РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
17 июня 2026 года Ленинский районный суд г. Новосибирска в лице:
председательствующего судьи Безугловой О.В., при секретаре судебного заседания Тонких Ю.С., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску прокурора Ленинского района города Новосибирска к ФИО1, ФИО17, ФИО2 о запрете передачи объекта недвижимости для использования в качестве гостиничного комплекса (гостевого дома),
УСТАНОВИЛ:
Прокурор Ленинского района г. Новосибирска, действующий в интересах неопределенного круга лиц, обратился в суд с иском к ФИО5, ФИО15, ФИО2 о запрете ответчикам передавать объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес>, иным лицам, в том числе на договорных условиях, для использования в качестве гостиничного комплекса (гостевого дома), то есть для целей не связанных с проживанием одной семьи.
В обоснование иска указано, что прокуратурой Ленинского района проведена проверка соблюдения жилищного законодательства ФИО1, ФИО15, ФИО2. Согласно сведениям ЕГРН на земельном участке с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> принадлежащий на праве собственности ФИО1, ФИО6, ФИО7, вид разрешенного использования – жилое (жилой дом). Проверкой установлено, что в период длительного времени указанный жилой дом ответчиками возмездно сдается в краткосрочную аренду физическим лицам (трудовым мигрантам). Данная деятельность ответчиков нарушает требования жилищного законодательства, так как коммерческая деятельность по сдаче в аренду жилых помещений без перевода <адрес> в нежилое помещение нарушает права неопределенного круга лиц, проживающих и временно пребывающих на законных основаниях в соседних жилых домах, в том числе покой граждан. Кроме того, ввиду установленных многочисленных нарушений требований пожарной безопасности деятельность ответчика создает угрозу жизни и здоровья неопределенного круга лиц, в связи с чем подлежит запрету.
Представитель истца - прокурор ФИО8 в судебном заседании требования и доводы иска поддержала в полном объеме.
Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, ранее в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, представил письменный отзыв (л.д.54-56), в котором указал, что предоставление жилья в наем на короткий срок не образует гостиничной деятельности. Предпринимательский характер предоставления жилого помещения в краткосрочный наем не является основанием для квалификации деятельности как гостиничных услуг. Сдача жилого помещения внаем для проживания граждан – в отличие от размещения предприятий не требует перевода в нежилое. Довод истца о гостиничных услугах опровергается объяснениями жильцов. Позиция истца о применении к жилому дому норм, установленных для гостиниц, не основана на законе и противоречит правовым позициям Конституционного Суда РФ и Верховного Суда РФ. Утверждения истца о нарушениях носят оценочный и декларативный характер, не подтверждены доказательствами. Кроме того, полагает, что является ненадлежащим ответчиком, поскольку к деятельности о запрете которой просит истец, отношения не имеет. О том, что другие сособственники могли осуществлять краткосрочный наем ему длительное время известно не было ввиду проблем со здоровьем.
Ответчики ФИО9, ФИО2 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, обеспечили явку своего представителя ФИО10, действующего на основании доверенности, который в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований. Полагал, что сдача жилого помещения внаем не запрещена, гостиничными услугами это не является.
Заслушав мнение представителя истца, полагавшего необходимым иск удовлетворить, пояснения ответчика, представителя ответчиков, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.
В силу ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан.
Виды жилых помещений установлены в ст. 16 ЖК РФ к которым в том числе относятся жилые дома и часть жилого дома.
Согласно п.2 ст. 16 ЖК РФ жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Пунктом 1,2 ст. 17 ЖК РФ установлено, что жилое помещение предназначено для проживания граждан. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
Согласно п.4 ст. 17 ЖК РФ пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
Согласно разъяснениям, содержащимся в абз.5 п.39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» под использованием жилого помещения не по назначению исходя из положений частей 1 - 3 статьи 17 ЖК РФ следует понимать использование жилого помещения не для проживания граждан, а для иных целей (например, использование его для офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания и разведения животных), то есть фактическое превращение жилого помещения в нежилое.
В то же время необходимо учитывать, что законом (часть 2 статьи 17 ЖК РФ) допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности (например, научной, творческой, адвокатской и др.) или индивидуальной предпринимательской деятельности без перевода его в нежилое гражданами, проживающими в нем на законных основаниях (в том числе по договору социального найма), но при условии, что это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (пожарной безопасности, санитарно-гигиенические и др.).
Статья 288 ГК РФ устанавливает, что:
1. Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.
2. Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Гражданин -собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора. Размещение в жилых мах промышленных производств не допускается.
3. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.
