РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
9 октября 2026 года п. Ола
Ольский районный суд Магаданской области в составе председательствующего судьи Жаворонкова И.В., при секретаре Кузине Н.Н., с участием прокурора Щербакова Н.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ольского районного суда гражданское дело по иску прокурора Ольского района в интересах муниципального образования «Ольский муниципальный округ Магаданской области» к Боссе Т.В. и Управлению муниципальным имуществом администрации Ольского муниципального округа Магаданской области о признании недействительным договора аренды земельного участка в части, установил:
прокурор Ольского района обратился в суд с настоящим иском, указав в его обоснование, что 5 ноября 2025 года между Управлением муниципальным имуществом Администрации Ольского муниципального округа Магаданской области (далее по тексту – УМИ) и ответчиком Боссе Т.В. заключён договор аренды земельного участка № 49:01:000003:134, отнесённого к категории земель населённых пунктов, с видом разрешённого использования – отдых «рекреация». Пунктом 4.3.2 договора установлено, что арендатор имеет право сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам при письменном уведомлении арендодателя. Полагает, что указанный пункт договора противоречит действующим положениям гражданского и земельного законодательства, поскольку договор аренды был заключён по результатам публичных торгов, в связи с чем просит признать недействительным пункт 4.3.2 договора аренды земельного участка.
Определением от 14 сентября 2026 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика, привлечён Павлов Д.Г.
Участвующий в судебном заседании прокурор поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении.
Ответчик Боссе, третье лицо Павлов, представители УМИ, а также материального истца – муниципального образования «Ольский муниципальный округ Магаданской области» в лице администрации Ольского муниципального округа Магаданской области (далее по тексту – Администрация), извещённые надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.
Представитель УМИ, не оспаривая заявленные требования, в представленном отзыве указал, что 26 августа 2026 года подготовлено и подписано соглашение о внесении изменений в условия договора аренды земельного участка в части исключения из договора спорного пункта 4.3.2, которое направлено арендатору Боссе для подписания, однако до настоящего времени ответ не поступил.
С учётом мнения прокурора судом определено рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц на основании ч.ч. 3-5 ст. 167 ГПК РФ, ст. 165.1 ГК РФ.
Заслушав прокурора, исследовав представленные материалы, суд приходит к следующему.
Как установлено судом, земельный участок с кадастровым номером 49:01:000003:134 расположен в границах муниципального образования «Ольский муниципальный округ Магаданской области», имеет вид разрешённого использования «отдых (рекреация)» и относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена.
В силу ст. 3.3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса РФ» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа, которым по настоящему делу, исходя из содержания из содержания п. 1.1, 2.1.3, 3.3.11 Положения об УМИ, утверждённого Собранием представителей Ольского городского округа от 24 декабря 2021 года № 86-14, является УМИ.
16 сентября 2025 года на основании распоряжения УМИ № 184 проведён электронный аукцион на право заключения договора аренды названного земельного участка, победителем которого признана ответчик Боссе.
По результатам названного аукциона 5 ноября 2025 года между УМИ и Боссе заключён договор № 2025.42521 аренды земельного участка. Из содержания п.п. 1.1, 1.2, 2.1-2.2 данного договора следует, что УМИ обязуется предоставить Боссе за плату земельный участок с кадастровым № 49:01:000003:134 во временное владение и пользование на срок 49 лет, начиная с 7 ноября 2025 года; участок предоставляется по итогам проведённого аукциона, считается принятым с момента подписания акта приёма-передачи.
В оспариваемом п. 4.3.2 Договора предусмотрено право Боссе сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам при письменном уведомлении УМИ, если иное не установлено законом.
В соответствии с п. 3 ст. 3 Земельного кодекса РФ отношения по владению, пользованию, распоряжению земельными участками и совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено специальными федеральными законами.
По общему правилу, предусмотренному п. 2 ст. 22 ЗК РФ, земельные участки могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.
Согласно п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.
В соответствии со ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу, если иное не установлено законом.
В силу п. 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор вправе в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления. При этом в данной статье предусмотрено, что федеральными законами может быть установлено ограничение права арендатора передать третьим лицам свои права и обязанности по договору.
Такое ограничение содержится в п. 7 ст. 448 ГК РФ. Так, указанной нормой установлен соответствующий запрет в отношении земельного участка, предоставленного по договору, подлежащему заключению только на торгах и фактически заключённому на них.
