РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации город Кызыл
21 июля 2026 года
Резолютивная часть решения оглашена 21 июля 2026 года.
Мотивированное решение изготовлено 04 августа 2026 года.
Кызылский городской суд Республики Тыва в составе: председательствующего Папий-оол М.А., при секретаре Саая А.К., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Новый город» к ФИО1 о взыскании неустойки по договору участия в долевом строительстве, судебных расходов,
УСТАНОВИЛ:
Истец обратился в суд с иском к ФИО1 о взыскании неустойки по договору участия в долевом строительстве, судебных расходов.
В обоснование иска указав, что 13.12.2022 года между Обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Новый город» (далее - ООО СЗ «Новый город») и ФИО1 был заключен договор участия в долевом строительстве № (далее-договор). В соответствии с условиями заключенного договора, застройщик обязался построить и передать участнику после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объект долевого строительства – однокомнатную <адрес>, проектной площадью 48.60 кв. м., расположенную по адресу: <адрес>.
Цена договора составила 7 800 000 руб., подлежащая оплате в следующем порядке (п. 2.1, 2.3 договора): часть цены в размере 1 800 000 руб. в течение пяти банковских дней с даты государственной регистрации договора; оставшаяся часть в размере 6 000 000 руб. в срок до 31.12.2023 г. Оплата цены договора должна быть произведена участником путем внесения денежных средств на счет эскроу, открытый в уполномоченном банке-эскроу агенте (п. 2.3 Договора). Государственная регистрация договора состоялась 15.12.2022 г. (запись №).
Срок для оплаты первой части цены установленный п. 2.3 договора, истек 22.12.2022 г. (5 банковских дней с 15.12.2022г.). Из выписки со счета эскроу следует, что денежные средства поступили в следующие сроки: 20.12.2022 – 900 000 руб.; 14.11.2024 – 4 954 722,31 руб.; 14.11.2024 – 1 000 286 руб.; 14.11.2024 – 200 004,97 руб. 15.11.2024 – 744 986,70 руб., то есть ответчик ненадлежащим образом исполнил принятые на себя обязательства по договору. По первому платежу (часть цены в размере 1 800 000 руб.) срок оплаты до 22.12.2022 г. включительно, фактически внесено 20.12.2022 г. – 900 000 руб. Недоплата на 22.12.2022 г. составила 900 000 руб. По второму платежу (оставшаяся часть цены в размере 6 000 000 руб.) срок оплаты до 31.12.2023 г. включительно, фактически оплата произведена с нарушением установленного срока платежами 14-15 ноября 2024 г. Общая сумма, поступившая 14-15 ноября 2024 г. составила 6 900 000 руб., что покрыло, как остаток первого платежа 900 000 руб., так и сумму второго платежа 6 000 000 руб. Общий период ненадлежащего исполнения обязательств со стороны участника составил с 23.12.2022 г. по 15.11.2024 г.
Застройщик 29.01.2024 г. направил участнику претензию с требованием погасить образовавшуюся задолженность. Претензия была получена участником, в ответ на претензию участник указала, что располагает денежными средствами, однако они размещены на депозитных счетах в ПАО «Сбербанк», по мнению участника, застройщик не имеет значения место нахождения денежных средств, поскольку у застройщика отсутствует доступ к эскроу-счету. Указанная позиция является необоснованной, обязанность по оплате предусмотренная договором, является безусловной и не ставится в зависимость от наличии либо отсутствия у застройщика доступа к счетам участника. Нахождение денежных средств на депозите не освобождает участника от обязанности произвести оплату в установленный договором срок.
19.12.2024 г. застройщик уведомил участника о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности передать объект долевого строительства. 28.12.2024 г. объект долевого строительства передан участнику по акту прием-передачи.
