РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Колосовский районный суд Омской области в составе председательствующего судьи Сорокиной Н.В., при секретаре Грибковой Н.В., рассмотрев в открытом судебном заседании в с. Колосовка 26 марта 2026 года гражданское дело по исковому заявлению Азимов Н.А. к Администрации Крайчиковского сельского поселения Колосовского муниципального района <адрес> о признании договора купли-продажи заключенным, признании права собственности на здание тракторной стоянки с постановкой на кадастровый учет,
УСТАНОВИЛ:
Азимов Н.А. обратился с иском к Администрации Колосовского муниципального района Омской области о признании права собственности на нежилое здание и постановки на кадастровый учет. В обоснование иска, ссылаясь на ст. ст. 8, 12, 58, 131, 164, 219, 222, 223, 387, 432 ГК РФ, ст. ст. 51-55 ГрК РФ, ст. 1 Федерального закона от 13.07.201 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» указал, что ДД.ММ.ГГГГ по договору купли-продажи Азимов Н.А. Абдулазим оглы у сельскохозяйственной артели (колхоз) <данные изъяты> было приобретено здание тракторной стоянки, расположенной по адресу: <адрес>, ДД.ММ.ГГГГ года постройки, площадью <данные изъяты> кв.м., стоимостью <данные изъяты> рублей. В установленном законом порядке право собственности на указанный объект недвижимого имущества не представляется возможным зарегистрировать, т.к. продавец прекратил свою деятельность и исключен и ЕГРЮЛ, Согласно техническому плану на здание его назначение - нежилое, была заказана оценка рыночной стоимости объекта недвижимости. Здание было возведено прекратившим свою деятельность колхозом <данные изъяты> и перешло в паевом взносе в Сельскохозяйственную (артель) <данные изъяты> Право собственности подтверждается решением <адрес> Совета народных депутатов № от ДД.ММ.ГГГГ «Об утверждении акта государственной приемочной комиссии», согласно которому введен в эксплуатацию объект – теплая стоянка тракторов, построенный в <адрес> колхозом <данные изъяты> хозяйственным способом. СА <данные изъяты> получены все активы реорганизованного колхоза и в порядке правопреемства здание перешло в СА <данные изъяты> во владение, пользование и распоряжение, в том числе на спорный объект. С учетом действующих в настоящее время положений законодательства о регистрации недвижимости, при государственной регистрации права собственности спорного объекта недвижимости на свое имя, необходимо представление в регистрирующий орган передаточного акта, разрешения на ввод в эксплуатацию спорного объекта и разрешение на строительство, а кроме этого присутствие обоих сторон при регистрации перехода права собственности, что невозможно ввиду прекращения деятельности СА <данные изъяты> При наличии акта ввода в эксплуатацию, разрешение на строительство и передаточный акт, отсутствуют. Непосредственно реорганизация колхоза состоялась до момента принятия ГК РФ, предусматривающего составление и утверждение сводного передаточного акта при универсальном правопреемстве. По объектам, построенным до введения в действие Градостроительного кодекса РФ, для государственной регистрации прав должны предъявляться требования по предоставлению тех документов (разрешений), которые являлись необходимыми на момент создания этих объектов. Все существенные условия в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ н спорное здание оговорены, по ним достигнуто соглашение. Просит признать за Азимовым Н.А.-о право собственности на нежилое здание тракторной стоянки, расположенное по адресу: <адрес>, 1987 года постройки, площадью 640,00 кв.м.
Определением Колосовского районного суда Омской области от ДД.ММ.ГГГГ в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечена Администрация Колосовского муниципального района Омской области.
Истец Азимов Н.А.-о в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, направил в суд своего представителя.
Представитель истца – адвокат Куминов В.В. в судебном заседании исковые требования поддержал по доводам, изложенным в исковом заявлении, просил их удовлетворить. Пояснил, что условия договора купли-продажи с обеих сторон выполнены, денежные средства выплачены продавцу в полном объеме, а продавец передал покупателю нежилое здание. Спорный объект недвижимости в установленном порядке в едином государственном реестре прав на недвижимость не зарегистрировано, нежилое помещение на кадастровом учете не состоит, здание построено Колхозом «Паять Ленина» реорганизованном в Сельскохозяйственную артель (колхоз) <данные изъяты> В настоящее время продавец прекратил свою деятельность. Признание права собственности на спорный объект недвижимости и постановка его на кадастровый учет повлечет вовлечение данного объекта недвижимости в хозяйственную деятельность с уплатой налогов в соответствующий бюджет.
