РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
/дата/ г. <адрес>
Октябрьский районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи Ивановой А.А., при секретаре судебного заседания Пешковой К.Р., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Щанкиной Н. Б. к мэрии <адрес> о сохранении квартиры и нежилого помещения в реконструированном состоянии, установил:
Истцы обратились в суд с исковым заявлением мэрии <адрес>, о сохранении квартиры и нежилого помещения в реконструированном состоянии.
Требования мотивированы тем, что Щанкина Н.Б. является собственником <адрес>, а также нежилого помещения расположенных по адресу: <адрес>, что подтверждается выписками из ЕГРН.
Истцом без получения разрешительной документации произведена реконструкция <адрес>, в процессе которой выполнены следующие работы: со стороны главного фасада возведен одноэтажный жилой пристрой (Литера А1) с размещением в нем помещения №; вход в квартиру осуществляется непосредственно снаружи через помещение коридора №.
На момент обследования в квартире на первом этаже расположены кухня-столовая площадью 24,9 кв.м., три коридора 2,8 кв.м., 8,3 кв.м., 13,0 кв.м., лестница 3,6 кв.м., санузел 1,0 кв.м., на втором этаже – три жилых комнаты площадями 9,9 кв.м., 14,5 кв.м., 16,9 кв.м., коридор 5,6 кв.м., санузел 7,4 кв.м.; из помещения жилой комнаты № имеется выход на лоджию № площадью 4,0 кв.м. <адрес> помещений 107,9 кв.м., жилая 41,3 кв.м. <адрес> помещений увеличена на 7,6 кв.м. (с 100,3 кв.м до 107,9 кв.м).
Объем реконструированных работ указан в экспертном заключении ООО Архитектурная мастерская «Тектоника». В ходе обследования нежилого помещения установлено, что в процессе реконструкции в 2023 г. в обследуемом помещении выполнены следующие виды работ: со стороны главного фасада к помещению гаражного бокса №, расположенного под помещениями 39 второго этажа <адрес> возведен одноэтажный утепленный пристрой (литера А1) с размещением в нем помещения гаражного бокса №. Гаражный бокс № примыкает к помещению № <адрес> имеет связь с помещением № квартиры через дверь. На момент обследования в нежилом помещении расположены два гаражных бокса площадями 14,4 кв.м (помещение №), 22,7 кв.м (№). <адрес> помещения 37,1 кв.м. <адрес> увеличена на 22,7 кв.м (14,4 кв.м до 37.1 кв.м)
Исходя из выводов Технического заключения, подготовленного ООО Архитектурная мастерская «Тектоника» несущие и ограждающие конструкции квартиры, а также нежилого помещения, находятся в работоспособном состоянии, имеют достаточную прочность и устойчивость, недопустимых трещин, дефектов и деформаций нет. Принятые решения по реконструкции квартиры, а также нежилого помещения соответствуют требованиям СП №; не нарушают санитарно – гигиенические требования и требования пожарной безопасности, не создают угрозу жизни и здоровью граждан.
Поскольку жилой дом до реконструкции самовольной постройкой не являлся, был введен в гражданский оборот в установленном законом порядке, то истец просит суд сохранить <адрес>, кадастровый номер №, площадью 107,9 кв.м., а также нежилое помещение кадастровый номер №, площадью 37,1 кв.м. расположенных по адресу: <адрес> в реконструируемом состоянии. (л.д. 4-5)
Истец, его представитель Мордвина О.А. в судебное заседание не явились, просили рассмотреть исковое заявление в свое отсутствие.
Ответчик о дате и времени судебного разбирательства уведомлен надлежащим образом, своего представителя не направил, о причинах неявки суду не сообщил.
Суд, изучив материалы дела, считает требования истца подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям.
В соответствии с п. 1 ст. 26 Жилищного кодекса РФ переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.
В соответствии с п. 4 ст. 29 ЖК РФ на основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
Данная норма предусматривает одно из правовых последствий самовольного переустройства или самовольной перепланировки жилого помещения, то есть в судебном порядке устанавливаются правовые последствия самовольно произведенной перепланировки и решается вопрос о возможности ее сохранения. Наличие решения об отказе в согласовании перепланировки ввиду ее несоответствия требованиям закона не является непреодолимым препятствием для признания прав истца, но с выявлением обстоятельств, не нарушающих права и законные интересы граждан либо не создающих угрозу жизни и здоровью граждан.