Часть 3 ст. 30 ЖК РФ устанавливает, что собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также ) юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном сновании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.
Из системного анализа вышеприведенных норм права следует, что (осуществление профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности в жилом помещении возможно лишь проживающими в нем гражданами на законных основаниях и если такая деятельность не нарушает права и законные интересы других граждан.
В соответствии со ст. 1065 ГК РФ опасность причинения вреда в будущем может явиться основанием к иску о запрещении деятельности, создающей такую опасность.
В соответствии с ч. 1 ст. 45 ГПК РФ прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов, в том числе, неопределенного круга лиц.
Согласно п. 3 ст. 35 ФЗ от 17.01.1992 №2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» прокурор в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации вправе обратиться в суд с заявлением или вступить в дело в любой стадии процесса, если этого требует защита прав граждан и охраняемых ;законом интересов общества или государства.
Судом установлено и материалами дела подтверждено, что прокуратурой Ленинского района проведена проверка соблюдения жилищного законодательства ФИО1, ФИО15, ФИО2.
Согласно сведениям ЕГРН на земельном участке с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> принадлежащий на праве собственности ФИО1, ФИО15, ФИО2, вид разрешенного использования – жилое (жилой дом).
Проверкой установлено, что в период длительного времени указанный жилой дом ответчиками возмездно сдается в краткосрочную аренду физическим лицам (трудовым мигрантам), что подтверждается письменными объяснениями.
Из объяснений ФИО11у., ФИО12 комнаты в жилом <адрес> сдаются в аренду за определенную плату, предоставляются дополнительные услуги: стиральная машина, ванные процедуры, холодильное оборудование, постельное белье.
В соответствии с протоколом осмотра места происшествия УУП пункта полиции № «Кирпичный» отдела полиции № «Ленинский» УМВД России по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ на земельном участке расположен двухэтажный дом по адресу: <адрес>, который по периметру огражден забором, входная дверь металлическая. При входе в дом располагается узкий коридор, справа комната администратора, имеется длинный коридор, по левую и правую сторону расположены двери в комнаты, в которых проживают иностранные граждане.
В соответствии с информацией администрации Ленинского района г. Новосибирска от ДД.ММ.ГГГГ по результатам выездной проверки установлено, что земельный участок с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием: для ведения садоводства, индивидуальный жилой лом находится в частной собственности. При осмотре в строении, расположенном на указанном земельном участке обнаружены граждане ближнего зарубежья, проживающие за плату, есть администратор.
Согласно справке старшего инспектора ОНДиПР по г. Новосибирску УНДиПР ГУ МЧС России по НСО по результатам проверки соблюдения законодательства в области пожарной безопасности в жилом <адрес> выявлены следующие нарушения:
1. Запоры на дверях эвакуационных выходов из поэтажного коридора, лестничной клетки, не обеспечивают возможность их свободного открывания изнутри без ключа (п. 26 Правил противопожарного режима утвержденных становлением Правительства Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ);
2. На объекте защиты отсутствует дежурное освещение (п. 37 Правил противопожарного режима утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ);
3. Отсутствуют знаки обозначения направления движения при эвакуации людей при пожаре (п. 36 Правил противопожарного режима утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ);
4. Стены обшиты горючими материалами (ст. 134 таблица 28, Федеральный закон № - ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности»);
5. На объекте защиты отсутствует документация на системы противопожарной защиты, в том числе технические средства, функционирующие в составе указанных систем, и результаты пусконаладочных испытаний указанных систем (п. 54 Правил противопожарного режима утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ);
6. На объекте защиты отсутствуют знаки обозначающие ручные пожарные извещатели (п. 36 Правил противопожарного режима утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации Хо 1479 от ДД.ММ.ГГГГ);
7. Автоматическая пожарная сигнализация отсутствует (п. 54 Правил противопожарного режима утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации No 1479 от ДД.ММ.ГГГГ);
8. На объекте защиты отсутствуют первичные средства пожаротушения (п. 397 Правил противопожарного режима утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации К» 1479 от ДД.ММ.ГГГГ);
9. На путях эвакуации размещены мебель и вещи (пп. «б» п. 27 Правил противопожарного режима утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ).
В соответствии со ст. 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 132-ФЗ под гостиницей понимается средство размещения, в котором предоставляются гостиничные услуги и которое относится к одному из видов гостиниц, предусмотренных положением о классификации гостиниц, утвержденным Правительством Российской Федерации. К гостиницам не относятся средства размещения, используемые для осуществления основной деятельности организаций отдыха и оздоровления детей, медицинских организаций, организаций социального обслуживания, физкультурно-спортивных организаций, централизованных религиозных организаций и (или) религиозных организаций, входящих в их структуру, деятельности по оказанию услуг в сфере сельского туризма в сельской местности.
