РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
8 апреля 2026 года г. Томск
Томский районный суд Томской области в составе:
председательствующего - судьи Седельникова И.В., помощник судьи Коломина Е.А., с участием:
представителя административного истца - Шильниковой А.А., представителя административного ответчика Управления Росреестра по Томской области Кащеевой А.Д., административного ответчика государственного регистратора Ромовой И.М.
представителя заинтересованных лиц - Цынтиной Г.А.
при секретаре Житнике В.В., рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Томске административное дело по административному исковому заявлению Пашкина С.М. к Управлению Росреестра по Томской области, государственному регистратору Ромовой И.М., о признании незаконными решений, возложении обязанности, установил:
Пашкин С.М. обратился в суд с административным иском к Управлению Росреестра по Томской области, в котором, с учетом изменения исковых требований, просил:
признать незаконными решения Управления Росреестра по Томской области о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав по заявлению Пашкина С.М. в отношении объекта незавершенного строительства и здания, расположенных по <адрес>, выраженные в уведомлениях от 05.08.2025 № признать незаконными решения Управления Росреестра по Томской области об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, выраженные в уведомлениях от 06.11.2025 № в отношении объекта незавершенного строительства, в уведомлениях от 06.11.2025 № - в отношении здания, расположенных по <адрес> возложить на Управление Росреестра по Томской области обязанность устранить нарушения прав и законных интересов Пашкина С.М. путем осуществления государственного кадастрового учета в отношении объекта незавершенного строительства и здания, расположенных по <адрес> и государственной регистрации права собственности Пашкина С.М. на указанные объекты недвижимости.
В обоснование указал, что 06.02.2025 обратился в Управление Росреестра по Томской области с заявлением о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права собственности в отношении объекта незавершенного строительства и здания, расположенных по <адрес> Данные объекты недвижимости располагаются в пределах земельного участка с кадастровым номером № регистрирующий орган поставил заявителя в известность о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на том основании, что согласно позиции Комитета по охране объектов культурного наследия, выраженных в письмах от 17.02.2025, 28.02.2025, 07.05.2025, 31.07.2025, в силу п. 2 ст. 36 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» размещение объектов недвижимости на вышеназванном земельном участке возможно только после проведения спасательных археологических полевых работ в пределах данного земельного участка и предоставления в Комитет документации, содержащей результаты таких работ. Согласно позиции административного ответчика для устранения причин приостановления регистрации и кадастрового учета заявителю дополнительно необходимо представить документы, устанавливающие возможность размещения объектов строительства на данном земельном участке.
01.02.2011 администрацией Томского района и ООО «<данные изъяты>» заключен договор аренды земельного участка № 74, по которому ООО «<данные изъяты>» в аренду был передан земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, площадью 1939 кв.м, расположенный по <адрес>, для жилищного строительства. 28.12.2017 ООО «<данные изъяты>» в лице конкурсного управляющего заключило с Пупышевым А.С. договор уступки, по которому передало последнему права и обязанности арендатора по договору аренды. 06.05.2022 администрация Томского района и Пупышев А.С. заключили дополнительное соглашение № к договору аренды, согласно которому срок действия договора аренды № был продлен до 29.05.2025. 13.08.2024 продавец Пупышев А.С. и покупатель Пашкин С.М. заключили договор купли-продажи № 1, согласно которому продавец передал в собственность покупателя за плату недвижимое имущество - объект незавершенного строительства, степень готовности - 8 %, проектируемое назначение: индивидуальный жилой дом, расположенное по <адрес>, кадастровый номер №. В связи с заключением указанного договора земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1939 кв.м, перешел на праве аренды Пашкину С.М. на срок до 29.05.2025. Далее административным истцом были завершены строительные работы по возведению жилого дома на месте приобретенного объекта незавершенного строительства и рядом начато строительство дополнительного жилого объекта, в настоящее время являющегося объектом незавершенного строительства. В период действия договора аренды земельного участка Пашкин С.М. обратился к административному ответчику с заявлениями о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права собственности в отношении указанных двух объектов недвижимости.
