РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
09 сентября 2026 года г. Калачинск
Калачинский городской суд Омской области в составе: председательствующего судьи Шестаковой О.Н., при секретаре судебного заседания Ющенко О.Н., при организации и подготовке судебного процесса помощником судьи Сотниковой А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № – 571/2026 по исковому заявлению ФИО1 к Администрации Калачинского муниципального района <адрес>, Комитету по управлению муниципальным имуществом <адрес> о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка в аренду,
УСТАНОВИЛ:
В Калачинский городской суд <адрес> обратилась с иском ФИО1 к Администрации Калачинского муниципального района <адрес> о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка в аренду и возложении обязанности повторно рассмотреть заявление, указав в заявлении, что она является собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером с кадастровым номером №:77, площадью застройки 233,7 кв. м., расположенного по адресу: <адрес> Б. Право собственности истца зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ и до настоящего времени не прекращено. Объект расположен в границах земельного участка с кадастровым номером №, площадью застройки 1 133 кв. м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – под жилую застройку индивидуальную, по тому же адресу. Земельный участок предоставлялся для завершения строительства по договору аренды № № от ДД.ММ.ГГГГ. Права и обязанности арендатора впоследствии перешли к ФИО1 Срок действия договора аренды, с учетом дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, истек в ноябре 2023. Решением Калачинского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу №, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, объект незавершенного строительства изъят у ФИО1 путем продажи с публичных торгов. Начальная продажная цена определена в размере 4 210 000 рублей. во исполнение указанного решения объект был выставлен на публичные торги. Согласно протоколу рассмотрения заявок от ДД.ММ.ГГГГ по лоту № (извещение №) ни одной заяви не поступило, в связи с чем аукцион признан несостоявшимся. После признания аукциона несостоявшимся объект не был продан, переход права собственности к другому лицу не зарегистрирован. В оспариваемом ответе не приведены сведения о приобретении объекта муниципальным образованием, проведение повторных торгов либо о принятии иных мер. направленных на окончательное разрешение правовой судьбы объекта и земельного участка. При этом ФИО1 продолжает оставаться зарегистрированным собственником объекта, несет бремя его содержания и обязательные платежи, но без оформленного права на земельный участок фактически лишена законной возможности завершить строительство, привлечь финансирование либо распорядится объектом таким образом, чтобы строительство было завершено новым собственником. ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратилась в Администрацию с предложением заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером № для завершения строительства, а так же просила сообщить о результатах торгов и о том, воспользовался ли уполномоченный орган правом приобрести объект в муниципальную собственность. Письмом от ДД.ММ.ГГГГ № <адрес> Администрация отказала в заключении договора аренды, указав, что земельный участок ранее предоставлялся для завершения строительства объекта, а подпункт 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ допускает предоставление участка без торгов при условии, что он не предоставляется для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников. Просила признать незаконным решение Администрации Калачинского муниципального района <адрес> об отказе ФИО1 в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером № для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, оформленное письмом от ДД.ММ.ГГГГ №<адрес>; обязать Администрацию Калачинского муниципального района <адрес> устранить допущенное нарушение прав ФИО1 путем повторного рассмотрения ее обращения от ДД.ММ.ГГГГ о предоставлении земельного участка с кадастровым номером № в аренду для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № в срок не более двадцати дней со дня вступления решения суда в законную силу, с учетом правовой оценки суда, результата несостоявшихся торгов, продолжающегося права собственности административного истца, отсутствия перехода права к новому собственнику и необходимости устранения правовой неопределенности; обязать Администрацию Калачинского муниципального района <адрес> направить ФИО1 принятое по результатам повторного рассмотрения мотивированное решение и сообщить суду об исполнении судебного решения в установленный судом срок; взыскать с Администрации Калачинского муниципального района <адрес> в пользу ФИО1 уплаченную государственную пошлину в размере 3 000 рублей.
В ходе рассмотрения дела истец ФИО1 ходатайствовала о переходе к рассмотрению дела по правилам гражданского судопроизводства и, уточнив исковые требования, просила обязать <адрес> заключить с ФИО1 без проведения торгов договор аренды земельного участка с Кадастровым номером №, площадью 1 133 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>Б, для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, на срок три года с момента вступления решения суда в законную силу, с арендной платой, размер и порядок внесения которой определяются в соответствии со ст. 39.7 Земельного кодекса РФ и нормативными правовыми актами, действующими на дату вступления решения суда в законную силу.
Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве соответчика привлечен Комитет по управлению муниципальным имуществом <адрес>.
Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, ее представитель ФИО7 в судебном заседании уточненные исковые требования поддержал в полном объеме, пояснил, что ответчиком должны быть <адрес>, требования к обоим ответчикам поддерживал. Истцом планируется завершить строительство дома и выкупить земельный участок.
Представитель ответчиков <адрес> и КУМИ <адрес> ФИО5, действующая на основании доверенности в судебном заседании против удовлетворения требований истца не возражала, дополнительно пояснила, что <адрес> считает себя ненадлежащим ответчиком, просила признать надлежащим ответчиком КУМИ <адрес>. Аренду не могут продлить без торгов ФИО1 Надо как то легализовать решение, которое было вынесено ранее судом, иначе так и будет объект выдвигаться на торги.
Выслушав представителя истца, представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с п.п.1, 2 ст.46 Конституции РФ, каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод, решения и действия органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.
В соответствии с п. 2 ст. 264 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.
Согласно п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
Передача земельных участков в аренду регулируется нормами земельного и гражданского законодательства. При этом с ДД.ММ.ГГГГ вступили в силу изменения в Земельный кодекс Российской Федерации, внесенные в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", касающиеся предоставления земельных участков в аренду.
В судебном заседании установлено, что ФИО1 является собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером с кадастровым номером №, площадью застройки 233,7 кв. м., расположенного по адресу: <адрес> Б.
Право собственности ФИО1 зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ и до настоящего времени не прекращено. Объект расположен в границах земельного участка с кадастровым номером №, площадью застройки 1 133 кв. м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – под жилую застройку индивидуальную, по тому же адресу.
Вышеуказанный земельный участок предоставлялся для завершения строительства по договору аренды № А3-34-26/2017 от ДД.ММ.ГГГГ. Права и обязанности арендатора впоследствии перешли к ФИО1 Срок действия договора аренды, с учетом дополнительного соглашения от 12.11.2020(л.д.13 оборот), истек в ноябре 2023(л.д.14-17).
Решением Калачинского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу №, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, объект незавершенного строительства изъят у ФИО1 путем продажи с публичных торгов(л.д.6-9).
Начальная продажная цена определена в размере 4 210 000 рублей. Во исполнение указанного решения объект был выставлен на публичные торги. Согласно протоколу рассмотрения заявок от ДД.ММ.ГГГГ по лоту № (извещение №) ни одной заяви не поступило, в связи с чем аукцион признан несостоявшимся. После признания аукциона несостоявшимся объект не был продан, переход права собственности к другому лицу не зарегистрирован.
В оспариваемом ответе не приведены сведения о приобретении объекта муниципальным образованием, проведение повторных торгов либо о принятии иных мер, направленных на окончательное разрешение правовой судьбы объекта и земельного участка.
При этом ФИО1 продолжает оставаться зарегистрированным собственником объекта, несет бремя его содержания и обязательные платежи, но без оформленного права на земельный участок фактически лишена законной возможности завершить строительство, привлечь финансирование либо распорядится объектом таким образом, чтобы строительство было завершено новым собственником.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратилась в Администрацию с предложением заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером № для завершения строительства, а так же просила сообщить о результатах торгов и о том, воспользовался ли уполномоченный орган правом приобрести объект в муниципальную собственность(л.д.11).
Письмом от ДД.ММ.ГГГГ № <адрес>-<адрес> отказала в заключении договора аренды, указав, что земельный участок ранее предоставлялся для завершения строительства объекта, а подпункт 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ допускает предоставление участка без торгов при условии, что он не предоставляется для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников(л.д.14 оборот).
Оспариваемый ответ получен ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно доводам стороны истца, ФИО1 неоднократно предпринимались попытки обращения в администрацию <адрес> с целью перезаключить договор аренды данного земельного участка, но ей было отказано. Данные обстоятельства не оспариваются стороной ответчика.
Более того, как отмечено истцом, материалы дела, свидетельствуют о том, что несостоявшиеся торги по реализации спорного объекта недвижимого имущества имели место ДД.ММ.ГГГГ; истец, ссылаясь на указанное обстоятельство, последовательно обращался к администрации с заявлениями о предоставлении спорного земельного участка, позднее через год, сведения о действиях по реализации спорного объекта на настоящий момент отсутствуют.
