РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
06 мая 2026 года г. Новосибирск
Ленинский районный суд города Новосибирска в составе судьи Ветошкиной Л.В., при секретаре Елисеевой М.И., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Чернышевой Ольги Владимировны к Базвановой Анне Александровне о признании договора незаключенным и взыскании неосновательного обогащения,
УСТАНОВИЛ:
Истец обратилась с вышеуказанным иском, в котором, с учетом уточнений, просила признать предварительный договор переуступки части земельного участка от 02.07.2024 между Чернышевой Ольгой Владимировной и Базвановой Анной Александровной не заключенным.
Взыскать с Базвановой Анны Александровны в пользу Чернышевой Ольги Владимировны рублей неосновательно полученных 500 000 (пятьсот тысяч) рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 150 226 ( сто пятьдесят тысяч двести двадцать шесть) рублей за период с 02.07.2024 по 04.02.2026, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 500 000 (пятисот тысяч) рублей начисляемые по учетной ставке Банка России с 04.02.2026 года по день фактической уплаты этих средств Чернышевой Ольге Владимировне, судебные расходы в виде уплаченной государственной пошлины в размере 17 735 рублей и расходы на юридические услуги в размере 25 000 рублей.
В обосновании своих требований указала, что 02.07.2024 года между истцом и ответчиком был составлен предварительный договор переуступки части земельного участка, по которому ответчик обязалась переуступить часть земельного участка согласно стоящему забору по адресу <адрес> <адрес> после оформления документов в собственность на принадлежащий ответчику земельный участок по адресу <адрес>. Цена переуступки была определена сторонами в размере 1 000 000 ( один миллион) рублей, при составлении предварительного договора истец выплатил ответчику аванс в размере 5000 000 (пятьсот тысяч) рублей.
В апреле 2025 года ответчик прислала истцу выписку из ЕГРН, подтверждающую, что ответчик владеет на праве собственности земельным участком с кадастровым номером №, находящимся по адресу <адрес>, размером 570 кв.м.
При обсуждении заключения основного договора переуступки части земельного участка между сторонами возникли разногласия по поводу существенных условий основного договора: размера части участка, который должен быть передан истцу, его конфигурации, способу регистрации прав истца на часть земельного участка. В процессе переговоров устранить разногласия не удалось, поскольку в предварительном договоре эти существенные условия не были оговорены.
Истец после окончания переговоров потребовал от ответчика возврата переданных ответчику денежных средств в размере 500 000 ( пятьсот тысяч ) рублей, однако ответчик лично и в переписке по мессенджеру Вотсап отказалась вернуть деньги в полном объеме обуславливала даже частичный возврат денег дополнительными условиями, а также заявила, что вообще имеет право не возвращать истцу полученные при составлении предварительного договора деньги.
Ответчик является собственником земельного участка, находящегося по адресу: <адрес>. Поскольку в составленном предварительном договоре буквально указано, что планируется переуступка части земельного участка можно сделать вывод, что под переуступкой имелось ввиду, что ответчик продаст истцу часть этого земельного участка по договору купли-продажи.
Таким образом, проведя комплексную оценку предмета, содержания прав и обязанностей сторон, их относимость к разным видам сделок, можно сделать вывод, что 02.07.202 истец и ответчик составили предварительный договор купли-продажи земельного участка, находящегося по адресу: <адрес>
В составленном 02.07.2024 года в предварительном договоре отсутствуют данные о размере части земельного участка, его точного расположения, что не позволяет определенно установить предмет спорного предварительного договора.
Поэтому Истец не считает предварительный договор переуступки части земельного участка от 02.07.2025 года заключенным.
Чернышева Ольга Владимировна, в судебное заседание не явилась, извещена надлежаще, направила в суд представителя.
Представитель истца: Соловьев Максим Васильевич в судебном заседании доводы, изложенные в исковом заявлении поддержал, просил требования удовлетворить, дополнительно пояснил, что его доверить предполагала, что часть земельного участка ей будет передана по договору купли продажи, а ответчик предложила произвести перераспределение границ земельного участка, что истца не устроило.
Ответчик: Базванова Анна Александровна, в судебное заседание не явилась, извещена надлежаще, направила в суд представителя.
Представитель ответчика: Орловец Елена Александровна с требованиями не согласилась, указала, что изначально земельный участок ответчику был предоставлен на основании договора аренды для строительства индивидуального жилого дома.
При освоении ею земельного участка с кадастровым номером №, был обнаружен самозахват истцом части земельного участка ответчика, с установкой заграждения не в координатах смежной границы. Забор выполнен истцом на ленточном фундаменте.
Базванова А.А. обратилась к Чернышевой О.В. с требованием о переносе забора в соответствии с координатами границ земельного участка, Чернышева О.В. в свою очередь предложил приобрести у Базванова А.А. ту дополнительную площадь земельного участка, которая по факту была им самовольно захвачена.
02.07.2024 года между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор переуступки части земельного участка. В соответствии с которым истец обязалась осуществить переуступку части земельного участка (по факту согласование схемы перераспределения границ земельного участка с кадастровым номером № за счет части земельного участка с кадастровым номером № принадлежащего ответчику. Стоимость договора составляла 1 000 000 (один миллион) рублей, аванс в размере 500 000 (пятьсот тысяч) рублей в день заключения предварительного договора был передан Базвановой А.А.