В свою очередь, приостанавливая регистрационные действия, административный ответчик не учел, что в отношении земельного участка с кадастровым номером № в 2021 году в судебном порядке был разрешен вопрос о правовом режиме, возможности его предоставления в частную собственность граждан, возможности строительства на его территории объектов капитального строительства. Решением Томского районного суда Томской области от 16.04.2021 по делу №, оставленным без изменения апелляционным определением Томского областного суда от 14.12.2021, установлены обстоятельства того, что границы территории объектов культурного наследия <данные изъяты> не были определены; земельный участок с кадастровым номером № может находиться в частной собственности граждан и на нем могут проводиться, в том числе строительные работы. Позиция административного ответчика о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав противоречит состоявшимся судебным актам. Поскольку все необходимые для регистрации документы заявителем были представлены (технические планы, заявления Пашкина С.М.), вся необходимая информация у регистрирующего органа имелась (наличие права аренды на земельный участок, допускающее строительство спорных объектов), решения о приостановлении государственной регистрации и кадастрового учета являются незаконными.
06.11.2025 административным ответчиком приняты решения об отказе в проведении государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности на жилой дом и объект незавершенного строительства, выраженные в уведомлениях №, в связи с тем, что заявитель не представил документ, устанавливающий возможность размещения соответствующих объектов капитального строительства, полученный в Комитете по охране памятников культурного наследия Томской области.
Вместе с тем, после вынесения решений о приостановлении регистрационных действий (до вынесения решений об отказе) административный истец представил административному ответчику документы, устанавливающие возможность размещения объектов капитального строительства на указанном земельном участке, а именно решение Томского районного суда Томской области от 16.04.2021 и апелляционное определение Томского областного суда от 14.12.2021, согласно которым в районе земельных участков, в том числе с кадастровым номером № были выполнены шурфы (раскопки), которые не содержали археологического материала, а шурфы, где были обнаружены материалы археологического наследия, не располагаются на территории данного земельного участка, из чего следует вывод, что земельный участок административного истца уже был подвергнут археологической разведке с проведением археологических раскопов (шурфов), каких-либо объектов археологического наследия в пределах спорного земельного участка установлено не было. Помимо этого, учитывая, что строительство здания на земельном участке было начато и окончено в 2024 году, к сложившимся отношениям подлежали применению положения пп. 2 п. 1 ст. 33 Федерального закона № 342-ФЗ, которые допускают использование земельных участков для строительства, реконструкции объектов капитального строительства в случае начала их строительства, реконструкции до 1 января 2025 года, независимо от ограничений использования земельных участков, установленных в границах таких зон.
Административный истец Пашкин С.М., надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, направил представителя Шильникову А.А.
В судебном заседании представитель административного истца Шильникова А.А. административные исковые требования поддержал в полном объеме.
В судебном заседании представитель административного ответчика Управления Росреестра по Томской области Кащеева А.Д. просила отказать в удовлетворении административного искового заявления, представила письменные пояснения, где указала, что заявитель в установленном законом порядке был уведомлен о приостановлении с 05.08.2025 осуществления действий по государственному кадастровому учету и государственной регистрации прав по заявлениям от 06.02.2025 и от 07.02.2025 в связи с тем, что не были представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации, о возможности строительства объектов недвижимости на земельном участке в зоне территории объекта археологического наследия, где запрещается строительство объектов капитального строительства и увеличение объемно-пространственных характеристик существующих на территории памятника или ансамбля объектов капитального строительства, проведение земляных, строительных, мелиоративных и иных работ, за исключением работ по сохранению объекта культурного наследия или его отдельных элементов. Поскольку земельный участок с кадастровым номером № полностью входит в территорию объектов культурного наследия, государственным регистратором в Комитете по охране памятников культурного наследия Томской области была запрошена информация о возможности размещения объектов капитального строительства по <адрес> и получен ответ о том, что размещение объектов недвижимости на вышеуказанном земельном участке возможно только после проведения спасательных археологических полевых работ в пределах указанного земельного участка и предоставления в Комитет документации, содержащей результаты проведения вышеуказанных работ. Документы на согласование работ по возведению на вышеуказанном земельном участке объектов капитального строительства на рассмотрение в Комитет не поступали, в связи с чем на территории земельного участка запрещается строительство объектов капитального строительства, проведение земляных, строительных, мелиоративных и иных работ, за исключением работ, по сохранению объектов культурного наследия. Заявителю было разъяснено, что для устранения причин приостановления осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности, необходимо предоставить в Управление Росреестра документ, полученный в Комитете культуры, устанавливающий возможность размещения созданного объекта капитального строительства, расположенного на вышеуказанном земельном участке. В судебных актах, на которые ссылается заявитель, вышеуказанные вопросы не являлись предметом рассмотрения суда и не отменяют порядок, установленный нормами действующего законодательства. 06.11.2025 Управлением Росреестра по Томской области вынесены решения об отказе в государственной регистрации. Административный истец не представил доказательств отказа Комитета культуры в предоставлении документов на согласование работ по возведению на земельном участке объектов капитального строительства.
