РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации р.п. Горьковское Омская область 28 сентября 2026 года
Горьковский районный суд Омской области в составе председательствующего судьи Блохина О.В., при секретаре судебного заседания Залтан В.Р., с участием истца Герр Л.Н., ее представителя по доверенности Абрамова С.М., третьего лица без самостоятельных требований Герр В.И., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Герр Людмилы Николаевны к Вотчель Ивану Леонтьевичу, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области о признании сделки исполненной сторонами и возложении обязанности произвести регистрацию перехода прав собственности
УСТАНОВИЛ:
Герр Л.И. обратилась в суд с иском к Вотчель Ивану Леонтьевичу о признании договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № произвести регистрацию перехода прав собственности на указанный земельный участок. В обоснование искового заявления указано, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком в лице представителя Герр В.И. заключен договор купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №. Указанный договор предоставлен в органы, осуществляющие регистрацию, однако последняя была приостановлена в связи с тем, что ответчик Вотчель И.Л. является гражданином другого государства и ему для реализации его недвижимого имущества необходимо открыть счет типа «С». Вместе с тем доверенность от имени Вотчель И.Л., выданная на имя Герр В.И. таких полномочий не содержит.
В связи с чем истец не может самостоятельно в установленном порядке зарегистрировать право собственности.
В судебном заседании истец Герр Л.Н. и ее представитель Абрамов С.М. поддержали исковое заявление по изложенным в нем основаниям.
Ответчик Вотчель И.Л. в судебном заседании участия не принимал, будучи надлежащим образом уведомленным о дате и времени судебного заседания, просил о рассмотрении дела в его отсутствие, против удовлетворении требований не возражал, указал о том, что он от гражданства РФ не отказывался, подтвердил передачу ему денежных средств от истца в рамках исполненной сделки купли - продажи.
Представитель ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области полагали, что не являются надлежащим ответчиком, так как доказательств нарушения ими прав истца не представлено.
Представители третьих лиц без самостоятельных требований в судебном заседании участия не принимали, будучи уведомленными о дате и времени его проведения.
Третье лицо без самостоятельных требований Герр В.И. доводы искового заявления поддержал, полагал сделку исполненной сторонами, в которой он выступал от имени ответчика.
Выслушав пояснения истца, его представителя, пояснения третьего лица без самостоятельных требований, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.
Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В силу ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
Согласно ч. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Статьей 550 вышеназванного Кодекса определено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
В соответствии ч. 1 ст. 160 ГК РФ, сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.
Согласно ч. 1 ст. 164 ГК РФ, сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии со статьями 549, 554 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ). К числу существенных условий договора купли-продажи недвижимости в соответствии с ч. 1 ст. 555 ГК РФ относятся условия о предмете продажи и цене продаваемого недвижимого имущества. В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Согласно ч. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом, а так же из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Согласно п. 3 ст. 10 ГК РФ в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.
Частью 1 статьи 14 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» установлен заявительный характер государственной регистрации прав.
Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд в соответствии с пунктом 3 статьи 551 ГК РФ вправе по требованию другой стороны, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Согласно разъяснениям, данным в пунктах 61, 62, 63 Постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ) (пункт 61). На основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца (пункт 62). Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ) (пункт 63).
Осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случаях, предусмотренных частью 1 статьи 26 Закона о регистрации недвижимости.
Судом установлено и следует из материалов дела, что 29.04.2026 между Герр Л.Н. (покупатель) и Вотчель И.Л. (продавец), в лице представителя по доверенности - Герр В.И., был заключен договор купли-продажи земельного участка.
В соответствии с пунктом 1 названного договора, продавец продал, а покупатель приобрел в собственность 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельнный участок площадью 166 000 кв.м. с кадастровым номером №, расположенное по адресу: Российская Федерация, <адрес>.
По согласованию сторон, стоимость отчужденного имущества определена в размере 100 000 руб. (пункт 3 договора), расчеты между сторонами произведены до подписания договора.