В силу п. 3.3.1 Договора участник обязался оплатить цену договора в порядке, установленном п.2.3. договора. В соответствии с ч.1 ст. 10 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ) в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, нарушившая обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором неустойки (штрафы, пени) проценты. А также возместить в полном объеме причиненные убытки сверх таких неустоек. Согласно ч.6 ст. 5 Закона № 214-ФЗ, в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник обязан уплатить застройщику неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
Постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» (далее – Постановление Правительства РФ от 18.03.2024 № 326) предусмотрены особенности применения неустойки. Постановление вступило в силу 22.03.2024, с 01.07.2023 размер ключевой ставки Центрального банка РФ составляет 7,5% годовых. С учетом этого, расчет неустойки с 23.12.2022-30.06.2023 составляет 900 000*1/300*7,5%*190 дней = 42750 руб., с 01.07.2023 по 09.01.2024 составляет 900 000*1/300*7,5%*193 дня = 43425 руб., с 09.01.2024 по 21.03.2024 составляет 6900000*1/300*7,5%*72 дней= 124 200 руб. Общая сумма 210 375 руб. Таким образом, стороны, заключая договор, надлежащим образом оформили соглашение о договорной неустойке. Общая сумма договорной неустойки, подлежащая взысканию с ФИО1, подлежит расчету за весь период просрочки (455 день) от суммы задолженности в размере 6 900 000 руб., исходя из значений ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день, когда должно было произойти надлежащее исполнение. За весь период просрочки общая сумма неустойки к взысканию составляет 210 375 руб.
Просит взыскать с ФИО1 неустойку по договору участия в долевом строительстве в размере 210 375 руб., судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 7311 руб. Не согласившись с исковым заявлением, ответчиком ФИО1 представлено возражение, в котором указала, что зарегистрирована по адресу <адрес>, а в исковом заявлении указан адрес по ул. <адрес>. Возможно, истец хотел не уведомлять ее надлежащим образом, ввести суд в заблуждение и рассмотреть дело без ее участия. Много раз пыталась дозвониться до ответчика из США, работники брали трубки, отвечали на звонки, как только называла свои имя, отчество и фамилию, то бросали трубку, так было постоянно. Они не хотели даже слушать о проблемах, связанных с санкцией, связанных с тем, что не могла обсудить с ними детали и способы перевода денег. Обращалась на электронный адрес ответчика, что подтверждают скриншоты, которые им отправляла, но не ответили. ФИО1 является добросовестной стороной, деньги на эскроу счет поступили день в день, как только информация о сдаче дома дошла до ответчика, отправила через свою мать ФИО2 в г. Москве, чтобы она лично перевела деньги, так как из-за санкций не могла переводить денежные средства в ПАО Сбербанк и также что ПАО Сбербанк сменил свои приложения, и не имели доступа к своим приложениям. ПАО Сбербанк требовал, чтобы она и ее мама явились лично с паспортом в отделение в банке, а это было не возможно, так как живем в США и была беременной своим вторым ребенком с ноября 2022 г., не могла летать, родила его 12.08.2023 г., то есть была уважительная причина, почему не могла летать и не могла покинуть место жительства, та как беременность проходила под еженедельным наблюдением врачей, осуществлена через ЭКО и протекала с осложнениями, учитывая ее возраст. Сотовый оператор МТС не ловил на территории США, не могла отправлять смс, принимать смс, из-за чего МТС отобрал ее номер к которому был привязан ПАО Сбербанк и Госуслуги, смогла возобновить только по приезду в Туву в ноябре 2025 года, когда и были зарегистрированы в квартиру по <адрес> ее дети. Детей не регистрировали, нужно было чтобы один из родителей был зарегистрирован, соответственно отец детей не был в России, она обязана была зарегистрировать себя. Поскольку явиться в ПАО Сбербанк в РФ не могла, отправила свою мать помочь ей. Она, не смотря на ее возраст 78 лет и состояние здоровья, отсутствие прямых рейсов, согласилась и полетела в РФ в 2024 г. и положила свои денежные средства на ее эскроу счет, так как она не могла и до прилета в РФ не могла распоряжаться средствами из-за проблем с сим-картами МТС и с приложением Сбербанк и санкций США на РФ, которые не позволяли перевод долларов из США в РФ. Просит отказать в удовлетворении исковых требований истца.