В судебном заседании административный ответчик государственный регистратор Ромова И.М. просила отказать в удовлетворении административного искового заявления в полном объеме.
Представитель заинтересованных лиц Администрации Томского района, Управления территориального развития администрации Томского района, Главы Томского района - Цынтина Г.А. полагала исковые требования подлежащими удовлетворению, представила письменные пояснения, где указала, что земельный участок с кадастровым номером № находился на праве аренды у Пашкина С.М. до 29.05.2025, в связи с чем арендатор мог зарегистрировать право собственности на объекты недвижимости. Выводы, сделанные Томским районным судом в решении от 16.04.2021 по делу № в отношении земельного участка № носят преюдициальный характер, установленные судом обстоятельства свидетельствуют о том, что земельный участок может находиться в частной собственности граждан и на нем могут производиться, в том числе строительные работы. Требования о проведении спасательных археологических полевых работ должно исследоваться в рамках отдельных требований Комитета по охране объектов культурного наследия Томской области, но не может само по себе быть причиной в приостановлении или отказе в регистрации права собственности. Законные основания для приостановления регистрационных действий отсутствовали.
Заинтересованные лица Комитет по охране объектов культурного наследия Томской области, Пупышев А.С., кадастровый инженер Канцир А.В. в судебное заседание не явились, о его месте и времени были извещены.
На основании ч. 6 ст. 226 КАС РФ суд находит возможным рассмотреть административное дело в отсутствие не явившихся лиц.
Заслушав представителя административного истца, представителя административного ответчика, административного ответчика и представителя заинтересованных лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с ч. 1 ст. 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.
Положениями ч. 8 ст. 226 КАС РФ предусмотрено, что при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд проверяет законность решения, действия (бездействия) в части, которая оспаривается, и в отношении лица, которое является административным истцом, или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление. При проверке законности этих решения, действия (бездействия) суд не связан основаниями и доводами, содержащимися в административном исковом заявлении о признании незаконными решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, и выясняет обстоятельства, указанные в частях 9 и 10 настоящей статьи, в полном объеме.
В силу ч. 9 ст. 226 КАС РФ если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет: 1) нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление; 2) соблюдены ли сроки обращения в суд; 3) соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих: а) полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); б) порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; в) основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; 4) соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.
На основании ч. 11 ст. 226 КАС РФ обязанность доказывания обстоятельств, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 настоящей статьи, возлагается на лицо, обратившееся в суд, а обстоятельств, указанных в пунктах 3 и 4 части 9 и в части 10 настоящей статьи, - на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие).
В соответствии с ч. 2 ст. 227 КАС РФ по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, судом принимается одно из следующих решений: 1) об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление; 2) об отказе в удовлетворении заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными.
По смыслу приведенных норм, для удовлетворения требований административного иска об оспаривании решения, действий (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями необходимо установить совокупность следующих условий: несоответствие закону оспариваемых решения, действий (бездействия) и нарушение данными решением, действиями (бездействием) прав, свобод и законных интересов административного истца.
Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, а также ведением ЕГРН, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Согласно ст. 1 Закона о государственной регистрации недвижимости государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признается внесение в ЕГРН сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (часть 7);
государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (часть 3);
государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в ЕГРН записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в ЕГРН (часть 4);
В соответствии с ч. 1 ст. 14 Закона о государственной регистрации недвижимости государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.
