РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
04 июня 2026 года город Исилькуль
Исилькульский городской суд Омской области в составе председательствующего судьи Баевой В.Н., при секретаре Виттих В.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Рековской Т. У., Рековского Е. Р. к Администрации Исилькульского района Омской области о признании права собственности на реконструированный объект недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
Рековская Т.У., Рековский Е.Р. обратились в суд с иском к Администрации Исилькульского района Омской области о сохранении жилого помещения в реконструированном виде, признании права собственности на жилое помещение, в обоснование требований указав, что являются собственниками жилого помещения -жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, также на основании договора № купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ истцам на праве общей совместной собственности принадлежит земельный участок площадью 406 кв.м. с кадастровым номером <адрес>. В 2014 году истцы возвели теплый пристрой, в результате чего общая площадь квартиры увеличилась на 23,5 кв.м. и уменьшилась на 7,6 кв.м. за счет сноса старого теплого пристроя и стала 59, 7 кв.м. Истцы принимали меры к легализации самовольной постройки, в частности, пытались получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, однако без акта о вводе объекта недвижимости в эксплуатацию невозможно оформить право собственности на самовольно возведенный объект недвижимости.
На основании изложенного, истцы просят сохранить в реконструированном виде дом, расположенный по адресу: <адрес> общей площадью 59,7 кв.м., в том числе жилой площадью 36,2 кв.м. с кадастровым номером <адрес>, признать за истцами право общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером <адрес> общей площадью 59, 7 кв.м., в том числе жилой площадью 36,2 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.
Определением Исилькульского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО4
Истцы в судебном заседании заявленные исковые требования поддержали в полном объеме, просили удовлетворить.
Ответчик администрация Исилькульского района Омской области своего представителя в судебное заседание не направил, о времени, дате и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. В заявлении просил рассмотреть дело в отсутствие представителя.
Третье лицо ФИО4 в судебном заседании не возражала против удовлетворения исковых требований.
Выслушав явившихся участников процесса, изучив материалы дела, оценив совокупность представленных доказательств с позиции относимости, достоверности и достаточности, суд приходит к следующему выводу.
В соответствии со статьей 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) определено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Статьей 1 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) определено, что жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасности, на неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища, на необходимости беспрепятственного осуществления вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством, прав (далее - жилищные права), а также на признании равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений (далее жилищные отношения) по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, если иное не вытекает из Кодекса, другого федерального закона или существа соответствующих отношений, на необходимости обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав, их судебной защиты.
Жилищное законодательство в целом определяет строительство как создание нового объекта, а иные виды строительных работ - реконструкцию, капитальный ремонт, перепланировку и переоборудование - как изменение существующего объекта.
В силу пункта 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) является изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство (часть 2 статьи 51 ГрК РФ).
Согласно части 1 указанной статьи, разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений, в том числе в случаях, предусмотренных статьей 40 настоящего Кодекса, и (или) изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения). В результате перепланировки помещения также могут быть изменены границы и (или) площадь смежных помещений. Перепланировка влечет за собой необходимость внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о границах и (или) площади помещения (помещений) или осуществления государственного кадастрового учета образованных помещений и государственной регистрации права на образованные помещения (часть 2 статьи 25 ЖК РФ).
Перепланировка жилого помещения может включать перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров (абзац 3 пункта 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от ДД.ММ.ГГГГ №).
Переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме (часть 1 статьи 25 ЖК РФ).
Переоборудование жилых помещений может включать в себя установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной мощности.
Такие работы проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления, являющимся органом, осуществляющим согласование (статья 26 ЖК РФ).
Переустройство и (или) перепланировка, проведенные собственником жилого помещения или нанимателем жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, согласно части 1 статьи 29 ЖК РФ признаются самовольными в двух случаях: 1) при отсутствии документа, подтверждающего принятие органом местного самоуправления решения о согласовании; 2) при нарушении проекта, представлявшегося в орган, осуществляющий согласование.
Гражданско-правовые последствия самовольного переустройства (перепланировки) жилого помещения предусмотрены в статьей 29 ЖК РФ.
Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
Одновременно в части 4 статьи 29 ЖК РФ предусмотрено, что на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
При проведении реконструкции права владельцев строения подлежат защите в порядке, предусмотренном статьи 222 ГК РФ.
Согласно пункту 1 статьи 222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления (пункт 2 статьи 222 ГК РФ).
