РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
22 сентября 2026 года г. Черногорск
Черногорский городской суд Республики Хакасия в составе председательствующего судьи Соловьевой А.А., при секретаре Лушовой В.Д., с участием истца Коломееца Р.Ю., ответчика Николаюка А.И., его представителя Солушкиной И.Н., ответчика Арсенбекова Р.Б., третьего лица нотариуса г. Черногорска Шабуниной Л.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Коломеец Р.Ю. к Николаюку А.И., Арсенбекову Р.Б. о признании преимущественного права покупки в праве общей долевой собственности, переводе права и обязанности покупателя,
УСТАНОВИЛ:
Коломеец Р.Ю. обратился в суд с иском к Николаюку А.И. с учетом уточнения исковых требований просил признать преимущественное право покупки в праве общей долевой собственности, осуществить перевод на истца прав и обязанностей покупателя доли в праве общей долевой собственности на *** доли здания и земельного участка, расположенных по адресу: ***
Требования мотивированы тем, что истцу на праве общей долевой собственности принадлежит *** доли здания с кадастровым номером *** находящегося на земельном участке с кадастровым номером ***, расположенных по адресу: ***. *** доли указанного здания принадлежит Николаюку А.И. на праве общей долевой собственности. Ответчик в нарушение предусмотренного действующим законодательством порядка осуществил продажу своей доли третьему лицу без извещения истца о предстоящей продаже доли. *** заключен договор купли-продажи между Николаюком А.И. и Арсенбековым Р.Б. В связи с чем право собственности на *** доли спорного здания зарегистрировано за Арсенбековым Р.Б., в качестве правового обоснования истец ссылался на положения ст.ст. 209, 250, 558 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Определением суда (протокольным) от 30.07.2026 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Арсенбеков Р.Б.
Определением суда (протокольным) от 27.08.2026 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен нотариус г. Черногорска Республики Хакасия Шабунина Л.Н., статус третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Арсенбекова Р.Б. заменен на ответчика.
В судебном заседании истец Коломеец Р.Ю. поддержал исковые требования, настаивал на их удовлетворении. Дополнительно пояснил, что между ним и ответчиком Николаюком А.И. имелась устная договоренность о том, что последний свою долю продаст истцу за 500 000 руб. При этом указал о том, что *** в его адрес поступил телефонный звонок от нотариуса, которая спросила о том имеет ли намерение истец выкупить у Николаюка А.И. *** долю спорного здания за 1 000 000 руб. на, что истец сообщил о том, что за такую цену он приобретать не будет. Также пояснил о том, что Николаюк А.И. предлагал продать здание Арсенбекову Р.Б., однако он отказался, поскольку не имел намерения продавать свою долю.
Ответчик Николаюк А.И. исковые требования не признал, указал о том, что договоренность между ним и истцом о продаже *** доли истцу у них была ранее. В *** году решением суда признали право общей долевой собственности по *** доли каждому, после чего ответчиком было предложено истцу выкупить его долю, поскольку у ответчика были финансовые трудности. Николаюк А.И. предложил Коломеецу Р.Ю. выкупить его долю за 500 000 руб. последний согласился. В МФЦ ходили для заключения сделки, однако сказали о том, что необходимо внести изменения относительно земельного участка в связи с чем Коломеец Р.Ю. сообщил, что сделка состоится после приведения документов в порядок. Истец не выкупил его долю, в связи с чем ответчик продал свою долю Арсенбекову Р.Б. Прежде чем продать Арсенбекову Р.Б. в адрес истца ответчиком направлялись телеграммы о том, что Николаюк А.И. имеет намерение продать свою долю. Однако от истца на его извещения ответа не поступило. При заключении договора купли-продажи с Арсенбековым Р.Б. нотариусом Шабуниной Л.Н. был совершен звонок Коломеецу Р.Ю., в котором выясняла у него готов ли он приобрести *** доли здания за 1 000 000 руб., на что Коломеец Р.Ю. ответил, что за такую стоимость приобретать долю отказывается. Данный разговор слышали все присутствующие при заключении договора.
