РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
25 декабря 2025 года г. Анива Сахалинской области
Анивский районный суд Сахалинской области в составе председательствующего судьи Болдыревой Н.С., при секретаре Лапинской А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 к Департаменту архитектуры, градостроительной деятельности и землепользования Анивского муниципального округа Сахалинской области о признании незаконным решение об отказе в заключении договора аренды земельного участка, возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка без проведения торгов, взыскании судебных расходов,
УСТАНОВИЛ:
26 ноября 2025 года ФИО2 обратилась в суд с административным исковым заявлением, в котором указала, что 03 октября 2025 года она по договору купли-продажи приобрела объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадью 100 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, строительный участок 39. 15 октября 2025 года ФИО2 через портал «Госуслуги» обратилась в администрацию Анивского муниципального округа с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером № для завершения строительства приобретенного в собственность объекта незавершенного строительства. Решением от 27 октября 2025 года, оформленным письмом за №, Департамент архитектуры, градостроительной деятельности и землепользования Анивского муниципального округа отказал в предоставлении в аренду испрашиваемого земельного участка, поскольку с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов. Решение административного ответчика об отказе в предоставлении земельного участка административный истец считает незаконным и необоснованным в силу следующего. В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом. Федеральным законом от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Администрация Анивского муниципального округа в установленный срок со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды спорного земельного участка с ФИО7 в суд с требованием об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов не обращалась. Арендная плата по договору аренды ФИО7 оплачивалась по 2025 год включительно.
Изложив указанные в административном исковом заявлении обстоятельства, ФИО2 просит: признать незаконным решение Департамент архитектуры, градостроительной деятельности и землепользования Анивского муниципального округа от 27 октября 2025 года № об отказе в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, строительный участок 39; обязать Департамент архитектуры, градостроительной деятельности и землепользования Анивского муниципального округа заключить с ФИО2 договор аренды земельного участка с кадастровым номером № для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № на три года; взыскать с административного ответчика расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 рублей.
В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 – ФИО10, действующий по доверенности, настаивал на административных исковых требованиях по изложенным в административном исковом заявлении основаниям.
Административный истец ФИО2 в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещена.
Представитель административного ответчика Департамент архитектуры, градостроительной деятельности и землепользования Анивского муниципального округа по доверенности ФИО4 в судебном заседании просила отказать в удовлетворении административных исковых требований. Из представленных возражений на административное исковое заявление следует, что в соответствии с подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.5 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. Учитывая, что в отношении земельного участка с кадастровым номером № в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации для завершения строительства жилого дома заключался договор аренды от 21 декабря 2017 года №, указанный земельный участок предоставить в аренду не представляется возможным. Изложив в возражениях указанные обстоятельства, представитель административного ответчика ФИО4 просит в удовлетворении административных исковых требований ФИО2 отказать.
В соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие административного истца ФИО2
Выслушав пояснения участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно части 2 статьи 46 Конституции Российской Федерации, решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.
Из положений части 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации следует, что гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.
Основанием для удовлетворения таких требований является несоответствие оспариваемых решения, действия (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение ими прав, свобод и законных интересов административного истца (пункт 1 части 2 статьи 218 КАС РФ).
Судом установлено и из материалов дела следует, что 14 августа 2009 года между Комитетом по управлению муниципальным имуществом муниципального образования «Анивский городской округ» и ФИО5 заключен договор № аренды земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1200 кв.м, расположенный: <адрес>, строительный участок №, для строительства жилого дома, сроком на три года, то есть, до 28 октября 2011 года.
Дополнительным соглашением от 14 февраля 2012 года срок аренды продлен до 28 октября 2014 года.
31 мая 2013 года ФИО5 в адрес администрации Анивского городского округа направлено уведомление о передаче всех прав и обязанностей по договору аренды земельного участка ФИО6
01 октября 2014 года ФИО6 обратился в администрацию Анивского городского округа с заявлением о продлении договора аренды земельного участка № от 14 августа 2009 года в связи с окончанием срока действия.
Постановлением администрации Анивского городского округа от 27 октября 2014 года №-па срок действия договора аренды земельного участка от 14 августа 2009 года № 145 продлен с 29 октября 2014 года по 29 октября 2017 года.
28 марта 2017 года ФИО6 в адрес администрации Анивского городского округа направлено уведомление о передаче всех прав и обязанностей по договору аренды земельного участка ФИО7
Письмом от 27 апреля 2017 года управлением архитектуры, градостроительной деятельности и землепользования муниципального образования «Анивский городской округ» согласована переуступка в полном объеме прав и обязанностей по договору аренды от 14 августа 2009 года № земельного участка с кадастровым номером № ФИО7 на период действия договора аренды (до 29 октября 2017 года).
21 декабря 2017 года между администрацией МО «Анивский городской округ» и ФИО7 заключен договор аренды земельного участка № с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, строительный участок №, с разрешенным использованием – для строительства жилого дома, сроком по 20 декабря 2020 года.
10 августа 2025 года между ФИО7 и ФИО8 заключено соглашение о переходе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 21 декабря 2017 года №, в связи с чем 09 сентября 2025 года ФИО7 в адрес администрации МО «Анивский городской округ» направлено заявление о предоставлении согласия на переуступку прав и обязанностей арендатора.
