РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
28 июля 2026 года с. Кабанск
Кабанский районный суд Республики Бурятия в составе председательствующего судьи Максимова А.А., при секретаре Перевозниковой А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Хусаевой Т.В. к ООО «КМ СТРОЙ24» о взыскании денежных средств, судебных расходов, об обращении взыскания на заложенное имущество, с ходатайством об отмене мер обеспечения иска,
УСТАНОВИЛ:
Хусаева Т.В. обратилась в суд с иском к ООО «КМ СТРОЙ24» о взыскании невыплаченных по договору купли – продажи жилого дома и земельного участка от 16.12.2024 г. денежных средств в размере 9438571, 43 руб.. в том числе 6500000 руб. основной долг и 2938571, 43 руб. неустойка, а также неустойку в размере 0, 1 % за каждый день от суммы основного долга (6500000 руб.), начиная с 10.06.2026 г. по дату фактического погашения долга, обращении взыскания на заложенное имущество: жилой дом по адресу: <адрес>, общей площадью 561 (пятьсот шестьдесят один) кв.м.. этажность: 2 (два), кадастровый номер: №, и земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 4762 (четыре тысячи семьсот шестьдесят два) кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, гостиничное обслуживание, кадастровый №, установив способ реализации данного имущества с публичных торгов и определив его начальную продажную цену в размере 6830782, 32 руб. по дому и 1126 403, 48 руб. по земельному участку (размер кадастровой стоимости). 14.07.2026 г. в суд поступило заявление истца в порядке ст. 39 ГПК РФ об уменьшении размера исковых требований, истец просит взыскать с ответчика задолженность по договору купли-продажи по состоянию на 12.07.2026 г. в сумме 2200142, 42 руб., в том числе 1000000 руб. основной долг и 1200142, 42 руб. неустойку, а также неустойку в размере 0, 1 % за каждый день от суммы основного долга (1000000 руб.), начиная с 13.07.2026 г. по дату фактического погашения долга, обратить взыскание на заложенное имущество ; истец также просит отменить меры обеспечения иска в части наложения ареста на сумму 7238429, 01 руб.
В судебное заседание истец Хусаева Т.В. не явилась, направила своего представителя.
Представитель истца по доверенности Водянников Ю.А. на требованиях настаивал, суду пояснил, что изначальная сумма долга погашалась с просрочкой, сумма 3000000 руб. была внесена через четыре месяца, иные суммы также были заплачены с нарушением сроков, без соблюдения графика платежей. Им никто не мешал отправить сумму по реквизитам или внести средства на депозит нотариуса, если счета заблокированы, их блокировка не препятствует платежу с их стороны. Участником ООО «КУБ» является тетя истца, генеральный директор – отец истца, Хусаев А.В.– брат истцу, у него свой бизнес, не является представителем ООО «КУБ».
Представитель ответчика ООО «КМ СТРОЙ24» по доверенности Старкова Ю.А. исковые требования не признала, суду пояснила, что возражает против стоимости имущества, по договору купли-продажи объект оценен в 18500000 руб. Начата процедура банкротства ООО «КУБ», на ДД.ММ.ГГГГ назначено заседание в Арбитражном суде Республики Бурятия, будет определен финансовый управляющий. ООО «КУБ» не предъявлял никаких претензий по просрочкам ООО «КМ СТРОЙ24», потому что стоял вопрос по банкротству, блокировали счета ООО «КУБ». Они могли перечислить деньги, но те устно в телефонных разговорах просили им не перечислять средства, Хусаев А.В. лично обращался к генеральному директору ООО «КМ СТРОЙ24», имеется переписка, чтобы не производить платежей по договору купли-продажи. Просрочка платежей была не по причине неплатежеспособности ООО «КМ СТРОЙ24», а по причине того, что ООО «КУБ» просили не перечислять средства. Переписки об этом не было, на депозит нотариуса не внесли т.к. все строилось на обещаниях, верили им. Так как в марте не прошел платеж, заключили договор займа с Хусаевым А.В. и перечислили ему 1000000 руб. Всем занимался именно Хусаев А.В., доверенности у него не было, но это подтверждали все. Они заплатят 1000000 руб., обратятся в суд о взыскании средств по договору займа на 1000000 руб. и на 3 000000 руб.
Третье лицо ведущий судебный пристав Советского РОСП г. Улан-Удэ УФССП по Республике Бурятия Аюшеева Л.В. в судебное заседание не явилась, просила о рассмотрении дела в ее отсутствие.
