РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
16 июня 2026 года село Шебалино
Шебалинский районный суд Республики Алтай в составе:
председательствующего судьи Поленниковой Т.В., при секретаре Сенбиновой М.О., рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 в лице представителя по доверенности ФИО3 к ФИО4 о признании договора купли-продажи земельного участка и жилого дома недействительным, установил:
ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО4 о признании договора купли-продажи от <ДАТА> земельного участка, площадью 1877 кв.м., с кадастровым номером <Номер изъят> и жилого дома, площадью 38 кв.м., с кадастровым номером <Номер изъят>, расположенных по адресу: <адрес>, недействительным ничтожным, применив двустороннюю реституцию.
Заявленные требования мотивированы тем, что между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи от <ДАТА> вышеуказанных земельного участка и жилого дома. Указанный договор прошел государственную регистрацию перехода права собственности. Покупателем продавцу была уплачена не вся сумма по договору, п.п. 3.3 настоящего договора определяет, что сумма в размере 800 000 рублей должна быть оплачена продавцу покупателем в течение шести лет. В настоящее время условия договора по оплате не выполнены. Истец обратился к ответчику с требованием о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка. Требование осталось без удовлетворения. Полагает указанный договор имеет порок, позволяющий указать на недействительность сделки. Не оговорены существенные условия, а именно при заключении договора была договоренность, что они продают не весь участок, ответчик по иску обязалась размежевать его на две части и переоформить одну часть на истца. На таких условиях вышли на сделку, при условии того, что расчет производился с использованием материнского капитала. Предмет договора отсутствовал, что указывает на ничтожность сделки. Недоплата покупателем практически всей цены либо неоплата всей цены по договору с очевидностью лишает продавца того на что он вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи. Полагает указанный договор имеет порок, а именно истцом не подписывался акт приема-передачи объектов.
Истец ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен.
Представитель истца ФИО3 в судебном заседании поддержал заявленные требования по изложенным в иске основаниям. Пояснил, что указанную в договоре купли-продажи сумму в размере 50 000 рублей также не получали.
Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явилась, извещена.
Представитель ответчика ФИО9 в судебном заседании исковые требования не признал, пояснил, что по договору истицей в день подписания договора была передана сумма в размере 50 000 рублей. Остальную сумму она желает передать ответчику, срок обязательств еще не истек, вместе с тем истец уклоняется от получения денег. Все существенные условия договора указаны в договоре. Истец подписал договор на оговоренных условиях.
Представитель третьего лица Отделения Пенсионного фонда РФ по РА в судебное заседание не явились, извещены.
Суд, выслушав участников процесса, свидетеля ФИО7, исследовав материалы дела в совокупности с представленными доказательствами, пришел к следующему.
В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем, в том числе, признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.
Из положений ст. 153 ГК РФ следует, что сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Статьей 166 ГК РФ определено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях. Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.
В силу ст. 167 ГПК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время.
Суд вправе не применять последствия недействительности сделки (пункт 2 настоящей статьи), если их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности.
Статьей 168 ГК РФ установлено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Пунктом 78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
В силу ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Статьей 218 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.
В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Согласно п. 3 ст. 154 ГК РФ, для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон.
Сделка в письменной форме на основании п. 1 ст. 160 ГК РФ должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.
В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно ст. 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
В силу п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Согласно пункту 1 ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.
Из материалов дела следует, что согласно договору купли-продажи жилого дома с земельным участком от <ДАТА> заключенного между ФИО2 (Продавец) и ФИО4 (Покупатель), продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, а покупатель обязуется принять и оплатить их стоимость в порядке, установленном настоящим договором (п. 1.1 Договора). Наименование: жилой дом, назначение: жилое, площадь: 38 кв.м., кадастровый номер: <Номер изъят>. Данный жилой дом принадлежит продавцу на праве собственности на основании: свидетельства о праве на наследство но закону серия <Номер изъят> <Номер изъят> от <ДАТА>, наследственное дело <Номер изъят> зарегистрировано в реестре <Номер изъят>, удостоверенная нотариусом, нотариального округа «Шебалинский район» Республики Алтай ФИО8 Выписка из ЕГРН от <ДАТА>. Вид, номер, дата и время государственной регистрации: собственность, <Номер изъят> <ДАТА>., <Номер изъят> (п. 2.2 Договора). Наименование: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов- для ведения личного подсобного хозяйства, площадь: 1877 кв.м., кадастровый номер <Номер изъят>. Данный земельный участок принадлежит продавцу на праве собственности на основании: свидетельства о праве на наследство по закону серия <Номер изъят> от <ДАТА>, наследственное дело <Номер изъят> зарегистрировано в реестре <Номер изъят> удостоверенная нотариусом, нотариального округа «Шебалинский район» Республики Алтай ФИО8 Выписка из ЕГРН от <ДАТА>. Вид, номер, дата и время государственной регистрации: собственность, <Номер изъят> (п. 2.2 Договора). Стоимость жилого дома и земельного участка составляет: 850000 рублей 00 копеек. Стоимость земельного участка, на котором расположен жилой дом, составляет: 50000 рублей 00 копеек. Стоимость земельного участка в размере: 50000 рублей 00 копеек передана «покупателем» «продавцу» на момент заключения и подписания данного договора купли-продажи. «Покупатель» обязуется оплатить «продавцу» стоимость жилого дома в размере: 800000 рублей 00 копеек в течение 6 (шести) лет с момента государственной регистрации и перехода права собственности на жилой дом и земельный участок к «покупателю» «покупатель» вправе уплатить указанную сумму досрочно (п. 3 Договора). Настоящий договор имеет силу акта приема-передачи указанных пп. 1.1. настоящего договора (п. 6.1 Договора). «Покупателю» переходит право собственности на указанное в договоре имущество после государственной регистрации перехода прав на данные объекты (п. 6.2 Договора).
