РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
02 июня 2026 года р.п. Большеречье
Большереченский районный суд Омской области в составе председательствующего судьи Костючко Ю.С., при секретаре судебного заседания Малининой Т.М., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Дюкаревой Марины Вячеславовны к Горюнову Роману Сергеевичу, Администрации Большереченского района Омской области о признании квартир домами блокированной застройки, сохранении дома блокированной застройки в реконструированном виде, признании права собственности на дом блокированной застройки в реконструированном виде, признании права на обращение в орган регистрации прав на недвижимое имущество с заявлением об учете изменений объекта недвижимости - многоквартирного жилого дома,
УСТАНОВИЛ:
Дюкарева М.В. обратилась в суд с вышеуказанным исковым заявлением в обоснование которого указала, что является собственником квартиры с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>.
Границы земельного участка истца определены в установленном законом порядке.
Согласно выписке из ЕГРН площадь вышеуказанной квартиры составляет 70,5 кв.м., но в связи с тем, что истец произвела самовольную реконструкцию данного жилого помещения, площадь вышеуказанной квартиры увеличилась и согласно экспертному заключению составляет 91,9 кв.м.
Указанным истец улучшила потребительские свойства своей квартиры, не прибегая к вмешательству в несущие конструкции дома.
С заявлением о разрешении на реконструкцию квартиры в органы местного самоуправления Большереченского муниципального района истец не обращалась, таким образом, в установленном порядке получить разрешение на ввод спорного объекта в эксплуатацию не представляется возможным. В связи с чем, истец лишена возможности оформить право собственности на квартиру в реконструированном виде иным способом, кроме судебного.
Квартира истца с кадастровым номером № входит в состав многоквартирного жилого дома с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.
Данный многоквартирный жилой дом состоит из двух обособленных жилых помещений (блоков): квартиры № с кадастровым номером № и квартиры № с кадастровым номером №.
Каждая квартира (блок) предназначена для проживания одной семьи, имеет общую стену без проемов с соседним блоком. В каждом жилом блоке выделены помещения жилых комнат, кухонь и помещения вспомогательного использования. Жилые блоки не имеют общих вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенных над или под соседним жилым помещением. Каждый блок имеет отдельный выход на земельный участок и на места общего пользования, жилой дом является совокупностью домов блокированной застройки. Признание квартиры жилым домом блокированной застройки необходимо для газификации, получения выплат по программе социальной догазификации.
Согласно открытым интернет источникам право собственности на квартиру №2 не оформлено, в связи чем, истец лишена возможности установить статус блокированной застройки на принадлежащее ей жилое помещение во внесудебном порядке.
На основании изложенного, с учетом дополнения исковых требований, просила признать квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>, жилым домом блокированной застройки. Признать квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>, жилым домом блокированной застройки. Сохранить дом блокированной застройки с кадастровым номером №, площадью 91,9 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, в реконструированном виде. Признать за Дюкаревой М.В. право собственности на жилой дом блокированной застройки с кадастровым номером №, площадью 91,9 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, в реконструированном виде. Признать за Дюкаревой М.В. право на обращение в органы регистрации прав на недвижимое имущество с заявлением об учете изменений объекта недвижимости – многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>.
Истец Дюкарева М.В. в судебное заседание не явилась, будучи надлежащим образом извещенной о дате, времени и месте рассмотрения дела.
Представитель истца, допущенный для участия в деле по письменному ходатайству, Гренц В.А., требования поддержал в полном объеме.
Представитель ответчика Администрации Большереченского района Омской области, ответчик Горюнов Р.С., представитель третьего лица Управления Росреестра по Омской области, а также третьи лица Горюнов П.Е., Горюнова Э.А., Горюнов А.П. в судебное заседание не явились, будучи надлежащим образом извещенными о дате, времени и месте рассмотрения дела.
