АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
29 июля 2026 года г. Улан-Удэ
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Бурятия в составе:
председательствующего судьи Кушнаревой И.К., судей коллегии Цэдашиева Б.Г., Иванова В.В., при секретаре Буяхаеве В.О., рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Силенка Владимира Алексеевича к ООО «Артель старателей Западная» об обязании заключить договор купли-продажи жилого помещения, встречному исковому заявлению ООО «Артель старателей Западная» к Силенку Владимиру Алексеевичу о расторжении договора найма жилого помещения, по апелляционной жалобе Силенка Владимира Алексеевича на решение Муйского районного суда Республики Бурятия от 13 мая 2026 года, которым постановлено:
Встречный иск ООО «Артель старателей Западная» (ИНН 0313003232) к Силенку Владимиру Алексеевичу (СНИЛС <...>) о расторжении договора найма жилого помещения удовлетворить.
Расторгнуть договор найма жилого помещения № 8/ж от 1 июня 2014 г., заключенный между ООО «Артель старателей Западная» и Силенком Владимиром Алексеевичем.
В удовлетворении исковых требований Силенка Владимира Алексеевича к ООО «Артель старателей Западная» об обязании заключить договор купли-продажи жилого помещения отказать.
Заслушав доклад судьи Цэдашиева Б.Г., выслушав стороны, проверив материалы дела и обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Силенок В.А. обратился в суд с иском к ООО «Артель старателей Западная» о возложении обязанности заключить договор купли-продажи дома, расположенного по адресу: <...>, на условиях выкупа по остаточной балансовой стоимости. В обоснование иска указано, что 1 июня 2014 года между Силенком В.А. и ООО «Артель старателей Западная» заключен договор найма жилого помещения. Договор является действующим и продлен на срок до 1 июня 2029 года. Пунктом 4 Договора предусмотрено право выкупа истцом жилого помещения. В соответствии с п. 4.1 Договора наниматель имеет право в любое время выкупить в собственность, предоставленное ему по договору жилое помещение, по цене фактически понесенных наймодателем затрат на строительство жилого помещения. Условия оплаты и выкупа жилого помещения определяются сторонами в договоре купли-продажи жилого помещения. Согласно п. 4.2 Договора наниматель имеет право выкупить в собственность, предоставленное ему по данному договору жилое помещение по остаточной стоимости, если он отработает у наймодателя не менее десяти календарных лет. Десятилетний срок исчисляется с даты заключения договора и заканчивается через десять лет на следующий день после заключения договора. В настоящее время все условия договора со стороны истца выполнены, в связи с чем он имеет намерение выкупить занимаемое жилое помещение. 17 февраля 2026 года истцом направлено письмо в адрес ответчика с целью определить остаточную стоимость жилого помещения и условия выкупа, ответ на который не поступил.
Судом принято встречное исковое заявление ООО «Артель старателей Западная» к Силенку В.А. о расторжении договора найма жилого помещения №8-ж от 1 июня 2014 года. В обоснование встречного иска указано, что в соответствии с п. 5.1 Договора плата за наем жилого помещения оплачивается нанимателем на расчетный счет наймодателя не позднее 15 числа месяца, следующего за отчетным. Плата за наем жилого помещения устанавливается в соответствии с расчетом в размере 2000 руб. в месяц без НДС. Пунктом 5.2 Договора предусмотрено, что плата за коммунальные услуги и иные услуги, содержание и ремонт общего имущества жилого дома, в котором находится жилой дом, устройств для оказания коммунальных услуг осуществляется нанимателем на расчетные счета организации не позднее 15 числа месяца, следующего за отчетным. На протяжении всего периода проживания в жилом помещении нанимателем не вносились денежные средства в счет оплаты по Договору найма жилого помещения №8-ж от 1 июня 2014 года. При таких обстоятельствах имеются основания для расторжения спорного договора.
Судом к участию в деле в качестве третьего лица привлечена Силенок О.И.
В судебном заседании суда первой инстанции истец, ответчик по встречному иску Силенок В.А. исковые требования поддержал, просил удовлетворить, пояснил, что при вселении в жилое помещение с руководством предприятия была устная договоренность об удержании из заработной платы платежей за наем жилого помещения, при таких обстоятельствах полагал, что удержания производятся работодателем. Бухгалтерия никаких начислений не представляла. Сведения о расчетном счете, указанные в договоре, не соответствуют сведениям о расчетном счете, указанным в карточке предприятия. В ООО «Артель старателей Западная» отработал 10 календарных лет, в связи с чем считает, что у него возникло право на выкуп занимаемого им жилого помещения по остаточной балансовой стоимости. В удовлетворении встречного иска просил отказать.