Как видно из выписки ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ за истцом ФИО1 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, с кадастровым номером №, со степенью готовности 25%, расположенный по адресу: <адрес>-Б(л.д.23).
Комитетом по управлению имуществом <адрес> Омской не исследована причина столь длительного периода неопределенности правовой судьбы как объекта незавершенного строительства, так и земельного участка под ним, которая порождает для истца ФИО1 неограниченное по времени бремя содержания незавершенного строительством объекта при отсутствии легальной возможности завершить строительство либо иным способом прекратить свое зарегистрированное право собственности на данный объект, учитывая, что бывшему собственнику объекта подлежат выплате средства, вырученные от продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов либо приобретения такого объекта в государственную или муниципальную собственность, а приобретение такого объекта незавершенного строительства в государственную или муниципальную собственность является правом, а не обязанностью уполномоченного органа (абзац 2 пункта 4 статьи 239.1 ГК РФ).
В силу статьи 51 Федерального закона от 06.10.2003г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», органы местного самоуправления от имени муниципального образования самостоятельно владеют, пользуются и распоряжаются муниципальным имуществом в соответствии с Конституцией РФ, федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.
В силу ч. 2 ст. 51 Федерального закона от 06.10.2003г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» органы местного самоуправления вправе передавать муниципальное имущество во временное или в постоянное пользование физическим и юридическим лицам, органам государственной власти Российской Федерации (органам государственной власти субъекта Российской Федерации) и органам местного самоуправления иных муниципальных образований, отчуждать, совершать иные сделки в соответствии с федеральными законами.
Согласно Уставу <адрес> к вопросам местного значения относятся владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности.
Комитет по управлению имуществом <адрес> Омской обладает правами юридического лица и, как орган местного самоуправления, вправе совершать сделки в соответствии с федеральным законодательством.
Как усматривается из оспариваемого акта, последний вынесен органом в соответствии с предоставленными ему полномочиями, что не противоречит нормам действующего законодательства, регулирующим соответствующие полномочия, не оспаривается сторонами по настоящему требованию.
Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, начиная с ДД.ММ.ГГГГ регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).
Согласно пп. 3 п. 2 ст. 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в том числе, на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.
В силу п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
Согласно пункту 4 статьи 39.6 ЗК РФ реализация права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов обусловлена наличием совокупности следующих условий:
1) заявление о заключении нового договора аренды подано арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды;
2) исключительным правом на приобретение такого участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;
3) ранее заключенный договор аренды не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 ЗК РФ;
4) на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.
В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных
В соответствии с пп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 ст. 39.6 ЗК РФ.
Согласно п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1)
собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
В силу п. 21 ст. 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ или такой земельный участок предоставлен до ДД.ММ.ГГГГ в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 -39.17 ЗК РФ.
Положения указанного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.
Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федераций», в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в ЗК РФ, так и в Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ), который дополнен ст. 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после ДД.ММ.ГГГГ однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
В свою очередь, ст. 239.1 ГК РФ предусматривает 2 случая изъятия объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды: 1) в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов (ч. 1 ст. 239.1 ГК РФ); 2) в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (ч. 6 ст. 239.1 ГК РФ).
Согласно данным нормам права применение положений ст. 239.1 ГК РФ (ч. 6) возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после ДД.ММ.ГГГГ на основании п. 21 ст. 3 Закона №-Ф3.
Указанная правовая позиция изложена также в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-ЭС21-3466 по делу № №.
В свою очередь, в случае вынесения судебного акта в порядке статьи 239.1 ГК РФ объект незавершенного строительства не изымается предварительно в государственную или муниципальную собственность, а продолжает оставаться собственностью лица, за которым зарегистрировано право, до момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю, следовательно, собственник объекта незавершенного строительства до указанного момента продолжает нести бремя содержания своего имущества.
Данный правовой подход отмечен судом кассационной инстанции при рассмотрении кассационной жалобы по настоящему делу, также находит свое отражение в рамках дела № №, в частности в Постановлении Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.
В поименованных выше нормах п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ, п. 1 ст. 271 ГК РФ в их корреспонденции, реализуется закрепленный п. 5 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В специальной норме, определяющей правовой режим земельных участков под объектами незавершенного строительства, этот принцип также действует.
Подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ закрепляет возможность предоставления указанных участков без торгов для завершения строительства объектов незавершенного строительства только собственникам указанных объектов.
Если же такое предоставление не состоялось и объект изъят в судебном порядке, то право пользования земельным участком остается за собственником объекта до перехода права собственности на объект к новому субъекту в результате его реализации на торгах.
При этом непосредственно само изъятие не прекращает право собственности на объект, а является первоначальным этапом процедуры такого прекращения.
За ним следуют торги, заключение договора с новым собственником, регистрация перехода права собственности к нему.
И только с момента перехода права собственности на объект незавершенного строительства право пользования соответствующим земельным участком переходит к новому собственнику в силу п. 1 ст. 271 ГК РФ.
Наличие на публичном земельном участке объекта недвижимости (в т.ч. объекта незавершенного строительства) исключает предоставление такого участка на конкурентной основе (любому лицу, победившему на торгах), а предполагает его предоставление только владельцу данного объекта за плату, размер которой является регулируемым (устанавливается в соответствии с нормативно-правовыми актами, а не по усмотрению сторон договора аренды).
Данные выводы подтверждаются позицией Седьмого арбитражного апелляционного суда, изложенной в Постановлении от ДД.ММ.ГГГГ по делу № № (оставлено в силе Постановлением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ).
ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратилась в Администрацию с предложением заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером № для завершения строительства, а так же просила сообщить о результатах торгов и о том, воспользовался ли уполномоченный орган правом приобрести объект в муниципальную собственность(л.д.11).
Письмом от ДД.ММ.ГГГГ № №-<адрес> отказала в заключении договора аренды, указав, что земельный участок ранее предоставлялся для завершения строительства объекта, а подпункт 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ допускает предоставление участка без торгов при условии, что он не предоставляется для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников(л.д.14 оборот).
Оспариваемый ответ получен ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ.
Решением Калачинского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу №, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, объект незавершенного строительства изъят у ФИО1 путем продажи с публичных торгов(л.д.6-9).
Согласно ч. 2 ст. 61 ГПК РФ Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.
В соответствии с частью второй статьи 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) вступившие в законную силу судебные акты, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.
Согласно разъяснениям, содержащимся в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2011г. №-П, признание преюдициального значения судебного решения, направленное на обеспечение стабильности и общеобязательности этого решения и исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если имеют значение для его разрешения. Аналогичная правовая позиция воспроизведена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.11.2012г. №.
Обстоятельства, установленные судом в рамках дела №, имеют преюдициальное значение для настоящего спора, и, в соответствии с ч. 2 ст. 13 ГПК РФ, не подлежат доказыванию вновь.
На основании решения Калачинского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу №, в соответствии с распоряжением Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Калачинского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ № «О проведении публичных торгов в форме аукциона, открытого по составу участников, по продаже объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 55:34:030203:77 на основании Решения Калачинского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, принято решение об утверждении извещения о проведении аукциона по продаже объекта незавершенного строительства(л.д.52-54).
Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства» (далее - Правила).
В соответствии с п. 16 Правил, в случае если в аукционе участвовал только один участник или при проведении аукциона не присутствовал ни один из участников аукциона, либо если после троекратного объявления предложения о начальной цене предмета аукциона не поступило ни одно предложение о цене предмета аукциона, которое предусматривало бы более высокую цену предмета аукциона, либо если по окончании срока подачи заявок на участие в аукционе не подана ни одна заявка, аукцион признается несостоявшимся.
Как установлено судом, в соответствии с протоколом рассмотрения заявок на участие в аукционе от ДД.ММ.ГГГГ, аукцион признан несостоявшимся по причине отсутствия заявок(л.д.43).
Из материалов настоящего дела следует, что сама ФИО1 также не подавал заявку на участие в вышепоименованных торгах, волеизъявления на дальнейшее использование объекта в ходе торгов не выразила.
Правила или иные нормативные правые акты не определяют дальнейший порядок действий органа, уполномоченного на проведение торгов, в случае признания торгов несостоявшимися, в частности, не предусматривают порядка проведения повторных торгов, но при этом и не устанавливают запрет на проведение новых торгов.
Как следует из материалов дела, ФИО1 обратилась в Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Калачинского муниципального района с запросом вх. № от ДД.ММ.ГГГГ о предоставлении информации относительно исполнения решения суда от ДД.ММ.ГГГГ, о предоставлении информации о проведении торгов(л.д.44).
ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратилась в Администрацию с предложением заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером № для завершения строительства, а так же просила сообщить о результатах торгов и о том, воспользовался ли уполномоченный орган правом приобрести объект в муниципальную собственность.
При этом на дату обращения ФИО1 с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду с требованием об обязании Администрации повторно (вновь) провести торги по продаже объекта незавершенного строительства, изъятого на основании решения суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, ни ФИО1, ни иные лица не обращались.
Письмом №<адрес> от ДД.ММ.ГГГГ <адрес> отказала в предоставлении земельного участка в связи с тем, что земельный участок ранее однократно предоставлялся ФИО1 на основании п. 21 ст. 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №-Ф3 для завершения строительства Объекта.
Положения Федерального закона № 137-ФЗ предоставляют право на однократное предоставление земельного участка исходя из принципа соблюдения разумных ожиданий землепользователей, приступивших к строительству объектов недвижимости в период иного регулирования рассматриваемых правоотношений, предоставив тем самым безусловное однократное право на заключение без торгов договора аренды земельного участка для окончания строительства.
Собственники же объектов незавершенного строительства, заключившие впервые договор аренды после ДД.ММ.ГГГГ (для строительства на торгах), после окончания срока действия договора, обладают подобным правом исключительно в случаях, прямо предусмотренных пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ, т.е. если в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.
Указанные разъяснения содержатся в определении Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ №-<адрес> по делу № <адрес>.
Вместе с тем, как п. 21 ст. 3 Федерального закона №-Ф3, так и п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ, установлено, что предоставление земельного участка в аренду без аукциона допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
В силу п. 1 ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
Приведенные законоположения, как выше указывалось, направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).
Из содержания п. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.
Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке ст. 239.1 ГК РФ.
Указанная норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным ст. 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.
В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.
Поименованные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа п. 5 ст. 1 и пп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ.
Указанные выводы соответствуют сложившейся судебной практике, изложенной в том числе, в Кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022г. №-КАД21-17-К5.
Учитывая вышеизложенные обстоятельства, принимая во внимание, что в результате изъятия объекта незавершенного строительства на основании решения суда, переход права на объект иному новому собственнику так и не состоялся, несмотря на дату вступления в законную силу решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства (ДД.ММ.ГГГГ) у ФИО1 имелась/имеется обязанность вносить плату за земельный участок, на котором расположен спорный объект, поскольку иной подход свидетельствовал бы о нарушении принципа платности землепользования, создавал бы ситуацию, при которой в период после изъятия объекта незавершенного строительства и до перехода права на него к новому собственнику за землю под данным объектом не должен платить никто.
Право собственности у собственника объекта – ФИО1 возникло на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.
Спорный объект незавершенного строительства с кадастровым номером № с публичных торгов в форме аукциона, проведенных ДД.ММ.ГГГГ, продан не был по причине отсутствия лиц, участвующих в торгах.
Действительно, правила или иные нормативные правые акты не определяют дальнейший порядок действий органа, уполномоченного на проведение торгов, в случае признания торгов несостоявшимися, в частности, не предусматривают порядка проведения повторных торгов, но при этом и не устанавливают запрет на проведение новых торгов.
Иных же торгов (повторных) по информации, имеющейся у суда на момент рассмотрения настоящего дела, не проведено.
Ввиду указанного, Администрацией в настоящем случае не представлено ни доказательств целесообразности, необходимости проведения новых торгов с целью перехода объекта незавершенного строительства к иному новому собственнику, который завершит строительство, ни разумности столь длительного периода неопределенности правовой судьбы как непосредственно объекта незавершенного строительства, так и спорного земельного участка под ним, которая, в свою очередь, ввиду отсутствия перехода права собственности на объект незавершенного строительства, порождает для ФИО1, являющейся собственником данного недвижимого имущества с ДД.ММ.ГГГГ, неограниченное по времени бремя содержания незавершенного строительством объекта при отсутствии легальной возможности завершить строительство при наличии соответствующего намерения, либо иным способом прекратить свое зарегистрированное право собственности на данный объект, учитывая, что бывшему собственнику объекта подлежат выплате средства, вырученные от продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов либо приобретения такого объекта в государственную или муниципальную собственность, а приобретение такого объекта незавершенного строительства в государственную или муниципальную собственность является правом, а не обязанностью уполномоченного органа (абзац 2 пункта 4 статьи 239.1 ГК РФ).