Администрация Большереченского района Омской области в представленном отзыве на заявленные требования просила рассмотреть дело без участия своего представителя, оставив принятие решения на усмотрение суда (л.д.106-107).
Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно ч.1 ст.12 ГПК РФ, правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.
Согласно ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведённые или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешённое использование которого не допускает строительства на нём данного объекта, либо возведённые или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешённое использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведённые или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на неё право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим её лицом либо за его счёт, за исключением приведённых ниже случаев.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нём данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.
В пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.
Объектом гражданских прав, согласно статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, являются как здания, так и помещения в нём.
В соответствии со статьями 141.3, 141.4 Гражданского кодекса Российской Федерации здания и сооружения создаются в результате строительства, а также могут быть образованы в результате раздела недвижимой вещи (здания, сооружения, единого недвижимого комплекса).
Изменение характеристик здания или сооружения не влечёт образования новых здания или сооружения, если иное не установлено законом.
Помещением признается обособленная часть здания или сооружения, пригодная для постоянного проживания граждан (жилое помещение) либо для других целей, не связанных с проживанием граждан (нежилое помещение), и подходящая для использования в соответствующих целях.
Помещения, предназначенные для обслуживания иных помещений в здании или сооружении, являются общим имуществом в таких здании или сооружении и не участвуют в обороте как самостоятельные недвижимые вещи, за исключением случая, предусмотренного пунктом 7 статьи 287.5 данного кодекса.
В судебном заседании установлено, что на кадастровый учёт поставлено здание с кадастровым номером № и расположенные в нём жилые помещения – квартиры с кадастровыми номерами № и № (л.д.72-74).
Собственниками квартиры с кадастровым номером №, общей площадью 70,5 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, на праве собственности является истец Дюкарева М.В. (л.д.64-68).
Собственником земельного участка, на котором расположена вышеуказанная квартира также является истец Дюкарева М.В. (л.д.55-62).
Согласно выписок из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ сведения о зарегистрированных правах на смежный земельный участок с кадастровым номером № и расположенную на нем квартиру с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, отсутствуют (л.д.69-71, 76-78).
По сведениям БУ «Омский центр КО и ТД» квартира № расположенная по адресу: <адрес>, принадлежит на праве совместной собственности Горюнову А.П., Горюнову П.Е., Горюнову Р.С., Горюновой Э.А. (л.д.32).
Горюнова Э.А., Горюнов А.П., Горюнов П.Е. умерли ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ соответственно (л.д.9,102,103-104)
Истцом произведены работы по реконструкции квартиры с кадастровым номером №, соответствующего разрешения на реконструкцию квартиры получено не было.
При этом, истец осуществил реконструкцию не только квартиры с кадастровым номером №, но и всего дома в части, приходящейся на данную квартиру (пристройку). Поскольку строительство было осуществлено на земельном участке с кадастровым номером №, присоединения к ее квартире части общего имущества в многоквартирном доме не повлекло, отсутствие согласия собственников квартиры с кадастровым номером №, на реконструкцию квартиры истца и их дома в целом по части 3 статьи 36, части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации к приведению дома в первоначальное состояние не ведёт.
Вместе с тем, истец должна была получить от них согласие на реконструкцию дома в соответствии с частью 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также разрешение на строительство от органа местного самоуправления (статья 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Поскольку жилой дом был реконструирован истцом самовольно, к возникшим отношениям применяется статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при её возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создаёт ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.
Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к её легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создаёт ли угрозу жизни и здоровью граждан.
В обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утверждённом Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 19 марта 2014 года разъяснено, что положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.
В случае возведения пристройки к уже существующему жилому дому, зарегистрированному на праве собственности за гражданином, первоначальный объект права собственности изменяется, а самовольная пристройка не является самостоятельным объектом права собственности.
При возведении жилой пристройки увеличивается общая площадь всего жилого дома, следовательно, изменяется объект права собственности, который отличается от первоначального размерами, планировкой и площадью. Новым объектом собственности является жилой дом либо квартира, включающие самовольно возведённые части.
