РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
2 сентября 2026 года г. Чита
Ингодинский районный суд г. Читы в составе председательствующего судьи Рахимовой Т.В., при секретаре Куйдиной Н.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Кварта-Л» к Шахову С. В. о признании перепланировки нежилого помещения незаконной, возложении обязанности, установил:
истец обратился в суд с иском, в котором указывает, что управляет многоквартирным домом (далее по тексту – МКД) по адресу <адрес>. Собственником нежилого помещения №, расположенного по вышеуказанному адресу, является ответчик. В результате проверки прокуратуры Ингодинского района г. Читы выявлена перепланировка нежилого помещения № в отсутствие решения общего собрания собственников посещений МКД. В связи с чем истец просит признать перепланировку нежилого помещения незаконной, и возложить на ответчика обязанность по приведению нежилого помещения в первоначальное (прежнее) состояние.
С учетом уточнений от ДД.ММ.ГГГГ (приняты протокольным определением от ДД.ММ.ГГГГ) просит обязать Шахова С. В. провести демонтаж входной двери, ведущей из принадлежащего ему нежилого помещения по адресу: <адрес> в помещение общего пользования многоквартирного дома по адресу: <адрес> (колясочную), привести стену в первоначальное состояние.
В судебном заседании представитель истца Остапчук А.Н. уточненные требования поддержала.
Ответчик Шахов С.В. и его представитель Девятерикова Е.В. против иска возражали по доводам письменного отзыва, просили о применении срока исковой давности, ссылались на отсутствие нарушений прав иных лиц устройством дополнительного дверного проема.
Остальные лица, участвующие в деле, - администрация городского округа «Город Чита», Межведомственная комиссия по рассмотрению вопросов о переводе жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые и согласовании переустройства и перепланировки помещений в многоквартирных жилых домах на территории городского округа «Город Чита» - извещены надлежащим образом, причины неявки не сообщили.
На основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса РФ дело рассмотрено в отсутствие надлежаще извещенных лиц.
Исследовав материалы дела, выслушав участников, суд приходит к следующему.
Управление МКД на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ осуществляет ООО «Кварта-Л».
Из материалов дела следует, что Шахову С.В. на праве единоличной собственности принадлежало жилое помещение на первом этаже МКД – квартира по адресу: <адрес>.
В процессе эксплуатации Шаховым С.В. принято решение о переводе данного жилого помещения в нежилое. Шахов С.В. имеет статус индивидуального предпринимателя с ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 53).
В связи с чем в ДД.ММ.ГГГГ им представлен в Межведомственную комиссию по рассмотрению вопросов о переводе жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые и согласовании переустройства и перепланировки помещений в многоквартирных жилых домах на территории городского округа «Город Чита» (далее по тексту- Комиссия) проект на значительное переустройство /перепланировку жилого помещения и перевод в нежилой фонд. Решением Комиссии от ДД.ММ.ГГГГ № согласован перевод жилого помещения в нежилой для устройства магазина непродовольственных товаров с правом на производство ремонтно-строительных работ: устройство входа через балконную дверь, демонтаж и возведение перегородок, устройство проема в капитальной стене, закладка дверного проема из подъезда, инженерные сети подключаются к существующим стоякам (весь пакет документов в т. 1 л.д. 236- 265).
Фактически Шахов С.В. стал проводить работы по данному решению, но оно не стало поводом для завершения процедуры реконструкции, что подтверждено им в судебном заседании, поскольку он решил изменить назначение нежилого помещения, устроив вместо магазина офис.
Поэтому он вновь обратился в Комиссию в ДД.ММ.ГГГГ. Решением Комиссии от ДД.ММ.ГГГГ № согласован перевод жилого помещения в нежилое для устройства офиса с правом на производство ремонтно-строительных работ: устройство тамбура из балкона, устройство крыльца, демонтаж и устройство перегородок, заделка дверного проема из подъезда, заделка и устройство дверных проемов, подключение инженерных сетей к существующим стоякам. Данное решение утверждено распоряжением Мэра города Читы от ДД.ММ.ГГГГ № Актом принято в эксплуатацию нежилое помещение – офис по адресу: <адрес>; данный акт утвержден распоряжением главы администрации Ингодинского административного района городского округа «Город Чита» от ДД.ММ.ГГГГ № (весь пакет документов в т. 2 л.д. 14-20, 26-42).