В силу положений п. 5, п. 7.3 ч. 2 ст. 14 Закона о государственной регистрации недвижимости основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: вступившие в законную силу судебные акты; технический план.
Согласно ч. 3 ст. 14 Закона о государственной регистрации недвижимости государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в связи с: созданием объекта недвижимости, для строительства, реконструкции которого не требуется получение разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию (пункт 1.1); созданием объекта незавершенного строительства (пункт 1.2); прекращением существования объекта недвижимости, права на который зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости (пункт 3).
На основании ч. 1 ст. 15 Закона о государственной регистрации недвижимости при осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав одновременно такие государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются по заявлению: собственника земельного участка, либо лица, которому земельный участок принадлежит на ином праве (пункт 1); кадастрового инженера в случаях, установленных федеральным законом (пункт 6).
Пунктом 3 ч. 1 ст. 29 Закона о государственной регистрации недвижимости государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав состоит, в том числе из проведения правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
Судом установлено, следует из соответствующих документов, что 06.02.2025 Пашкин С.М. в лице представителя (кадастрового инженера) Канцира А.В. обратился в Управление Росреестра по Томской области с заявлением о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права собственности в отношении объекта незавершенного строительства, степенью готовности 9 %, проектируемой площадью 65 кв.м, расположенного по <адрес> в пределах земельного участка с кадастровым номером №. В качестве документа, подтверждающего факт создания объекта недвижимости, был представлен технический план объекта незавершенного строительства от 06.02.2025, к которому была приложена декларация об объекте недвижимости, выписка из ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по <адрес>
07.02.2025 Пашкин С.М. в лице представителя (кадастрового инженера) Канцира А.В. обратился в Управление Росреестра по Томской области с заявлением о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права собственности в отношении здания - жилого дома, площадью 83,5 кв.м, расположенного по <адрес> в пределах земельного участка с кадастровым номером №. В качестве документа, подтверждающего факт создания объекта недвижимости, был представлен технический план здания от 07.02.2025, к которому была приложена декларация об объекте недвижимости от 05.02.2025, выписка из ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером №, внемасштабный чертеж здания от 05.02.2025.
Согласно выписке из ЕГРН от 15.12.2025 в отношении земельного участка с кадастровым номером № он находится по <адрес> с 16.08.2024 принадлежит на праве аренды административному истцу (срок действия аренды до 29.05.2025), относится к категории - земли населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования - для жилищного строительства и полностью расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории - территории объекта культурного наследия, публичного сервитута:
- реестровый номер зоны: № от 08.10.2020 (территории объекта культурного наследия федерального значения «<данные изъяты>», границы и режим использования утверждены решением Комитета по охране объектов культурного наследия Томской области от 20.08.2020 №);
- реестровый номер зоны № от 26.04.2021 (территории объекта культурного наследия (памятника археологии) «<данные изъяты>», границы и режим использования утверждены решением Департамента по культуре и туризму Томской области от 11.03.2014 №);
реестровый номер зоны № от 19.05.2021 (территории объекта культурного наследия (памятника археологии) «<данные изъяты>», границы и режим использования утверждены решением Департамента по культуре и туризму Томской области от 11.03.2014 №);
в указанных зонах запрещается: строительство объектов капитального строительства и увеличение объемно-пространственных характеристик, существующих на территории памятника или ансамбля объектов капитального строительства; проведение земляных, строительных, мелиоративных и иных работ, за исключением работ по сохранению объекта культурного наследия или его отдельных элементов, сохранению историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия; разрешается: ведение хозяйственной деятельности, не противоречащей требованиям обеспечения сохранности объекта культурного наследия и позволяющей обеспечить функционирование объекта культурного наследия в современных условиях.
Правовое регулирование отношений в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия народов Российской Федерации осуществляется Федеральным законом от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 25.06.2002 № 73-ФЗ).