Ответчик Арсенбеков Р.Б. исковые требования не признал, полагал исковые требования не подлежащими удовлетворению. При заключении договора купли-продажи нотариусом Шабуниной Л.Н. в адрес Коломееца Р.Ю. был совершен телефонный звонок, из которого выяснилось, что последний отказался приобретать долю в спорном здании за 1 000 000 руб., сказал, что готов за 500 000 руб.
Представитель ответчика Николаюка А.И. – Солушкина И.Н. исковые требования не признала, полагала их, не подлежащими удовлетворению Представила письменный отзыв на исковое заявление, в котором указала о том, что Николаюк А.И. являлся собственником *** доли в праве общей долевой собственности объекта недвижимости – мастерской, расположенной по адресу: ***. На основании договора купли-продажи от ***, удостоверенного нотариусом г. Черногорска Республики Хакасия Шабуниной Л.Н. *** доли в праве общей долевой собственности Николаюк А.И. продал Арсенбекову Р.Б. В соответствии с п. 6 договора Арсенбеков Р.Б. приобрел *** доли в праве общей долевой собственности на здание и земельный участок за сумму 1 000 000 руб., из них *** доли на земельный участок за 250 000 руб., *** доли на здание – 750 000 руб. В пункте 10 договора Николаюк А.И. подтвердил, что Коломеец Р.Ю. надлежащим образом извещен о продаже вышеуказанного недвижимого имущества на вышеуказанных условиях, путем направления телеграммы по месту его регистрации от ***. Предложений от истца о покупке не поступало. Распиской от *** Николаюк А.И. и Арсенбеков Р.Б. подтвердили, что денежные средства переданы в наличной форме в размере 1 000 000 руб. В адрес Коломееца Р.Ю. *** была направлена телеграмма по адресу его регистрации и проживания. По истечении более одного месяца состоялась сделка купли-продажи. В ходе судебного заседания 27.08.2026 истец подтвердил, что ему поступал звонок от нотариуса, и он был уведомлен о состоявшейся сделке. На момент совершения сделки купли-продажи со стороны истца не были совершены юридические действия, направленные на подтверждение его намерения приобрести доли в праве общей долевой собственности на объекты недвижимости за обозначенную стоимость. Неполучение истцом корреспонденции является его собственным риском и не может служить основанием для признания извещения ненадлежащим. Истец, зная о предстоящей продаже доли из телефонного разговора с нотариусом, не выразил намерения воспользоваться своим преимущественным правом, не заявил о готовности приобрести долю, не направил письменный отказ. При этом после совершения сделки истец обратился в суд с иском, в котором ссылался на неполучение извещения. Поведение истца направлено не на защиту нарушенного право, а на пересмотр условий договора либо на получение имущества на более выгодных условиях. Просила отказать в удовлетворении заявленных истцом требований в полном объеме.
Третье лицо нотариус г. Черногорска Республики Хакасия Шабунина Л.Н. полагала заявленные исковые требования не подлежащими удовлетворению. Пояснила, что ею был совершен телефонный звонок истцу, в котором было сообщено о том, что Николаюк А.И. имеет намерение продать *** доли спорного имущества за 1 000 000 руб., на что истец сообщил о том, что его такая цена не интересует, покупать за такую цену не будет. Указал о том, что без его согласия сделка не может быть совершена, поскольку он является собственником *** части, и преимущественное право покупки принадлежит ему. Спросил, кому продает Николаюк А.И. свою долю, и сказал о том, что за 1 000 000 руб. не будет покупать. Николаюком А.И. была представлена телеграмма о направлении извещения в адрес истца. Николаюком А.И. были выполнены все условия и сроки, прежде чем продать Арсенбекову Р.Б.
Выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункт 2 данной статьи).
В соответствии с пунктом 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259.2 настоящего Кодекса.
Согласно пункту 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает её.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно разъяснениям, данным в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Указанные нормы Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают правовые гарантии для участников общей долевой собственности при продаже другим участником своей доли в общем праве собственности.
В силу статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (п. 1). Правила пункта 1 настоящей статьи применяются, если иное не предусмотрено законом или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон (п. 2).
Согласно пункту 63 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 25 от 23.06.2015 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» по смыслу пункта 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю.
