РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
30.09.2026 г. Красноярск
Кировский районный суд города Красноярска в составе:
председательствующего судьи Резникова Ю.Е., при секретаре Лисовец В.А., с участием Воеводина ЕВ – представителя ответчика Гвоздева МЮ, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению АО «Альфа-Банк» к Гвоздева МЮ о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, установил:
АО «Альфа-Банк» обратилось в суд с иском к Гвоздева МЮ о признании ответчика залогодателем, истца залогодержателем квартиры по адресу: <адрес>, взыскать с ответчика задолженность по договору от ДД.ММ.ГГГГ в сумме <данные изъяты> руб., обратить взыскание на предмет залога: квартиру по строительному адресу: <адрес>, взыскать госпошлину <данные изъяты> руб.
Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между АО «Альфа-Банк» и ответчиком заключен кредитный договор № №, по условиям которого банк предоставил ответчику кредит в сумме <данные изъяты> руб. на срок 86 месяцев под 7,25 % годовых. Кредит предоставлен для приобретения путем оплаты по договору приобретения предмета ипотеки по договору № № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ООО «СМУ-38». Заемщик обязалась возвратить кредитору полученный кредит и уплатить проценты за пользование кредитом в размере, в сроки и на условиях договора. В качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по кредитному договору заемщик предоставил кредитору залог прав требования по договору приобретения на период до оформления права собственности заемщика на предмет ипотеки. Факт предоставления кредита подтверждается выпиской по счету.
Представитель ответчика в судебном заседании согласилась с суммой задолженности по основному долгу, предъявленной к взысканию истцом, однако, возражала против взыскания процентов, обращения взыскания на предмет ипотеки, просила снизить размер неустоек. Одновременно с этим стороной ответчика представлено суду заключение о рыночной стоимости объекта недвижимости – квартиры, являющейся предметом залога.
Суд, исследовав материалы дела, заслушав сторону ответчика, находит исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу п. 1 ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
Согласно ч. 2 ст. 811 ГК РФ, подлежащей применению к кредитным договорам в силу п. 2 ст. 819 ГК РФ, предусмотрено право кредитора потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы кредита вместе с причитающимися процентами при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части кредита.
В соответствии с ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а так же в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно п. 1 ст. 77.2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» права требования участника долевого строительства, приобретенные полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, находятся в залоге у лица, предоставившего кредит или заем, с момента государственной регистрации залога прав требования участника долевого строительства в Едином государственном реестре недвижимости. Условие о возникновении залога прав требования участника долевого строительства должно содержаться в договоре участия в долевом строительстве. Если права залогодержателя по договору залога прав требования участника долевого строительства удостоверяются закладной, в этой закладной указываются реквизиты залогового счета в случае заключения договора залога прав по договору банковского счета. Государственная регистрация возникающего в соответствии с настоящей статьей залога прав требования участника долевого строительства осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора участия в долевом строительстве по правилам регистрации ипотеки в порядке, установленном Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
При государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства происходит замена залога прав требования участника долевого строительства на залог объекта долевого строительства и такой объект поступает в залог залогодержателю прав требования участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве. Государственная регистрация ипотеки в указанном случае осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности участника долевого строительства. При государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства и государственной регистрации ипотеки такого объекта в случае, указанном в пункте 5 настоящей статьи, орган регистрации прав уведомляет об этом залогодержателя не позднее рабочего дня, следующего за днем государственной регистрации ипотеки объекта долевого строительства, в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав (пункты 5, 6 ст. 77.2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).
Согласно ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).
Статьей 337 ГК РФ установлено, что если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.
На основании ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.
Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца. Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.
Согласно ст. 350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.
Так, в соответствии со ст. 89 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», реализация на торгах имущества должника, в том числе имущественных прав, производится организацией или лицом, имеющими в соответствии с законодательством Российской Федерации право проводить торги по соответствующему виду имущества (далее - организатор торгов). Начальная цена имущества, выставляемого на торги, не может быть меньше стоимости, указанной в постановлении об оценке имущества.