В соответствии со ст. 3.1 Федерального закона от 25.06.2022 № 73-ФЗ территорией объекта культурного наследия является территория, непосредственно занятая данным объектом культурного наследия и (или) связанная с ним исторически и функционально, являющаяся его неотъемлемой частью и установленная в соответствии с настоящей статьей (пункт 1);
в территорию объекта культурного наследия могут входить земли, земельные участки, части земельных участков, земли лесного фонда (далее также - земли), водные объекты или их части, находящиеся в государственной или муниципальной собственности либо в собственности физических или юридических лиц. В границах территории объекта культурного наследия могут находиться земли, в отношении которых не проведен государственный кадастровый учет (пункт 2);
сведения о границах территории объекта культурного наследия, об ограничениях использования объекта недвижимого имущества, находящегося в границах территории объекта культурного наследия, вносятся в ЕГРН в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Отсутствие в Едином государственном реестре недвижимости сведений, указанных в настоящем пункте, не является основанием для несоблюдения требований к осуществлению деятельности в границах территории объекта культурного наследия, установленных земельным законодательством Российской Федерации и статьей 5.1 настоящего Федерального закона (пункт 7).
Согласно п. 1, 2 ст. 33 Федерального закона от 25.06.2022 № 73-ФЗ объекты культурного наследия, включенные в реестр, выявленные объекты культурного наследия подлежат государственной охране в целях предотвращения их повреждения, разрушения или уничтожения, изменения облика и интерьера (в случае, если интерьер объекта культурного наследия относится к его предмету охраны), нарушения установленного порядка их использования, незаконного перемещения и предотвращения других действий, могущих причинить вред объектам культурного наследия, а также в целях их защиты от неблагоприятного воздействия окружающей среды и от иных негативных воздействий.
Государственная охрана объектов культурного наследия включает в себя, в том числе: установление требований к осуществлению деятельности в границах территории достопримечательного места, требований к градостроительным регламентам в границах территории достопримечательного места; установление особого режима использования земельного участка, в границах которого располагается объект археологического наследия подпункт 7 пункта 2);
установление предмета охраны объекта культурного наследия, включенного в реестр, и границ территории такого объекта (подпункт 10 пункта 2);
выдачу в случаях и порядке, установленных настоящим Федеральным законом, задания на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия и разрешения на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия (подпункт 12 пункта 2).
На основании ст. 36 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ изыскательские, проектные, земляные, строительные, мелиоративные, хозяйственные работы, указанные в статье 30 настоящего Федерального закона работы по использованию лесов и иные работы в границах территории объекта культурного наследия, включенного в реестр, проводятся при условии соблюдения установленных статьей 5.1 настоящего Федерального закона требований к осуществлению деятельности в границах территории объекта культурного наследия, особого режима использования земельного участка, в границах которого располагается объект археологического наследия, и при условии реализации согласованных соответствующим органом охраны объектов культурного наследия, определенным пунктом 2 статьи 45 настоящего Федерального закона, обязательных разделов об обеспечении сохранности указанных объектов культурного наследия в проектах проведения таких работ или проектов обеспечения сохранности указанных объектов культурного наследия либо плана проведения спасательных археологических полевых работ, включающих оценку воздействия проводимых работ на указанные объекты культурного наследия (пункт 2);
строительные и иные работы на земельном участке, непосредственно связанном с земельным участком в границах территории объекта культурного наследия, проводятся при наличии в проектной документации разделов об обеспечении сохранности указанного объекта культурного наследия или о проведении спасательных археологических полевых работ или проекта обеспечения сохранности указанного объекта культурного наследия либо плана проведения спасательных археологических полевых работ, включающих оценку воздействия проводимых работ на указанный объект культурного наследия, согласованных с региональным органом охраны объектов культурного наследия (пункт 3).
Согласно пп. 1 п. 1 ст. 5.1 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ в границах территории объекта культурного наследия: на территории памятника или ансамбля запрещаются строительство объектов капитального строительства и увеличение объемно-пространственных характеристик существующих на территории памятника или ансамбля объектов капитального строительства; проведение земляных, строительных, мелиоративных и иных работ, за исключением работ по сохранению объекта культурного наследия или его отдельных элементов, сохранению историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия.
В соответствии со ст. 56 ЗК РФ права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным названным Кодексом, федеральными законами (пункт 1);
могут устанавливаться следующие ограничения прав на землю: 1) ограничения использования земельных участков в зонах с особыми условиями использования территорий; 2) особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных (пункт 2);
ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления, решением суда, а ограничения, указанные в подпункте 1 пункта 2 данной статьи, в результате установления зон с особыми условиями использования территорий в соответствии с названным Кодексом (пункт 3).