Согласно сведениям ЕГРН Вотчель И.Л. принадлежит на праве собственности 1/2 доли в праве общей долевой собственности на спорный земельный участок, оставшаяся 1/2 доля принадлежит на праве собственности истцу Герр Л.Н. (л.д. 44-47).
В соответствии с актом приема - передачи от 29.04.2026 спорная доля в праве общей долевой собственности на основании указанного выше договора передана истцу (л.д. 15).
07.05.2026 истец обратилась с заявлением о регистрации перехода прав собственности на земельную долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №.
20 июля 2026 г. государственным регистратором в адрес сторон сделки были направлены уведомления о приостановлении государственной регистрации прав в связи с тем, что Вотчель И.Л. является гражданином Германии, которая входит в перечень иностранных государств и территорий, совершающих в отношении Российской Федерации недружественные действия. Согласно положениям Указана Президента от 01.03.2022 № 81 «О дополнительных временных мерах экономического характера по обеспечению финансовой стабильности Российской Федерации», сделки заключенные между резидентом и нерезидентом могут осуществляться только путем перечисления безналичных денежных средств через банковские счета. Соответственно, как указал государственный регистратор, проведение расчетов по таким сделкам путем передачи наличных денежных средств не предусмотрено. Таким образом, с целью устранения указанных недостатков, сторонам договора было рекомендовано представить договор с указанием полных сведений об объекте, отчуждаемом на основании сделки, а также представить доказательств проведения взаиморасчетов путем зачисления средств на банковский счет типа «С», открытый на имя нерезидента (иностранного гражданина).
Указом Президента Российской Федерации от 1 марта 2022 г. № 81 «О дополнительных временных мерах экономического характера по обеспечению финансовой стабильности Российской Федерации» (далее также - Указ N 81) введены дополнительные временные меры экономического характера по обеспечению финансовой стабильности Российской Федерации.
Согласно абзацу 3 подпункта «а» пункта 1 Указа N 81 с 2 марта 2022 г. включительно установлен особый порядок осуществления резидентами сделок, влекущих за собой возникновение права собственности на недвижимое имущество, осуществляемые с лицами иностранных государств, совершающих недружественные действия с иностранными лицами, связанными с иностранными государствами, которые совершают в отношении российских юридических лиц и физических лиц недружественные действия (в том числе если такие иностранные лица имеют гражданство этих государств, местом их регистрации, местом преимущественного ведения ими хозяйственной деятельности или местом преимущественного извлечения ими прибыли от деятельности являются эти государства), и с лицами, которые находятся под контролем указанных иностранных лиц, независимо от места их регистрации или места преимущественного ведения ими хозяйственной деятельности.
Перечень иностранных государств и территорий, совершающих в отношении Российской Федерации, российских юридических лиц и физических лиц недружественные действия утвержден в настоящее время Распоряжением Правительства Российской Федерации от 5 марта 2022 г. № 430-р, гражданином которого является ответчик.
Центральным Банком РФ даны официальные Разъяснения от 18.03.2022 N 2-ОР «О применении отдельных положений Указа Президента Российской Федерации от 28 февраля 2022 года N 79 «О применении специальных экономических мер в связи с недружественными действиями Соединенных Штатов Америки и примкнувших к ним иностранных государств и международных организаций», Указа Президента Российской Федерации от 01 марта 2022 года N 81 «О дополнительных временных мерах экономического характера по обеспечению финансовой стабильности Российской Федерации» и Указа Президента Российской Федерации от 5 марта 2022 года № 95 «О временном порядке исполнения обязательств перед некоторыми иностранными кредиторами» (далее - Разъяснения ЦБ РФ N 2-ОР).
В соответствии с пунктом 1.7 Разъяснений ЦБ РФ N 2-ОР - в целях применения Указа N 81 особый порядок осуществления (исполнения) резидентами сделок (операций), установленный абзацем третьим подпункта «а» пункта 1 Указа N 81, влекущих за собой возникновение права собственности на ценные бумаги или недвижимое имущество, распространяется на сделки (операции), совершаемые резидентами с указанными в абзаце первом подпункта «а» пункта 1 Указа N 81 лицами, за исключением Специальных иностранных лиц, направленные как на приобретение резидентами, так и на отчуждение ими ценных бумаг или недвижимого имущества.