Акт от ДД.ММ.ГГГГ и распоряжение от ДД.ММ.ГГГГ № стали основанием для составления нового технического паспорта на объект (т. 1 л.д. 104-108) и внесения изменений в сведения Росреестра (т. 1 л.д.34-36).
Из проекта «Архитектурно-планировочное обоснование по размещению административных помещений по <адрес>», выполненного Архитектурными мастерскими ИП Очирова М.Г. по заказу Шахова С.В., и согласованного и рекомендованного на рассмотрение межведомственной комиссии заместителем главного архитектора ДД.ММ.ГГГГ, следует, что в опорном плане, используемом для дальнейшей подготовки проекта, имеется помещение № (т. 2 л.д. 35) под названием «Колясочная». Данное помещение имеет то же название в техническом плане МКД, представленного истцом и Росреестром по запросу суда, имеющим площадь 5,9 кв.м (т. 1 л.д. 228-229, оборот; т. 1 л.д.54), а также отражено в техническом плане <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (до переустройства и перепланировки) (см. т. 1 л.д.131).
Это помещение по техническому плану МКД выполнено из внутренних несущих перегородок (исходя из обозначений линий на плане), в одной из которой предусмотрен дверной проем с обустройством двери. Из ответа ГУ МЧС России по Забайкальскому краю следует, что данное помещение предназначено для временного размещения колясок и выделено противопожарными преградами, при этом иные помещения и проемы не предусмотрены (т. 2 л.д. 50).
Вопреки этому, в переоборудованном варианте плана (т. 2 л.д. 36) данное помещение хотя и указано как не принадлежащее Шахову С.В. (заштриховано косыми линиями), но через него также показан второй вход в нежилое помещение истца, фактически выполненного в несущей перегородке, параллельной той, где вход значится по техническому плану МКД. Указанное привело к тому, что помещение колясочной стало проходным – через него осуществляется вход в нежилое помещение ответчика.
Фактически ответчиком были осуществлены работы с установкой металлической двери в помещение колясочной из подъезда (дверной проем был ранее и соответствует техническому паспорту МКД) и из помещения колясочной в свое нежилое помещение с обустройством дверного проема и установкой металлической двери путем демонтажа части несущей перегородки. Длительное время ключи от данного помещения имелись только у ответчика и это помещение находилось в его единоличном фактическом пользовании. Об этом также свидетельствует наличие иной перегородки в этом помещении, зафиксированным на фотографиях, представленных в судебное заседание ДД.ММ.ГГГГ, и в кладочном плане (т. 1 л.д. 263)
При проведении проверок Государственной инспекцией Забайкальского края и прокуратурой по обращениям Таюрской Е.И. и Таюрской Д.В. установлены данные обстоятельства и Шахову С.В. выставлено предостережение от ДД.ММ.ГГГГ № (т. 1 л.д. 160), которое им обжаловалось в административном порядке, но не отменено (т. 1 л.д.155-156 - см. решение № по результатам возражения в отношении предостережения). Аналогичное предостережение выставлено в адрес управляющей компании МКД – ООО «Кварта-Л» (т. 1 л.д.159).
Также предостережение об устранении нарушений федерального законодательства выставлено прокуратурой Ингодинского района г. Читы в адрес управляющей компании (т. 1 л.д.7-8).
После этого Шаховым С.В. организована расчистка помещения колясочной от личных вещей и демонтирована перегородка в ней (на плане в т. 1 л.д. 263), а металлическая дверь, ведущая из подъезда в помещение колясочной демонтирована силами управляющей организации.