В силу ч. 12 ст. 70 Закона о государственной регистрации недвижимости до 1 марта 2031 года допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, и соответствующий параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок.
В соответствии с п. 1 ч. 13 ст. 70 Закона о государственной регистрации недвижимости при проведении правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации, в случае, предусмотренном частью 12 настоящей статьи, государственным регистратором прав осуществляется проверка представленных документов на предмет соответствия содержания представленных заявителем документов иным сведениям, содержащимся в ЕГРН, включая сведения о зонах с особыми условиями использования территории.
Согласно ч. 1 ст. 30 Закона о государственной регистрации недвижимости государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав могут быть приостановлены не более чем на шесть месяцев однократно на основании заявления лиц, указанных в статье 15 настоящего Федерального закона.
В соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 26 Закона о государственной регистрации недвижимости осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
В силу положений ч. 1 ст. 27 Закона о государственной регистрации недвижимости в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.
В ходе проведения правовой экспертизы документов, представленных Пашкиным С.М. на регистрацию, в связи с нахождением земельного участка с кадастровым номером № в указанных выше зонах с особыми условиями использования территорий, государственным регистратором 11.02.2025, 25.02.2025, 28.04.2025, 28.07.2025 направлены запросы в Комитет по охране памятников культурного наследия Томской области о возможности размещения объектов капитального строительства по <адрес>, в данных зонах в пределах указанного земельного участка.
От Комитета по охране объектов культурного наследия Томской области получены ответы от 17.02.2025, 28.02.2025, 07.05.2025, 31.07.2025, из которых следует, что Комитет является органом, контролирующим выполнение и соблюдение требований Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации». Земельный участок с кадастровым номером № расположен на территории объектов археологического наследия «<данные изъяты>». Данные объекты культурного наследия зарегистрированы в Едином государственном реестре объектов культурного наследия народов Российской Федерации: 1) «<данные изъяты>» под номером № (приказ Минкультуры России № от 05.02.2016); 2) «<данные изъяты>» под номером № (приказ Минкультуры России № от 13.11.2015); 3) «<данные изъяты>» под номером № (приказ Минкультуры России № от 13.11.2015). Также на указанные объекты культурного наследия оформлена собственность Российской Федерации. В соответствии с п. 2, 3 ст. 36 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ размещение объектов недвижимости на вышеуказанном земельном участке возможно только после проведения спасательных археологических полевых работ в пределах указанного земельного участка и предоставления в Комитет документации, содержащей результаты проведения вышеуказанных работ. Документы на согласование работ по возведению на указанном земельном участке объектов капитального строительства на рассмотрение в Комитет не поступали, в связи с чем режим использования земельного участка регламентируется пп. 1 п. 1 ст. 5.1 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ, в соответствии с которым на территории памятника или ансамбля запрещается строительство объектов капитального строительства, проведение земляных, строительных, мелиоративных и иных работ, за исключением работ по сохранению объектов культурного наследия или природной среды объекта культурного наследия.
На основании заявлений Пашкина С.М. в лице представителя (кадастрового инженера) Канцира А.В. от 19.02.2025 государственным регистратором приостановлены действия по государственному кадастровому учету и государственной регистрации прав в отношении объекта незавершенного строительства и здания на срок до 21.07.2025, о чем заявителю направлены соответствующие уведомления от 19.02.2025.
02.04.2025 Пашкин С.М. в лице представителя (кадастрового инженера Канцира А.В.) вновь обратился в Управление Росреестра по Томской области с заявлением о приобщении дополнительных документов к заявлению от 07.02.2025 о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права собственности в отношении здания (жилого дома), а именно, технического плана здания от 02.04.2025, согласно которому строительство здания по <адрес>, завершено в 2024 году (вместо ранее указанного 2025 года). К техническому плану здания приложена декларация об объекте недвижимости от 05.02.2025, где также указан 2024 год завершения строительства жилого дома, договор подряда на строительство индивидуального жилого дома от 20.08.2024, акт выполненных работ от 22.12.2024.