Представитель истца Щетинин М.В. исковые требования поддержал по доводам изложенным в иске, при этом дополнительно пояснил, что для данной категории дел, федеральным законом не установлен досудебный порядок урегулирования спора. Вместе с тем, истцом предпринимались попытки урегулировать данный вопрос путем направления письма о намерении выкупить арендуемое жилое помещение с предложением рассмотреть вопрос и определить остаточную стоимость жилого помещения. До настоящего времени ответ на письмо не дан. Довод ответчика о том, что истцом выбран неверный способ защиты права является необоснованным. Условия выкупа жилого помещения достаточно ясно определены в договоре, который содержит все существенные условия, в том числе о предмете и цене. Истец не предъявляет требования об изменении условий существующего договора. Договор аренды недвижимого имущества и договор купли-продажи недвижимого имущества разные по своей природе и при выкупе спорного жилого помещения, заключение договора купли-продажи является обязательным в силу закона. Просил требования истца удовлетворить, во встречном иске отказать.
Представитель ответчика, истца по встречному иску Бирюкова Е.А. возражала против удовлетворения иска истца, суду пояснила, что договор найма жилого помещения №8-ж от 1 июня 2014 года, исходя из его условий, имеет природу договора аренды имущества с правом выкупа. В соответствии с п.2 ст. 624 ГК РФ, если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон. Таким образом, заключение отдельного договора купли-продажи для выкупа недвижимого имущества не предусмотрено. При таких обстоятельствах, имеет место спор, связанный с изменением условий существующего договора. Истцом неправильно выбран способ защиты права. Кроме того, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучение ответа в срок, указанный в договоре. Однако, истец с таким требованием не обращался. Для такого рода спора соблюдение досудебного порядка урегулирования спора прямо предусмотрено федеральным законом. При таких обстоятельствах, исковое заявление подлежит оставлению без рассмотрения в соответствии со ст. 222 ГПК РФ. Также, истец на протяжении всего периода проживания в жилом помещении не вносил плату за наем в соответствии с п.5.1, 5.2 Договора, то есть в размере 2000 руб. ежемесячно и до 15 числа месяца, следующего за отчетным. К доводу о том, что сведения о расчетном счете, указанные в договоре, не соответствуют сведениям о расчетном счете, указанным в карточке предприятия необходимо отнестись критически, поскольку истец занимает должность на предприятии инженер-строитель, в должностные обязанности которого также входит организация заключения договоров с контрагентами. Истец знал обо всех актуальных реквизитах компании, и действуя добросовестно, мог бы переводить плату за наем. Плата установлена в твердой денежной сумме в размере 2000 руб. и не менялась в одностороннем порядке на протяжении всего срока действия договора. Истец имеет намерение выкупить жилое помещение по остаточной стоимости на дату подачи иска. Вместе с тем, сторонами согласован пресекательный срок по порядку определения остаточной стоимости жилого помещения, который составляет 10 лет и в настоящее время истек. Просила в удовлетворении исковых требований истца отказать, встречный иск удовлетворить.
Третье лицо Силенок О.И. в судебное заседание не явилась, просила о рассмотрении дела в ее отсутствие.
Судом постановлено указанное решение, с которым не согласился истец Силенок В.А., который в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, в связи с неправильным применением судом норм материального и процессуального права, и принять по делу новое решение об удовлетворении его исковых требований. В обоснование указывает, что между Силенок В.А. и ООО «Артель старателей Западная» существуют трудовые взаимоотношения. С учетом приоритета действия специальных норм над общими, при рассмотрении настоящего дела следовало применять нормы трудового законодательства, основанные на признании работника слабой стороной трудовых отношений, находящегося не только в экономической (материальной), но и в организационной зависимости от работодателя, нуждающегося в дополнительной защите. Суд, рассмотрев спор как гражданско-правовой, применив положения Гражданского кодекса РФ об обязательствах сторон, нарушил права Силенок В.А. Предоставленное жилье являлось мерой поддержки работника, а право выкупа по остаточной стоимости после отработки 10 календарных лет – поощрение за длительный труд. Возложение на работника ответственности по невнесению арендных платежей за жилое помещение, не соответствует характеру трудовых взаимоотношении между сторонами. Артель, являясь работодателем, на протяжении длительного времени не предъявлял требования к работнику о внесении платы за наем, не удерживал сумму из зарплаты, при наличии такой возможности. Бухгалтерия предприятия не производила начисления, не выдавала расчетные листки с указанием задолженности. Существенным условием договора найма жилого помещения являлось условие о работе нанимателя в течение не менее 10 календарных лет с даты заключения договора. Судом не дана оценка доводам истца, что при вселении в жилое помещение с руководством предприятия была устная договоренность об удержании из заработной платы платежей, предусмотренных п.5.1 Договора. Истец обоснованно полагал, что денежные средства удерживались из его заработной платы. Сведения о расчетном счете, указанные в договоре, не соответствуют сведениям о расчетном счете, указанным в карточке предприятия. Согласно справке от 11 июля 2024 года, договор найма жилого помещения пролонгирован на 5 лет, до 01 июня 2029 года, соответственно условий договора истцом не допущено. После того, как Силенок реализовал свое право, посредством подачи искового заявления, ответчик фактически создал основание для расторжения договора, при этом требования о взыскании с Силенка суммы долга, не предъявил. Силенок добросовестно и открыто исполнял иные условия Договора: использовал дом с целью проживания совместно с членами семьи, содержал помещение в чистоте и порядке, за свой счет производил текущий и капитальный ремонт, вносил плату за коммунальные услуги.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции Силенок В.А. апелляционную жалобу поддержал по доводам, изложенным в жалобе. Дополнительно пояснил, что в настоящее время он уволен, и имеется спор о восстановлении его на работе.