Из положений п.1 ст. 132 ГК РФ следует, что предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.
Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.
Ответчики полагают, что сдача жилого помещения в краткосрочный наем не является предоставлением гостиничных услуг.
В соответствии с п.п. 4, 5 Положения о классификации средств размещения, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 27,12.2024 № услуги, предоставляемые ответчиками иностранным гражданам, являются гостиничными услугами в виде хостела.
В соответствии с ч. 3, 4 ст. 17 Жилищного кодекса Российской Федерации, размещение в жилом помещении гостиницы недопустимо.
Деятельность ответчиков по сдаче в наем жилых помещений направлена на оказание гостиничных услуг, а именно: одновременное проживание в жилом доме значительного числа граждан, постоянное регулярное использование мест общего пользования, кроме того жилом помещении есть комната администратора. Указанные обстоятельства исключают применение к спорным правоотношениям положения о краткосрочном найме жилых помещений.
В силу подпункта 19 пункта 2 статьи 346.43 Налогового кодекса Российской Федерации сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, является предпринимательской деятельностью, в отношении которой применяется патентная система налогообложения, то есть законодатель исходит из допустимости извлечения дохода от сдачи в аренду (наем) собственных жилых помещений без оговорок о ее сроках.
Общероссийский классификатор видов экономической деятельности ОК 029-2014 (КДЕС ред. 2), принятый приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от ДД.ММ.ГГГГ №-ст, в группировке 55 «Деятельность по предоставлению мест для временного проживания» в качестве самостоятельных предусматривает «деятельность гостиниц и прочих мест для временного проживания» (55.10) и «деятельность по предоставлению мест для краткосрочного проживания» (55.20). Про последнюю деятельность сказано, что она включает предоставление мест клиентам для временного проживания на ежедневной или еженедельной основе, с предоставлением отдельной площади, состоящей из полностью меблированных комнат или помещений с местами для проживания и сна, с местами для приготовления и потребления пищи, с кухонными принадлежностями и полностью оборудованной кухней. Указано, что это может быть комната или квартира в отдельно стоящих многоэтажных зданиях или в группах зданий, или одноэтажные бунгало, шале, коттеджи, домики, а также помещения, предоставляемые по договору краткосрочного найма, при этом возможно предоставление минимального объема дополнительных услуг. Одновременно конкретизировано, что сюда не включается ни предоставление меблированных гостиничных номеров различных категорий с заправкой постели, сменой постельного белья и ежедневной уборкой, предоставлением кулинарной продукции и напитков, ни предоставление домов и мебелированных или немебелированных квартир для долгосрочного проживания, обычно на ежемесячной или ежегодной основе.
Из Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-П «По делу о проверке конституционности части 3 статьи 17 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина Б.П»" следует, что нормативных критериев наличия какого именно набора, объема и внешнего выражения услуг, аналогичных гостиничным, приводит к перерастанию допустимого найма жилого помещения в запрещенное оказание гостиничных услуг для целей применения части 3 статьи 17 Жилищного кодекса Российской Федерации, которые можно было бы признать бесспорными и однозначными, не установлено. Это, однако, само по себе не может служить препятствием для оценки соответствующих обстоятельств судами.
Конституционный Суд Российской Федерации указал, что устанавливая рассматриваемый запрет, законодатель имел в виду ситуации, когда деятельность, связанная с предоставлением жилых помещений гражданам, по своим основным, сущностным характеристикам идентична услугам гостиниц.
Критерии для разграничения разрешенной сдачи жилья внаем от гостиничных услуг приведены Конституционным Судом Российской Федерации приведены в пункте 5.2 Постановления от ДД.ММ.ГГГГ N 9-П и имеют оценочный характер.
Не могут сами по себе быть основанием для признания деятельности по предоставлению жилого помещения гостиничными услугами: короткий (от одних до нескольких суток) срок предоставления жилого помещения; использование при распространении информации о возможности его предоставления терминологии, характерной для сферы гостиничных услуг; присутствие собственника жилого помещения или уполномоченного им лица при заселении граждан в жилое помещение и выселении из него; оказание собственником жилого помещения или уполномоченным им лицом содействия гражданам, которым предоставляется жилое помещение, в получении транспортных услуг или услуг общественного питания, когда это не связано с дополнительной нагрузкой на инфраструктуру мест общего пользования в многоквартирном доме.