Таким образом, правовые последствия неполучения извещения, при которых сообщение считается доставленным, наступают только в том случае, если сообщение было направлено по адресу места жительства гражданина либо по иному указанному им адресу, и не получено вследствие его уклонения от получения корреспонденции.
Бремя доказывания надлежащего исполнения своей обязанности по извещению других участников долевой собственности в силу положений части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации должно быть возложено на продавца.
Как установлено судом и следует из материалов дела, *** решением *** за Николаюком А.И. и Коломеецом Р.Ю. признано право собственности по *** доли за каждым в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером ***, здание с кадастровым номером ***, расположенные по адресу: ***
*** между Николаюком А.И. и Арсенбековым Р.Б. заключен договор купли-продажи *** доли в праве общей долевой собственности земельного участка и здания, расположенных по адресу: ***.
Согласно условиям договора, стороны оценивают *** доли в праве общей долевой собственности земельного участка в 250 000 руб., *** доли в праве общей долевой собственности земельного участка – 750 000 руб., общая сумма отчуждаемых объектов недвижимого имущества сторонами оценивается в 1 000 000 руб. (пункт 5 Договора).
Из расписки от *** следует, что Николаюк А.И. получил от Арсенбекова Р.Б. денежные средства в сумме 1 000 000 руб. в качестве расчета за объекты недвижимости: за *** долю в праве общей долевой собственности нежилого здания - 750 000 руб., и за *** долю в праве общей долевой собственности земельного участка – 250 000 руб.
*** Николаюк А.И. направил телеграмму Коломеецу Р.Ю. по адресу: ***, в которой уведомил о продаже *** доли в праве общей долевой собственности земельного участка за 250 000 руб. и *** доли в праве общей долевой собственности нежилого здания за 750 000 руб., в общей сумме за 1 000 000 руб. (в наличной форме и без рассрочки уплаты), расположенных по адресу: ***, и указал о том, что у Коломееца Р.Ю. имеется преимущественное право покупки вышеуказанных объектов недвижимости в течение 30 календарных дней. В случае отказа от приобретения вышеуказанных объектов в течении месяца со дня извещения, указанные объекты будут проданы любому.
*** почтальон Д.Д,Д. указала о том, что клуб-телеграмма не вручена, дом закрыт, извещение оставлено, получатель за телеграммой не явился.
Из Выписки из ЕГРН от *** право в общей долевой собственности на объекты недвижимости: здание и земельный участок, расположенные по адресу: ***, по *** доли принадлежит Коломеецу Р.Ю. и Арсенбекову Р.Б.
Исходя из предмета и оснований заявленных требований, подлежащими доказыванию в рамках настоящего дела являются факт надлежащего извещения продавцом второго участника долевой собственности о своем намерении продать долю, а также обращение долевого собственника в суд с требованиями перевода прав и обязанностей покупателя в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно стать известно о совершении сделки.
Согласно «Методическим рекомендациям по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество постороннему лицу», утвержденных решением Правления Федеральной нотариальной палаты 28.03.2016 № 03/16 (Письмо ФНП от 31.03.2016), продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых ее продает.
В извещении должны быть указаны объект продажи и цена продажи. С учетом сложившейся практики оборота недвижимости, в извещении должны быть указаны и другие значимые для сторон условия, например: порядок расчетов; сроки передачи имущества и др.
Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.
Ответчик Николаюк А.И. указал, что с его стороны все условия были соблюдены до продажи спорных объектов Арсенбекову Р.Б., также отметил, что неоднократно предлагал истцу приобрести его долю, что истцом не оспаривается.
Истец же указал, что телеграмму он не получал, при этом подтвердил, что зарегистрирован и проживает по адресу: ***. Также и подтвердил, что *** ему было известно о том, что состоится сделка между ответчиками, стоимость продажи спорных объектов, при этом истец пояснил, что за стоимость 1 000 000 руб. приобретать долю не имел намерения.
В соответствии с Письмом Федеральной Нотариальной Палаты от 31.03.2016 № 1033/03-16-3 «О направлении Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей долевой собственности» в случае, если участник общей долевой собственности на недвижимое имущество не приобрел долю в общей собственности на условиях, указанных в извещении продавца, в течение месяца со дня доставки указанного извещения, преимущественное право прекращается.