В письменном отзыве на возражения ответчика представитель истца ФИО7 просила иск удовлетворить, указала на то, что ответчик является гражданкой РФ, то, что она длительное время проживает в США и является гражданской США правового значения не имеет, поскольку в силу ст. 10 Федерального закона «О гражданстве РФ» лицо, имеющее иное гражданство, рассматривается РФ исключительно как гражданин России независимо от места его фактического проживания. Регистрация ответчика по <адрес> является действующей. Доводы о том, что после введения санкций у нее отсутствует легальная возможность переводить денежные средства на банковские счета в РФ не подтверждены, не могут быть признаны обстоятельствами непреодолимой силы. Ответчиком не представлено доказательств, что ею предпринимались реальные попытки осуществить перевод, ею был получен отказ от банков-корреспондентов или уполномоченных органов. Более того, ответчик представил скриншоты, подтверждающие наличие денежных средств в размере 6 900 000 руб. на депозитных счетах в ПАО Сбербанке, что подтверждает наличие денежных средств, достаточных на погашение обязательств. Это полностью исключает ссылки на невозможностью исполнения обязательств вследствие санкций. Доводы ответчика о том, что не имеется значения для застройщика место нахождения денежных средств, поскольку у него отсутствует доступ к эскроу-счету не состоятелен. Действительно, застройщик не имеет доступа к указанному счету. Однако сам механизм проектного финансирования поострён таким образом, что целевой кредит банка выдается застройщику именно под обеспечение средствами, которые участники долевого строительства вносят на эскроу-счет, а размер процентной ставки напрямую зависит от совокупности остатков на этих счетах. Таким образом, внесение ответчиком средств на эскроу-счет является не просто формальным исполняем договора, а необходимым условием для получения застройщиком банковского финансирования, за счет которого ведется строительство. Неисполнение этой обязанности напрямую влияет на возможность банка предоставить целевой кредит и, следовательно, на ход строительства в целом.
В судебном заседании представитель истца ФИО7 по ордеру поддержала иск, уточнённый иск, просила удовлетворить полностью по указанным в нем основаниям, также поддержала возражение на ходатайство о снижении неустойки. Пояснила, что деньги должны находиться на эскроу-счете, однако ответчик письменно дал ответ, что деньги находятся на депозитном счете в размере 6 900 000 руб. в ПАОР Сбербанке. Ненадлежащее исполнение обязательств ответчиком также влияет на сроки исполнения обязательств истцом, поскольку свои обязательства истец выполняет под указанные денежные средства. Кроме того, обратила внимание суда на то, что неустойка рассчитана с учетом наложенного моратория.
Ответчик в суд не явился, извещен надлежащим образом.
Судом дело рассмотрено в порядке ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ).
Выслушав истца, учитывая позицию сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
На основании ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В силу п. 2 ст. 314 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условия, позволяющие определить этот срок, а равно и в случаях, когда срок исполнения обязательства определен моментом востребования, обязательство должно быть исполнено в течение семи дней со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не предусмотрена законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не вытекает из обычаев либо существа обязательства.
В соответствии с п. п. 1, 2, 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Правоотношения сторон по настоящему иску регулируются нормами Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Статьей 4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» определено, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии с п. п. 1 и 2 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих плате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре, как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. При этом по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
В силу ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», по смыслу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ).
Как следует из материалов дела и установлено судом, между ООО СЗ «Новый город» и ФИО1 13.12.2022 г. заключен договор участия в долевом строительстве №, в соответствии с которым застройщик обязуется в срок предусмотренный настоящим договором, с привлечением других лиц построить многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес>, и после получения разрешения на ввод многоквартирного дома к эксплуатацию, передать объект долевого строительства, указанный в п. 1.2 настоящего договора, участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется оплатить обусловленную настоящим договором цену, и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод к эксплуатацию многоквартирного дома.
Цена договора (размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства (создания) объекта долевого строительства) составляет 7 800 000 руб. (п. 2.1).
Уплата цены договора участия в долевом строительстве производится участником долевого строительства до ввода в эксплуатацию многоквартирного дома путем внесения денежных средств в сроки и размере, установленные настоящим договором (депонируемая сумма) на счет эскроу, открытый в уполномоченном банке (эскроу-агент) для учета и блокирования денежных средств, полученных эскроу-агентом) от являющегося владельцем счета участника долевого строительства (депонента) в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве в целях дальнейшего перечисления застройщику (бенефициара) при возникновении условий, предусмотренных Федеральным законом №214-ФЗ от 30.12.2004 и договором счета эскроу, заключенным между бенефициаром, депонентом и эскроу-агентом, с учетом следующего: эскроу-агент ПАО Сбербанк, депонент ФИО1, бенефициар - ООО СЗ «Новый город». Депонируемая сумма 7 800 000 руб. Срок условного депонирования денежных средств – до 30.06.2024 г. Участник долевого строительства оплачивает за счет собственных средств 1 800 000 руб. не позднее 5 банковских дней с даты государственной регистрации настоящего договора. Окончательный расчет в размере 6 000 000 руб. в срок до 31.12.2023 г. (п.2.3).