После заключения предварительного договора, Базванова А.А. была вынуждена внести изменения в проект жилого дома предполагаемого ею строительства с учетом изменения площади земельного участка, а так же была вынуждена дополнительно оплатить выезд кадастрового инженера для разбивки фундамента в виду изменений проекта.
04.07.2024 года Истец заключил договор подряда № с ООО «ГеОКС НОВОСИБИРСК» на координирование ограждения, определение поворотных точек границ участка на местности и вынос точек для определения местоположения, необходимого для строительства жилого дома, на сумму 25 000 (двадцать пять тысяч) рублей.
После оформления земельного участка в собственность ответчик обратилась к истцу о возможности перераспределения границ земельного участка, однако истец отказалась, в связи с чем, перераспределение не произошло по вине именно истца.
Суд, выслушав стороны, изучив материалы дела, приходит к следующему выводу.
Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункт 2) К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.
В силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор также может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара (пункт 2 статьи 455 ГК РФ).
Отсутствие в предварительном договоре иных существенных условий основного договора само по себе не свидетельствует о незаключенности предварительного договора.
Из материалов дела следует, что 02.07.2024 года между истцом и ответчиком заключен договор, поименованный как «Предварительный договор переуступки части земельного участка», согласно которому Базванова Анна Александровна обязуется переуступить часть земельного участка по стоящему забору по адресу: <адрес>, после оформления документов в собственность на земельном участок по <адрес>. Стороны согласовали стоимость части земельного участка, который будет переуступлен в размере 1 000 000 рублей, при этом при подписании договора истец передала ответчику 500 000 рублей.
Из пояснения сторон, следует, что заключению данного договора предшествовали следующие обстоятельства. Земельный участок ответчику был предоставлен на основании договора аренды для строительства индивидуального жилого дома.
При освоении ею земельного участка с кадастровым номером №, был обнаружен самозахват истцом части земельного участка ответчика, с установкой заграждения не в координатах смежной границы. Забор выполнен истцом на ленточном фундаменте.
Базванова А.А. обратилась к Чернышевой О.В. с требованием о переносе забора в соответствии с координатами границ земельного участка, Чернышева О.В. в свою очередь предложил приобрести у Базванова А.А. ту дополнительную площадь земельного участка, которая по факту была им самовольно захвачена.
После заключения предварительного договора, Базванова А.А. внесла изменения в проект жилого дома предполагаемого ею строительства с учетом изменения площади земельного участка.
04.07.2024 года истец заключил договор подряда № с ООО «ГеОКС НОВОСИБИРСК» на координирование ограждения, определение поворотных точек границ участка на местности и вынос точек для определения местоположения, необходимого для строительства жилого дома, на сумму 25 000 (двадцать пять тысяч) рублей.
После оформления земельного участка в собственность ответчик обратилась к истцу о возможности перераспределения границ земельного участка, однако истец отказалась, так как думала, что часть земельного участка будет передана ей по договору купли продажи.
Вместе с тем, из буквального толкования предварительного договора не следует, что часть земельного участка, самовольно захваченная истцом с установлением забора, должна была быть ей передана по договору купли продажи. Кроме того, данный договор так же не содержит обязанности ответчика оформить в собственность данную часть, как самостоятельный объект. Кроме того, данная часть земельного участка гораздо меньше допустимого минимального размера земельного участка, что исключает его формирование, как самостоятельного объекта. Единственный способ передать часть земельного участка, самовольно огороженного забором истца это перераспределения границ земельного участка с кадастровым номером № за счет части земельного участка с кадастровым номером № принадлежащего ответчику.
Однако стороны в предварительном договоре переуступки части земельного участка так же не указали способ оформления данной части на истца. Таким образом, суд расценивает данный договор как договор о намерениях в будущем осуществить действия направленные осуществление приведения границ земельного участка в соответствии с фактическим установленным забором. В связи с чем, требования о признании договора не заключенным не подлежат удовлетворению. Денежные средства передавались на основании данного соглашения и на дату заключения договора не могут считаться неосновательно полученными.
Судом установлено, что в апреле 2025 года ответчик прислала истцу выписку из ЕГРН, подтверждающую, что ответчик владеет на праве собственности земельным участком с кадастровым номером №, находящимся по адресу <адрес>, размером 570 кв.м. Право собственности у ответчика было зарегистрировано 23.12.2024 года.
При обсуждении заключения основного договора переуступки части земельного участка между сторонами возникли разногласия по поводу существенных условий основного договора: размера части участка, который должен быть передан истцу, его конфигурации, способу регистрации прав истца на часть земельного участка. В процессе переговоров устранить разногласия не удалось, поскольку в предварительном договоре эти существенные условия не были оговорены.
