РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
23 декабря 2025 года г. Канск
Канский городской суд Красноярского края в составе:
председательствующего судьи Дмитриенко Н.С., при секретаре Шаповалова Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Петухова С. А. к администрации г. Канска о признании права собственности на жилой дом, установил:
Истец Петухов С.А. обратился в суд с иском к ответчику администрации г. Канска, в котором просит признать право собственности на индивидуальный жилой дом, площадью 108,0 кв.м., количеством этажей 2, в том числе подземных 1, расположенный по адресу: <адрес> мотивировав свои требования тем, что согласно постановления администрации г. Канска от 12.12.2006 года № 2301 Петухову А.А. был предоставлен в аренду земельный участок для строительства индивидуального жилого дома, заключен договор аренды, впоследствии на основании договора купли-продажи незавершенного строительства жилого дома Петухов С.А. (истец) приобрел у Петухова А.А. в собственность объект незавершенного строительства, а именно жилой дом, застроенной площадью 145,3 кв.м., готовностью 61%, находящийся по адресу: <адрес>. Право собственности на указанный объект зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службой по Красноярскому краю. Истец на собственные денежные средства построил двухэтажный индивидуальный жилой дом по адресу: <адрес>, на основании постановления администрации г. Канска № 863 от 02.09.1998 года о предоставлении земельного участка для строительства индивидуального жилого дома, разрешение на производство строительно-монтажных работ, выдано отделом по делам строительства и архитектуры Инспекции Государственного архитектурно-строительного контроля 23.12.1999 года. В 2021 году истец закончил строительство дома, однако в легализации возведенного жилого дома, постановке дома на государственный кадастровый учет и регистрации права собственности истцу препятствует обстоятельство того, что в договоре аренды на земельный участок от ДД.ММ.ГГГГ, в качестве арендатора указан Петухов А.А.
Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ, при принятии искового заявления, по данному гражданскому делу, в соответствии со ст. 43 ГПК РФ привлечены в качестве третьих лиц, не заявляющие самостоятельных требований относительно спора Управление градостроительства администрации г. Канска.
Истец Петухов С.А., его представитель Цындренко Т.М. (по доверенности), извещенные о времени и месте рассмотрения дела в установленном законом порядке, в судебное заседание не явились, воспользовавшись своим правом, направили ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие.
Представитель ответчика администрации г. Канска - Монахов И.О. (по доверенности), извещенный о времени и месте рассмотрения дела в установленном законом порядке, в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие, направив соответствующее письменное заявление, возражений относительно исковых требований не представил.
Представитель третьего лица Управления градостроительства администрации г. Канска, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю - Филь Н.Д. (по доверенности), руководитель КУМИ г. Канска Никакошева М.Ю., извещенные о времени и месте рассмотрения дела в установленном законом порядке, в судебное заседание не явились, ходатайствовали о рассмотрении дела в свое отсутствие, направив соответствующее письменное заявление, возражений относительно исковых требований не представили.
Третьи лица: ФИО3, ФИО4, извещенные о времени и месте рассмотрения дела в установленном законом порядке, в судебное заседание не явились, причину не явки суду не сообщили, заявлений, ходатайств не направили.
На основании ст. 167 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствии неявившихся лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте рассмотрения дела.
Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимозависимости с точки зрения относимости и допустимости, суд приходит к выводу об удовлетворении иска по следующим основаниям.
В соответствии с ч.1 ст. 263 ГК РФ, собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.
Согласно ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также ст. 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.
Согласно ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, на предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Согласно п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода в объекта в эксплуатацию.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Согласно п. 2 ч. 1 ст. 40 ЗК РФ, собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
В судебном заседании установлено и подтверждается письменными материалами дела: 02.03.2007 года по договору купли-продажи незавершенного строительством жилого дома, Петухов С. А. приобрел у Петухова А. А. в собственность объект незавершенного строительства, а именно жилой дом, застроенной площадью 145,3 кв.м., готовностью 61%, находящийся по адресу: <адрес> с кадастровым номером №, что также подтверждается актом приема-передачи от 02.03.2007 года.
Право собственности на указанный объект незавершенного строительства зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 15.03.2007 года сделана запись о регистрации №, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от 15.03.2007 года 24 ЕЗ № 580526.
Строительство жилого дома производилось на основании Постановления Администрации города Канска Красноярского края № 863 от 02.09.1998 года о предоставлении земельного участка для строительства индивидуального жилого дома, а также разрешения на производство строительно-монтажных работ, выданное Отделом по делам строительства и архитектуры Инспекции (управления) Государственного архитектурно-строительного контроля № 390/1 от 23.12.1999 года.
Земельный участок для строительства жилого дома был предоставлен в аренду на основании Постановления Администрации города Канска Красноярского края № 2301 от 12.12.2006 года, что подтверждается заключенным между Администрацией города Канска и Петухову А.А. Договором аренды находящегося в государственной собственности земельного участка №АЗ-11-07 от 23.01.2007 года.