Указанный жилой дом и земельный участок находится в залоге у «Продавца» до полной оплаты «Покупателем» стоимости жилого дома ипотека в силу Закона (п. 4.3 Договора).
Из выписок из ЕГРН от <ДАТА> следует, что ФИО4 на праве собственности принадлежат жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>. Право собственности зарегистрировано на основании договора купли-продажи жилого дома с земельным участком от <ДАТА>, <ДАТА>. Обременение в виде ипотеки в силу закона, срок действия с <ДАТА> на 6 лет, в пользу ФИО2, на основании договора купли-продажи жилого дома с земельным участком от <ДАТА>.
Из материалов электронного выплатного дела о получении средств материнского (семейного) капитала ФИО4, следует, что ФИО4 03.02.2022г. выдан государственный сертификат на материнский (семейный) капитал.
<ДАТА> между КПК «КС» и ФИО4 заключен договор целевого потребительского займа с участием материнского (семейного) капитала по программе «Мой дом» № <Номер изъят>, согласно которому ФИО4 получила у кредитора займ на индивидуальных условиях в размере 524 527,90 рублей, сроком на 60 месяцев с <ДАТА> по <ДАТА>, с фиксированной процентной ставкой 8% годовых для целевого использования на покупку жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>.
Согласно платежному поручению от <ДАТА> <Номер изъят> КПК «Кредит-сервис» перечислило на счет ФИО4 524527.90 рублей.
В соответствии с пунктом 1 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 названного Кодекса.
В силу пункта 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.
На основании пункта 2 статья 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
На основании пункта 4 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Согласно условиям оспариваемого договора ( пп.3.1-33) оплата покупателем продавцу производится частями. Первая часть в размере 50 000 рублей за земельный участок уплачивается в день подписания договора и стоимость жилого дома в размере 800000 рублей уплачивается в течение 6 лет с момента государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом и земельный участок. Переход права собственности по договору зарегистрирован <ДАТА>. Таким образом, покупатель обязан исполнить свои обязательства по договору до <ДАТА>.
Принимая во внимание изложенное, суд не установил нарушений обязательств покупателем.
Согласно п.6.1 договора купли-продажи, настоящий договор имеет силу акта приема-передачи, указанных в п.1.1 настоящего договора.
Согласно п.1.1 продавец обязуется передать в собственность «Покупателя»-ФИО4 жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, а покупатель обязуется их принять и оплатить их стоимость в порядке, установленном договором.
Ввиду изложенного, не требуется составление отдельного акта приема-передачи имущества и денежных средств в размере 50 000 рублей.
Согласно п.6.4. договора содержит весь объём соглашений между сторонами в отношении предмета договора.
Показания свидетеля ФИО7, которая в судебном заседании показала, что с ФИО4 до подписания спорного договора была устная договоренность, что после оформления прав на дом и земельный участок, она разделит земельный участок на две части, проведет межевание и переоформит один земельный участок ФИО2, однако она не исполнила достигнутую договоренность, суд не принимает во внимание, поскольку факт заключения договора на определенных условиях, в частности о площади земельного участка и размере оплаты услуг, свидетельскими показаниями, в силу положений ст. 60 ГПК РФ, не подтверждается.
При таких обстоятельствах, суд не усматривает правовых и фактических оснований для удовлетворения исковых требований ФИО2 в лице представителя по доверенности ФИО3 к ФИО4 о признании договора купли-продажи недействительным.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении искового заявления ФИО2 в лице представителя по доверенности ФИО3 к ФИО4 о признании договора купли-продажи от <ДАТА> земельного участка, площадью 1877 кв.м., с кадастровым номером <Номер изъят> и жилого дома, площадью 38 кв.м., с кадастровым номером <Номер изъят>, расположенных по адресу: <адрес>, недействительным (ничтожным), применении двусторонней реституции, отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Республики Алтай в месячный срок со дня его изготовления в окончательной форме через Шебалинский районный суд Республики Алтай.
Решение в окончательной форме изготовлено <ДАТА>.
Председательствующий Т.В. Поленникова