Представители третьих лиц ООО «КУБ» (как следует из данных с сайта Арбитражного суда Республики Бурятия арбитражный управляющий не назначен), Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы № 7 по Омской области, НО «Фонд капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в Республике Бурятия», ООО «ПАТРИОТ», ООО «ЛОТОС», третье лицо Хусаев А.В. в судебное заседание не явились, извещены о его времени и месте.
Суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.
Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В силу ст. ст. 549 - 550 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. В силу п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
Судом установлено, что между продавцом ООО «КУБ» и покупателем ООО «КМ СТРОЙ24» заключен договор от 16.12.2024 г. купли-продажи следующего недвижимого имущества: жилой дом по адресу: <адрес>, общей площадью 561 (пятьсот шестьдесят один) кв.м.. этажность: 2 (два), кадастровый №, по цене 15000000 руб. и земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 4762 (четыре тысячи семьсот шестьдесят два) кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, гостиничное обслуживание, кадастровый №, по цене 3500000 руб., всего 18500000 руб. Расчет производится в следующем порядке (п. 5): 10500000 руб. перечисляет продавцу в день подписания договора, указаны реквизиты; 3000 000 руб. в течение 10 календарных дней по тем же реквизитам; 5000000 руб. после регистрации Росреестром перехода права собственности на отчуждаемый объект недвижимости к ООО «КМ СТРОЙ24», рассрочкой платежа, в течение 7 (семи месяцев), ежемесячно, начиная с 09.01.2025 г., согласно Приложения № к договору (09.01.2025 г. – 714285 руб., 09.02.2025 г. – 714285 руб., 09.03.2025 г. – 714285 руб., 09.04.2025 г. – 714285 руб., 09.05.2025 г. – 714285 руб., 09.06.2025 г. – 714285 руб., 09.07.2025 г. – 714290 руб.,) по тем же реквизитам. За нарушение сроков оплаты покупатель выплачивает продавцу штрафную неустойку в размере 0, 1 % в день от суммы долга.
Цедент ООО «КУБ» и цессионарий Хусаева Т.В. заключили договор уступки права требования от 26.05.2026 г. по которому цедент уступает цессионарию свои права на получение денежных средств в сумме 6500000 руб. и любых процентов, начисленных на сумму основного долга возникшими в связи с задолженностью ООО «КМ СТРОЙ24» по вышеуказанному договору купли – продажи (п. 1.1). Оплата за уступаемое право требования, которое оценивается сторонами с дисконтом в сумме 4500000 руб., произведена путем зачета прав требования. Претензий по оплате цедент к цессионарию не имеет. Настоящий пункт договора имеет силу расписки о полном получении кредитором исполнения (ст. 408 ГК РФ) (п. 2.2). По выписке из ЕГРН в настоящее время именно Хусаева Т.В. является залогодержателем имущества.
С учетом уменьшения размера требований истец просит взыскать с ответчика задолженность по договору купли-продажи по состоянию на 12.07.2026 г. в сумме 2200142, 42 руб., в том числе 1000000 руб. основной долг и 1200142, 42 руб. неустойку, а также предусмотренную договором неустойку в размере 0, 1 % за каждый день от суммы основного долга (1000000 руб.), начиная с 13.07.2026 г. по дату фактического погашения долга, обратить взыскание на заложенное имущество. Требования мотивирует тем, что платежи с рассрочкой были оплачены с нарушением графика, оплатили 3000000 руб. – 18.03.2025 г., 2000 000 руб. - 30.09.2025 г., (вместо до 26.12.2024 г. – 10 дней с даты заключения договора п. 4), 2000000 руб. – 24.06.2025 г. Внесение платежей ответчиком только в данные даты и размере подтверждается платежными поручениями, стороной ответчика не оспаривается. Данный расчет истца судом принимается, ответчиком его правильность не оспаривалась, доводы этому не приведены, контррасчет не представлен, для чего у ответчика имелось достаточное время, его представитель принимал участие в предварительном судебном заседании, в данном случае в силу ч. 1 ст. 56 ГПК РФ на ответчике лежит бремя доказывания неправильности расчета истца.
