РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
28 июля 2026 года город Новосибирск
Октябрьский районный суд г. Новосибирска в составе:
председательствующего судьи Николаевой А.А., при секретаре судебного заседания Казанцевой М.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Молодцева В. А. <данные изъяты> Молодцевой А. А. (<данные изъяты> к Обществу с ограниченной О. «А. Сервис» (<данные изъяты>) об устранении препятствий, связанных с осуществлением правомочий собственника по пользованию и распоряжению придомовой территории многоквартирного дома, возложении обязанности предоставить доступ на придомовую территорию,
УСТАНОВИЛ:
Молодцев В.А., Молодцева А.А. обратились в суд с иском ООО «А. Сервис» об устранении препятствий, связанных с осуществлением правомочий собственника по пользованию и распоряжению придомовой территории здания, возложении обязанности предоставить доступ на придомовую территорию.
В обоснование исковых требований указано, что истцы являются собственниками нежилого помещения № площадью 21,6 кв.м., в <адрес> в <адрес>. Здание огорожено забором, для доступа к придомовой территории на парковку необходимо проехать через шлагбаум. Охрана открывает указанный шлагбаум через пульт и разрешает собственнику находиться не более 30 минут, а по прошествии этого времени, охрана заставляет отогнать транспортное средство, хотя придомовая территория очень большая и ничего там нет, пустая. Истцы полагают, что ответчик препятствует им в пользовании данной парковой на придомовой территории, не пуская собственников на эту территорию. /дата/ Молодцев В.А. обратился к ответчику с просьбой обеспечить доступ к парковке для заезда на прилегающую к зданию территорию, что им необходим был брелок. /дата/ ответчиком был дан отрицательный ответ, со ссылкой на то, что протоколом № установлен запрет въезда и размещения транспортных средств на прилегающей территории. Таким образом истцы узнали о существовании протокола № от /дата/ внеочередного собрания собственников помещений в здании 113/2 по <адрес> в <адрес>, которым принято решение о запрете въезда и размещения транспортных средств на прилегающей территории. /дата/ истец вновь обратился с заявлением к ответчику, в котором просил предоставить штатный список собственников помещений, расположенных по адресу: <адрес>. /дата/ ответчиком истцу направлено письмо, которым отказано в удовлетворении требований./дата/ истцы подали жалобу в Управление Роспотребнадзора по <адрес> и в ГЖИ по <адрес> для проверки законности действий ответчика по ограничению пользования собственникам придомовой территории. /дата/ жалоба из Роспотребнадзора была перенаправлена по подведомственности в ГЖИ по <адрес>. /дата/ инспекцией был дан ответ, что они не обладают полномочиями по проверке объекта со стороны органа государственного жилищного надзора. Таким образом, ответчик препятствует в пользовании парковкой собственникам для свободного проезда в любое время суток через шлагбаум на дворовую территорию по адресу: <адрес>, с возможностью парковки принадлежащего им транспортного средства на любом свободном месте. По мнению истцов, ответчик фактически установил им запрет свободного подъезда к принадлежащему помещению, а также парковки принадлежащего им транспортного средства, в связи с чем они и обращались к ответчику с требованием устранить указанные ограничения, однако в удовлетворении данных требований им было отказано. Ссылаясь на Постановление Конституционного Суда РФ от /дата/, истцы указывают, что принадлежащие им апартаменты по своим проектным и фактическим характеристикам сходны с жилыми помещениями (квартирами), не входят в номерной фонд гостиниц и объективно используются ими для удовлетворения личных и семейных нужд. Реализовав свое право на выбор формы использования данного имущества, истцы фактически вовлечены в эксплуатацию единой инфраструктуры здания независимо от наличия регистрации по месту пребывания. В связи с этим обеспечение беспрепятственного доступа к парковке напрямую связано с реализацией их прав на проживание и направлено на удовлетворение бытовых потребностей, сопоставимых с потребностями жильцов многоквартирных домов.
На основании изложенного истцы просят суд обязать ответчика предоставить им возможность беспрепятственного свободного проезда в любое время суток через шлагбаум на дворовую территорию <адрес> в <адрес> для парковки принадлежащих им транспортных средств, передав им для данной цели брелок либо иное техническое устройство.
Истцы Молодцев В.А., Молодцева А.А. в судебное заседание не явились, извещены, просили о рассмотрении дела в свое отсутствие; представитель истца Молодцева Т.А. в судебном заседании исковые требования поддержала, просила удовлетворить; пояснила, что истец Молодцева А.А. использует нежилое помещение № для ведения профессиональной деятельности (косметологического кабинета), однако фактически она лишена возможности использовать придомовую территорию здания для парковки своего личного автомобиля в течение всего рабочего времени, поскольку по истечении 30 минут с момента въезда сотрудник охраны требует освободить парковочное место и переместить транспортное средство за пределы прилегающей к зданию территории. Указала также, что допуск всех транспортных средств на территорию осуществляется через шлагбаум, управляемый сотрудником охраны (в любое время суток), в то время как индивидуальные технические устройства (пульты/брелоки) у всех собственников помещений отсутствуют.
