РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
20 февраля 2026 года с. Улаган
Улаганский районный суд Республики Алтай в составе: председательствующего – судьи Куликовой Т.С., при секретаре Адыкаевой С.Ю., с участием представителя истца Байдушкина К.Н., представителя ответчика Белешева М.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению представителя истца Абельбаевой Светланы Керимбаевны – Байдушкина К.Н. к администрации МО «Улаганский район» о признании договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования № 70 от 26.06.2017 недействительным, обязании МО «Улаганский район» предоставить Абельбаевой С.К. другое благоустроенное жилое помещение во внеочередном порядке по договору социального найма, равнозначное ранее занимаемому, общей площадью не менее 34,5 кв.м,
УСТАНОВИЛ:
Представитель Абельбаевой С.К. – Байдушкин К.Н. обратился в суд с иском к администрации МО «Улаганский район» в окончательной редакции о признании договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования № 70 от 26.06.2017 недействительным, обязании МО «Улаганский район» предоставить Абельбаевой С.К. другое благоустроенное жилое помещение во внеочередном порядке по договору социального найма, равнозначное ранее занимаемому, общей площадью не менее 34,5 кв.м.
Исковые требования обоснованы тем, что в 2012 году между истцом и администрацией МО «Улаганский район» заключен договор социального найма жилого помещения, который до настоящего времени не расторгнут. В 2015 году произошла смена собственника жилого помещения, в связи с чем администрация МО «Улаганский район» в 2017 году с Абельбаевой С.К. заключила новый договор социального найма, указав срок его действия по 31.05.2018, однако данный договор является недействительным, поскольку противоречит требованиям Жилищного Кодекса РФ (далее ЖК РФ) – ст. 64 и ст. 60 ЖК РФ, согласно которым договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия и переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжение или изменение условий договора социального найма жилого помещения. В 2019 году дом, признан аварийным, какого-либо жилья истец в собственности не имеет, в связи с чем администрация обязана предоставить ей во внеочередном порядке другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма (статья 66 ЖК РФ).
В судебном заседании представитель истца просил заявленные требования удовлетворить, по основаниям, изложенным в уточненном исковом заявлении, а требования по площади квартиры уточнены в судебном заседании, как 34,5 кв.м.
Представитель ответчика против удовлетворения требования о признании недействительным договора социального найма от 2017 год в судебном заседании не возражал, просил применить срок исковой давности к требованию об обязании предоставить Абельбаевой С.К. другое благоустроенное жилое помещение во внеочередном порядке по договору социального найма, равнозначное ранее занимаемому, общей площадью не менее 34,5 кв.м, поскольку дом признан аварийным в 2019 году, однако истец обратилась в суд только в 2025 году
Истец в судебное заседание не явилась, надлежащим образом извещена о дате, времени и месте рассмотрения дела, причина ее неявки суду не известна.
В силу ст. 167 ГПК РФ суд рассматривает дело при имеющейся явке.
Выслушав представителей истца и ответчика, изучив материалы дела, оценив доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.
Согласно ст. 1 ЖК РФ граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими.
В силу ст. 11 ЖК РФ защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом, в том числе и путем признания жилищного права.
Судом установлено, что 29.12.2012 между наймодателем Сельской администрацией Акташского сельского поселения и нанимателем Абельбаевой С.К. заключен договор социального найма жилого помещения № 07/12, по которому нанимателю передана в пользование квартира, расположенная по адресу: <адрес> (л.д. 39-40). В этот же день Абельбаевой С.К. выдан ордер на вселение (л.д. 41). Площадь квартиры, указанная в договоре и ордере, – 38,4 кв.м.
Постановлением Правительства Республики Алтай от 02.09.2015 № 278 утвержден перечень недвижимого и движимого имущества, передаваемого из собственности МО «Акташское сельское поселение» в собственность МО «Улаганский район», в который включена вышеуказанная квартира, площадь квартиры указана, как 38,0 кв.м.
Постановлением администрации МО «Улаганский район» от 22.09.2015 № квартира, расположенная по адресу: <адрес>, включена в казну МО «Улаганский район».