Несмотря на это дверной проем из колясочной в нежилое помещение Шахова С.В. не демонтирован, стена не восстановлена, что стало поводом для обращения с настоящим иском.
В силу ч. 1 ст. 247 Гражданского кодекса РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Согласно пункту 2 статье 1 Жилищного кодекса РФ граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.
В соответствии со статьей 25 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме (часть 1).
Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме (часть 2).
Перепланировка жилых помещений может включать перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных, кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров (абзац третьи пункта 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. № 170 (далее - Правила № 170).
Переоборудование жилых помещений может включать в себя установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения (абзац второй пункта 1.7.1 Правил № 170).
Переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются (пункт 1.7.2 Правил №170).
Согласно части 1 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.
Как указано в части 4 статьи 17 Жилищного кодекса Российской Федерации, пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
Согласно части 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
В силу части 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Частью 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающие более одной квартиры.
Согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Согласно подпунктам «а, в, г» пункта 2 раздела первого Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491 (далее - Правила № 491), в состав общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме, включаются: а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование); в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции).
Пунктами 2, 3, 4 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются, в установленных законом пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем реконструкции. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Согласно части 4 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 26 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 07 апреля 2021 г., правовой режим общего имущества в многоквартирном доме предусматривает запрет для лиц, в том числе собственников помещений в доме, пользоваться общим имуществом единолично без согласия других сособственников.
Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (часть 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Порядок принятия решений об использовании объектов общего имущества в многоквартирном доме определен главой 6 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Вопреки доводам ответчика, материалы дела не содержат доказательств, подтверждающих согласие всех собственников помещений многоквартирного дома № по <адрес> на частичный демонтаж капитальной несущей перегородки в помещении колясочной первого подъезда МКД и устройство там дверного проема.
Документ, поименованный как «согласие жильцов многоквартирного дома на устройство офисного помещения» (т. 1 л.д. 103), представленный ответчиком в судебном заседании (т. 1 л.д. 110) в ксерокопии без даты, не является протоколом общего собрания собственников помещения МКД, как ошибочно полагает ответчик, поскольку проведение общего собрания предполагает соблюдение определенной Жилищным кодексом РФ процедуры с постановкой определенных вопросов. «Мы собственники … даем согласие на устройство нежилого помещения, переоборудованного под офис … что подтверждаем подписями…» не позволяет установить на какие виды работ такое согласие получено. Но даже этот документ не содержит всех подписей собственников помещений.
Ссылка ответчика на то, что протокол общего собрания представлялся им в Комиссию при согласовании перепланировки/переустройства, не нашла подтверждения в материалах дела: архивные документы, полученные по запросу суда ни в ДД.ММ.ГГГГ, ни ДД.ММ.ГГГГ такого документа не содержат.
Указание ответчика на то, что доказать наличие протокола собрания должен истец, несостоятельно и противоречит указаниям судьи в определении о принятии, подготовки и назначении предварительного судебного заседания от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 3-4, т. 1 л.д.52), а также разъяснениям в каждом судебном заседании о праве ответчика представлять доказательства и возникающими процессуальными рисками непредставления таковых.
Протокол общего собрания собственников помещений ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д.99-101) также не содержит выводов по спорному вопросу: по вопросу №4 «разрешение собственникам помещений использовать лестничные клетки, в том числе путем устройства дверей и перегородок в местах общего пользования» не собрало 100% голосов «за», а голосование по вопросу №5 касалось иных дверей (с обустройством кладовых), что подтверждено обеими сторонами в судебном заседании.
Аргументы ответчика о том, что дверь в его помещение не препятствует в пользовании колясочной, что коляски можно размещать в иных местах подъезда и лестничных пролетах не принимаются во внимание, поскольку не может подменить собой отсутствие иных юридически значимых обстоятельств, перечисленных выше. Кроме того, в доме по плану имеется колясочная, которая может использоваться только в этих целях. Дверной проем, хотя и не занимает полезную площадь колясочной (по полу) очевидно препятствует использованию всей полезной площади такого помещения, поскольку предполагает сохранение места для открывания/закрывания двери и прохода.