В соответствии с п. 1.1 договора предметом договора является земельный участок из земель поселений с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес> для использования в целях для строительства индивидуального одноэтажного жилого дома в границах, указанных в кадастровом карте (плане) участка, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 1 431,14 кв.м.
Согласно п. 2.1 договора, срок аренды участка устанавливается с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии с п. 4.3.1 договора, арендатор имеет право с согласия арендодателя, в установленном порядке, сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам. По истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее чем за 3 месяца до истечения срока действия договора. Преимущественное право на заключение договора на новый срок может быть реализовано арендодателем при условии отсутствия ограничений на дальнейшую аренду участка, отсутствия нарушений им законодательства РФ или условий договора (п. 4.3.2).
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 (сторона-1) и ФИО4 (сторона-2) заключен договор уступки права аренды земельного участка, согласно которого Сторона-1 уступает, а сторона-2 принимает права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды № А3-165-10, находящегося в государственной собственности земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированному Канским отделом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю 17.06.2010 года, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 997 кв.м.
Петухов А. А., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, умер ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о смерти III-БА №, актовая запись №.
Из представленных сведений, следует, что в 2021 году после завершения строительства приобретённого истцом объекта незавершённого строительства - одноэтажного, жилого дома с кадастровым номером № при обращении к кадастровому инженеру для получения технического плана на жилой дом, постановки его на кадастровый учет и регистрации права собственности на жилой дом выявлено, что согласно данным ЕГРН, объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, принадлежащий истцу на праве собственности расположен на земельном участке с кадастровым номером № Кроме того, на указанном земельном участке также расположен жилой дом с кадастровым номером №, общей площадью 102,9 кв.м., который имеет связь с объектом с кадастровым номером №, в связи с чем, в целях исключения задвоенных сведений: объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № и регистрации права собственности на ранее учтенный в ЕГРН жилой дом с кадастровым номером №, ДД.ММ.ГГГГ истец обратился в Управление Росреестра по Красноярскому краю, и согласно полученного ответа от Управления Росреестра по Красноярскому краю №27158/Ис47/21 от 23.12.2021 года ему было отказано, в качестве причины отказа указано согласно ч. 12 ст. 70 Федерального закона от 13.07.2015г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» до 1 марта 2026 года допускается осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на жилой дом, созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, если в ЕГРН не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположен указанный объект недвижимости.
Впоследствии, истец обратился в Управление Росреестра в целях регистрации прав собственности на завершенный строительством жилой дом с кадастровым номером №, однако 16.11.2022 года получил Уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав № КУВД -001/2022-49891823/1, где причиной приостановки указано, что в представленном договоре аренды на земельный участок №АЗ-11-07 от ДД.ММ.ГГГГ в качестве арендатора указано другое лицо - Петухов А. А.. Поскольку право на земельный участок, на котором распложён заявленный объект недвижимости, не зарегистрировано в ЕГРН и правоустанавливающий документ на земельный участок не представлен в отношении земельного участка с кадастровым номером № регистрационные действия приостановлены до 16.02.2023 года.
Истец указывает, что при неоднократном обращении в Администрацию города Канска, Комитет по управлению недвижимым имуществом 15.05.2019 года о представлении земельного участка с кадастровым номером № в собственность получен отказ № 855 от 29.05.2019 года, при обращении от 28.03.2023 года. о предоставлении земельного участка с кадастровым номером № в аренду также получен отказ № 644 от 13.04.2023 года, в связи с чем истец лишен права и возможности свободно распоряжаться принадлежащим ему объектом недвижимости и внесения соответствующих сведений в ЕГРН.
В силу ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Согласно п. 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона № 218-ФЗ одним из оснований для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.
На основании ч. 4 ст. 1 Федерального закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в ЕГРН.
В соответствии с ч. 7 ст. 1 Федерального закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в ЕГРН сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости.
Документом, в соответствии с ч. 1 ст. 24 Федерального закона № 218-ФЗ, в котором указаны сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте, объекте незавершенного строительства или едином недвижимом комплексе, необходимые для государственного кадастрового учета такого объекта недвижимости, является технический план.
Форма технического плана утверждена Приказом Росреестра от 15.03.2022 № П0082 «Об установлении формы технического плана, требований к его подготовке и состава содержащихся в нем сведений» (Зарегистрировано в Минюсте России 04.04.2022 N 68051).
Согласно п. 1 ч. 1 ст. 14 Федерального закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.
Согласно техническому плану здания, расположенного по адресу: <адрес>, земельный участок имеет кадастровый №, кадастровый номер исходного объекта недвижимости из которого образован объект недвижимости №, номер кадастрового квартала, в котором находится объект недвижимости №, вид объекта недвижимости - здание, назначение - жилое, наименование здания - индивидуальный жилой дом, количество этажей - 2, в том числе подземных - 1, материал наружных стен здания - деревянные, год завершения строительства здания - 2021 год, площадь здания - 108,0 кв.м. Количество контуров здания 1. Здание расположено в границах земельного участка с кадастровым номером №. На земельном участке числится объект недвижимости с кадастровым номером №, есть основания полагать, что это дубль.
Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, земельному участку, находящемуся по адресу: <адрес> ДД.ММ.ГГГГ присвоен кадастровый №, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - индивидуальное строительство одноэтажного жилого дома.
В силу ч. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В пункте 26 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что при рассмотрении исков о признании права собственности на самовольную постройку судам следует устанавливать, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. При этом необходимо учитывать, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Из разъяснений, содержащихся в пунктах 26 и 28 указанного выше Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22, также следует, что рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.
Таким образом, в предмет доказывания по настоящему спору входит, в том числе, выяснение вопроса о соблюдении истцом градостроительных, строительных норм и правил, о соответствии постройки требованиям законодательства, и отсутствии при ее эксплуатации угрозы имуществу, жизни и здоровью граждан. При этом лицо, осуществившее самовольную постройку, обязано представить суду доказательства, подтверждающие соответствие ее требованиям безопасности, в позволяющие сохранить эту постройку.
Согласно заключению № 280-11-25 от 18.11.2025 года по результатам обследования состояния строительных конструкций индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>: конструкции жилого дома (фундаменты, наружные и внутренние стены, перекрытия, крыша, кровля) находятся в работоспособном состоянии, соответствуют требованиям Технического регламента о безопасности зданий и сооружений, утвержденного Федеральным законом от 30.12.2009 № 384-ФЗ в части обеспечения несущей способности, пространственной жесткости и безопасной эксплуатации. Строительные конструкции жилого дома, качество строительно-монтажных работ, примененные материалы соответствуют требованиям и нормативам существующих строительных норм и правил, и обеспечивают безопасную эксплуатацию здания на нормативный срок службы. Конструкции жилого дома являются капитальным строением, соответствуют эксплуатационным характеристикам. Здание соответствует требованиям «Технического регламента о требованиях пожарной безопасности» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2023) Федеральный закон от 22.07.2008 № 123-ФЗ. Здание соответствует требованиям Федерального закона от 30.03.1999 № 52-ФЗ (ред. от 24.07.2023) «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения». Сохранение здания не нарушает права и охраняемые законом интересы третьих лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. После завершения комплекса отделочных работ жилой дом рекомендуется к эксплуатации по своему назначению.
Согласно п. 1.1 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ, выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства, реконструкции объектов ИЖС.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не требуется в случае, если в соответствии с ч. 17 ст. 51 ГрК РФ, для строительства или реконструкции объекта не требуется выдача разрешения на строительство (ч. 15 ст. 55 ГрК РФ в редакции Федерального закона № 340-ФЗ).
В данном случае получение разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется.
Возведенный Петуховым С.А. жилой дом по адресу: <адрес> не противоречит градостроительным, санитарным, противопожарным и правилам, техническое состояние строительной конструкции расценивается как работоспособное и может далее эксплуатироваться по его назначению. При строительстве жилого дома не допущено нарушения градостроительного и строительных норм и правил, требований санитарно-эпидемиологической и пожарной безопасности. Фактов, свидетельствующих о том, что сохранение указанной постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и создает угрозу жизни и здоровью граждан, не имеется.
Ответчиком, администрацией г. Канска доказательства, что построенный жилой дом не соответствует параметрам, установленным к объектам индивидуального жилищного строительства не представлены, ответчик и другие уполномоченные органы г. Канска, какие-либо требования к истцу, в том числе об уплате арендных платежей по земельному участку, о расторжении договора аренды земельного участка и о его освобождении, о сносе объекта недвижимости, не заявляли.
Оценивая доказательства каждое в отдельности и их совокупности, суд, принимая во внимание, что дом возведен истцом с учетом разрешения, установленного постановлением администрации г. Канска от 12.12.2006 года, дом расположен в границах земельного участка, вид разрешенного использования которого допускает строительство жилого дома, участок находился в долгосрочной аренде, при этом каких-либо ограничений использования данного участка для строительства жилого дома договором аренды не предусмотрено, доказательств того, что возведении жилого дома были допущены какие-либо нарушения градостроительных и строительных норм и правил суду не представлено, доказательств, подтверждающих направление уведомления истцу о расторжении договора, суду ответчиком не представлено, а судом не установлено, приходит к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований истца.
На основании изложенного, статьями 194-199 ГПК РФ, суд решил:
Исковые требования Петухова С. А. - удовлетворить.
Признать за Петуховым С. А. (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца: <адрес> края, паспорт: 0418 №, выдан ГУ МВД России по <адрес>, ДД.ММ.ГГГГ) - право собственности на жилой дом, площадью 108,0 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.
Решение является основанием для регистрации права истца на объект недвижимого имущества в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Красноярского краевого суда в течение одного месяца с момента изготовления решения в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Канский городской суд Красноярского края.
Председательствующий Н.С. Дмитриенко
Мотивированное решение изготовлено: 23 декабря 2025 года.