22.05.2025 Пашкин С.М. через представителя Канцира А.В. вновь обратился в Управление Росреестра по Томской области, приобщил к заявлению от 07.02.2025 о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права собственности в отношении здания технический план здания от 22.05.2025, приложил декларацию об объекте недвижимости от 05.02.2025, договор подряда на строительство индивидуального жилого дома от 20.08.2024, акт выполненных работ от 22.12.2024.
В уведомлениях Управления Росреестра по Томской области от 05.08.2025 Пашкин С.М. извещен о приостановлении до 05.11.2025 государственным регистратором осуществления действий по государственному кадастровому учету и государственной регистрации прав в отношении объекта незавершенного строительства (уведомление №), расположенных по <адрес> в связи с не предоставлением документов, необходимых для осуществления государственной регистрации.
В данных уведомлениях указано на нахождение земельного участка с кадастровым номером №, в границах которого возведены объект незавершенного строительства и здание, на территории объектов археологического наследия, а также на ответы Комитета по охране объектов культурного наследия Томской области о возможности размещения недвижимости на указанном земельном участке только после проведения спасательных археологических полевых работ, предоставления в Комитет культуры подобной документации.
Для устранения причин приостановления осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности заявителю указано на необходимость предоставления документа, полученного в Комитете по охране объектов культурного наследия Томской области, устанавливающего возможность размещения объекта недвижимости, расположенного на вышеуказанном земельном участке.
31.10.2025 Пашкин С.М. предоставил в Управление Росреестра по Томской области копии решения Томского районного суда Томской области от 16.04.2021 и апелляционного определения Томского областного суда от 14.12.2021.
Уведомлениями от 05.11.2025 Пашкин С.М. извещен о не устранении причин приостановления осуществления регистрационных действий в отношении указанных объектов недвижимости.
Решением государственного регистратора Ромомвой И.М. от 06.11.2025 Пашкину С.М. отказано в государственном кадастровом учете и государственной регистрации права собственности в отношении объекта незавершенного строительства и здания, расположенных по <адрес>, о чем направлены соответствующие уведомления Пашкину С.М. (№) и его представителю Канциру А.В. (№).
Основанием для отказа в проведении государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности послужило не предоставление в течение срока приостановления - до 05.11.2025 документов, необходимых для осуществления регистрационных действий, а именно устанавливающих возможность размещения объектов недвижимости на земельном участке, находящемся в зоне территории объекта культурного наследия, полученных в уполномоченном органе - Комитете по охране объектов культурного наследия Томской области.
Представленными доказательствами, в том числе выпиской из ЕГРН подтверждается факт нахождения земельного участка с кадастровым номером № в границах зон с особыми условиями использования территории - объектов археологического наследия «<данные изъяты>», «<данные изъяты>», «<данные изъяты>» с режимом использования, который запрещает строительство зданий, строений на земельном участке.
Сведения об ограничениях прав на земельный участок, предусмотренные ст. 56 ЗК РФ, внесены в ЕГРН на основании решений уполномоченного органа в области охраны объектов культурного наследия.
Данные сведения являются актуальными, ограничения не отменялись.
Орган регистрации прав обоснованно исходил из того, что для устранения причин приостановления осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности заявителю необходимо предоставить документ, полученный в Комитете по охране объектов культурного наследия Томской области, устанавливающий возможность размещения объектов капитального строительства на вышеуказанном земельном участке.
Вместе с тем, документы на согласование работ по возведению на земельном участке с кадастровым номером № объектов капитального строительства на рассмотрение в Комитет по охране объектов культурного наследия Томской области не поступали.
Вопреки доводам стороны административного истца, решение Томского районного суда Томской области от 16.04.2021 по делу № не имеет преюдициального значения для рассматриваемых отношений. Факты отсутствия объекта культурного наследия (памятников археологии), как и зоны с особыми условиями использования территории в месте нахождения земельного участка, данным решением не устанавливались, записи в ЕГРН о данных зонах недействительными не признавались.