Доводы ответчика о невозможности внесения оплаты в установленные сроки по вине истца, по его устным просьбам в ходе телефонных разговоров с Хусаевым А.В. ввиду блокировки его счетов и неоднократного изменения его реквизитов суд находит несостоятельными. Ответчиком представлено письмо от 17.01.2025 г. №, составленное от имени генерального директора ООО «КУБ» Хусаевой Г.И. о изменении реквизитов. Однако данное письмо не подписано и не скреплено печатью ООО «КУБ». Представлено письмо об изменении с 18.03.2026 г. реквизитов без исходящего и даты, подписанное генеральным директором ООО «КУБ» Хусаевой Г.И. и скрепленное печатью ООО «КУБ». При этом ответчиком не приведено доводов и доказательств, почему им не внесены платежи в размере до 26.12.2024 г. - 3000000 руб., 09.01.2025 г. – 714285 руб., 09.02.2025 г., 09.03.2025 г. по 714285 руб. по старым или новым реквизитам, 09.04.2025 г. по старым и новым реквизитам, и последующие ежемесячные платежи. Довод ответчика о устных просьбах истца в лице Хусаева А.В. не переводить денежные средства по прежним реквизитам в ходе телефонных разговоров ответчика ничем не подтвержден. При этом ответчиком не направлялось истцу писем о том, что платежи невозможно произвести по обстоятельствам, зависящим от истца, как возможное основание не начислять штрафные санкции по договору. Равно как ответчик мог внести платежи на депозит нотариуса в порядке, предусмотренном ст. 327 ГК РФ, однако этим правом также не воспользовался.
Ответчик ссылается, что переговоры с истцом о заключении договоров купли-продажи и их исполнении проводились с Хусаевым А.В. как представителем ООО «КУБ», между тем в судебном заседании подтвердил, что никаких документов: доверенности или иных документов о его полномочиях действовать от имени ООО «КУБ» истцу не предоставлялось.
Ссылки ответчика о том, что взаимодействие между сторонами осуществлялось на основе человеческих отношений и доверии, суд отклоняет как несостоятельные, поскольку стороны сделки являются юридическими лицами, созданными в форме общества с ограниченной ответственностью, т.е. коммерческими организациями, субъектами предпринимательской деятельности, являющимися профессиональными участниками гражданских правоотношений. Действуя добросовестно и разумно, что предполагается в силу п. 5 ст. 10 ГК РФ, ответчик принял бы меры к надлежащему удостоверению полномочий лица, действующего от имени контрагента, надлежащему исполнению его собственных обязательств по договору.
Судом считает установленным, что Хусаев А.В., Хусаева Т.В. являются аффилированными лицами по отношению к ООО «КУБ», т.к. они являются детьми Хусаева В.И. – генерального директора ООО «КУБ», в свою очередь его сестрой является прежний генеральный директор Г.И., что следует из их ЕРН, актовой записи о рождении Хусаева А.В., пояснений представителя истца.
Согласно скриншота переписки: 14.03.2025 г. Хусаев А.В. просил перевести ему 1000000 руб. на карту Альфа Банк, привязанную к номеру №, указал номер счета с реквизитами, получатель Хусаев А.В.; 15.03.2025 г. выяснял, что перевод не произведен.
Между займодавцем Мухамадеевой А.Ф. и заемщиком Хусаевым А.В. заключен договор займа между физическими лицами от 17.03.2025 г., по которому займодавец передает заемщику денежные средства в размере 1000000 руб. (п.1.1), указанные денежные средства идут в счет покупки займодавцем Объекта недвижимости, после регистрации Росреестром перехода права собственности на отчуждаемый объект недвижимости, к ООО «КМ СТРОЙ24», рассрочкой платежа, в течение 7 (семи месяцев), ежемесячно, начиная с 09.01.2025 г. согласно Приложения № от 15 декабря 2024 г. к настоящему Договору. Сумма займа возвращается наличными средствами только в случае расторжения договора купли-продажи между ООО «КУБ» и ООО «КМ СТРОЙ24» объектов недвижимости (перечислены вышеуказанные жилой дом и земельный участок – прим. суда) (п.1.2). Займ передается заемщиком займодавцу путем передачи наличных денежных средств, в день подписания данного договора (п. 1.3). Договор имеет силу и значение акта приема-передачи денежных средств (п. 1.4). Как следует из содержания данного договора займа, денежные средства в размере 1000000 руб. переданы Хусаеву А.В. в счет оплаты по договору купли –продажи от 16.12.2024 г.