Перечисление части денежных средств в счет оплаты объекта недвижимости осуществляется ООО «Домклик» по поручению участника долевого строительства на счет эскроу, открытый на имя депонента (участника долевого строительства): после государственной регистрации в установленном действующим законодательством порядке договора участия в долевом строительстве, а также (в случае, если заемщик не воспользовался «Сервисом электронной регистрации» его предоставления в банк; после государственной регистрации залога прав требования участника долевого строительства в силу закона в пользу банка; при условии соответствия зарегистрированного договора участия в долевом строительстве проекту договора участия в долевом строительстве, ранее предоставленному в банк для выдачи кредита в части указания реквизитов сторон, описания характеристик объекта недвижимости местоположение, площадь, стоимость, основные характеристики) и описания расчетов, кредитного обязательства; перечисление оставшейся части денежных средств в счет оплаты объекта недвижимости осуществляется участником долевого строительства на счет эскроу, открытый на имя депонента (участника долевого строительства) в срок, установленный договором участия в долевом строительстве. Обязанность участника долевого строительства по уплате, обусловленной договором участия в долевом строительстве цены, считается исполненной с момента поступления денежных средств на открытый в уполномоченном банке счет эскроу (п. 2.3).
В соответствии с п. 3.3.1 договора участник долевого строительства обязуется оплатить цену договора, определенную в п. 2.1 договора, в порядке, установленном п. 2.3 договора и произвести доплату в случае, предусмотренном подп. 2.5.2 настоящего договора.
Строительство и ввод в эксплуатацию многоквартирного дома: начало строительства – IV кв. 2020, срок окончания строительства и ввод в эксплуатацию – II кв. 2024 г. (п. 4.1 договора). После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, застройщик обязан передать объект участнику долевого строительства в течение трех месяцев с момента ввода дома в эксплуатацию, но не позднее 31.05.2024 г. Допускается досрочное исполнение застройщиком обязательств по передаче объекта долевого строительства (п. 4.5 договора).
Представителем истца в суде дано пояснение, что дом сдали в декабре 2024 г.
Депоненту ФИО1 открыт счет эскроу №.
Согласно выписке по счету эскроу № ФИО1 внесены следующие платежи: 20.12.2022 – 900 000 руб.; 14.11.2024 – 4 954 722,31 руб.; 14.11.2024 – 1 000 286 руб.; 14.11.2024 – 200 004,97 руб.; 15.11.2024 – 744 986,70 руб.; 15.11.2024 – 0,20 руб.; 15.11.2024 – минус 0,18 руб. возврат со счета эскроу излишне перечисленных денежных средств по ДДУ № № от 06.12.2022г.; 20.12.2024 – 7 800 000 руб. платеж со счета эксроу по ДДУ №.22-ДДУ от 06.12.2022г.
Согласно выписке из ЕГРН договор участия в долевом строительстве № от 13.12.2022 г. зарегистрирован 15.12.2022 г.
29.10.2024 г. участнику долевого строительства ФИО1 направлялась претензия ООО СЗ «Новый город» о наличии задолженности в размере 6 900 000 руб. по договору участия в долевом строительстве № от 06.12.2022 г.
24.12.2024 г. ФИО1 направлено на адрес ее электронной почты <данные изъяты> уведомление от 19.12.2024 г.о завершении строительства многоквартирного дома по <адрес> Республики Тыва и о готовности объекта долевого строительства к передач в период с 23.12.2024 по 10.01.2025 включительно.
28.12.2024 г. составлен акт приема-передачи № объекта, расположенного по адресу: <адрес>. Акт приема-передачи со стороны ответчика ФИО1 подписан ее представителем на основании доверенности ФИО4
Из доверенности от 12.01.2024 г., выданной от имени ФИО1, действующей от своего имени и от имени несовершеннолетнего сына ФИО5-А. следует, что ответчик уполномочил ФИО4 представлять интересы ее сына, с правом подписи от имени ФИО1, вести дела ФИО1 в любом суде, со всеми правами, предоставленными истцу, ответчику, с правом подписания договора долевого участия и с правом внесения поправок и дополнений в договор долевого участия. Доверенность выдана сроком на 10 лет.