Пункт 1.10 Разъяснений ЦБ РФ N 2-ОР устанавливает, что в целях применения Указа N 79, Указа N 81 и Указа N 95 при определении лиц, являющихся резидентами, необходимо руководствоваться понятием «резидент», определенным в статье 1 Федерального закона от 10 декабря 2003 года N 173-ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле». При этом резидент - гражданин Российской Федерации, имеющий также иное гражданство, с учетом положений части 1 статьи 6 Федерального закона от 31 мая 2002 года № 62-ФЗ «О гражданстве Российской Федерации» рассматривается только как резидент - гражданин Российской Федерации.
Учитывая указанные разъяснения судом установлено, что Вотчель Иван Леонтьевич, ДД.ММ.ГГГГ г.р. является резидентом, так как имеет гражданство Российской Федерации.
Указанные выводы подтверждаются копиями реестрового дела спорного земельного участка, согласно которому ответчик, будучи одним из собственников земельных долей заключил соглашение о выделении на местности земельного участка, в соглашении отражены данные заграничного паспорта РФ - серия 51 №, выдан ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 66-67, 72), ранее имел паспорт серии VII - KH №.
Действительность иностранного паспорта гражданина РФ подтверждается сведениям МВД России (л.д. 77), согласно учетам МВД Вотчель И.Л. по вопросам выхода из гражданства РФ в органы внутренних дел не обращался (л.д. 75).
Таким образом, установлено, что договор купли - продажи от 29.04.2026 является заключенным и действительным, при этом суд учитывает, что фактически обязательства по сделке сторонами исполнены, деньги переданы ответчику до заключено договора, истец фактически по акту получил спорную земельную долю, при этом названная сделка заключена между резидентами РФ, в связи с чем специальные требования о перечислении денежных средств по счет типа «С» в рассматриваемой ситуации не применим ввиду указанного выше.
Учитывая доказательства по делу в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что истец Герр Л.Н. на основании договора купли-продажи недвижимого имущества осуществляет владение и пользование им, сделка совершена между гражданами РФ и исполнена, но не оформлена в связи с отсутствием ответчика, в связи с чем требования о признании договора купли продажи от 29.04.2026 действительным подлежат удовлетворению.
Вместе с тем, принимая во внимание обстоятельства спора суд принимая во внимание, что ответчику в лице Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области не представлено доказательств, указывающих на принадлежность Вотчель И.Л. к категории резидентов РФ, не предоставлялось, а их действия в установленном порядке не признаны незаконными, суд полагает, что исковые требования к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области не подлежат удовлетворению.
Кроме того признание сделки купли - продажи, заключенной между гражданами РФ, исполненной сторонами, позволит осуществить регистрацию перехода прав без возложения такой обязанности на орган, осуществляющий регистрацию, в связи с чем в данной части не подлежат удовлетворению.
Решение является основанием для регистрации перехода права собственности, возникшего у Герр Людмилы Николаевны, на основании договора купли - продажи от 29.04.2026.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Герр Людмилы Николаевны к Вотчель Ивану Леонтьевичу, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области о признании сделки исполненной сторонами и возложении обязанности произвести регистрацию перехода прав собственности удовлетворить частично.
Признать сделку, договор купли - продажи от 29.04.2026, заключенную между Герр Людмилой Николаевной, ДД.ММ.ГГГГ г.р., гражданкой РФ и Вотчель Иваном Леонтьевичем, ДД.ММ.ГГГГ г.р., гражданином РФ, в лице его представителя Герр Вячеслава Ивановича, в отношении 1/2 доли (83 000 кв.м.) земельного участка с кадастровым номером №, площадью 166 000 кв.м., исполненной сторонами.
В оставшейся части исковые требования Герр Людмилы Николаевны оставить без удовлетворения.
Настоящее решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме в Омский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Горьковский районный суд Омской области.
Председательствующий О.В. Блохин
Решение в окончательной форме изготовлено 08.10.2026