В настоящем конкретном случае, ФИО1. действительно реализовала свое право, предоставленное п. 21 ст. 3 Федерального закона № 137-ФЗ, на однократное продление договора аренды для завершения строительства, что в свою очередь послужило основанием для проведения дальнейшей процедуры изъятия спорного объекта.
В сложившейся ситуации оспариваемый отказ в предоставлении ответчиком в аренду спорного земельного участка препятствует использованию в полном объеме права собственности ФИО1 на объект незавершенного строительства, накладывает на последнюю непрекращающееся бремя содержания последнего, чем нарушает нормы действующего законодательства, закрепленные Конституцией Российской Федерации, ГК РФ, ЗК РФ, поскольку право собственности истцом законно приобретено ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ; в соответствии с протоколом рассмотрения заявок на участие в аукционе от ДД.ММ.ГГГГ аукцион признан несостоявшимся по причине отсутствия заявок, наличие же судебного акта об изъятии объекта не свидетельствует о достижении публичной цели изъятия объекта незавершенного строительства у собственника, нарушившего сроки строительства, поскольку продажа объекта новому собственнику фактически и юридически не достигнута.
В тоже время, применительно к возникшим спорным правоотношениям недопустим формальный подход при применении норм закона.
При сложившихся обстоятельствах, ввиду нереализации спорного объекта на аукционе, при наличии продолжающегося бремени содержания объекта незавершенного строительства, предоставление земельного участка для завершения строительства единственному собственнику спорного объекта – ФИО1 целесообразно в целях его ввода в эксплуатацию и дальнейшего использования его по назначению.
Исходя из совокупности вышеуказанного, суд полагает, что ответчик отказал истцу в предоставлении спорного земельного участка без учета совокупности норм действующего законодательства, а также конкретных обстоятельств дела.
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что оспариваемый акт <адрес>, оформленный письмом от ДД.ММ.ГГГГ №ИСХ-<адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, об отказе в предоставлении земельного участка с кадастровым номером № в аренду для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, не соответствует требованиям действующего законодательства, нарушает права и законные интересы истца.
Так, основанием вынесения <адрес> оспариваемого решения было именно то обстоятельство, что ФИО1 использовано право на однократное продление договора аренды земельного участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства, иных оснований для отказа в решении приведено не было, доказательствами наличия таких оснований на дату вынесения оспариваемого решения Администрация не располагала.
Согласно п. 1 ч. 5 ст. 39.17 ЗК РФ в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий: 1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания истцу, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ; 2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение истцу; 3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение истцу. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.
В качестве восстановления нарушенного права истец просит об обязании <адрес> заключить с ФИО1 без проведения торгов договор аренды земельного участка с Кадастровым номером №, площадью 1 133 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>Б, для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, на срок три года с момента вступления решения суда в законную силу, с арендной платой, размер и порядок внесения которой определяются в соответствии со ст. 39.7 Земельного кодекса РФ и нормативными правовыми актами, действующими на дату вступления решения суда в законную силу
Однако, принимая во внимание представленные в материалы дела документы, а также доводы лиц, участвующих в деле, суд полагает необходимым учесть, что разрешение судом вопроса о предоставлении земельного участка в аренду для завершения строительства может повлиять на права и законные интересы правообладателей смежных земельных участков, а также публичного собственника спорного земельного участка.
Таким образом, принимая во внимание заявленные материально-правовые требования при указанных истцом правовых основаниях, суд считает, что в данном конкретном случае имеются основания для удовлетворения требований истца.
Руководствуясь ст.ст.194-199ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к <адрес>, Комитету по управлению муниципальным имуществом <адрес> о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка в аренду удовлетворить.
Обязать Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Калачинского муниципального района (ИНН №)заключить с ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р. (паспорт №, выдан Отделом № УФМС России по <адрес> в Советском административном округе <адрес> ДД.ММ.ГГГГ) без проведения торгов договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1 133 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>Б, для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, на срок три года с момента вступления решения суда в законную силу, с арендной платой, размер и порядок внесения которой определяются в соответствии со ст. 39.7 Земельного кодекса РФ и нормативными правовыми актами, действующими на дату вступления решения суда в законную силу.
Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Омский областной суд через Калачинский городской суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.
Мотивированное решение изготовлено 23.09.2026 года
Судья Шестакова О.Н