05.06.2017 Абельбаева С.К. обратилась в администрацию МО «Улаганский район» с заявлением о предоставлении жилья.
Из договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования от 26.06.2017 № 70 установлено, что администрация МО «Улаганский район» передала, а Абельбаева С.К. приняла во владение и пользование квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
Распоряжением администрации МО «Улаганский район» от 05.06.2019 № 173 жилая часть многоквартирного дома по адресу: <адрес> признана аварийной и подлежащей сносу (л.д. 16).
Согласно регистрационному досье на Абельбаеву С.К. последняя была зарегистрирована по адресу: <адрес> 2013 года по ДД.ММ.ГГГГ, с ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирована по адресу: <адрес> (л.д. 78).
По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом (ч. 1 ст. 49, ч. 1 ст. 60 ЖК РФ).
В соответствии с ч. 1 ст. 62 ЖК РФ предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры).
Как указано в ч. ч. 1, 2 ст. 15 ЖК РФ объектами жилищных прав являются жилые помещения, под которым признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации (ч. 4).
В силу п. 34 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. № 47, в случае если многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, жилые помещения, расположенные в таком многоквартирном доме, являются непригодными для проживания.
Согласно п. 50 данного Положения в случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу договоры найма и аренды жилых помещений расторгаются в соответствии с законодательством.
Анализ вышеуказанных норм позволяет сделать вывод о том, что заключение договора социального найма после признания дома аварийным и подлежащим сносу не допускается в силу прямого запрета закона.
Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма (ст. 675 ГК РФ). Данное правило, распространяется как на коммерческий, так и на социальный наем жилья (ст.ст. 675, 672 ГК РФ).
Статьей 64 ЖК РФ предусматривается, что переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжение или изменение условий договора социального найма жилого помещения.
В соответствие с требованиями пункта 2 статьи 60 ЖК РФ договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия.
Учитывая положения законодательства, оценив представленные истцом доказательства, суд находит доказанным, что право социального найма жилого помещения по адресу: <адрес>, возникло у Абельбаевой С.К. в 2012 году и оснований для его утраты не установлено. Договор социального найма от 2012 года никем не оспорен и недействительным не признан. Смена собственника жилого помещения, согласно ст. 64 ЖК РФ, не влечет последствий в виде прекращения или расторжения договора социального найма от 2012 года. При переходе права собственности на жилое помещение к МО «Улаганский район» у администрации муниципального образования возникли права и обязанности наймодателя по ранее заключенному договору. Заключение нового договора социального найма в 2017 году, носящего к тому же срочный характер, противоречит требованиям жилищного законодательства, ухудшает жилищные права истца Абельбаевой С.К. Поскольку при заключении договора социального найма от 2017 года допущены нарушения императивных норм жилищного законодательства, в силу п. 1 ст. 168 ГК РФ данный договор является недействительным, сделка – оспоримой. При указанных обстоятельствах требования представителя истца в данной части подлежат удовлетворению.
Доводы представителя ответчика о незаконном заключении договора социального найма в 2012 году в связи с тем, что Абельбаева С.К. имела в собственности на момент заключения договора квартиру правового значения не имеют, поскольку с требованием о признании договора недействительным ответчик в суд со встречным иском не обращается и ранее с иском не обращался, договор от 2012 года в установленном законом порядке недействительным не признан.
В соответствие с п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ вне очереди жилые помещения по договорам социального найма предоставляются гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту и реконструкции не подлежат (в редакции на 2019 год).
В соответствии со ст. 85 ЖК РФ граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма в случае, если: дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу.
В соответствии со ст. 86 ЖК РФ, если жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, признано непригодным для проживания, выселяемым из такого жилого помещения гражданам, наймодателем предоставляется другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма.