Наличие конфликта с одним из соседей также юридически безразличен, поскольку его отсутствие не порождает у ответчика законного права пользования общим имуществом МКД.
Основная позиция ответной стороны о том, что положения и требования Жилищного кодекса РФ, касающиеся согласия всех собственником, оформления протокола общего собрания и иные приведенные выше, имели другую редакцию на дату переустройства/перепланировки несостоятельны. Все приведенные выше нормы существовали как на дату принятия решения от 24.07.2005, так и от 23.08.2007 №142. Несколько иное изложение правил в статье 36 ЖК РФ на правовую оценку спора не влияет (статья 36 ЖК РФ в ред. от 29.12.2006 и от 29.12.2004 имела следующее содержание: «1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. 2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. 3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. 4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц»).
В отзыве ответчик заявил о пропуске срока исковой давности (т. 1 л.д. 97-98).
В силу статьи 208 Гражданского кодекса РФ исковая давность не применяется в частности к требованиям собственника или иного владельца об устранении нарушений, не связанных с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).
Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса РФ).
В этой связи длительность нарушения права не препятствует удовлетворению этого требования судом (пункт 49 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пункт 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности").
В связи с чем срок исковой давности к данным требованиям применению не подлежит.
Суд отмечает, что вопрос о законности вынесенного решения Комиссии от ДД.ММ.ГГГГ № и вынесенных в дальнейшем на его основе актов и распоряжений истцом не ставился в рамках настоящего дела. Однако в решении от ДД.ММ.ГГГГ № работы по устройству дверного проема из подъезда через помещение колясочной не предусмотрены, в связи с чем суд приходит к выводу, что согласования на эти работы ответчиком не было получено. При этом только Комиссия имеет право на оценку соответствующих работ требованиям закона, в том числе по вопросам безопасности и устойчивости всей конструкции. Иные лица (в том числе при приемке объекта, при постановке его на регистрационный учет, при изготовлении технического паспорта и пр.) такими полномочиями не наделены.
Поэтому исковое заявление о возложении на Шахова С.В. обязанности провести демонтаж входной двери, ведущей из принадлежащего ему нежилого помещения по адресу: <адрес>, пом.1 в помещение общего пользования многоквартирного дома по адресу: <адрес> (колясочную) и привести стену в первоначальное состояние подлежит удовлетворению.
Удовлетворение требований в данном случае не препятствует ответчику в доступе к помещению ввиду наличия иного обособленного отдельного входа с улицы в свое нежилое помещение.
Определяя срок, в который надлежит исполнить обязательство ответчиком, с учетом мнения сторон, необходимости проведения строительных работ в помещении (не на улице), требующих временных затрат как на демонтаж, так и на устройство стены, приведения ее в надлежащий вид, суд полагает возможным согласится с позицией истца о необходимости их проведения в месячный срок с даты вступления решения суда в законную силу. Ответчик оставил данный вопрос на усмотрение суда, свой вариант для оценки не предложил.
Согласно части 1 статьи 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию уплаченная при подаче иска государственная пошлина в размере 20 000 руб.
Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд решил:
исковые требования удовлетворить.
Обязать Шахова С. В. (ИНН №) провести демонтаж входной двери, ведущей из принадлежащего ему нежилого помещения по адресу: <адрес> в помещение общего пользования многоквартирного дома по адресу: <адрес> (колясочную), привести стену в первоначальное состояние.
Провести данные работы в течение одного месяца со дня вступления настоящего решения в законную силу.
Взыскать с Шахова С. В. (ИНН №) в пользу ООО «Кварта-Л» (ИНН 7536122123, ОГРН 1117536011889) судебные расходы в размере 20 000 руб.
Решение может быть обжаловано в Забайкальский краевой суд путем подачи апелляционной жалобы через Ингодинский районный суд г. Читы в течение одного месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме.
Судья Т.В. Рахимова
Решение изготовлено в окончательной форме 16.09.2026.