В указанной доверенности указано, что ответчик является гражданской Российской Федерации.
29.10.2024 г. ФИО1 на адреса ее электронной почты <данные изъяты> направлена претензия от 29.10.2024 г., в которой она уведомлена о наличии задолженности по вышеуказанному договору долевого строительства, размер задолженности 6 900 000 руб., необходимости ее погасить до 10.11.2024 г. Обращено внимание на то, что в случае не погашения задолженности будет начислена неустойка на сумму задолженности, а также в силу п. 3.2.3 застройщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случаях и порядке, установленных ФЗ «Об участия в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
11.11.2024 г. от ФИО1 с ее электронной почты <данные изъяты> поступил ответ на претензию в ООО СЗ «Новый город», в котором, указывает, что истцом переносили сдачу дома уже два раза, в начале обговаривали дата на начало 2024 г., для подстраховки май месяц 2024 г., потом фигурировала дата декабрь 2024г. и каждый раз дата переносилась в одностороннем порядке и по законным основаниям и по разумным обстоятельствам в связи с чем, относилась к обязательствам и доводам с пониманием и большим терпением. ФИО1 не собиралась не платить за квартиру, наоборот собирается купить за наличные средства, без ипотеки, без материнского капитала, без кредитов. Все средства, а именно 6 900 000 руб. лежат на счетах ФИО1 в ПАО Сбербанк, но лежат они не на эксроу счете, а под процентами на депозитах. Приложила фотографии в подтверждение этого обстоятельства. Полагает, что для истца нет принципиальной разницы, лежат ее средства на Эскроу или нет, ведь как и истец, она ФИО1 не имеет доступа к средствам на Эскроу счетах. Просит понять ее, пойти ей на встречу и разрешить ей положить средства на счет за неделю до сдачи дома, то есть за неделю до 31.12.2024 г. За целый год, что обещали сдать дом несколько раз, дата передвигалась на поздний срок, считает, что ее дивиденды, которые ей поступают, являются небольшой компенсацией за столь длительное ожидание, и она может потратить их на ремонт, не переживать за инфляцию в какой-то степени. Если бы сдача дома осуществилась в срок в начале года, то цены на ремонт и строительные материалы были бы ниже чем через год.
15.11.2024 г. ответчиком в адрес истца по электронной почте направлено сообщение, в котором сообщила о том, что решила перечислить денежные средства согласно ДДУ, приложила выписку по счету эскроу.
Из приложенной выписки по счету эскроу в ПАО Сбербанк от 15.11.2024 г. видно, что 14.11.2024 и 15.11.2024 ею были сделано несколько перечислений (3 – 14.11.2024, 2 – 15.11.2024).
27.11.2024 г. ответчик вновь обратился к истцу, направил справку о доступном остатке по состоянию на 23.11.2024 г. на эскроу в ПАО Сбербанк в размере 7 800 000 руб.
Исходя из ч. 2 ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
В силу ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 01.07.2018 №175-ФЗ (ред. от 27.06.2019) «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации» привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, связанное с возникновением у них права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только с использованием счетов, предусмотренных ст. 15.4 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции настоящего Федерального закона), если договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства такого объекта недвижимости представлен на государственную регистрацию после 01.07.2019.
Согласно ст. 15.4 данного Закона, в целях привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости путем размещения таких средств на счетах эскроу все участники долевого строительства в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке в соответствии со ст. 15.5 настоящего Федерального закона (далее - счет эскроу).
В силу ч. 3 ст. 15.4, Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 09.04.2026) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" обязанность участника долевого строительства по уплате обусловленной договором цены считается исполненной с момента поступления денежных средств на открытый в уполномоченном банке счет эскроу.
С учетом положений ч. 6 ст. 15.5 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию застройщик вправе требовать внесения оплаты по договору участия в долевом строительстве на свой расчетный счет.