Как установлено в судебном заседании, ДД.ММ.ГГГГ между АО «Альфа-Банк» и ответчиком заключен кредитный договор № №, по условиям которого банк предоставил ответчику кредит в сумме <данные изъяты> руб. на срок 86 месяцев под 7,25 % годовых. Кредит предоставлен для приобретения путем оплаты по договору приобретения предмета ипотеки по договору № № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ООО «СМУ-38».
Согласно индивидуальным условиям кредитного договора платежи по возврату кредита и уплате начисленных Банком процентов осуществляются заемщиком ежемесячно 20 числа каждого месяца в виде ежемесячного аннуитетного платежа начиная с ДД.ММ.ГГГГ.
Размер ежемесячного платежа <данные изъяты> руб. (за исключением первого и последнего платежа, установленных в меньших размерах).
Пунктом 18 индивидуальных условий кредитного договора в качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по договору заемщик предоставляет кредитору залог (ипотеку) прав требования по Договору приобретения на период до оформления права собственности на предмет ипотеки.
Цена предмета ипотеки по договору приобретения составляет <данные изъяты> руб.
Банк свои обязательства исполнил, факт предоставления суммы кредита подтверждается справкой о зачислении суммы кредита по договору. Стороной ответчика не отрицается факт получения кредитных денежных средств и их использования по целевому назначению, а именно приобретении у ООО «СЗ «СМУ-38» объекта недвижимости – спорной квартиры.
Согласно акту приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ участнику долевого строительства – ответчику Гвоздева МЮ передана квартира по адресу: <адрес> (строительный адрес: <адрес>).
На основании указанного акта приема-передачи ответчиком зарегистрировано право собственности на объект недвижимости – квартиру по адресу: <адрес> с кадастровым номером № общей площадью <данные изъяты> кв.м.
На основании положений ст. 77.2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при регистрации права собственности Гвоздева МЮ как участника долевого строительства на квартиру одновременно в пользу истца АО «Альфа-Банк» зарегистрировано ограничение прав и обременение объекта недвижимости в виде ипотеки, о чем ДД.ММ.ГГГГ сделана запись в ЕГРН №. Срок действия ипотеки установлен с ДД.ММ.ГГГГ по истечении 86 месяцев с даты фактического предоставления кредита.
При таких обстоятельствах у суда отсутствуют основания для удовлетворения заявленных истцом требований о признании его залогодержателем объекта недвижимости, а ответчика залогодателем, поскольку обременение права уже зарегистрировано в ЕГРН, о чем свидетельствует выписка из государственного реестра.
В период пользования кредитом ответчик исполняла обязанности по возврату суммы долга ненадлежащим образом. Так, начиная с ДД.ММ.ГГГГ ответчиком не погашается задолженность по договору кредитования.
На момент обращения истца с исковым заявлением задолженность ответчика составляла <данные изъяты>.
В ходе же рассмотрения гражданского дела судом ответчиком приняты меры по погашению задолженности до суммы основного долга <данные изъяты> руб., неустойки за несвоевременное погашение основного долга <данные изъяты> руб., неустойки за несвоевременную уплату процентов <данные изъяты> руб., что повлекло за собой уменьшение заявленных истцом исковых требований до указанных сумм.
Таким образом, ответчиком приняты возможные меры по погашению задолженности, снижен размер основного долга по кредиту, выплачены начисленные проценты.
ДД.ММ.ГГГГ истец, руководствуясь п. 7.4.5 общих условий кредитного договора в одностороннем порядке отказался от дальнейшего исполнения договора в связи с допущенными стороной ответчика просрочками по внесению кредитных платежей, однако, данное требование ответчик не выполнила. Ответчик не погасила оставшуюся задолженность, чем продолжает нарушать условия договора.
В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Из представленных истцом доказательств следует, что ответчиком денежные средства в сумме основного долга <данные изъяты> руб., неустойки за несвоевременное погашение основного долга <данные изъяты> руб., неустойки за несвоевременную уплату процентов <данные изъяты>. не возвращены.
Доказательств обратного суду не представлено, условия договора не оспариваются. Доводы стороны ответчика о внесении дополнительных денежных средств, которые не учтены банком в расчетах, опровергаются материалами дела и представленными по запросу суда выписками о движении денежных средств по счету. Квитанции о внесении платежей, представленные при рассмотрении дела судом, об обратном не свидетельствуют.