Представитель ответчика – Глава Администрации Крайчиковского сельского поселения Колосовского муниципального района Омской области Непочатых В.Н. в судебном заседании не возражал против удовлетворения исковых требований и пояснил, что администрация сельского поселения на спорный объект недвижимости не претендует, здание тракторной стоянки находится в неудовлетворительном состоянии, требуется ремонт. В настоящее время в здание не используется, ранее использовалось истцом для хранения зерновых.
Представитель третьего лица Администрации Колосовского муниципального района Омской области в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, просил дело рассматривать в отсутствие представителя.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Омской области в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, каких-либо ходатайств от него не поступало.
Заслушав стороны, исследовав материалы дела с учетом доводов искового заявления, суд приходит к следующему.
Согласно ст. 12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется, помимо прочего, путем признания права.
Основания приобретения права собственности определены в соответствии со ст. 218 ГК РФ, из которой следует, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом (п. 1); право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (п. 2).
Согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
На основании п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Согласно п. 1 ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
В силу п. 1, п. 2 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о её продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нём цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.
Из ст. 551 ГК РФ следует, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1).
Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (п. 2).
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (п. 3).
Из договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 7) следует, что между продавцом Сельскохозяйственная артель (колхоз) <данные изъяты> и покупателем Азимов Н.А. Абдулазим оглы заключен договор купли-продажи нежилого здания тракторной стоянки, ДД.ММ.ГГГГ года постройки, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. Из п. 3.1 Договора следует, что настоящий договор одновременно является актом приема-передачи недвижимого имущества.
Оплата объекта недвижимости подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> рублей (л.д. 102).
Согласно отчету об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 8-32) рыночная стоимость указанного нежилого здания составляет <данные изъяты> рублей.
Согласно техническому плану от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 33-55) нежилое здание – тракторная стоянка, ДД.ММ.ГГГГ года выпуска, площадь <данные изъяты> кв.м., <данные изъяты> кв.м. расположено по адресу: <адрес>.
Сделано заключение, что в результате проведения работ выявлено, что контур здания расположен в границах кадастрового квартала №. Проектная документация и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию отсутствует. Представленные архивные документы не соответствуют характеристикам здания. Площадь здания составляет <данные изъяты> кв.м.
Согласно архивной копии решения Исполнительного комитета Колосовского районного Совета народных депутатов от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д. 50-54) утвержден акт государственной приёмочной комиссией от ДД.ММ.ГГГГ о вводе в эксплуатацию законченной строительством теплой стоянки тракторов, построенной в <адрес> колхозом <данные изъяты> хозяйственным способом. Акт прилагается.
Согласно выписке из ЕГРЮЛ от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 56-58), информации архивного отдела Администрации Колосовского муниципального района Омской области от ДД.ММ.ГГГГ №/т (л.д. 92) Колхоз <данные изъяты> создан в ДД.ММ.ГГГГ году, реорганизован ДД.ММ.ГГГГ в АОЗТ <данные изъяты> реорганизовано ДД.ММ.ГГГГ в Сельскохозяйственную артель (колхоз) <данные изъяты>. Деятельность прекращена ДД.ММ.ГГГГ.
Из материалов дела следует, что на момент заключения договора купли-продажи право собственности Сельскохозяйственной артели (колхоз) <данные изъяты> на здание в установленном порядке зарегистрировано не было.
Вместе с тем право продавца распоряжаться указанным объектом недвижимости подтверждено представленными документами, а именно актом приемки в эксплуатацию государственной приемочной комиссией производственных культурно-бытовых зданий и жилых домов, утвержденным Исполнительным комитетом Колосовского районного Совета народных депутатов от ДД.ММ.ГГГГ №, а также архивной справкой от ДД.ММ.ГГГГ №/т о реорганизации Колхоза <данные изъяты>
Из материалов дела следует, что право собственности на спорное нежилое здание тракторной стоянки не зарегистрировано, в реестрах федеральной, муниципальной собственности, а также в реестре государственного имущества Омской области не значится, под арестом, запретом или иным обременением не состоит (л.д. 70, 73, 74, 78, 80, 89, 98).