Указание в данном решении на возможность нахождения земельного участка с кадастровым номером № в частной собственности граждан и проведения на нем строительных работ, не означает абсолютного правомочия владельца земельного участка осуществить на нем строительство тех объектов, которые возведены.
При этом в том же решении в следующем абзаце указано на необходимость ведения такой деятельности с соблюдением требований Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации.
Указание представителем истца (со ссылкой на решение суда от 16.04.2021) на выполнение в районе земельного участка с кадастровым номером № шурфов (раскопов) и отсутствие в них археологического материала, также не может быть принято во внимание, поскольку изложение судом конкретного доказательства по делу не может подменять собой документ, выдаваемый органом охраны объектов культурного наследия, разрешающий проведение определенных работ на территории объекта культурного наследия.
Действительно, в силу положений п. 2 ч. 33 ст. 26 Федерального закона от 03.08.2018 № 342-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в границах зон с особыми условиями использования территорий, установленных, в том числе в силу закона, до 1 января 2025 года (за исключением зон с особыми условиями использования территорий, указанных в части 27 настоящей статьи), независимо от ограничений использования земельных участков, установленных в границах таких зон, допускается использование земельных участков для строительства, реконструкции объектов капитального строительства на основании разрешений на строительство, выданных до 1 января 2025 года, или в случае начала строительства, реконструкции объектов капитального строительства до 1 января 2025 года, если для строительства, реконструкции указанных объектов капитального строительства не требуется выдача разрешений на строительство.
Вместе с тем, статьей 5 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ закреплено, что земельные участки в границах территорий объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, а также в границах территорий выявленных объектов культурного наследия относятся к землям историко-культурного назначения, правовой режим которых регулируется земельным законодательством Российской Федерации и настоящим Федеральным законом.
Таким образом, нормы Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ, накладывающие ограничения при строительстве объектов капитального строительства, увеличении объемно-пространственных характеристик существующих на территории памятника или ансамбля объектов капитального строительства, в границах территории объекта культурного наследия, являются специальными, в связи с чем переходные положения, закрепленные в ч. 33 ст. 26 Федерального закона от 03.08.2018 № 342-ФЗ, не подлежат применению к рассматриваемым отношениям.
Суть несогласия административного истца с обжалуемыми решениями сводится к преодоление процедуры получения соответствующего разрешения в органе охраны объектов культурного наследия.
При этом процедура осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в отношении объектов недвижимости, расположенных на территории объектов культурного наследия, предполагает обязательное получение соответствующего одобрения указанного органа и не допускает усмотрения государственного регистратора в данной части.
Оспариваемые Пашкиным С.М. решения Управления Росреестра по Томской области, как о приостановлении регистрационных действий, так и об отказе в их совершении, соответствовали закону, приняты в рамках предоставленных государственному регистратору полномочий, при соблюдении процедуры их принятия, в связи с чем основания для удовлетворения административного искового заявления отсутствуют.
Ввиду отказа в удовлетворении исковых требований, уплаченная административным истцом при подаче иска государственная пошлина не подлежит распределению.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175 - 180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд решил:
административное исковое заявление Пашкина С.М. к Управлению Росреестра по Томской области, государственному регистратору Ромовой И.М., о:
признании незаконными решений Управления Росреестра по Томской области о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав по заявлению Пашкина С.М. в отношении объекта незавершенного строительства и здания, расположенных по <адрес> выраженных в уведомлениях от 05.08.2025 №;
признании незаконными решений Управления Росреестра по Томской области об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, выраженных в уведомлениях от 06.11.2025 № - в отношении объекта незавершенного строительства, в уведомлениях от 06.11.2025 № - в отношении здания, расположенных по <адрес> возложении на Управление Росреестра по Томской области обязанности устранить нарушения прав и законных интересов Пашкина С.М. путем осуществления государственного кадастрового учета в отношении объекта незавершенного строительства и здания, расположенных по <адрес> государственной регистрации права собственности Пашкина С.М. на указанные объекты недвижимости, оставить без удовлетворения.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Томский областной суд через Томский районный суд Томской области в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение суда составлено 22.04.2026.
Судья: (подпись) И.В. Седельников
Копия верна.
Судья И.В. Седельников
Секретарь: В.В. Житник
Оригинал решения находится в деле № 2а-362/2026.