Поскольку до настоящего времени ответчиком не выполнены обязательства по кредитному договору, суд считает, что с ответчика подлежит взысканию задолженность по кредитному договору в сумме основного долга <данные изъяты> руб., расчет которой, суд находит правильным.
Между тем, в силу п. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.
Согласно разъяснениям Конституционного Суда Российской Федерации в определении от ДД.ММ.ГГГГ №-О предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу на реализацию требований ст. 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в п. 1 ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а по существу об его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате правонарушения.
Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из обстоятельств конкретного дела. Критериями установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства.
Таким образом, снижение размера неустойки не должно вести к необоснованному освобождению должника от ответственности за ненадлежащее исполнение обязательства и ответственности за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, вместе с тем и не должно нарушать принцип равенства сторон и недопустимости неосновательного обогащения потребителя за счет другой стороны.
В данной связи суд приходит к выводу, что заявленные к взысканию истцом неустойка за несвоевременное погашение основного долга в сумме <данные изъяты> рублей, а также неустойка за несвоевременную уплату процентов в сумме <данные изъяты> рублей явно несоразмерны последствиям нарушения обязательства, а потому подлежат уменьшению.
Принимая во внимание период нарушения ответчиком обязательств по погашению основного долга и процентов перед истцом, характер этой задолженности и ее сумму, принятие мер по реальному снижению ипотечной задолженности в период рассмотрения гражданского дела перед истцом, суд приходит к выводу, что размер неустоек, соразмерный последствиям допущенных ответчиком нарушений будет соответствовать следующим расчетам: <данные изъяты> рублей неустойка за несвоевременное погашение основного долга, <данные изъяты> рублей неустойка за несвоевременную уплату процентов.
Принимая такое решение, суд также отмечает, что истцом не представлено доказательств несения явных убытков в связи с невнесением ответчиком платежей за пользование кредитными денежными средствами.
Разрешая требования относительно обращения взыскания на заложенное имущество, суд отмечает следующее.
В соответствии с абз. 3 п. 1 ст. 54.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается в том случае, если сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета.
При досрочном взыскании долга по кредитному договору сумма неисполненного обязательства определяется размером всей истребуемой задолженности, которая определена судом к взысканию в размере <данные изъяты> руб. (<данные изъяты> + <данные изъяты> + <данные изъяты> руб.).
Согласно представленному стороной ответчика отчету об оценке от ДД.ММ.ГГГГ № рыночная стоимость объекта недвижимости – квартиры по адресу: <адрес> с кадастровым номером № общей площадью <данные изъяты> кв.м составляет <данные изъяты> руб.
Данный отчет об оценке лицами, участвующими в деле, не оспорен, доказательств его недостоверности суду не представлено, мотивированного ходатайства о назначении судебной оценочной экспертизы от ответчика также не поступило, в связи с чем суд принимает его при определении рыночной стоимости предмета залога на момент вынесения настоящего решения. Также суд отмечает, что по условиям заключенного между сторонами договора не была определена стоимость предмета ипотеки как готового объекта недвижимости – построенного и введённого в эксплуатацию жилого помещения.
Поскольку 5 % от указанной выше рыночной стоимости объекта недвижимости составляет <данные изъяты> руб., а взыскиваемая с ответчика общая сумма задолженности по настоящему решению <данные изъяты> руб. не превышает установленный абз. 3 п. 1 ст. 54.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предел, то в удовлетворении требований истца об обращении взыскания на предмет залога следует отказать.
В силу ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца также подлежат возмещению расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> руб.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд решил:
исковые требования удовлетворить частично.
Взыскать с Гвоздева МЮ (ДД.ММ.ГГГГ г.р., СНИЛС №) в пользу АО «АЛЬФА-БАНК» (ИНН 7728168971) задолженность по договору № № от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> рублей, из которых <данные изъяты> рублей основной долг, <данные изъяты> рублей неустойка за несвоевременное погашение основного долга, <данные изъяты> рублей неустойка за несвоевременную уплату процентов, а также расходы по уплате госпошлины в сумме ДД.ММ.ГГГГ рублей.
В удовлетворении оставшейся части заявленных требований отказать.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Красноярский краевой суд через Кировский районный суд г. Красноярска в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме.
Судья Ю.Е. Резников
Мотивированное решение изготовлено 09.10.2026.