В соответствии со ст. 89 ЖК РФ предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены ст. ст. 86 - 88 настоящего Кодекса, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта. В случаях, предусмотренных федеральным законом, такое предоставляемое жилое помещение с согласия в письменной форме граждан может находиться в границах другого населенного пункта субъекта Российской Федерации, на территории которого расположено ранее занимаемое жилое помещение. В случаях, предусмотренных федеральным законом, гражданам, которые состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях или имеют право состоять на данном учете, жилые помещения предоставляются по нормам предоставления.
В пункте 37 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» разъяснено, что по делам о выселении граждан в другое благоустроенное жилое помещение по основаниям, предусмотренным статьями 86 - 88 Жилищного кодекса Российской Федерации, то есть в связи с невозможностью использования жилого помещения по назначению (дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу, судам надлежит учитывать, что предоставляемое гражданам по договору социального найма другое жилое помещение должно отвечать требованиям статьи 89 Жилищного кодекса Российской Федерации: оно должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади, ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в разделе третьем Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года, если при рассмотрении дела будет установлено, что помещение, в котором проживает гражданин, представляет опасность для жизни и здоровья по причине его аварийного состояния или по иным основаниям, то предоставление иного жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, взамен непригодного для проживания не может быть поставлено в зависимость от наличия плана и срока сноса дома.
Таким образом, действующее жилищное законодательство определяет механизм обеспечения прав лиц, проживающих в аварийных жилых помещениях по договору социального найма, нахождение в которых создает угрозу жизни или здоровью граждан, - путем предоставления другого равноценного жилого помещения на условиях социального найма. При этом предоставление гражданам в связи со сносом дома другого жилого помещения носит компенсационный характер и гарантирует им условия проживания, которые не должны быть ухудшены по сравнению с прежними, с одновременным улучшением жилищных условий с точки зрения безопасности. Возможность же обеспечения лица во внеочередном порядке поставлена в зависимость от наличия угрозы для жизни и здоровья проживающих в аварийном жилом помещении.
При этом признание граждан малоимущими и принятие их на учет нуждающихся в жилых помещениях при разрешении спора о предоставлении жилого помещения в порядке, предусмотренном статьями 86 - 89 Жилищного кодекса Российской Федерации, не требуется ввиду специального правового регулирования предоставления жилых помещений в связи с расселением из аварийного жилья.
Судом установлено, что Абельбаева С.К. занимала <адрес> в <адрес> Республики Алтай по договору социального найма в многоквартирном доме, дом признан аварийным и подлежащим сносу, таким образом, в отношении данного конкретного жилого помещения договор социального найма следует рассматривать прекращенным в связи с утратой (разрушением) жилого помещения (ч. 5 ст. 83 ЖК РФ).
Отсутствие зарегистрированных прав на жилые помещения у Абельбаевой С.К. подтверждено уведомлением Единого государственного реестра недвижимости от 02.02.2026 (л.д. 46-47).
Проанализировав представленные сторонами доказательства, свидетельствующие о недопустимом, опасном аварийном состоянии занимаемой Абельбаевой С.К. квартиры, суд приходит к выводу, что поскольку дом по указанному адресу признан в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, что само по себе создает угрозу нахождения в жилом доме, а следовательно, проживание в нем является опасным для жизни и здоровья граждан, требования о предоставлении взамен занимаемого другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма являются обоснованными.
Доказательства отсутствия реальной угрозы жизни и здоровью граждан, проживающих в спорном жилом помещении, признанным непригодным для проживания, ответчиком, вопреки положениям ст. 56 ГПК РФ, не представлено.
Таким образом, с учетом приведенных выше положений закона и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации в их взаимосвязи, о том, что у органов местного самоуправления в силу ч. 1 ст. 89 ЖК РФ возникла обязанность предоставить Абельбаевой С.К. вне очереди благоустроенное жилое помещение по договору социального найма, равнозначное ранее занимаемому, находящееся на территории <адрес> Республики Алтай, отвечающее санитарным и техническим правилам и нормам, взамен жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>. При этом указание количества комнат в предоставляемом жилом помещении законом не предусмотрено, в случае если квартира в доме, признанном аварийным, не являлась коммунальной.
Определяя площадь жилого помещения, суд исходит из следующего.