Между тем данное обстоятельство нельзя признать исполнением обязательств ООО «КМ СТРОЙ24» перед ООО «КУБ» по договору купли-продажи. Данный договор займа заключен между физическими лицами: займодавцем Мухамадеевой А.Ф. – директором ООО «КМ СТРОЙ24», и заемщиком Хусаевым А.В., не являющимся уполномоченным представителем ООО «КУБ», не содержит указания, что денежные средства передаются в счет оплаты ответчиком долга по договору купли-продажи, договор займа имеет совершенно иную правовую природу. Истец не лишен права заявить соответствующие требования непосредственно заемщику Хусаеву А.В.
Ввиду чего исковые требования в этой части подлежат удовлетворению.
В силу п. 1 ст. 334 ГК РФ кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.
Согласно ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.
В соответствии с подп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем в т.ч. начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Истец проситобратить взыскание на заложенное имущество,установив способ реализации данного имущества с публичных торгов и определив его начальную продажную цену в размере 6830782, 32 руб. по дому и 1126 403, 48 руб. по земельному участку (размер кадастровой стоимости). Вместе с тем оснований для установления подобного размера начальной продажной цены не имеется.
Так, в силу п. 3 ст. 340 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания.
Согласно разъяснений, данных в п. 83 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 N 23 "О применении судами правил о залоге вещей", начальной продажной ценой предмета залога для проведения торгов, по общему правилу, является стоимость предмета залога, указанная в договоре залога, если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда (пункт 3 статьи 340 ГК РФ).
Таким образом, начальная продажная цена заложенного имущества подлежит установлению в размере его стоимости, определенной в договоре купли – продажи: жилой дом 15000000 руб., земельный участок - 3500 000 руб.
При подаче иска истцом была уплачена госпошлина на сумму 101035 руб., из них 10 000 руб. по обеспечению иска, 6 000 руб. по требованию об обращении взыскания на залог, 85035 руб. по имущественным требованиям. С учетом уменьшения истцом размера исковых требований возврату истцу подлежит излишне уплаченная госпошлина на сумму 48033, 58 руб. В силу ст. 98 ГПК РФ взысканию с ответчика в пользу истца подлежат судебные расходы на оплату госпошлины в размере 43001, 42 руб., из них 6 000 руб. по требованию об обращении взыскания на залог, 37001, 42 руб. по имущественным требованиям. Расходы на оплату госпошлины в размере 10 000 руб. по обеспечению иска суд не находит подлежащими взысканию с ответчика, т.к. истцом после принятия судом мер по обеспечению иска при уменьшении размера исковых требований было заявлено об их отмене, ввиду чего суд приходит к выводу что они были заявлены необоснованно, т.к. фактический размер задолженности является значительно меньшим чем первоначально заявленный.
Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковое заявление Хусаевой Т.В. удовлетворить.
Взыскать с ООО «КМ СТРОЙ24» (ОГРН 1192468030260, ИНН 2454028963) в пользу Хусаевой Т.В. (ИНН №) задолженность по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от 16.12.2024 г. по состоянию на 12.07.2026 г. в сумме 2200142, 42 руб., в том числе 1000000 руб. основной долг и 1200142, 42 руб. неустойку, а также неустойку в размере 0, 1 % за каждый день от суммы основного долга (1000000 руб.), начиная с 13.07.2026 г. по дату фактического погашения долга.
Обратить в пользу Хусаевой Т.В. (ИНН 032602975350) взыскание на принадлежащее на праве собственности ООО «КМ СТРОЙ24» (ОГРН 1192468030260, ИНН 2454028963) заложенное имущество: жилой дом по адресу: <адрес>, общей площадью 561 (пятьсот шестьдесят один) кв.м.. этажность: 2 (два), кадастровый №, и земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 4762 (четыре тысячи семьсот шестьдесят два) кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, гостиничное обслуживание, кадастровый №, установив способ реализации данного имущества с публичных торгов и определив его начальную продажную цену в размере 15000000 по жилому дому и 3500 000 руб. по земельному участку.
Взыскать с ООО «КМ СТРОЙ24» (ОГРН 1192468030260, ИНН 2454028963) в пользу Хусаевой Т.В. (ИНН 032602975350) судебные расходы на уплату госпошлины в размере 43001, 42 руб.
Возвратить Хусаевой Т.В. излишне уплаченную государственную пошлину в размере 48033, 58 руб.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Бурятия через Кабанский районный суд Республики Бурятия в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме.
Решение изготовлено в окончательной мотивированной форме 30.07.2026 г.
Судья А.А. Максимов