Письмом от 23 сентября 2025 года Департаментом архитектуры, градостроительной деятельности и землепользования отказано в согласовании передаче прав и обязанностей по указанному договору ФИО8, в связи с истечением 20 декабря 2020 года срока аренды.
03 октября 2025 года ФИО2 по договору купли-продажи приобрела у ФИО8 в собственность объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, строительный участок №. Право собственности на данный объект зарегистрировано 07 октября 2025 года.
15 октября 2025 года ФИО2 через портал «Государственные услуги» обратилась в администрацию Анивского муниципального округа с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером № для завершения строительства приобретенного в собственность объекта незавершенного строительства.
Письмом от 27 октября 2025 года Департаментом архитектуры, градостроительной деятельности и землепользования Анивского муниципального округа отказано в предоставлении испрашиваемого земельного участка в аренду. В обоснование отказа указано, что предоставление земельного участка в аренду без аукциона допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. Учитывая, что в отношении земельного участка с кадастровым номером № для завершения строительства жилого дома заключался договор аренды от 21 декабря 2017 года №, указанный земельный участок предоставить в аренду не представляется возможным. В связи с чем на основании пункта 1 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации Департамент принял решение об отказе в предоставлении земельного участка, поскольку с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.
Не согласившись с отказом административного органа, ФИО2 обратилась в суд с соответствующим административным исковым заявлением.
В силу пункта 2 статьи 11 Земельного кодекса Российской Федерации органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.
Согласно статье 15 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан, за исключением земельных участков, которые в соответствии с данным кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.
Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регламентируется главой VI Земельного кодекса Российской Федерации.
В статье 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации приведены основания возникновения прав на земельные участки, предоставляемые из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а также в пункте 21 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».
В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.
Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:
1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);
2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).
В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 01 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.
Федеральным законом от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс, так и в Гражданский кодекс, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.
В силу пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.
Таким образом, с учетом пункта 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ«О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются также на договор аренды, заключенный после 01 марта 2015 года без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подпункта 10 пункта 5 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса, пункта 21 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».
Земельным кодексом установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).
Согласно пункту 4 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.
В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).
Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.
Требование уполномоченного на распоряжение земельным участком публичной собственности о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункты 1 - 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.
Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.
Применительно к рассматриваемому делу, поскольку публичный собственник – администрация Анивского муниципального округа Сахалинской области спорного земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, как предусмотрено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, что не оспаривалось административным ответчиком, у ФИО2 имеется право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства этого объекта.
В условиях юридической неопределенности судьбы объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором он расположен, с момента истечения в декабре 2020 года срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски нарушения имущественных прав застройщика, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений.
На основании изложенного, проанализировав в совокупности представленные в материалы дела доказательства, доводы сторон, суд приходит к выводу о нарушении требований нормативных правовых актов при принятии оспариваемого решения, в связи с чем признает требования о признании незаконным отказа административного ответчика, оформленного письмом от 27 октября 2025 года №, подлежащими удовлетворению.
В силу статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, судом принимается одно из следующих решений: об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление; об отказе в удовлетворении заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными.
Требования административного истца о возложении на административного ответчика обязанности заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером № для завершения строительства объекта незавершенного строительства суд находит не подлежащими удовлетворению, поскольку согласно установленному положениями действующего земельного законодательства порядка предоставления в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, положений статьи 10 Конституции Российской Федерации, суд не является законодательным или исполнительным органом государственной власти и не вправе по своему усмотрению возлагать на то или иное лицо какую-либо обязанность, не предусмотренную законом, в частности по предоставлению спорного земельного участка в аренду административному истцу в обход порядка предусмотренного законом.
При этом суд полагает необходимым возложить на административного ответчика обязанность повторно рассмотреть заявление ФИО2 о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером №
В соответствии с частью 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.
Согласно части 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.
Поскольку административные исковые требования ФИО2 удовлетворены, расходы административного истца по уплате государственной пошлины в размере 3 000 рублей подлежат взысканию с административного ответчика за счет средств местного бюджета.
Руководствуясь статьями 175, 177 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление ФИО2 - удовлетворить частично.
Признать незаконным отказ Департамента архитектуры, градостроительной деятельности и землепользования Анивского муниципального округа Сахалинской области, содержащийся в письме № от 27 октября 2025 года, в заключении с ФИО2 договора аренды земельного участка с кадастровым номером №
Обязать Департамент архитектуры, градостроительной деятельности и землепользования Анивского муниципального округа Сахалинской области устранить нарушение прав ФИО2 путем повторного рассмотрения ее заявления от 15 октября 2025 года о предоставлении земельного участка с кадастровым номером № в аренду.
В удовлетворении административных исковых требований о возложении на Департамент архитектуры, градостроительной деятельности и землепользования Анивского муниципального округа Сахалинской области обязанности заключить с ФИО2 договор аренды земельного участка с кадастровым номером № - отказать.
Взыскать с Департамента архитектуры, градостроительной деятельности и землепользования Анивского муниципального округа Сахалинской области (ИНН 6510003232) за счет средств местного бюджета в пользу ФИО2 (СНИЛС №) судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 (трех тысяч) рублей.
Решение может быть обжаловано в Сахалинский областной суд через Анивский районный суд в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено 20 января 2026 года.
Председательствующий: судья Н.С. Болдырева