Представители Силенок В.А. – адвокат Мамедов Р.Б. апелляционную жалобу поддержал, по доводам, изложенным в жалобе, просил удовлетворить. Дополнительно пояснил, что в данном соре следует защитить права добросовестного работника, который на протяжении своей трудовой деятельности неоднократно получал награды за свой труд, и в настоящее время незаконно уволен.
Представитель Силенок В.А. - адвокат Щетинин М.В. также апелляционную жалобу поддержал, просил удовлетворить. Пояснил, что предприятие должно было производить начисления за найм жилого помещения, чего не делал. Длительность не предъявления требований к Силенок В.А. об оплате задолженности, свидетельствует о наличии устной договоренности об удержании с заработной платы работника. Невнесение арендных платежей, не является основанием для отказа в заключении договора купли-продажи жилого помещения.
Представитель ООО «Артель старателей Западная» по доверенности Бадмаев Ж.В., представивший диплом о высшем юридическом образовании, с апелляционной жалобой не согласился, просил в ее удовлетворении отказать. Указал, что предметом пора является договор найма жилого помещения, соответственно нормы трудового законодательства при данном споре не применимы. Жилое помещение не предоставлялось истцу как мера поощрения, предоставлялся только на условиях найма. Истец знал о необходимости внесения платежей за найм жилья. Доводы жалобы о несоответствии реквизитов расчетного счета, являются несостоятельными, поскольку Силенок в силу занимаемой должности, знал все активные счета предприятия.
Представитель ООО «Артель старателей Западная» по доверенности Бастрыгин Ф.В., представивший диплом о высшем юридическом образовании, полагал решение суда законным и обоснованным, в удовлетворении апелляционной жалобы просил отказать.
Третье лицо Силенок О.И. в судебное заседание не явилась, в своем заявлении просила рассмотреть апелляционную жалобу в ее отсутствие.
Судебная коллегия, руководствуясь статьями 167, 327 ГПК РФ, с учетом надлежащего извещения сторон, посчитала возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Изучив материалы дела, решение суда на предмет его законности и обоснованности в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему выводу.
В соответствии с ч.1 ст.40 Конституции РФ, каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.
Частью 1 статьи 10 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ) предусмотрено, что жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности.
Как установлено судом и подтверждаются материалами дела, приказом № 186л/с от 7 мая 2012 г. Силенок В.А. принят на работу в ООО «Артель старателей Западная» на должность инженер-строитель.
ООО «Артель старателей Западная» на праве собственности принадлежит жилой дом, расположенный по адресу: <...>, площадью 252 кв.м. (т.1 л.д.27-29).
01 июня 2014 года между ООО «Артель старателей Западная» и Силенком В.А. заключен договор найма жилого помещения №8/ж.
Согласно условиям договора, наймодатель предоставил нанимателю во временное пользование жилое помещение, расположенное по адресу: <...> (п.1.1) Указанное помещение предоставляется на период работы в ООО «Артель старателей Западная» (п.1.2). Срок найма жилого помещения составил с 1 июня 2014 г. по 1 июня 2019 г. (п.1.6). В случае, если ни одна из сторон не заявит о прекращении Договора не позднее чем за 1 календарный месяц до срока окончания его действия, Договор считается пролонгированным на следующие 60 месяцев (п.9.2). Наниматель обязан своевременно в сроки и в порядке установленным Договором вносить плату за наем жилого помещения на расчетный счет, указанный наймодателем в п.10 Договора (п. 2.2.11). Плата за наем жилого помещения оплачивается нанимателем на указанный расчетный счет в соответствии с п. 2.2.11 Договора не позднее 15 числа месяца, следующего за отчетным. Плата за наем устанавливается в размере 2000 руб. в месяц без НДС (п. 5.1). За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по Договору стороны несут ответственность в порядке, установленном законодательством РФ (п.6.1). Договор может быть расторгнут досрочно по основаниям, предусмотренным законодательством РФ (п.8.3). Наниматель имеет право в любое время выкупить в собственность, предоставленное ему по данному договору жилое помещение, по цене фактически понесенных наймодателем затрат на строительство жилого помещения. Условия оплаты и выкупа жилого помещения определяются сторонами в договоре купли-продажи жилого помещения (п.4.1). Наниматель имеет право выкупить в собственность, предоставленное ему по данному договору жилое помещение по остаточной стоимости, если он отработает у наймодателя не менее десяти календарных лет. Десятилетний срок исчисляется с даты заключения договора и заканчивается через 10 лет на следующий день после заключения договора (п.4.2).