Таким образом, само по себе отсутствие сведений о зарегистрированном праве собственности на нежилое здание в Едином государственном реестре недвижимости не свидетельствует об отсутствии права собственности продавца на здание, поскольку в силу ст. 69 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ государственная регистрация недвижимости права, на которую возникли до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ, является правом, а не обязанностью обладателя.
В пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.
При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.
Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам КАС РФ.
Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.
Из представленных материалов следует, что контур здания расположен в границах кадастрового квартала №, т.е. на неразграниченных землях, а само спорное нежилое здание не состоит на кадастровом учете.
В силу ч. 4 ст. 24 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется при условии наличия в Едином государственном реестре недвижимости сведений об объекте недвижимого имущества, право на который регистрируется, в связи с: возникновением права на созданный объект недвижимости или объект незавершенного строительства, если в отношении таких объектов недвижимости ранее был осуществлен государственный кадастровый учет; возникновением права на образованный земельный участок в случаях, указанных в пунктах 8 - 10, 12 части 5 настоящей статьи; прекращением прав на объект недвижимости (за исключением прекращения прав в случаях, указанных в пункте 3 части 3 настоящей статьи); переходом права на объект недвижимости; подтверждением прав на объект недвижимости, возникших до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; подтверждением прав на объект недвижимости, возникших в силу федерального закона; ограничением прав на объект недвижимости и обременением объекта недвижимости, а также прекращением таких ограничения и обременения.
Судом установлено, что Азимов Н.А.-о в ДД.ММ.ГГГГ году приобрел по договору купли-продажи нежилое здание тракторной стоянки у СА (колхоз) <данные изъяты> на которое право собственности продавца в установленном законом порядке не зарегистрировано. Спорный объект недвижимости не состоит на государственном кадастровом учете, поскольку построен в ДД.ММ.ГГГГ году, о чем свидетельствует акт приемки в эксплуатацию государственной приемочной комиссией спорного нежилого здания, построенного хозяйственным способом Колхозом <данные изъяты> Разрешительная документация не выдавалась, поскольку объект построен до введения в действие Градостроительного кодекса РФ. Нежилое здание расположено на неразграниченных землях, земельный участок под зданием не образован.
Устранить обстоятельства, которые явились препятствием для государственного кадастрового учета и регистрации права на спорный объект во внесудебном порядке не представляется возможным.
Вместе с тем, судом установлена законность возникновения права собственности на спорный объект недвижимости у продавца Сельскохозяйственная артель (колхоз) <данные изъяты> связи с реорганизацией Колхоза <данные изъяты> а также соблюдение условий по договору купли-продажи нежилого здания между Азимовым Н.А.-о и Сельскохозяйственная артель (колхоз) <данные изъяты>
С учетом исследованных доказательств суд приходит к выводу, что исковые требования являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.
В силу п. 5 ч. 2, п. 1 ч. 3 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты; государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в связи с созданием объекта недвижимости.
Согласно ч. 1 ст. 58 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом.
В связи с указанными положениями закона настоящее решение суда является основанием для регистрации права собственности и осуществления кадастрового учета и регистрации права собственности нежилого здания.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Азимов Н.А. , ДД.ММ.ГГГГ рождения, уроженца <данные изъяты>, паспорт № выдан ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> к Администрации Крайчиковского сельского поселения Колосовского муниципального района Омкой области, № удовлетворить.
Признать заключенным договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ между Сельскохозяйственной артель (колхозом) <данные изъяты> и Азимов Н.А.
Признать за Азимов Н.А. право собственности на нежилое здание – тракторная стоянка, ДД.ММ.ГГГГ года постройки, площадью <данные изъяты>, <данные изъяты> кв. м., расположенное по адресу: <адрес> и осуществить государственный кадастровый учет указанного объекта недвижимости.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Омский областной суд через Колосовский районный суд Омской области в течение месяца со дня вынесения мотивированного решения суда.
Судья Сорокина Н.В.
Решение в окончательной форме изготовлено 30 марта 2026 года