Представитель ответчика ООО «А. Сервис» в судебное заседание не явился, извещен, письменных возражений на иск не представил.
Выслушав представителя истца, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
Как следует из представленных материалов, истцы являются собственниками нежилого помещения № в здании по адресу: Р. Ф., <адрес>, городской округ <адрес>, здание 113/2, что подтверждается выпиской из ЕГРН.
/дата/ Молодцев В.А. обратился с заявлением к ответчику в котором просил представить ему брелок для открывания шлагбаума для заезда на открытую парковку, расположенную у здания.
/дата/ истцу на его заявление дан отрицательный ответ со ссылкой на то, что согласно п.10 Протокола № внеочередного собрания собственников помещений в многофункциональном здании, расположенном по адресу: <адрес> от /дата/ было принято решение о запрете въезда и размещения транспортных средств на прилегающей территории за исключением осуществления погрузочно-разгрузочных работ и въезда транспортных средств специализированных служб.
Из протокола № внеочередного собрания собственников помещений в многофункциональном здании, расположенном по адресу: <адрес> следует, что собственниками (представителями собственников) нежилых помещений организацией обслуживающей здания выбрана – ООО «А. Сервис», а также принято решение о запрете въезда и размещения транспортных средств на прилегающей территории за исключением осуществления погрузочно-разгрузочных работ и въезда транспортных средств специализированных служб.
/дата/ Молодцев В.А. обратился с заявлением к ответчику в котором просил (с целью подачи искового заявления в суд) предоставить ему информацию по списочному составу собственников помещений в соответствии с положениями ч.3.1 ст.45 ЖК РФ, расположенных в <адрес> в <адрес> для их привлечения в качестве заинтересованных лиц при рассмотрении иска.
/дата/ истцу на его заявление дан отрицательный ответ со ссылкой на то, что список собственников помещении содержит персональные данные и ООО «А. Сервис» не вправе распространять данные сведения.
/дата/ Молодцев В.А. обратился с жалобами в ГЖИ <адрес> и Управление Роспотребнадзора по <адрес> в которых просил о проведении проверки в отношении законности действий ответчика по ограничению им пользования собственниками придомовой парковки, а также принять меры по недопущению нарушения его прав и законных интересов как собственника со стороны ответчика.
/дата/ истцу ГЖИ <адрес> дан ответ о том, что поскольку, как следует из сведений, содержащихся в кадастровой палате по <адрес>, объект недвижимости, расположенный по адресу: <адрес>, является нежилым административным зданием, он не может являться объектом проверки со стороны органа государственного жилищного надзора.
Обращаясь с настоящим исковым заявлением, истцы указали, что им чинятся препятствия как собственникам нежилого помещения в реализации прав по использованию имущества, выразившиеся в отсутствии возможности беспрепятственного проезда к принадлежащему им объекту недвижимости, а также в невозможности неограниченной парковки личного автотранспорта на придомовой территории.
В соответствии с положениями ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Согласно разъяснениям, п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от /дата/ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», применяя ст. 304 ГК РФ, в силу которой собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, судам необходимо учитывать следующее.
В силу ст. 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.
Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.
Удовлетворяя иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, суд вправе как запретить ответчику совершать определенные действия, так и обязать ответчика устранить последствия нарушения права истца (п. 47).
В силу положения ст. 12 ГК РФ одним из способов защиты гражданских прав является восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
Согласно ч. 1 и 2 ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
В соответствии со ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
В силу ч.1 ст.290 ГК РФ собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в ч. 2 ст. 287.6 настоящего Кодекса.
Из приведенных положений закона следует, что собственники помещений в многоквартирном доме имеют равное право пользования общим имуществом, включая соответствующее оборудование (ворота, шлагбаумы и т.п.), и несут равные обязанности по содержанию этого имущества в порядке, установленном законодательством.
Действующее законодательство не предоставляет права одним собственникам устанавливать ограничения в пользовании общим имуществом в отношении других собственников и ограничивать их право пользования придомовой территорией, в том числе путем принятия соответствующих решений на общем собрании собственников.
В соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в том числе относится принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, а также о заключении соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме.
Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании (ч. 5 ст. 46 ЖК РФ).
Разрешая заявленные требования, руководствуюсь положениями гражданского законодательства и разъяснениями к нему, суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований о нечинении препятствий, поскольку какие-либо права истцов, не связанные с лишением владения, в рассматриваемом случае не нарушены, истцы имеют доступ на придомовую территорию за шлагбаумы, препятствий для осуществления им доступа в принадлежащее им нежилое помещение не имеется.
