РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
21 июля 2026 года с. Красногорское
Красногорский районный суд Алтайского края в составе:
председательствующего судьи Горбуновой Е.В., при секретаре Могильниковой Н.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Г.В.А. к Администрации Быстрянского сельсовета Красногорского района Алтайского края о признании сделки состоявшейся, признании права собственности на жилой дом и земельный участок,
УСТАНОВИЛ:
Истец обратился в Красногорский районный суд Алтайского края с иском к Администрации Быстрянского сельсовета Красногорского района Алтайского края, в котором просит признать сделку по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенную между Д.Н.А., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и Г.В.А., состоявшейся и действительной; признать право собственности за истцом на жилой дом общей площадью 46,4 кв. м., земельный участок общей площадью 4500 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>.
В обоснование исковых требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ истец на основании предварительного договора купли – продажи жилого дома и земельного участка приобрел у Д.Н.А. жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес> за 200 000 руб. Жилой дом принадлежал Д.Н.А. на основании выписки из похозяйственней книги №( 1971-1973 г.г.) Быстрянского сельского совета, земельный участок на основании Постановления Администрации Быстрянского сельского совета № от ДД.ММ.ГГГГ. Ввиду отсутствия зарегистрированного права в ЕГРН на указанный объекты недвижимости, отсутствия технических документов стороны в предварительном договоре купли продажи оговорили условие о заключении основного договора купли-продажи в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Г.В.А. и Д.Н.А. полностью исполнили условия договора, в том числе по передаче денежных средств продавцу за приобретенные объекты недвижимости. После передачи денежных средств, спорные жилой дом и земельный участок переданы истцу и находятся в его владении и пользовании до настоящего времени. ДД.ММ.ГГГГ Д.Н.А. умер, наследников к имуществу последнего не имеется, в связи с чем, истец лишен возможности зарегистрировать право собственности в установленном законом порядке.
Истец Г.В.А., его представитель К.Т.И., будучи надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились. Представитель истца ходатайствовала о рассмотрении дела в их отсутствие, настаивая на удовлетворении исковых требований.
Представитель ответчика Администрации Быстрянского сельского совета Красногорского района Алтайского края, о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились, ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствие, разрешение требований оставили на усмотрение суда.
Представитель третьего лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явился, возражений, ходатайств по иску не заявили.
На основании ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
В ходе рассмотрения дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Д.Н.А., именуемый продавец, с одной стороны, и Г.В.А., именуемый покупатель, с другой стороны заключен предварительный договор купли-продажи дома общей площадью 46 кв. м. с земельным участком общей площадью 4500 кв.м., расположенные по <адрес>. По условиям данного договора стоимость недвижимого жилого дома составила 200 000 рублей, из них земельного участка 100 000 руб., жилого дома- 100 000 руб. Расчет по договору произведен полностью при заключении и подписании. В соответствии с п.1.1, 1.5 стороны обязались заключить основной договор в срок до 30 ноября 2016 года.
Стороны договора в регистрирующий орган для переоформления перехода права собственности на спорные объекты недвижимого имущества, после составления и заключения указанного договора купли – продажи не обратились.
ДД.ММ.ГГГГ Д.Н.А. умер, что подтверждается актовой записью о смерти № от ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно общедоступным сведениям Федеральной нотариальной палаты, ответа нотариуса Красногорского нотариального округа от 15.07.2026 года, после смерти Д.Н.А., умершего ДД.ММ.ГГГГ, наследственное дело не заводилось.
Согласно п.п.1-2 ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог, обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В соответствии с ч.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии с ч.1 ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В соответствии с ч. 1 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В соответствии с ч.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой форме в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено.
Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения.
Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленных срок, в связи с чем незаключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.
В силу пункта 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 данного Кодекса.
Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с этим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
На основании ч.1 ст. 454 ГК РФ по договору купли – продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Исходя из системного толкования ст.ст. 434, 550, 551, 554,555 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, с изложением в нем существенных условий относительно предмета и цены имущества. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Как следует из материалов дела, между сторонами составлен письменный предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ спорных объектов недвижимого имущества, в котором указаны все данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, а именно, место нахождения жилого дома и земельного участка, стоимость недвижимого имущества, данные о продавце и покупателе. Фактически сделка сторонами исполнена, продавцом Д.Н.А. передано недвижимое имущество в пользование покупателя Г.В.А., последним произведен расчет за приобретенное имущество, что следует из договора от ДД.ММ.ГГГГ, расчет произведён в полном объеме при его заключении.
При рассмотрении спора установлено, что Д.Н.А. на основании Постановления администрации Быстрянского сельского совета № от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок по адресу: <адрес>, площадью 0,45 га передан в собственность, для ведения личного подсобного хозяйства.
В соответствии с выпиской из похозяйственней книги № (1971-1973 г.г.), лицевой счет № Быстрянского сельского совета Красногорского района Алтайского края, жилой дом, общей площадью 46 кв.м., расположенный в <адрес>, значится в собственности Д.Н.А. с 1957 года.
Согласно ст. 8 Федерального закона N 52-ФЗ от 30.11.1994 "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" впредь до введения в действие закона о регистрации юридических лиц и закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации юридических лиц и регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.
Регистрация сделок и прав на недвижимое имущество ранее проводилась бюро технической инвентаризации в соответствии с требованиями Инструкции о порядке проведения регистрации жилищного фонда, утвержденной приказом ЦСУ СССР от 15.07.1985 N 380.