Положения статьи 29 ЖК РФ не содержат запрета и не исключают полномочий органа местного самоуправления, предусмотренных п. 7 ч. 1 ст. 14, ст. ст. 26 - 28 ЖК РФ, согласовать по заявлению гражданина самовольно выполненные переустройство и (или) перепланировку и сохранить жилое помещение в существующем состоянии. Отказ органа, уполномоченного принимать решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, может быть признан судом неправомерным, если гражданином были представлен указанные в ч.2 ст.26 ЖК РФ документы, а произведенные им переустройство и (или) перепланировка соответствуют требованиям законодательства.
Согласно ст. 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.
Из положений ст. 218 - 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 39.6 - 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации следует, что необходимыми условиями возникновения права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество являются в том числе: предоставление земельного участка для строительства соответствующего объекта; получение разрешения на строительство; соблюдение при возведении (реконструкции) объекта градостроительных, строительных, санитарных, природоохранных и других норм, установленных законодательством Российской Федерации; государственная регистрация права на созданный объект недвижимого имущества.
При этом несоблюдение при создании объекта недвижимого имущества требований закона и иных правовых актов влечет за собой признание последнего самовольной постройкой в порядке статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
В силу п. 2 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Использование самовольной постройки не допускается.
Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.
В силу п. 3 указанной статьи право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Из положений п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации следует, что под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от /дата/ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.
Согласно ч. 1, 2 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
По смыслу указанных норм, учитывая, что разрешение на строительство (реконструкцию) является гарантией, выдаваемой государственными органами, подтверждающей надежность конструкций строящегося (реконструируемого) объекта и его безопасность для жизни и здоровья людей, застройщик имеет право осуществлять строительство (реконструкцию) только на основании разрешения на строительство (реконструкцию), выданного в установленном порядке.
В соответствии с ч. 1 ст. 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции, применимой к спорным правоотношениям) проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, подлежат экспертизе, за исключением случаев, предусмотренных частями 2, 3, 3.1 и 3.8 настоящей статьи. Экспертиза проектной документации и (или) экспертиза результатов инженерных изысканий проводятся в форме государственной экспертизы или негосударственной экспертизы. Застройщик, технический заказчик или лицо, обеспечившее выполнение инженерных изысканий и (или) подготовку проектной документации в случаях, предусмотренных частями 1.1 и 1.2 статьи 48 настоящего Кодекса, по своему выбору направляет проектную документацию и результаты инженерных изысканий на государственную экспертизу или негосударственную экспертизу, за исключением случаев, если в соответствии с настоящей статьей в отношении проектной документации объектов капитального строительства и результатов инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, предусмотрено проведение государственной экспертизы.
Из положений ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации следует, что экспертиза не проводится в отношении проектной документации, в том числе отдельно стоящие объекты капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 квадратных метров, которые предназначены для осуществления производственной деятельности и для которых не требуется установление санитарно-защитных зон или для которых в пределах границ земельных участков, на которых расположены такие объекты, установлены санитарно-защитные зоны или требуется установление таких зон, за исключением объектов, которые в соответствии со статьей 48.1 настоящего Кодекса являются особо опасными, технически сложными или уникальными объектами.
Как разъяснено в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № от /дата/ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае, суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Как разъяснено в пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от /дата/ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.
Сохранение самовольно реконструированного объекта недвижимости и признание на него права собственности возможно в случае, если единственными признаками самовольной постройки у самовольно реконструированного объекта являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, осуществившее самовольную реконструкцию, предпринимало меры, однако уполномоченным органом в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию было неправомерно отказано, при этом сохранение объекта в реконструированном состоянии не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 26 данного постановления).
Судом установлено, что Щанкина Н.Б. является собственником <адрес> кадастровым номером №, а также нежилого помещения кадастровый номер №, расположенных по адресу: <адрес>, что подтверждается выписками из ЕГРН. (л.д. 6-9)
Указанный дом расположен на земельном участке с кадастровым номером №, общей площадью 3 764 кв.м., который имеет статус «учтенный», значения координат характерных точек границ земельного участка внесены в ЕГРН, вид разрешённого использования «многоквартирные блокированные дома, в том числе со встроенными или встроенно-пристроенными. (л.д. 92-96)
В целях улучшения жилищных условий истец своими силами осуществила переустройство, перепланировку, реконструкцию указанных жилого и нежилого помещений, в связи с чем, общая площадь квартиры увеличилась с 100,3 кв.м. до 107,9 кв.м., а нежилого помещения увеличилась с 14,4 кв.м. до 37,1 кв.м.
