РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
02 ноября 2026 года с.Калга
Калганский районный суд Забайкальского края в составе: председательствующего судьи Белокрылова С.В., при секретаре Макаровой О.П., рассмотрев в открытом судебном заседании в с. Калга гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о расторжении договора купли-продажи квартиры, возврате собственности, установил:
ФИО1. обратилась в суд к ФИО2 с вышеуказанным исковым заявлением, мотивируя следующим.
ДД.ММ.ГГГГ. истец заключила договор купли-продажи с ФИО2 согласно которому продала ему принадлежащую ей квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. На момент заключения договора купли-продажи покупатель ФИО2 являлся несовершеннолетним. Договор от его имени заключала его мать ФИО3., как законный представитель. Все документы были оформлены и ДД.ММ.ГГГГ. ФИО2 получил свидетельство о государственной регистрации права собственности. Субъектом права, согласно свидетельства является ФИО2 Объектом права является квартира: назначение жилое. Площадь общая <данные изъяты> кв.м., расположенная по адресу: <адрес> В ДД.ММ.ГГГГ. было установлено, что при заключении договора купли-продажи допущены нарушения законодательства. Согласно решению Калганского районного суда Забайкальского края от ДД.ММ.ГГГГ. ФИО3. лишена родительских прав в отношении ФИО2 Решение Калганского районного суда Забайкальского края от ДД.ММ.ГГГГ. ФИО3 была восстановлена в родительских правах в отношении ФИО2 То есть на момент заключения договора купли-продажи квартиры, ФИО3 была лишена родительских прав в отношении ФИО2 и не могла быт законным представителем своего сына.
Истец просит расторгнуть договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> заключенный ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО1. и ФИО3., действующей как законный представитель – мать, своего несовершеннолетнего сына ФИО2.; возвратить квартиру, расположенную по адресу: <адрес> в собственность ФИО1.
Определением судьи от 14.10.2026 года к участию в деле в качестве соответчика привлечена ФИО3., в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю (Управление Росреестра по Забайкальскому краю).
Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела надлежаще извещены, об отложении не просили, своих представителей в суд не направили.
В заявлении, направленном в суд, истец ФИО1 просила провести судебное заседание в ее отсутствие, также указала, что на исковых требованиях настаивает в полном объеме.
Ответчик ФИО2., соответчик и как законный представитель ответчика – ФИО3. в направленных в суд заявлениях, просили провести судебное заседание в их отсутствие, указав, что исковые требования признают в полном объеме.
Согласно ст.167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежаще извещенных лиц, участвующих в деле.
Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст.153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Согласно ст.420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса, если иное не установлено настоящим Кодексом. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.
Согласно ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц. Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях. Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.
В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время.
Суд вправе не применять последствия недействительности сделки (пункт 2 настоящей статьи), если их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности.
В соответствии со ст.168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Согласно ст.456 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.
Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором.
В соответствии со ст.485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с п.3 ст.424 настоящего Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.
Как предусмотрено ст.486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
Согласно ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130).
В соответствии со ст.556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Согласно ст.558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В соответствии с ч.1 ст.56 СК РФ ребенок имеет право на защиту своих прав и законных интересов. Защита прав и законных интересов ребенка осуществляется родителями (лицами, их заменяющими), а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, органом опеки и попечительства, прокурором и судом.
В соответствии с ч.1 ст.63 СК РФ родители имеют право и обязаны воспитывать своих детей. Родители несут ответственность за воспитание и развитие своих детей. Они обязаны заботиться о здоровье, физическом, психическом, духовном и нравственном развитии своих детей.
В соответствии с ч.1 ст.65 СК РФ родительские права не могут осуществляться в противоречии с интересами детей. Обеспечение интересов детей должно быть предметом основной заботы их родителей. В силу приведенных норм, семья, материнство и детство находятся под защитой государства; каждый ребенок имеет право жить и воспитываться в семье; дети не должны разлучаться с родителями вопреки их желанию; родители обязаны осуществлять воспитание своих детей, заботиться о них; обеспечение интересов детей должно являться предметом основной заботы родителей; при этом государство обязано обеспечить возможность осуществления родителями их обязанностей.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, на основании договора о купле-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ и ФИО3., действующей как законный представитель несовершеннолетнего ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, заключен договор купли-продажи указанной квартиры, стоимость квартиры <данные изъяты> рублей уплачены покупателем продавцу до подписания договора.
Указанный договор купли-продажи зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю ДД.ММ.ГГГГ. за №№.
Согласно выписке из ЕГРН от 02.11.2026г., правообладателем жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, является ФИО2., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, вид права – собственность, документы-основания: договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.
Из копии записи акта о рождении №№ от ДД.ММ.ГГГГ., составленной Отделом ЗАГС Калганского района Департамента ЗАГС Забайкальского края, ФИО2 родился ДД.ММ.ГГГГ., в графе «Мать» указана ФИО3 (после заключения брака фамилия изменена на «ФИО3»), в графе «Отец» стоит прочерк.