При этом, в соответствии с пунктом 3 указанной статьи, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Согласно пункту 3.2 статьи 222 ГК РФ лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, и которое выполнило требование о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в соответствии с настоящим Кодексом.
Лицо, во временное владение и пользование которому в целях строительства предоставлен земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором возведена или создана самовольная постройка, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в случае выполнения им требования о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, если это не противоречит закону или договору.
Лицо, которое приобрело право собственности на здание, сооружение или другое строение, возмещает лицу, осуществившему их строительство, расходы на постройку за вычетом расходов на приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями.
Наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку либо основанием для удовлетворения требования о ее сносе только при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № (2018), утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ).
При этом к существенным нарушениям строительных норм и правил подлежат отнесению такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц.
Также Верховным Судом РФ было указано на необходимость обеспечивать при рассмотрении дел по искам о сносе самовольных построек соблюдение конституционно-правовых принципов справедливости, разумности и соразмерности, соответствия избранного истцом (истцами) способа защиты характеру и степени допущенного нарушения прав или законных интересов, публичных интересов.
Кроме того, как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда ДД.ММ.ГГГГ при самовольном изменении первоначального объекта недвижимости посредством пристройки к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде, а не на пристройку к первоначальному объекту недвижимости.
В силу требований части 2 статьи 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно пункту 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Положениями пунктов 3 и 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Частью 2 названной статьи предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных названным кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Уменьшение (увеличение) размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме (часть 3 статьи 36 ЖК РФ).
Судом установлено, что Рековской Т.У., Рековскому Е.Р на праве общей долевой собственности принадлежит жилое помещение - жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> общей площадью 43,8 кв.м., а также земельный участок с кадастровым номером <адрес> площадью 406 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, категория земель - блокированная жилая застройка (л.д. 10-12,13-22,37-41, 42-45).
Как усматривается из технического паспорта от ДД.ММ.ГГГГ, общая площадь жилого помещения по адресу: <адрес> составляет 59,7 кв.м., из которых: жилая - 36,2 кв.м., пристройка - 23,5 кв.м. (л.д. 23-36).
Из пояснений исковой стороны, данных в ходе рассмотрения дела, следует, что истцами в вышеуказанном жилом помещении выполнены работы по реконструкции жилого помещения путем переоборудования теплого пристроя.
Правообладатель <адрес> в <адрес> ФИО4 против удовлетворения заявленных требований не возражала.
Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ истец обратился в Администрацию Исилькульского муниципального района <адрес> с заявлением о выдаче разрешения на строительство (реконструкцию) жилого помещения, оставленным без удовлетворения по причине отсутствия необходимого перечня документов (л.д.50-54).
Кроме того, из справки первого заместителя главы муниципального района ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ следует, что жилой дом блокированной застройки, расположенный по адресу: <адрес> построены без нарушений, в соответствии со строительными нормами и правилами СНИП ДД.ММ.ГГГГ-89 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» (л.д. 53).
Как установлено судом, спорный жилой дом расположен на земельном участке, с кадастровым номером 55:33:210202:6150, находится в территориальной зоне Ж2 -Зона застройки малоэтажными жилыми домами, основные виды разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства - Ж2 - малоэтажная многоквартирная жилая застройка, для индивидуального жилищного строительства, средне этажная жилая застройка, земельные участки общего пользования (л.д.85-86).
Из заключения эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что на основании данных, полученных в результате обследования, отсутствием дефектов и повреждений, влияющих пригодности, техническое состояние несущих и ограждающих конструкций, инженерного оборудования жилого дома по адресу: <адрес> кадастровый №, после реконструкции, в соответствии с положениями СП 13-102-2003, в соответствии с ГОСТ 31937-2024. Межгосударственный стандарт. Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния, оценивается как работоспособное состояние.