Если же собственником предоставляемого гражданам на короткий срок жилого помещения предприняты меры по такому его оборудованию (оснащению), которое позволяет одновременно предоставлять его значительно большему числу граждан, чем размещаются в таком помещении при обычном проживании, либо помещение регулярно предоставляется такому числу граждан, либо оно может предоставляться менее, чем на одни сутки, а равно для удовлетворения потребностей, не связанных с проживанием в нем (для проведения празднований, других мероприятий, встреч и т.п.), либо если имеет место постоянное или регулярное нахождение в местах общего пользования в многоквартирном доме лиц, обеспечивающих оказание размещенным в жилом помещении гражданам услуг, обычно оказываемых гостиницами, либо если одним собственником краткосрочно предоставляется гражданам несколько помещений в одном многоквартирном доме, - то это дает основания рассматривать такую деятельность как фактическое предоставление гостиничных услуг с применением соответствующих правовых последствий.
Учитывая, что жилое помещение, позволяет одновременно предоставлять его значительно большему числу граждан, чем размещаются в таком помещении при обычном проживании, в нарушение требований законодательства о пожарной безопасности при таком размещении, в жилом помещении предоставляются гостиничные услуги (хостел), размещение которых в жилых помещениях запрещено положениями части 3 статьи 17 Жилищного кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного, учитывая, что срок аренды зависит от оплаты услуг по предоставлению койко-место, услуги предоставляются неограниченному количеству лиц и за минимальную плату, с предоставлением дополнительых услуг, таких как: стиральная машина, ванные процедуры, холодильное оборудование, постельное белье, в жмлом помещении есть комната администратора, суд находит обоснованными доводы истца о том, что ответчиками оказывается именно гостиничные услуги.
При этом судом отклоняется довод ответчика ФИО13 о том, что он является ненадлежащим ответчиком, в связи с тем, что он не знал об осущетсвлении иными сособственниками указанной деятельности, поскольку как сособственник жилого помещения он несет за него ответственность.
Согласно ч. 1 ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории.
Также ст. 51 ГрК РФ предусмотрен различный перечень документов для оформления разрешения на строительство индивидуальных жилых домов и иных объектов капитального строительства (гостиниц, гостевых домов, многоквартирных жилых домов, кафе, магазинов и проч.). При строительстве индивидуального жилого дома для получения разрешения на строительство необходимо представление в уполномоченные органы правоустанавливающих документов на земельный участок, градостроительного плана земельного участка и схемы планировочной организации земельного участка.
Для принятия решения о выдаче разрешения на строительство иных объектов включая гостевые дома, гостиницы, многоквартирные жилые дома) помимо перечисленных документов необходимым является представление проектной документации в полном объеме (пояснительная записка; архитектурные решения; схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия; сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения(технологического присоединения) проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения; проект организации строительства объекта капитального строительства; проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей), положительного заключения экспертизы проекта, разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции.
Из содержания требований ст. ст. 48, 49 ГрК РФ следует, что при строительстве, реконструкции объектов капитального строительства в границах принадлежащего застройщику земельного участка (за исключением объектов индивидуального жилищного строительства) требуются подготовка и утверждение застройщиком проектной документации, подлежащей экспертизе.
Таким образом, процедура оформления разрешения на строительство индивидуального жилого дома и гостевого дома, гостиницы существенно отличается набором представляемых документов, в связи с повышенной общественной значимостью строящегося объекта.
При указанных обстоятельствах, учитывая, что жилой дом в установленном законом порядке не переводился в нежилое помещение, осуществление предпринимательской деятельности по предоставлению гостиничных услуг в указанном доме является незаконным, нарушает права и законные интересы неопределенного круга лиц, поскольку при использовании дома под гостиницу (гостевой дом) не соблюдаются предъявляемые к организации гостиничного бизнеса технические требования, в том числе и по антитеррористической защищенности, миграционное законодательство, законодательство о пожарной безопасности, санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях.
На основании вышеизложенного, исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования прокурора Ленинского района города Новосибирска удовлетворить.
Запретить ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО18, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, передачу объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес> иным лицам, в том числе на договорных условиях, для использования в качестве гостиничного комплекса (гостевого дома), то есть для целей не связанных с проживанием одной семьи.
Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение месяца со дня вынесения решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ленинский районный суд г. Новосибирска.
Председательствующий судья (подпись) О.В. Безуглова
Решение суда в окончательной форме изготовлено 29.06.2026.
Подлинник решения суда находится в гражданском деле № 2-3382/2026 (УИД 54RS0006-01-2026-003183-03) Ленинского районного суда г. Новосибирска.