ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации адрес 09 февраля 2026 года
Советский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Товгина Е.В., при секретаре ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО2, индивидуальному предпринимателю ФИО3 о признании права собственности на жилое помещение, о государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение, освобождении имущества от ареста,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с иском к ИП ФИО2, ИП ФИО3 о признании права собственности на жилое помещение, о государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение, освобождении имущества от ареста.
В обоснование требований указала, что между ФИО1 и ИП ФИО2 заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения № от ...., по условиям которого, стороны должны были заключить основной договор в срок до ...., предметом которого являлась продажа жилого помещения – адрес, общей площадью 23 кв.м., расположенной на 5 этаже в здании областного учебно-методического центра по адресу: адрес.
Стоимость указанного жилого помещения составила 805 000 рублей.
На основании дополнительного соглашения от .... стороны продлили срок заключения основного договора купли-продажи до .....
Согласно п. 5 предварительного договора, жилое помещение должно было быть передано покупателю под отделку (выровненные стены, потолок, пол, электрические выключатели и розетки, входная дверь в квартиру, подводка труб горячего и холодного водоснабжения, канализация в кухонной зоне и туалете, счетчики).
Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру от .... №, ИП ФИО2 приняла от ФИО1 денежные средства в размере 805 000 рублей в качестве оплаты по предварительному договору купли-продажи жилого помещения от .... №.
Так как в здании проводилась реконструкция, продавец выполнял работы по переводу из нежилого здания в жилое с присвоением ему статуса многоквартирного дома. Жилое помещение по адресу: адрес на кадастровый учет поставлено в 2020 году.
.... между истцом и ИП ФИО2 был подписан акт приема-передачи жилого помещения. Жилому помещению присвоен кадастровый №. Право собственности ответчика ИП ФИО2 на спорное жилое помещение было зарегистрировано .... на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от .... №-ru№ «Многоквартирный жилой дом», кадастровый номер объекта, расположенного по адресу: адрес.
В нарушение принятых обязательств ИП ФИО2 до настоящего времени не исполнила обязательства в части регистрации перехода права собственности в пользу истца.
На спорное жилое помещение наложен запрет на совершение регистрационных действий в отношении помещений, расположенных по адресу: адрес СОСП по адрес в рамках исполнительных производств: №-ИП от ...., №-ИП от ...., №-ИП от ...., №-ИП от ...., а также адрес городским ОСП № в рамках исполнительных производств №-ИП от ...., №-ИП от ...., №-ИП от ....
Истец не согласен с объявленным запретом на регистрационные действия в отношении принадлежащего ей жилого помещения.
Кроме того, .... между ИП ФИО2 и ИП ФИО3 был заключен договор купли-продажи нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адрес.
Целью приобретения указанного объекта являлось осуществление реконструкции нежилого здания в жилой многоквартирный дом с привлечением денежных средств граждан, изъявивших желание приобрести в указанном доме квартиры.
Приняв предложение застройщика ИП ФИО2, истцом и другими гражданами были заключены предварительные договоры купли-продажи о приобретении 180 квартир в указанном доме.
По условиям договоров покупатель обязан оплатить всю денежную сумму, приобретаемого в будущем жилого помещения, а продавец после проведенной реконструкции передать указанную в договоре квартиру.
Свои обязательства по договору она выполнила в полном объеме, оплатив застройщику стоимость приобретаемого имущества.
Застройщик ИП ФИО2 за счет денежных средств покупателей произвела реконструкцию здания и привела в соответствие с градостроительными нормами земельный участок, предназначенный для обслуживания многоквартирного дома.
Между тем, одним из условий заключенного договора между ИП ФИО2 и ИП ФИО3 являлась ипотека (залог) приобретенного здания, расположенного по адрес, установленная до полной оплаты приобретенного объекта покупателем.
Однако, на момент передачи покупателям жилых помещений все денежные средства продавцу ИП ФИО2 выплачены не были, в связи с чем определением Арбитражного суда адрес от .... по делу № № было утверждено мировое соглашение о порядке гашения регистрационных записей об ипотеке (залоге).
В настоящее время основная часть жилых помещений зарегистрирована в ЕГРН за собственниками жилых помещений в соответствии с мировым соглашением, в то время как значительная часть лишена данной возможности, ввиду наложенных ограничений судебным приставом.
Для обращения с иском об освобождении имущества от ареста (исключении из описи), заявитель должен доказать наличие у него вещного права на это имущество.
Просит признать право собственности ФИО9 на жилое помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: адрес, произвести государственную регистрацию перехода права собственности на указанное жилое помещение, освободить от ареста жилое помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: адрес.
Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о месте и времени слушания дела извещена надлежащим образом.
Представитель истца по доверенности ФИО5 в судебном заседании исковые требования поддержала, просила удовлетворить.
Ответчики ИП ФИО2, ИП ФИО3 о слушании дела извещены надлежащим образом, в судебном заседании участия не принимали, ходатайств об отложении судебного заседания не представили.