Верховный Суд РФ в п. 17 Обзора судебной практики применения законодательства РФ о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд указал, что предусмотренное п. 7 ст. 448 ГК РФ требование об исполнении договора лично победителем торгов означает запрет на передачу им возникающих из соответствующих договоров прав и обязанностей при выполнении работ, оказании услуг, поставке и получении имущества, в том числе во временное пользование. Обязанность личного исполнения государственного (муниципального) контракта обусловлена необходимостью обеспечения принципов открытости, прозрачности и сохранения конкуренции при проведении закупок. Данное правило согласуется с требованиями ч. 5 ст. 95 Федерального закона «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» согласно которой при исполнении контракта не допускается перемена поставщика (подрядчика, исполнителя), за исключением случая, если новый поставщик (подрядчик, исполнитель) является правопреемником поставщика (подрядчика, исполнителя) по такому контракту вследствие реорганизации юридического лица в форме преобразования, слияния или присоединения.
Аналогичная правовая позиция сформулирована и в определении Конституционного Суда РФ от 16 мая 2024 года № 1123-О, где разъяснено, что использование в определённых случаях конкурентных процедур отбора контрагентов обусловлено, среди прочего, необходимостью удовлетворить интерес заказчика в заключении договора на лучших для него условиях и с лучшим контрагентом, задачами защиты конкуренции, целью профилактики коррупционных правонарушений.
В данном определении Конституционный Суд РФ также отметил, что между предписаниями п. 9 ст. 22 ЗК РФ и п. 7 ст. 448 ГК РФ отсутствует коллизия общей и специальной норм, поскольку положения Земельного кодекса регулируют условия договора аренды, заключённого без проведения торгов, а предписания ГК РФ касаются передачи в аренду публичных земельных участков, в отношении которых законодательством установлено обязательное проведение торгов и воплощён публичный интерес, связанный в том числе с развитием конкуренции. Подобный подход обусловлен необходимостью обеспечения равного доступа граждан и организаций, включая хозяйствующих субъектов, к аренде публичных земель и исключения ситуаций, при которых передача земельных участков иным лицам происходила бы в обход конкурентных процедур (путём заключения сделки по передаче договора аренды между первоначальным и новым арендатором без проведения торгов и предложения земельного участка в аренду иным участникам оборота).
Исходя из приведённых положений закона, а также правоприменительных позиций и руководящих разъяснений произвольная замена стороны в обязательстве посредством передачи прав, возникших из заключённого на торгах договора, является недопустимой. В противном случае такое поведение одной из сторон позволило бы ей по своему усмотрению определить в качестве стороны договора иное лицо, без учёта требований, предъявляемых законом к участникам соответствующих правоотношений.
Земельный участок, предоставленный Боссе по договору № 2025.42521, не относится к категории земельных участок, которые могли быть предоставлены в аренду без проведения торгов.
В силу п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Пленум Верховного Суда РФ в п.п. 74, 75 постановления от 23 июня 2015 года № 25 разъяснил, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределённого круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.
Как установлено судом, в рассматриваемом случае оспариваемый п. 4.3.2 Договора аренды земельного участка противоречит требованию п. 7 ст. 448 ГК РФ, и с учётом категории земельного участка и вида его разрешённого использования данный пункт не основан на п. 9 ст. 22 ЗК РФ. С учётом изложенного названные положения Договора недействительны в силу ст. 168 ГК РФ.
По мнению суда, спорный пункт Договора, как предусматривающий возможность уступки прав аренды земельного участка, субаренда которого исключается в силу прямого указания закона, приводит к нарушению принципа конкуренции и предоставлению необоснованного преимущества лицу, не участвовавшему в торгах, для возможности стать стороной по договору в обход установленной процедуры.
При этом по настоящему делу такие последствия наступили, поскольку согласно выписке из ЕГРН в отношении земельного участка № 49:01:000003:134 имеются сведения об обременении в виде аренды в пользу Павлова, соответствующая запись внесена на основании договоров аренды от 5 ноября 2025 года и уступки прав от 14 марта 2026 года.
С учётом изложенного, суд находит требования законными, обоснованными, подлежащими удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, решил:
Удовлетворить исковые требования прокурора Ольского района.
Признать недействительным пункт 4.3.2 договора от 5 ноября 2025 года № 2025.42521 аренды земельного участка, заключённого между Управлением муниципальным имуществом администрации Ольского муниципального округа Магаданской области и Боссе Т.В..
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Магаданский областной суд через Ольский районный суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.
Установить дату составления мотивированного решения 20 октября 2026 года.
Председательствующий И.В. Жаворонков