В соответствии с Законом РСФСР от 19 июля 1968 года "О поселковом, сельском Совете народных депутатов РСФСР", похозяйственная книга является документом первичного учета в сельских Советах народных депутатов и содержит информацию о проживающих на территории сельского Совета гражданах и сведения о находящемся в их личном пользовании недвижимом имуществе.
Инструкцией о порядке регистрации строений в городах, рабочих, дачных и курортных поселках РСФСР, утв. Приказом МКХ РСФСР 21 февраля 1968 года N 83 установлено, что строения, расположенные в сельской местности, регистрации не подлежали.
С учетом положений ранее действующего законодательства, регистрация права собственности в сельской местности осуществлялась сельскими Советами непосредственно. Сведения о собственниках жилых домов отражались ими в похозяйственных книгах.
Запись в похозяйственней книге признавалась подтверждающей право собственности исходя из того, что в соответствии с Указаниями по ведению похозяйственного учета в сельских Советах народных депутатов, утвержденными ЦСУ СССР 13 апреля 1979 года N 112/5, а также Указаниями утвержденными Постановлением Госкомстата СССР от 25 мая 1990 года N 69 данные книг похозяйственного учета использовались для отчета о жилых домах, принадлежащих гражданам на праве личной собственности. Документы о принадлежности гражданину жилого дома, расположенного за пределами городской черты, на землях совхоза, колхоза выдавались в соответствии с записями из похозяйственной книги.
Таким образом, в силу ранее действовавшего законодательства, учет домов и собственников в сельской местности ранее, а именно до введения в действие ФЗ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21.07.1997г., производился сельскими администрациями путем ведения похозяйственных книг.
Совокупность указанных выше обстоятельств свидетельствуют о том, что спорные объекты недвижимости принадлежали Д.Н.А. на праве собственности, в связи, с чем он как собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.
Из изложенного выше следует, и не оспорено в судебном заседании, что Д.Н.А. отчужден по договору купли-продажи (предварительному) Г.В.А. жилой дом и земельный участок по адресу: по <адрес>.
С момента заключения предварительного договора купли-продажи, истец Г.В.А. проживает в жилом помещении по <адрес>, владеет и пользуются жилым домом, как собственник, несет бремя содержания жилого помещения, что подтверждается материалами дела, выписками из похозяйственных книг с 2016 -2026 г. по данному адресу.
Таким образом, суд считает установленным, доказанным и не опровергнутым факт приобретения Г.В.А. жилого дома и земельного участка по <адрес> у Д.Н.А. на основании предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, в котором указаны все данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, а именно, место нахождения жилого дома и земельного участка, стоимость недвижимого имущества, данные о продавце и покупателе. Фактически сделка сторонами исполнена, продавцом Д.Н.А. передано недвижимое имущество в пользование покупателя Г.В.А., последним произведен расчет за приобретенное имущество, что следует из условий предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, расчет произведён в полном объеме при его заключении.
Ввиду смерти Продавца Д.Н.А. ДД.ММ.ГГГГ, заключить основной договор в срок до ДД.ММ.ГГГГ (как указано в предварительном договоре купли-продажи), не представилось возможным. Наследников к имуществу Д.Н.А. не установлено.
В силу ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Статья 223 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пунктах 60 и 61 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
Согласно пункту 59 Постановления, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права
После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
Согласно статье 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Это - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения права собственности на недвижимое имущество, который может быть оспорен только в суде.
Из представленных суду доказательств, следует, что право собственности истца на спорное домовладение в соответствии с требованиями статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации не зарегистрировано. Согласно Уведомлению Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю записи о регистрации прав на спорное недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют.
Как установлено выше, продавец спорных объектов недвижимости Д.Н.А. умер, что, препятствует истцу надлежаще оформить переход право собственности на спорные объекты недвижимости во внесудебном порядке.
Между тем, судом установлено, что при заключении договора купли-продажи( поименного как предварительный) Д.Н.А. выражено волеизъявление на оформление и передачу в собственность принадлежащих последнему жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес> истцу.
Исходя из установленных по делу обстоятельств, принимая во внимание отсутствие каких- либо правопритязаний на спорные объекты недвижимости, учитывая, что с момента приобретения истец проживает в спорном домовладении, пользуется ими открыто, несет бремя их содержания, как собственник, в установленном законом порядке данный договор не оспорен, недействительным не признан, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению. Отсутствие государственной регистрации сделки, перехода права собственности, при условии выполнения сторонами содержания спорного договора не свидетельствует о пороке воли продавца и покупателя и нежелании сторон осуществить переход права собственности на спорные объекты. При этом, требования о признании сделки от ДД.ММ.ГГГГ состоявшейся и действительной, при установленных обстоятельствах при разрешении спора и удовлетворении требований о признании за истцом права собственности на указанные выше объекты недвижимости, суд полагает излишне заявленным.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Г.В.А. удовлетворить.
Признать за Г.В.А., ДД.ММ.ГГГГ года рождения/СНИЛС №/ право собственности на жилой дом общей площадью 46,4 кв.м. и земельный участок площадью 4500 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Алтайский краевой суд с подачей жалобы через Красногорский районный суд, в течение месяца со дня его вынесения.
Судья Е.В.Горбунова
Мотивированное решение составлено 31 июля 2026 года.