Представитель третьего лица СОСН по адрес ФИО6 в судебном заседании участия не принимала, о времени и месте его проведения извещена надлежаще, просила рассмотреть дело без ее участия, представив суду соответствующее заявление.
Третьи лица адрес городское отделение судебных приставов №, Управление Россреестра по адрес о времени и месте его проведения извещены надлежаще, в судебное заседание своих представителей не направили.
В соответствии с ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.
Руководствуясь ч. 1 ст. 233 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд считает возможным, рассматривать дело в порядке заочного производства.
Суд, полагает возможным рассмотреть дело при данной явке в порядке заочного производства.
Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (часть 1). Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон (часть 2).
Согласно статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
В силу положений пункта 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.
Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В соответствии со статьей 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Согласно пункту 1 статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
Согласно пунктам 1 и 2 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от .... № «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» и пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от .... № «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
Как разъяснено в пунктах 5 и 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от .... № «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего. Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРН.
Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
На основании части 5 статьи 1 Федерального закона от .... № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права в Реестре является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Реестре право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
На основании пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. До государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости право собственности на него остается за продавцом.
Судом установлено и из материалов дела следует, что .... между ИП ФИО2 (покупателем) и ИП ФИО3 (продавцом) был заключен договор купли-продажи нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адрес.
Целью приобретения указанного объекта являлось осуществление реконструкции нежилого здания в жилой многоквартирный дом с привлечением денежных средств граждан, выразивших желание приобрести в указанном доме жилые помещения.
Между тем, одним из условий заключенного договора между ИП ФИО2 и ИП ФИО3 являлась ипотека (залог) приобретенного здания, расположенного по адрес, установленная до полной оплаты приобретенного объекта покупателем.
Определением Арбитражного суда адрес от .... по делу № № по заявлению ИП ФИО3, ИП ФИО2 об утверждении мирового соглашения, по иску ИП ФИО3 к ИП ФИО2 об обязании возвратить имущество установлено, в связи с тем, что обязательство ИП ФИО2 перед ИП ФИО3 по уплате ему обусловленных настоящим мировым соглашением денежных средств будет исполняться в рассрочку, в соответствии с графиком погашения (п.1 мирового соглашения), стороны пришли к соглашению, что ипотека в силу закона, сохраняется в отношении земельного участка с кадастровым номером № и объектов недвижимости, одним из которых является спорный объект с кадастровым номером № и в дальнейшем переходит на образуемые комнаты в квартирах.
В пункте .... мирового соглашения от ...., утвержденного определением Арбитражного суда адрес от .... по делу № №, оценка предмета залога – квартиры, площадью 23 кв.м., этаж 5, адрес: адрес (кадастровый номер – №) установлена в размере 185 107 рублей 22 копеек.
В течение 2 рабочих дней с момента осуществления восьмого платежа ИП ФИО3 обязуется обратиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по адрес с заявлением о погашении регистрационных записей об ипотеке в отношении объектов недвижимости, одним из которых является спорный объект, указанный в п. .... мирового соглашения.
Согласно выписке из ЕГРН, жилое помещение – квартира, площадью 23 кв.м, расположенное по адресу: адрес, постановлено на кадастровый учет ...., помещению присвоен кадастровый №. Право собственности на указанное жилое помещение зарегистрировано .... ФИО2
Как следует из материалов дела, между ФИО1 и ИП ФИО2 заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения № от ...., согласно условиям которого стороны договорились о заключении в будущем договора купли-продажи адрес по адресу: адрес (общая проектная площадь 23,0 кв.м., номер квартиры – строительный), расположенной на 5 этаже, в здании областного учебно-методического центра, назначение: нежилое. Площадь: общая 4820,6 кв.м. Количество этажей: 6. В том числе подземных этажей: 1. Адрес (Местоположение): адрес.
Основной договор стороны обязуются заключить в срок до .... (пункт 2 предварительного договора купли-продажи).
Стоимость указанного жилого помещения составила 805 000 рублей, без НДС (пункт 3 предварительного договора купли-продажи).
Согласно п. 5 предварительного договора, жилое помещение должно было быть передано покупателю с отделкой, а именно выровненные стены, потолок, пол, электрические выключатели и розетки, входная дверь в квартиру, подводка труб горячего и холодного водоснабжения, канализация в кухонной зоне и туалете, счетчики.
На основании дополнительного соглашения от .... стороны продлили срок заключения основного договора купли-продажи, обязались заключить его в срок до .....
Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру от .... №, ИП ФИО2 приняла от ФИО1 денежные средства в размере 805 000 рублей в качестве оплаты по предварительному договору купли-продажи жилого помещения от .... №.
Так как в здании проводилась реконструкция, продавец выполнял работы по переводу из нежилого здания в жилое с присвоением ему статуса многоквартирного дома. Жилое помещение по адресу: адрес на кадастровый учет поставлено в .....
.... между истцом и ИП ФИО2 был подписан акт приема-передачи жилого помещения. Жилому помещению присвоен кадастровый №. Право собственности ответчика ИП ФИО2 на спорное жилое помещение было зарегистрировано .... на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от .... №-ru№ «Многоквартирный жилой дом», кадастровый номер объекта, расположенного по адресу: адрес.