Истец является застройщиком многоквартирного дома, имеет разрешение на строительство и привлекает для его осуществления денежные средства участников долевого строительства, в связи с этим несет обязанность по соблюдению требований Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Анализируя изложенное выше, принимая во внимание, что досудебный порядок урегулирования спора не имел положительных результатов, ответчиком не представлено доказательств, свидетельствующих о надлежащем исполнении обязательств по договор участия в долевом строительстве № от 13.12.2022 г., суд приходит к выводу о том, что исковые требования истца о взыскании неустойки по договору участия в долевом строительстве обоснованные и подлежащие удовлетворению.
Согласно п. 6 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
В соответствии с п. 7.2 договора в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участники долевого строительства уплачивают застройщику неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
Согласно ч. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
В пункте 8.1 договора предусмотрено, что сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая свои обязательства по договору, несет ответственность, если докажет, что надлежащее исполнение обязательств оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы (форс-мажор), то есть чрезвычайных и непредотвратимых обстоятельств при конкретных условиях конкретного периода времени. В пункте 8.3 указаны обстоятельства непреодолимой силы, которые стороны отнесли к таковым: явления стихийного характера (землетрясения …), температуру силу ветра и пр. нормативные и ненормативные акты органов власти и управления, а также их действия или бездействие, препятствующие выполнению сторонами условий договора, а также принятия органами государственной власти или органами местного самоуправления решений, которые могут повлечь за собой увеличение срока ввода многоквартирного дома в эксплуатацию; … другие обстоятельства, которые выходят за рамки разумного контроля сторон. При этом срок выполнения обязательств отодвигается соразмерно времени, в течение которого действовали обстоятельства или последствия, вызванные этими обстоятельствами.
Согласно ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.
Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.
В силу ч. 2 ст. 401 ГК РФ отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.
Отсутствие у должника необходимых денежных средств по общему правилу не является основанием для освобождения от ответственности за неисполнение обязательств. Однако, если отсутствие необходимых денежных средств вызвано установленными ограничительными мерами, то оно может быть признано основанием для освобождения от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств на основании статьи 401 ГК РФ. Освобождение от ответственности допустимо в случае, если разумный и осмотрительный участник гражданского оборота, не мог бы избежать неблагоприятных финансовых последствий, вызванных ограничительными мерами.
Суд обратил внимание на то, что договор участия в долевом строительстве заключен 13.12.2022 г., то есть после начала специальной военной операции. Ответчик, который ссылается на свое длительное проживание в США, должна была понимать о возможности возникновения определенных рисков после заключения договора с истцом. Вопреки требованиям ст. 56 ГПК РФ ответчик не доказал причинно-следственную связь между санкциями и невозможностью своевременного внесения платежей по договору, поэтому нельзя применить положения ст. 401 ГК РФ.
Из материалов дела не следует, что ответчик обращался с заявлением об изменении условий договора. Обратное ответчиками доказано не было, как не было доказано и то, что возможность внесения платежей исчезла только вследствие форс-мажорных обстоятельств.
Доводы ответчика о том, что она не имела возможности перевести денежные средства на эскроу-счет, опровергаются ее ответом от 11.11.2024 г. на претензию истца, где она прямо указывает, что намерена получить дивиденды от денежных средств, размещённых на депозитный счет в ПАО Сбербанк, то есть в ущерб своих обязательств, предусмотренных договором о долевом строительстве.
К ответу от 11.11.2024 г. ФИО1 приложила скриншот о наличии у нее денежных средств, из которого следует, что по состоянию на 11.11.2024 г. у нее имелся доступ к личному кабинету в ПАО Сбербанк.
Из официальной выписки и справке о доступном остатке по счету эскроу в ПАО Сбербанк от 15.11.2024, от 23.11.2024 г. следует, что ответчик имела доступ к личному кабинету в ПАО Сбербанк.
Тем самым ответчиком добросовестность исполнения обязательств по договору не доказана. Судом признается наличие в действиях ответчика злоупотребления правом, поскольку ею последовательно предприняты шаги, направленные не на реальное исполнение обязательств, а на создание препятствий для защиты истцом своих прав. В своем ответе от 11.11.2024 г. ответчик продемонстрировал осведомленность о специфике эскроу, ею сознательно не вносились платежи на эскроу с целью получения дивидендов от денежных средств, размещенных на депозитном счете в ПАО Сбербанк. При этом истец имел доступ к личному кабинету в ПАО Сбербанк, о чем свидетельствуют направленные ею в адрес истца выписка и справка, значит, имела все возможности для исполнения своих обязательств по договору.