В результате оценки технического состояния объекта экспертиза пришла к выводу, что обследуемый объект: жилой дом по адресу: <адрес> кадастровый №, после реконструкции, согласно требованиям Постановления Правительства РФ от 28.01.2006г. №, является пригодным для проживания, имеет эксплуатационную пригодность, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В результате оценки технического состояния объекта экспертиза пришла к выводу, что жилой дом блокированной застройки по адресу: <адрес> расположен на земельном участке площадью 406 кв.м. с кадастровым номером <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов. Вид разрешённого использования: блокированная жилая застройка. Расстояние от стен строения до границы со смежным земельным участком более 3 м. Градостроительный регламент не нарушен. Жилой дом блокированной застройки после реконструкции соответствует требованиям СП 55.13330.2016 «СНИП 31-02-2001. Дома жилые одноквартирные», Постановлению Главного государственного санитарного врача РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении санитарных правил и норм СанПиН ДД.ММ.ГГГГ-21 соответствует требованию Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» не создает угрозы жизни и здоровью граждан». Жилой дом блокированной застройки по адресу: <адрес> после реконструкции соответствует СП 4.13130.2013, п. 7.1 СП 42.13330.2016
Несущие и ограждающие конструкции <адрес> жилого многоквартирного <адрес>, после реконструкции соответствуют ст.7 Технического регламента о безопасности зданий и сооружений. Требования механической безопасности. Федеральный закон «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от ДД.ММ.ГГГГ №384-ФЗ. «Строительные конструкции и основание здания или сооружения должны обладать такой прочностью и устойчивостью, чтобы в процессе строительства и эксплуатации не возникало угрозы причинения вреда жизни или здоровью людей, имуществу физических или юридических лиц, государственному или муниципальному имуществу, окружающей среде, жизни и здоровью животных и растений в результате:
1) разрушения отдельных несущих строительных конструкций или их частей:
2) разрушения всего здания, сооружения или их части;
3) деформации недопустимой величины строительных конструкций, основания здания или сооружения и геологических массивов прилегающей территории;
4) повреждения части здания или сооружения, сетей инженерно-технического обеспечения или систем инженерно-технического обеспечения в результате деформации, перемещений либо потери устойчивости несущих строительных конструкций, в том числе отклонений от вертикальности».
При таких обстоятельствах, учитывая, что сторонами представлены надлежащие доказательства отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан на реконструированном объекте и использование данной постройки, а также соответствия реконструированного спорного объекта недвижимости, градостроительным и строительным нормам и правилам, с учетом функционального назначения (фактического использования), требованиям санитарного, пожарного, экологического законодательства, иным нормативным документам в области технического регулирования и строительства, действующим на территории Российской Федерации, учитывая, что спорный объект (даже с учетом увеличения его площади в результате реконструкции) расположен в пределах земельного участка, имеющего категорию земель - земли населенных пунктов, каких-либо споров по данному объекту с третьими лицами не имеется, сведения о наличии каких-либо обременений на этот объект отсутствуют, реконструкция произведена при наличии всех собственников объекта, суд приходит к выводу, о возможности сохранить жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> реконструированном виде. При этом сохранение спорного объекта в имеющемся в настоящее время состоянии не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Реконструированный объект соответствует совокупности условий, установленных п. 3 ст. 222 ГК РФ, при наличии которых, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности которого находится земельный участок, на котором создана постройка.
Формальное отсутствие письменного разрешения уполномоченного органа на реконструкцию здания в рассматриваемом случае само по себе, а также с учетом положений статьи 222 ГК РФ, не является препятствием для сохранения жилого дома в реконструированном состоянии и не является безусловным основанием для отказа в сохранении спорного объекта в реконструированном виде.
Произведенная реконструкция не нарушает права и законные интересы граждан, не создают угрозы их жизни или здоровью и не оказывают влияние на конструктивные особенности здания, в том числе смежных собственников.
Сохранение жилого помещения в реконструированном состоянии является основанием для внесения изменений в техническую документацию на данное жилое помещение.
В соответствии с п. 4 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Федеральный закон №218-ФЗ), государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Государственная регистрация перехода права на объект недвижимости, ограничения права на объект недвижимости, обременения объекта недвижимости или сделки с объектом недвижимости проводится при условии наличия государственной регистрации права на данный объект в Едином государственном реестре недвижимости, если иное не установлено федеральным законом.
Согласно ст. 14 Федерального закона №218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, вступившие в законную силу судебные акты.
Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Рековской Т. У., Рековского Е. Р. удовлетворить.
Сохранить в реконструируемом виде жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> общей площадью 59, 7 кв. м., жилой площадью 36,2 кв.м. с кадастровым номером 55:33:000000:834.
Признать за Рековской Т. У., ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт № №), Рековским Е. Р., ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт № №) право собственности по 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> общей площадью 59,7 кв. м., жилой площадью 36,2 кв.м. с кадастровым номером <адрес>.
Настоящее решение является основанием для внесения регистратором соответствующих записей о признании права собственности на вышеуказанное жилое помещение в Единый государственный реестр недвижимости.
Решение может быть обжаловано в Омский областной суд, путем подачи апелляционной жалобы через Исилькульский городской суд Омской области, в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья В.Н. Баева
Мотивированное решение составлено 15.06.2026 года