помещения в МКД, на общее имущество, является иск к ТСЖ «Изумрудный» о признании зарегистрированного права собственности отсутствующим, поскольку таким способом обеспечивается восстановление прав истца и прав иных собственников помещений посредством исключения из Единого государственного реестра записи о праве собственности ТСЖ «Изумрудный» на спорный объект с кадастровым номером: №. При этом важно отметить, что спорное помещение нельзя считать когда-либо выбывшим из владения собственников помещений в МКД, поскольку на протяжении всего срока эксплуатации МКД, помещение фактически находилось в постоянном использовании для обслуживания инженерных коммуникаций данного дома.
Как неоднократно разъяснял Верховный суд РФ, судебный акт о признании права отсутствующим является основанием для внесения регистрационной записи в Единый государственный реестр о прекращении права собственности ответчика на спорный объект. В этом случае, защита прав заявителя обеспечивается подачей в регистрирующий орган судебного акта о признании права отсутствующим для исключения такого права из публичного реестра.
Таким образом, признание зарегистрированного права отсутствующим является самостоятельным способом защиты, обеспечивающим восстановление прав истца посредством исключения из публичного реестра записи о праве собственности ответчика на объект недвижимого имущества (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 24 октября 2024 г. № 305-ЭС22-4220(4) по делу № А41-39673/2019).
На основании изложенного просит суд признать отсутствующим право собственности Товарищества собственников жилья «Изумрудный» на нежилое помещение (подвал) общей площадью 189 кв.м., <адрес>
Истец Линк Н.Б. в судебное заседание не явилась, о дне и времени судебного заседания извещена надлежащим образом, причин неявки суду не сообщила.
Представитель истца Бурова О.И., представитель ответчика Атморская О.Л., в судебном заседании представили ходатайство о прекращении производства по делу и утверждении мирового соглашения, на следующих условиях:
Признать отсутствующим право собственности Товарищества собственников жилья «Изумрудный» на нежилое помещение (подвал) общей площадью 189 кв.м., <адрес>
Аннулировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ.
Все судебные расходы, понесенные сторонами по делу, стороны оплачивают самостоятельно, в том числе, самостоятельно оплачивают услуги своего представителя.
Положения Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации о том, что в случае заключения мирового соглашения и утверждения его судом, суд прекращает производство по делу (ст. 220 ГПК РФ), а также о том, что повторное обращение в суд по спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям не допускается, за исключением прекращения производства по делу о защите прав и законных интересов группы лиц в порядке, установленном частью седьмой статьи 244.24 настоящего Кодекса (ст. 221 ГПК РФ) – сторонам известны и понятны.
Изучив материалы дела, ознакомившись с содержанием и условиями мирового соглашения, суд находит заключенное между сторонами мировое соглашение на вышеуказанных условиях не противоречащим закону, не нарушающим чьих-либо интересов.
Из представленной в материалы дела по запросу суда выписки из Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, правообладателем нежилого помещения (этаж подвальный), <адрес> является ТСЖ «Изумрудный» (ИНН 5445010059) на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ.
Мировое соглашение подписано сторонами добровольно и собственноручно.
Полномочия представителя истца Буровой О.И., представителя ответчика Атморской О.Л. на заключение и подписание мирового соглашения (право на окончание дела мировым соглашением) подтверждены представленными в материалы дела удостоверенными доверенностями (л.д. 35,36,54)
Последствия заключения мирового соглашения и прекращения производства по делу, предусмотренные статьями 173, 220 и 221 ГПК РФ, в том числе недопустимость повторного обращения в суд о том же предмете и по тем же основаниям, сторонам известны и понятны, что отражено в заявлении и мировом соглашении сторон.
Поскольку стороны добровольно пришли к мнению о необходимости заключения данного соглашения, представленное мировое соглашение не противоречит действующему законодательству и не нарушает интересы и права других лиц, суд не находит оснований для отказа в утверждении мирового соглашения.
Руководствуясь ст.ст. 39, 173, 152, 220, 221 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд определил:
Утвердить мировое соглашение по гражданскому делу по иску Линк Н. Б. к ТСЖ «Изумрудный» о признании отсутствующим права собственности на нежилое помещение на следующих условиях:
Признать отсутствующим право собственности Товарищества собственников жилья «Изумрудный» на нежилое помещение (подвал) общей площадью 189 кв.м., <адрес>
Аннулировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ.
Все судебные расходы, понесенные сторонами по делу, стороны оплачивают самостоятельно, в том числе, самостоятельно оплачивают услуги своего представителя.
Прекратить производство по гражданскому делу по иску Линк Н. Б. к ТСЖ «Изумрудный» о признании отсутствующим права собственности на нежилое помещение.
Разъяснить сторонам, что в случае заключения сторонами мирового соглашения, утверждения его судом и прекращения производства по делу, повторное обращение в суд по спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям не допускается.
Определение об утверждении мирового соглашения подлежит немедленному исполнению и может быть обжаловано в суд кассационной инстанции в течение одного месяца со дня вынесения такого определения.
Судья А.П. Ведерникова