Так, решением общего собрания собственников нежилых помещений по адресу: <адрес>, оформленного протоколом № от /дата/, права истцов, как собственников нежилых помещений в спорном здании, на пользование общим имуществом, коим является и земельный участок под домом, а также придомовой территорией, в том числе для разгрузки и погрузки транспортных средств для нежилых помещений, не ограничены. Указанным решением никакие специальные требования и ограничения для собственников нежилых помещений или арендаторов не установлены, участниками общего собрания приняты единые требования для всех собственников вне зависимости от назначения, принадлежащего им помещения.
Относимых и допустимых доказательств об ограничении прав именно истцов по пользованию общим имуществом в материалы дела представлено не было. Индивидуальные технические устройства (пульты, брелоки) для самостоятельного открывания шлагбаума у других собственников помещений, как и у истцов, в здании отсутствуют, в связи с чем какая-либо дискриминация или создание особых препятствий исключительно для истцов со стороны ответчика в данном случае судом не установлены. Установленный шлагбаум не препятствует личному въезду или выезду истцов, а лишь ограничивает время парковки автомобилей до 30 минут, что указывает на отсутствие препятствий именно в доступе к нежилым помещениям для самих собственников. Названным решением общего собрания от /дата/ права истцов на пользование придомовой территорией, в том числе для разгрузки и погрузки транспортных средств для нежилых помещений, никоим образом не ограничены.
Представленные истцами фотографии о том, что на придомовой территории на постоянной основе стоят машины сотрудников ответчика, судом не могут быть приняты во внимание, поскольку данные материалы с достоверностью не подтверждают доводы истцов о чинении им препятствий в пользовании общим имуществом и нарушении принципа равенства прав собственников. Из представленных фотоматериалов невозможно установить, кому именно принадлежат зафиксированные ТС, а также не представляется возможным зафиксировать точное время их непрерывного нахождения на парковке «свыше 30 минут». Ссылка истцов на видеозаписи, демонстрирующие наличие свободных мест на парковке, также не доказывает нарушения их прав, поскольку с учетом этажности здания (25 этажей), огромного количества помещений, наличия гостиницы (А.-отеля) и постоянного потока клиентов, визуальное наличие свободных мест в конкретный момент времени не свидетельствует о возможности предоставления их для постоянной долгосрочной парковки отдельным лицам в обход установленного протоколом порядка.
Из официальных открытых источников, в том числе актуальных сведений картографической и геоинформационной системы 2ГИС, судом установлено, что расположенное по адресу: <адрес> нежилое здание функционирует как многофункциональный общественно-деловой центр со смешанным коммерческим назначением. На различных этажах указанного высотного здания (включая цокольный, первый, средние и верхние этажи) размещены и осуществляют коммерческую деятельность многочисленные обособленные организации: четырехзвездочный А.-отель, коммерческие офисы, предприятия общественного питания и ритейла (кофейни, пекарни), а также многочисленные субъекты сферы услуг (студии красоты, здоровья и бытового обслуживания). Характер фактического использования помещений в здании объективно свидетельствует об осуществлении в нем непрерывной хозяйственной деятельности и наличии ежедневного интенсивного потока третьих лиц (посетителей, клиентов, проживающих, курьеров и контрагентов), что требует обеспечения их доступа к инфраструктуре объекта. Суд также учитывает характеристики и специфику назначения здания, архитектурная концепция которого изначально требует повышенных мер антитеррористической безопасности и контроля периметра, что исключает режим хаотичной наземной парковки. Так, объект оснащен собственным двухъярусным подземным паркингом на 90 машиномест; сам факт проектирования подземного паркинга свидетельствует о том, что длительное хранение автотранспорта собственников изначально предполагалось исключительно в подземном пространстве, а не на наземном периметре. С учетом изложенного, сохранение за истцами права краткосрочного 30-минутного въезда на прилегающую территорию для погрузочно-разгрузочных работ с достоверностью подтверждает, что необходимый баланс интересов сторон полностью соблюден, а права истцов по использованию наземного участка не нарушены.
Кроме того, приобретая нежилое помещение для коммерческой деятельности в спорном здании, истцы не могли не понимать, что в дальнейшем эксплуатация общего имущества, включая прилегающий земельный участок, будет предметом решения общего собрания собственников помещений, принимаемого по правилам Жилищного кодекса Российской Федерации. Поскольку большая часть собственников в установленном порядке выразила свою волю на запрет долгосрочного размещения автотранспорта на территории, обращение владельцев отдельных нежилых помещений с иском об устранении препятствий не может быть способом преодоления исполнения решения общего собрания, не оспоренного и не признанного недействительным в установленном порядке. Удовлетворение же обособленного требования истцов в обход общих правил умаляет правомерные интересы остальных сособственников, иных законных владельцев нежилых помещений и постояльцев отеля, что недопустимо в силу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения иска не имеется.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ,
РЕШИЛ:
Отказать в удовлетворении иска.
Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд <адрес>.
Мотивированное решение изготовлено /дата/.
Судья «подпись» А.А.Николаева