Истец после окончания переговоров потребовал от ответчика возврата переданных ответчику денежных средств в размере 500 000 ( пятьсот тысяч )рублей, однако ответчик лично и в переписке по мессенджеру Вотсап отказалась вернуть деньги в полном объеме обуславливала даже частичный возврат денег дополнительными условиями, а также заявила, что вообще имеет право не возвращать истцу полученные при составлении предварительного договора деньги, так как они являются задатком, несмотря на тот факт, что в договоре указаны, как аванс.
Суд не может согласится с данными доводами ответчика по следующем основаниям.
В соответствии с п. 1 ст. 380 Гражданского кодекса РФ задатком признаётся денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счёт причитающихся с неё по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и обеспечения его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
В силу п. 2 ст. 381 Гражданского кодекса РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Задаток является согласно ст. 329 Гражданского кодекса РФ одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Из толкования вышеперечисленных норм права следует, что основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. Кроме того, задаток служит доказательством заключения договора, а также способом платежа.
В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счёт причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса РФ, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (пункт 3 статьи 381 Гражданского кодекса РФ).
Как следует из вышеперечисленных норм права, основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. Кроме того, задаток служит доказательством заключения договора, а также способом платежа.
Сущность же обязательств, порождаемых предварительным договором, заключается в их организационном характере, поскольку его предметом является намерение сторон заключить сделку в будущем.
Так, согласно статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в п. 1 и 6 гласит, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества предусматривает соглашение сторон о намерении в будущем заключить основной договор о передаче такого имущества, при этом передача недвижимого имущества с составлением акта приёма-передачи и государственная регистрация договора купли-продажи при заключении предварительного договора законом не предусмотрена.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. Из материалов дела следует, что ни одна из сторон не направляла требования о заключении договора либо соглашения о перераспределении границ земельного участка. Судом установлено, что стороны обоюдно отказались от исполнения договора, истец потребовала денежные средства и перенесла свой забор в соответствии с координатами земельного участка
В силу закона, договор задатка должен быть заключён вместе с основным договором, в данном случае с договором купли-продажи (либо предварительным договором купли-продажи), в соответствии с которым у продавца и покупателя возникают определенные договором обязанности. Специфические черты задатка, отличающие его от всех остальных способов обеспечения обязательств, заключается в том, что задатком могут обеспечиваться лишь обязательства, возникшие из заключенных договоров.
Поскольку сумма задатка в размере 500 000 рублей была передана при отсутствии между сторонами договора купли-продажи, и поэтому она не может рассматриваться как задаток, а является авансом, более того и поименовано в качестве аванса, подлежащим возврату истцу ответчиком. Задатком не может обеспечиваться обязательство, возникновение которого лишь предполагается, поскольку обязательство, возникающее на основе соглашения о задатке, является акцессорным (дополнительным) и, следовательно, оно производно и зависимо от основного (обеспечиваемого задатка) обязательства, оно может существовать лишь при условии существования основного обязательств.
Так как договор между истцом и ответчиком заключен не был, соглашение по значимым условиям сделки достигнуто не было, то суд приходит к выводу, что переданная сумма являлась не задатком, а авансом, который подлежит возврату независимо от того, по чьей вине не был заключен договор. При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что по смыслу положений пункта 3 статьи 380 Гражданского кодекса РФ уплаченная истицей ответчику сумма в размере 500 000 рублей является авансом и подлежит взысканию с ответчика.
В силу п. 1 ст. 395 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
В п. 3 ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.
В связи с тем, что стороны не пришли к соглашению о заключении договора (соглашения) и в конце апреля истец потребовал денежные средства назад, перенесла забор, что не оспаривалось стороной ответчика, с 01.05.2025 года Базванова А.А. необоснованно удерживала денежные средства истца.
Согласно п. 58 указанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7, в соответствии с п. 2 ст. 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации на сумму неосновательного обогащения подлежат начислению проценты, установленные п. 1 ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, с момента, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
При таких обстоятельствах, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 88 047,94 руб. за период с 01.05.2025 по 06.05.2026 и далее до полного исполнения обязательств.
На основании ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
Согласно ч. 1 ст. 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. В связи с чем, с ответчика подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 16 761 рубль, расходы на юридические услуги 20 000 рублей (с учетом сложности дела, количестве судебных заседаний, в которых принимал участие представитель истца, частичному удовлетворению требований).
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковое заявление Чернышевой Ольги Владимировны к Базвановой Анне Александровне о признании договора незаключенным и взыскании неосновательного обогащения удовлетворить частично.
Взыскать с Базвановой Анны Александровны в пользу Чернышевой Ольги Владимировны денежные средства, оплаченные в качестве аванса в размере 500 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 88 047,94 рублей, проценты за пользования чужими денежными средствами начина с 07.05.2026 года и до полного исполнения обязательств, начисляемые в соответствии со ст.395 ГК РФ на сумму основного долга, оплаченную государственную пошлину 16 761 рубль, расходы на юридические услуги 20 000 рублей.
В остальной части требований отказать.
Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение месяца с момента составления мотивированного решения.
Мотивированное решение суда составлено 15 мая 2026 года.
Судья (подпись) Л.В.Ветошкина
Подлинник решения находится в материалах гражданского дела № 2-1192/2026 Ленинского районного суда г. Новосибирска.
Секретарь с/заседания
М.И. Елисеева