Так, согласно Технического паспорта от /дата/ до реконструкции <адрес> по адресу: <адрес> имела следующие технические характеристики: общая площадь 100,3 кв.м., в которую включались: по 1-му этажу: тамбур, коридор, санузел, кухня-столовая, итого 43,0 кв.м.; по 2-му этажу: коридор, спальня, спальня, спальня, санузел, лоджия итого 57,3 кв.м. (л.д. 25)
Факт проведённой реконструкции подтверждён представленным в дело техническим паспортом от /дата/, согласно которому площадь квартиры составила 107,9 кв.м., в которую входит по 1-му этажу: коридор, коридор, санузел, кухня-столовая, лестница, коридор итого 53,6 кв.м; по 2-му этажу: коридор, три жилых комнаты, санузел, лоджия, итого 54,3 кв.м. (л.д. 21-23)
Согласно технического паспорта от /дата/ на нежилое помещение по адресу <адрес> с кадастровым номером №, нежилое помещение состоит из гаражного бокса 1 площадью 14,4 кв.м., гаражного бокса 2 площадью 37,1 кв.м. (л.д. 35-37)
Исходя из выводов Технического заключения, подготовленного ООО Архитектурная мастерская «Тектоника» №-Т3.жд от /дата/ в квартире выполнены следующие виды работ:
Со стороны главного фасада возведен одноэтажный жилой пристрой (литера А1) с размещением в нем помещения №, вход в квартиру осуществляется непосредственно снаружи через помещение №.
На момент обследования в квартире на первом этаже расположены кухня-столовая площадью 24,9 кв.м., три коридора 2,8 кв.м., 8,3 кв.м., 13,0 кв.м., лестница 3,6 кв.м., санузел 1,0 кв.м., на втором этаже – три жилых комнаты площадями 9,9 кв.м., 14,5 кв.м., 16,9 кв.м., коридор 5,6 кв.м., санузел 7,4 кв.м.; из помещения жилой комнаты № имеется выход на лоджию № площадью 4,0 кв.м. <адрес> помещений 107,9 кв.м., жилая 41,3 кв.м. <адрес> помещений увеличена на 7,6 кв.м. (с 100,3 кв.м до 107,9 кв.м).
Несущие и ограждающие конструкции квартиры находятся в работоспособном состоянии, имеют достаточную прочность и устойчивость, недопустимых трещин, дефектов и деформаций нет. Принятые решения по реконструкции квартиры соответствуют требованиям СП 54.13330.2022 (актуализированная редакция СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные»), не снижают несущую способность конструкций здания, а также не нарушают работу коммуникаций инженерного обеспечения жилого дома. Выполненная реконструкция квартиры не нарушает санитарно-гигиенических требований, норм и требований пожарной безопасности. Выполненная реконструкция квартиры не нарушает права и законные интересы граждан и не создает угрозу их жизни и здоровью. В процессе реконструкции общедомовое имущество многоквартирного жилого дома не затронуто. Выполненная реконструкция двухуровневой <адрес> 12 квартирном жилом доме по <адрес> возможна к сохранению. Квартира пригодна к дальнейшей эксплуатации в перепланированном и переустроенном состоянии при условии соблюдения нормативных сроков проведения текущих и капитального ремонтов. (л.д. 14-28)
Исходя из выводов Технического заключения, подготовленного ООО Архитектурная мастерская «Тектоника» №-Т3.жд от /дата/ в нежилом помещении выполнены следующие виды работ:
со стороны главного фасада к помещению гаражного бокса №, расположенного под помещениями 39 второго этажа <адрес> возведен одноэтажный утепленный пристрой (литера А1) с размещением в нем помещения гаражного бокса №. Гаражный бокс № примыкает к помещению № <адрес> имеет связь с помещением № квартиры через дверь. На момент обследования в нежилом помещении расположены два гаражных бокса площадями 14,4 кв.м (помещение №), 22,7 кв.м (№). <адрес> помещения 37,1 кв.м. <адрес> увеличена на 22,7 кв.м (14,4 кв.м до 37.1 кв.м)