С даты заключения договора найма жилого помещения №8/ж, то есть с 1 июня 2014 года нанимателем плата за наем в размере и в порядке, предусмотренном п.5.1 Договора не вносилась.
10 апреля 2026 года ООО «Артель старателей Западная» в адрес Силенка В.А. направила претензию о расторжении договора найма жилого помещения №8/ж от 1 июня 2014 г. по причине невнесения платы за наем жилого помещения с даты заключения договора.
Из содержания части 2 статьи 30 ЖК РФ следует, что собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством и данным кодексом.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", принимая во внимание, что жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений, судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного законодательства регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений).
В соответствии со ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или иными такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Спорным имуществом является жилой дом, расположенный по адресу: <...>, площадью 252 кв.м., принадлежащий на праве собственности ООО «Артель старателей Западная».
В силу статьи 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 1 статьи 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
В соответствии со статьей 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет (пункт 1).
В силу пункта 3 статьи 678 ГК РФ наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.
Согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 687 ГК РФ договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.
Поскольку в ходе рассмотрения дела по существу, судом первой инстанции установлен факт невнесения Силенок В.А. платы за наем жилого помещения с момента его вселения, при отсутствии для этого оснований, при этом истцом не предпринимались меры к погашению задолженности по оплате за наем, судом первой инстанции верно разрешен спор, поскольку установлено наличие оснований для расторжения договора найма жилого помещения.
Соответствуют нормам материального права (статья 421 ГК РФ о свободе договора) и установленным условиям договора и выводы суда об отсутствии оснований для удовлетворения требований о заключении договора купли-продажи жилого дома, поскольку Силенок В.А. не представил доказательств исполнения договора в части его оплаты за найм жилого помещения.
Вместе с тем, по условиям договора плата за наем жилого помещения оплачивается нанимателем на указанный расчетный счет в соответствии с п. 2.2.11 Договора не позднее 15 числа месяца, следующего за отчетным. Плата за наем устанавливается в размере 2000 руб. в месяц без НДС.
Доводы истца Силенок В.А. о том, что имело место устная договоренность с руководством предприятия о том, что плата за наем будет удерживаться из заработной платы, являются голословными, убедительных доказательств в подтверждение довода, истцом не представлено. В связи с указанным, выводы суда первой инстанции об отсутствии у ООО «Артель старателей Западная» обязательства по заключению с Силенок В.А. договора выкупа квартиры по остаточной стоимости, судебная коллегия полагает обоснованными.
Доводы апелляционной жалобы о том, что при рассмотрении настоящего следовало руководствоваться нормами трудового законодательства, не основаны на требованиях закона. В данном случае спорное жилое помещение выступает объектом отношений, связанного с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота, в связи с чем, суд обоснованно руководствовался при разрешении спора вышеуказанными нормами гражданского законодательства.
Судебная коллегия, соглашаясь с выводами суда первой инстанции, вопреки доводам апелляционной жалобы, не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемого истцом решения, поскольку разрешая заявленные требования, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку всем собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.
Согласно ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным. В соответствии с п. 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 4 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). В соответствии с п. 3 названного Постановления решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Указанным требованиям обжалуемое решение суда первой инстанции соответствует.
Доводы апеллянта по существу повторяют его позицию при разбирательстве дела в суде первой инстанции, являлись предметом всесторонней проверки суда первой инстанции, получили надлежащую оценку с подробным правовым обоснованием и, по сути, касаются фактических обстоятельств дела и доказательственной базы по спору.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Бурятия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Муйского районного суда Республики Бурятия от 13 мая 2026 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
Апелляционное определение может быть обжаловано в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции, расположенный в г. Кемерово, в течение трех месяцев со дня изготовления апелляционного определения путем подачи кассационной жалобы через суд, рассмотревший дело в качестве суда первой инстанции.
Председательствующий:
Судьи коллегии:
Апелляционное определение изготовлено в окончательной форме 06.08.2026 г.