В нарушение принятых обязательств ИП ФИО2 до настоящего времени не исполнила обязательства в части регистрации перехода права собственности в пользу истца.
Основной договор между сторонами не заключен, государственная регистрация перехода права собственности на спорное недвижимое имущество к истцу не произведена, продавец ИП ФИО7 передала квартиру после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, то есть фактически спорное помещение перешло в пользование. Доказательств иному ответчиком ИП ФИО7 в материалы дела не представлено.
Учитывая изложенное, руководствуясь вышеприведенными положениями закона, принимая во внимание, что многоквартирный дом, в котором была приобретена комната истцом, в настоящее время введен в эксплуатацию, комната имеет индивидуально-определенные характеристики и органом, осуществляющим кадастровый учет объектов недвижимости учтена в качестве самостоятельного объекта, с учетом отсутствия в материалах дела доказательств притязаний иных лиц на спорное жилое помещение, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения требования истца о признании права собственности жилое помещение, а также о государственной регистрации перехода права собственности на данную квартиру с ФИО2 на истца ФИО1
СОСП по адрес ГМУ ФССП России в ответе на запрос суда указывает, что в отделе находится сводное исполнительное производство №-СД от .... в отношении должника ФИО2, .... года рождения (ИНН №) о взыскании задолженности в пользу УФНС по адрес на общую сумму 1 189 420 рублей 66 копеек. В состав сводного исполнительного производства входят исполнительные производства №-ИП от ...., №-ИП от ...., №-ИП от ...., №-ИП от ...., в рамках которых судебный пристав – исполнитель СОСП по адрес в вынес постановление о запрете на совершение действий по регистрации в отношении имущества, принадлежащего должнику. В частности, объявлен запрет на совершение регистрационных действий в отношении жилого помещения, расположенного по адресу: адрес, площадью 23,0 кв.м., с кадастровым номером №.
Поводом для применения судебными приставами-исполнителями указанных исполнительных действий явились неисполненные денежные обязательства по исполнительным листам должником ИП ФИО2 в пользу взыскателя УФНС по адрес на общую сумму 1 189 420 рублей 66 копеек. Согласно названного постановления запрет на совершение регистрационных действий был объявлен, в том числе, на жилое помещение №, площадью 23,0 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: адрес.
Кроме этого, судебным приставом – исполнителем Курганского городского ОСП № в рамках исполнительных производств №-ИП от ...., №-ИП от ...., №-ИП от .... вынесены постановления о запрете на совершение действий по регистрации в отношении в отношении жилого помещения, расположенного по адресу: адрес, площадью 23,0 кв.м., с кадастровым номером №.
Как разъяснено в п. 50 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от .... «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» по смыслу статьи 119 Федерального закона «Об исполнительном производстве» при наложении ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных документов на имущество, не принадлежащее должнику, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо, в частности, не владеющий залогодержатель) вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста.
В соответствии с абзацем 2 части 2 статьи 442 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации иски об освобождении имущества от ареста предъявляются к должнику и взыскателю.
Таким образом, из приведенных выше норм права и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что правом на обращение в суд с иском об освобождении имущества от ареста обладает лицо, не являющееся должником по исполнительному производству, но обладающее правом собственности на имущество, на которое наложен арест, либо являющееся законным владельцем данного имущества.
Принимая во внимание, что исковые требования ФИО1 о признании права собственности на жилое помещение, произвести государственную регистрацию перехода права собственности на жилое помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: адрес удовлетворены, суд полагает возможным отменить запрет на совершение регистрационных действий в отношении спорного объекта недвижимости, установленный на основании постановлений судебного пристава – исполнителя СОСП по адрес от ...., ...., ...., .... и судебного пристава – исполнителя адрес городского ОСП № от ...., ...., .....
Руководствуясь ст.ст. 194-199, 233-237 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
исковые требования ФИО1 удовлетворить.
Признать за ФИО1, .... года рождения (СНИЛС №) право собственности на жилое помещение с кадастровым номером 55:36:050206:18870, расположенное по адресу: адрес.
Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на жилое помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: адрес.
Отменить запрет на совершение регистрационных действий в отношении жилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью 24,0 кв.м, расположенного по адресу: адрес, установленный постановлениями судебного пристава – исполнителя СОСП по адрес от .... в рамках исполнительного производства №-ИП, от .... в рамках исполнительного производства №-ИП, от .... в рамках исполнительного производства №-ИП, от .... в рамках исполнительного производства №-ИП, постановлениями судебного пристава – исполнителя Курганского городского ОСП № от .... в рамках исполнительного производства №-ИП, .... в рамках исполнительного производства №-ИП, .... в рамках исполнительного производства №-ИП.
Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.
Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда в адрес областной суд через Советский районный суд адрес.
Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в адрес областной суд через Советский районный суд адрес в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
Мотивированное решение составлено .....
Судья Е.В. Товгин