Таким образом, на дату заключения договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ., несовершеннолетнему ФИО2 было 4 года.
В соответствии со ст.28 ГК РФ за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны.
Решением Калганского районного суда Забайкальского края от ДД.ММ.ГГГГ. ФИО3. лишена родительских прав в отношении несовершеннолетнего ФИО2., ДД.ММ.ГГГГ года рождения.
В силу положений ст.71 ГК РФ родители, лишенные родительских прав, теряют все права, основанные на факте родства с ребенком, в отношении которого они были лишены родительских прав, в том числе право на получение от него содержания (ст.87 настоящего Кодекса), а также право на льготы и государственные пособия, установленные для граждан, имеющих детей.
Согласно постановлению администрации муниципального района «Калганский район» №№ от ДД.ММ.ГГГГ., ФИО1. назначена опекуном над несовершеннолетним ФИО2., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, опекуну для опекаемого назначена выплата денежных средств, за несовершеннолетним сохранено право пользования жилой площадью, расположенной по адресу: <адрес>.
Согласно ст.32 ГК РФ опекуны являются представителями подопечных в силу закона и совершают от их имени и в их интересах все необходимые сделки.
При таких обстоятельствах, оценивая представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, при заключении оспариваемого договора у ФИО3 отсутствовали полномочия по совершению сделки в качестве законного представителя несовершеннолетнего ФИО2., поскольку в оспариваемый период (ДД.ММ.ГГГГ.) законным представителем несовершеннолетнего ФИО2., являлась ФИО1 которая в интересах несовершеннолетнего ФИО2. договор купли-продажи квартиры не заключала.
Обстоятельства, препятствующие ФИО3 заключить договор купили-продажи спорного жилого помещения от имени несовершеннолетнего ФИО2., при его заключении продавцу были, известны, поскольку ФИО1. являлась опекуном несовершеннолетнего ФИО2 Однако, в период подготовки документов для заключения оспариваемого договора, ни ФИО3., ни ФИО1. не предоставили государственному регистратору сведения об отсутствии у ФИО3 прав на представление интересов несовершеннолетнего ФИО2 не сообщили о наличии вступившего в отношении нее в законную силу решения суда о лишении родительских прав в отношении несовершеннолетнего сына, не предоставили копии указанного решения суда.
Согласно ст.168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В силу положений ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Решением Калганского районного суда Забайкальского края от ДД.ММ.ГГГГ. ФИО3 восстановлена в родительских правах в отношении несовершеннолетнего сына ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, несовершеннолетний передан ФИО3. для дальнейшего осуществления родительских прав.
Согласно постановлению администрации муниципального района «Калганский район» № от ДД.ММ.ГГГГ., ФИО1. освобождена от обязанностей опекуна в отношении несовершеннолетнего ФИО2. с ДД.ММ.ГГГГ.
В предварительном судебном заседании установлено, что несовершеннолетний ФИО2 находится на содержании матери – ФИО3., в спорной квартире не проживает, проживает совместно с матерью ФИО3., по адресу: <адрес>, зарегистрирован по адресу: <адрес>
В настоящее время в спорной квартире проживает только истец ФИО1
В соответствии с п.52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в соответствии с п.1 ст.2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.
Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРН.
В то же время, решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРН.
В случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Как предусмотрено п.65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.
Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п.3 ст.486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст.395 ГК РФ.
Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст.450 ГК РФ.
В силу п.4 ст.453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно ст.1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.
Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.
Таким образом, поскольку ФИО3 на момент заключения сделки не являлась законным представителем своего несовершеннолетнего сына ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, то она не была вправе заключать договор в его интересах.
При таких обстоятельствах, суд считает, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ г., заключенный между истцом и ответчиками, должен быть признан недействительным в силу ст.ст.167, 168 ГК РФ, поскольку не соответствует закону, в связи с чем, приходит к выводу, что ФИО2 не приобрел право пользования указанным жилым помещением вследствие ничтожности договора купли-продажи жилого помещения.
При таких обстоятельствах, исковые требования подлежат удовлетворению.
Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд решил:
Исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о расторжении договора купли-продажи квартиры, возврате собственности, удовлетворить.
Признать недействительным договор купли-продажи квартиры, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО3, действующей в интересах несовершеннолетнего ФИО2, в отношении жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №.
Возвратить жилое помещение - квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером № в собственность ФИО1 (паспорт серия № №№).
Решение по вступлении в законную силу является основанием для прекращения регистрации права собственности ФИО2 на жилое помещение - квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, и восстановлении записи регистрации права собственности ФИО1 на указанный объект недвижимого имущества
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Забайкальский краевой суд через Калганский районный суд Забайкальского края в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья-подпись
Копия верна: Судья С.В. Белокрылов