Несущие и ограждающие конструкции нежилого помещения находятся в работоспособном состоянии, имеют достаточную прочность и устойчивость, недопустимых трещин, дефектов и деформаций нет. Выполненная реконструкция помещения не нарушает санитарно-гигиенических требований, норм и требований пожарной безопасности. Выполненная реконструкция помещения не нарушает права и законные интересы граждан и не создает угрозу их жизни и здоровью. В процессе реконструкции общедомовое имущество многоквартирного жилого дома не затронуто. Выполненная реконструкция нежилого помещения с кадастровым номером № в 12 12 квартирном жилом доме по <адрес> возможна к сохранению. Помещение пригодно к дальнейшей эксплуатации. (л.д. 29-40)
Согласно выводам заключения кадастрового инженера от /дата/ объекты недвижимости с кадастровыми номерами №, № расположены в границах земельного участка с кадастровым номером №, Указанные объекты недвижимости не нарушают действующие градостроительные нормы и правила. (л.д. 41-42)
Согласно выводам экспертного заключения ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в <адрес> от /дата/ №-Э, реконструкция <адрес> по адресу: <адрес>, соответствует СанПиН /дата/-21 «Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарнопротивоэпидемических (профилактических) мероприятий», раздел VIII «Санитарно- эпидемиологические требования к устройству, оборудованию и содержанию зданий и помещений», раздел VIII, п.124, п.127. (л.д. 43-44)
Согласно техническим заключениям ООО «Сибирский центр исследований и экспертиз» указанная выше квартира и нежилое помещение в реконструированном состоянии соответствует требованиям пожарной безопасности. (л.д. 45-248)
Поскольку разрешение на реконструкцию указанных помещений не представлено, в связи с чем, спорную квартиру и нежилое помещение по основаниям ст. 222 ГК РФ надлежит считать самовольно реконструированными, к данной реконструкции надлежит применить нормы ГК РФ о самовольно постройке.
Суд учитывает, что указанная выше квартира и нежилое помещение до реконструкции самовольной постройкой не являлись, были введена в гражданский оборот в установленном законом порядке, встречный иск о сносе самовольной постройки ответчиком мэрией <адрес> не заявлен, обе постройки соответствует строительным, противопожарным и санитарным нормам, дом в котором реконструирована квартира и нежилое помещение находится в границах земельного участка, сформированного для эксплуатации данного дома, а при реконструкции общедомовое имущество не затронуто.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что выполненная истцом самовольная реконструкция соответствует строительным, противопожарным, санитарным нормам и правилам, эксплуатация объектов не создает угрозы жизни и здоровью других лиц, их существование не нарушает их прав и законных интересов, в связи с чем, требование истца о легализации реконструированных объектов недвижимости подлежит удовлетворению, суд считает возможным сохранить квартиру и нежилое помещение после реконструкции.
Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд решил:
Сохранить <адрес>, кадастровый номер №, расположенной по адресу: <адрес> в соответствии с планом помещения отраженного в техническом паспорте ООО «РОСТЕХИНВЕНТАРИЗАЦИЯ - БТИ» от /дата/ согласно которого площадь квартиры составила 107,9 кв.м., в которую входит:
- по 1-му этажу: коридор 2,8 кв.м, коридор 8,3 кв.м, санузел 1,0 кв.м, кухня-столовая 24,9 кв.м, лестница 3,6 кв.м, коридор 13,0 кв.м, итого 53,6 кв.м;
- по 2-му этажу: коридор 5,6 кв.м, жилая комната 9,9 кв.м., жилая комната 14,5 кв.м., жилая комната 16,9 кв.м., санузел 7,4 кв.м, лоджия, итого 54,3 кв.м.
Сохранить нежилое помещение кадастровый номер №, расположенного по адресу: <адрес> в соответствии с планом помещения отраженного в техническом паспорте ООО «РОСТЕХИНВЕНТАРИЗАЦИЯ - БТИ» от /дата/ согласно которого площадь нежилого помещения составила 37,1 кв.м., в которую входит бокс гаражный № – 14,4 кв.м., бокс гаражный № – 22,7 кв.м.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в <адрес> областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Октябрьский районный суд <адрес>.
Председательствующий А.А. Иванова
Мотивированное решение изготовлено /дата/.