С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что ответчик Николаюк А.И. исполнил возложенную на него законодательством обязанность по извещению истца в письменной форме о намерении продать долю в общем имуществе.
Также суд учитывает, что между истцом и ответчиком Николаюком А.И. неоднократно обсуждалась продажа доли Коломеецу Р.Ю., однако последним не были совершены действия по приобретению указанной доли.
Доводы истца о том, что нарушены его права как участника общей долевой собственности недвижимого имущества, поскольку он не смог реализовать принадлежащее ему право преимущественной покупки суд признает несостоятельными, поскольку истцу заблаговременно было направлено уведомление путем направления телеграммы с предложением воспользоваться правом преимущественной покупки спорной доли объектов недвижимого имущества за 1 000 000 руб., в которой были оговорены условия продажи.
Доводы истца о том, что он не получал уведомления также являются несостоятельными, поскольку материалами дела подтверждено, что истцом не получена телеграмма, направленная в его адрес. Как указывалось выше правовые последствия неполучения извещения, при которых сообщение считается доставленным, наступают только в том случае, если сообщение было направлено по адресу места жительства гражданина либо по иному указанному им адресу, и не получено вследствие его уклонения от получения корреспонденции.
Законодатель не возлагает на сособственника каких-либо дополнительных обязанностей, связанных с фактическим вручением уведомления о намерении продать долю в общем имуществе. Оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что требования ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве на объекты недвижимости, находящиеся в праве общей долевой собственности, Николаюком А.И. были соблюдены. Продавец выполнил свои обязательства по извещению истца в письменной форме о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Эти условия при продаже доли изменены не были. Сам Коломеец Р.Ю. не реализовал своего права преимущественной покупки доли здания и земельного участка в установленный срок. Задаток им не вносился.
*** узнав о предстоящей сделке между ответчиками, истец не совершил действий, достоверно свидетельствующих о его намерении заключить договор купли-продажи доли на условиях, указанных продавцом – за цену 1 000 000 руб., то соответственно, продажу указанной доли иному лицу - в настоящем случае Арсенбекову Р.Б., нельзя расценивать как нарушение прав истца.
При согласии на совершение предполагаемой сделки, именно истец должен была совершить действия, направленные на ее заключение, в противном случае ответчик Николаюк А.И. был вправе продать свою долю иному лицу. Доказательств уклонения или отказа Николаюком А.И. от заключения сделки истцом суду не представлено.
При разрешении споров, возникающих в связи с осуществлением участником долевой собственности преимущественного права покупки доли имущества при предъявлении такого иска истец обязан внести по аналогии с пунктом 1 статьи 96 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за долю спорных объектов недвижимого имущества сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке необходимых расходов.
Таким образом, в рамках заявленных требований о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, наличие доказательств платежеспособности истца, является одним из условий удовлетворения заявленных требований, и при отсутствии таких доказательств, подтверждающих намерение фактически реализовать свое право преимущественной покупки, заявленные требования удовлетворению не подлежат.
По смыслу вышеприведенных норм материального права и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации, невнесение денежных средств в указанном порядке и в том размере, который определен участниками договора купли-продажи является основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку в данном случае участник долевой собственности, заявляющий требования о переводе на него прав и обязанностей покупателя, не выполняет обязанности покупателя по оплате имущества, установленные пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При этом одного согласия истца на приобретение спорной доли не достаточно, поскольку последний в силу статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации должен доказать наличие денежных средств в размере, указанном в предложении о продаже, о есть обладать возможностью совершить сделку купли-продажи, иное бы приводило к возможности злоупотребления правом со стороны лиц, заявляющих требования о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи.
Вместе с тем истцом не представлено доказательств того, что он не только имел желание приобрести имущество, но и обладал этой возможностью.
Таким образом, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Коломеец Р.Ю. к Николаюку А.И., Арсенбекову Р.Б. о признании преимущественного права покупки в праве общей долевой собственности, переводе прав и обязанностей покупателя отказать.
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Хакасия через Черногорский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий А.А. Соловьева
Мотивированное решение изготовлено и подписано 06.10.2026