Из условий договора не следует, что стороны согласовали рассмотрение спора между сторонами в суде, находящемся за пределами Российской Федерации. Объективных обстоятельств, препятствующих рассмотрению настоящего дела в Кызылском городском суде, по месту нахождения недвижимого имущества, не имеется. При разрешении настоящего спора подлежат применению исключительно нормы российского права.
Частью 1 статьи 18 Федерального закона от 8 марта 2022 года N 46-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" Правительству Российской Федерации в 2022, 2023, 2024 и 2025 годах предоставлено право принимать решения, предусматривающие особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве (пункт 4).
22 марта 2024 года вступило в силу постановление Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 года N 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве" (далее постановление N 326), согласно абзацу пятому пункта 1 которого (в редакции от 18 марта 2024 года) неустойка (штраф, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу данного постановления до 31 декабря 2024 года включительно.
Согласно пункту 2 постановления N 326 в период с 1 июля 2023 года до 31 декабря 2024 года включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных частью 6 статьи 5, частью 2 статьи 6, частями 2 и 6 статьи 9, а также подлежащих уплате с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ, в отношении которых не применяются особенности, предусмотренные пунктом 1 названного постановления, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на 1 июля 2023 года.
Указанный период продлен: с 1 июля 2023 г. до 31 декабря 2025 г.
В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.
Правительство Российской Федерации в пункте 3 постановления N 326 указало, что особенности, установленные пунктами 1 и 2 этого постановления, применяются в том числе к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу поименованного постановления.
На 01.07.2023 г. ключевая ставка Центрального банка Российской Федерации равна 7,50% годовых, которая сохранялась вплоть до 23.07.2023 г.
Судом установлено, что ФИО1 сумма первоначального взноса внесена на счет эскроу 20.12.2022 – 900 000 руб.; 14.11.2024 – 4 954 722,31 руб.; 14.11.2024 – 1 000 286 руб.; 14.11.2024 – 200 004,97 руб. 15.11.2024 – 744 986,70 руб. и для просрочки составляет 455 дня, в период с 22.03.2024 г. по 15.11.2024 г. неустойка составляет 210 375 руб.
По первому платежу 1 800 000 руб. срок оплаты до 22.12.2022, фактически внесено 20.12.2022 900 000 руб., недоплата 900 000 руб.
С учетом этого, расчет неустойки с 23.12.2022 по 30.06.2023 составляет 900 000*1/300*7,5%*190 дней = 42750 руб.
По второму платежу 6 000 000 руб. срок оплаты до 31.12.2023 г., фактически оплата внесена с нарушением срока платежами 14-15 ноября 2024 г. Внесена общая сумма 6 900 000 руб., что покрыло остаток первого платежа в 900 000 руб.
Общий период нарушения срока с 23.12.2022 по 15.11.2024 г., вместе с тем, истец привел расчет неустойки по 21.03.2024 г.
С 01.07.2023 по 09.01.2024 составляет 900 000*1/300*7,5%*193 дня = 43425 руб., с 09.01.2024 по 21.03.2024 составляет 6900000*1/300*7,5%*72 дней= 124 200 руб.
Общая сумма 210 375 руб.
В силу требований статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.
Доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки, ответчиком представлено не было. Оснований для снижения размера неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ суд не усматривает.
При таких обстоятельствах, исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Новый город» к ФИО1-ооловне о взыскании неустойки по договору участия в долевом строительстве, подлежат удовлетворению.
В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ понесенные истцом расходы по оплате государственной пошлины подлежат возмещению с ответчика частично в размере 7311 руб. Руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Новый город» к ФИО1-ооловне о взыскании неустойки по договору участия в долевом строительстве, судебных расходов удовлетворить.
Взыскать с ФИО1-ооловны (СНИЛС №, ИНН №) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Новый город» (ИНН 1701064283) 210 375 руб. в счет неустойки, 7 311 руб. в счет уплаты государственной пошлины.
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Тыва через Кызылский городской суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.
Судья
М.А. Папий-оол