Согласно техническому паспорту жилого помещения – квартиры <адрес>, общая площадь квартиры составляет 34,5 кв.м. Обследование объекта произведено 23.05.2023. Из пояснений представителя истца технический паспорт заказывала истица в 2023 году, собиралась приватизировать данную квартиру.
Согласно выписке из реестра муниципального имущества МО «Улаганский район» об объекте учета муниципального имущества № на балансе МО «Улаганский район» находится нежилая квартира по адресу: <адрес>, площадью 38,0 кв.м (л.д. 54). Из пояснений представителя ответчика следует, что администрация никогда не заказывала технический паспорт на здание или отдельные квартиры.
В соответствие с положениями ч. 5 ст. 19 ЖК РФ, учет жилищного фонда наряду с иными формами его учета должен предусматривать проведение технического учета жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию (с оформлением технических паспортов жилых помещений - документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям). Таким образом, документом, подтверждающим площадь жилого помещения, является технический паспорт, в связи с чем суд, определяя размер площади подлежащей предоставлению Абельбаевой С.К. квартиры по договору социального найма, исходит из данных технического паспорта.
Доводы представителя ответчика о том, что администрацией района принимались меры к предоставлению Абельбаевой С.К. другого жилого помещения по договору социального найма, однако ее долгое время не могли известить, общение происходило только посредством телефонной связи, вопреки требованиям ст. 56 ГПК РФ, документально ничем не подтверждены, представитель ответчика пояснил, что сведения о направлении писем, телеграмм Абельбаевой С.К. не сохранились. Таким образом, данные доводы не могут быть признаны обоснованными, так как не свидетельствуют об исполнении ответчиком обязанности по предоставлению другого благоустроенного жилого помещения в том же населенном пункте в соответствии со статьей 89 ЖК РФ.
Доводы представителя ответчика о том, что истцом пропущен трехлетний срок исковой давности, поскольку многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, был признан аварийным 05.06.2019, не свидетельствует о незаконности заявленных исковых требований, поскольку спорные правоотношения, регулируемые нормами жилищного законодательства, носят длящийся характер.
Согласно Распоряжению администрации МО «Улаганский район» от 05.06.2019 № 173 жилая часть многоквартирного дома по адресу: <адрес>, признана аварийной и подлежащей сносу. Согласно пункту 3 данного распоряжения, собственникам жилых помещений надлежит направить указанное распоряжение и требование о сносе дома в срок до 31 мая 2024 года. При этом в силу 89 ЖК РФ предоставление гражданам другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма в связи с выселением носит императивный, а не заявительный характер. Наймодателем не доказаны действия по направлению Абельбаевой С.К. уведомления об освобождении квартиры и предоставлении иного жилого благоустроенного жилого помещения, в связи с чем невозможно определить начало течения срока исковой давности – момента, когда истец узнала о нарушении ее прав.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Исковое заявление представителя заявителя Абельбаевой С.К. – Байдушкина К.Н. о признании договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования № 70 от 26.06.2017 недействительным, обязании МО «Улаганский район» предоставить Абельбаевой С.К. другое благоустроенное жилое помещение во внеочередном порядке по договору социального найма, равнозначное ранее занимаемому, общей площадью не менее 34,5 кв.м, удовлетворить.
Признать договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования № от 26.06.2017, заключенный между Администрацией МО «Улаганский район» в лице и.о. главы Санина В.А. и Абельбаевой Светланой Керимбаевной недействительным, применить последствия недействительности сделки, обязать администрацию МО «Улаганский район» (ИНН 0402002696) предоставить Абельбаевой Светлане Керимбаевне (паспорт: <данные изъяты>) вне очереди благоустроенное жилое помещение по договору социального найма, равнозначное ранее занимаемому, общей площадью не менее 34,5 кв. м, находящееся на территории с. Акташ Улаганского района Республики Алтай, отвечающее санитарным и техническим правилам и нормам, взамен жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Алтай в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме, путём подачи апелляционной жалобы через Улаганский районный суд Республики Алтай.
Мотивированное решение изготовлено 20.02.2026.
Председательствующий
Т.С. Куликова