Таким образом, при изменении первоначального объекта в связи с самовольной пристройкой к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путём признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде с указанием изменившейся площади, а не на пристройку к квартире либо дому.
Земельный участок, на котором истцом была осуществлена реконструкция дома, предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства, то есть допускает строительство на нём жилого дома.
Подтверждением тому, что жилое помещение по адресу: <адрес>, после реконструкции, соответствует установленным и действующим на территории Российской Федерации строительным, градостроительным, санитарным и противопожарным нормам и правилам, пригоден для постоянного проживания и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, проживающих в доме, является экспертное заключение ООО «ГеоГидПроект» (л.д.114-151).
В соответствии с экспертным заключением общая площадь вышеуказанной квартиры с кадастровым номером №, расположенной в здании с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, составляет 91,9 кв.м.
Учитывая изложенное, суд полагает возможным сохранить в реконструированном виде здание с кадастровым номером № и жилое помещение – квартиру с кадастровым номером №
Согласно ст.16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся: 1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры; 3) комната.
Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (ч.2 ст.16 ЖК РФ).
Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ч.3 ст.16 ЖК РФ).
Дом блокированной застройки - жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок (п.40 ст.1 ГрК РФ).
Таким образом, ключевым различием многоквартирного дома и жилого дома блокированной застройки, является наличие либо отсутствие общего имущества и соответствие каждого блока (дома) признакам индивидуального жилого дома.
Специалистами Администрации Большереченского района осуществлен выезд по адресу: <адрес>, с целью проведения визуального обследования, в ходе которого установлено, что в жилом доме два жилых помещения, одно из которых не эксплуатируется. Каждое из помещений имеет отдельный выход на отдельно сформированный земельный участок. Между жилыми помещениями имеется общая боковая стена без проемов, в каждом жилом помещении отдельная автономная система отопления, централизованное водоснабжение и водоотведение отсутствуют. Общих подполий, шахт коммуникаций указанные помещения не имеют (л.д.105-106).
Аналогичные выводы содержатся и в экспертном заключении ООО «ГеоГидПроект» (л.д.114-151).
При этом, следует отметить, что Федеральным законом от 30.12.2021 года №476-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесены изменения в п.2 ч.2 ст.49 ГрК РФ, исключающие требования по размещению жилых домов (блоков) на отдельном земельном участке.
Поскольку жилой дом с кадастровым номером 55:02:040101:638 отвечает признакам дома блокированной застройки, входящие в его состав квартиры отвечают признакам жилого дома блокированной застройки, при отсутствии возражений ответчика относительно заявленных исковых требований, суд считает требование истцов подлежащими удовлетворению.
Согласно ч. 7 ст.1 Федерального закона от 03.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации) государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (далее - государственный кадастровый учет).
На основании ст.3 и ч.1 ст.14 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии субъекта Российской Федерации на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.
Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в т.ч. вступившие в законную силу судебные акты (п.5 ч.2 ст.14 Закона регистрации).
Государственный кадастровый учет может осуществляться с одновременной регистрацией прав.
Государственный кадастровый учет осуществляется без одновременной государственной регистрации прав исключительно в случаях, если он осуществляется, в том числе в связи с изменением основных характеристик объекта недвижимости (п.6 ч.5 ст. 14 Закона регистрации).
При осуществлении государственного кадастрового учета без одновременной государственной регистрации прав такой государственный кадастровый учет осуществляется по заявлению, в том числе собственника объекта недвижимости - при государственном кадастровом учете в связи с изменением основных характеристик объекта недвижимости (п.4 ч.2 ст. 15 Закона о регистрации).
На основании приведенных правовых норм, суд полагает, что настоящее решение суда является основанием снятия с государственного кадастрового учета многоквартирного дома с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, и основанием осуществления учетно-регистрационных действий, государственного кадастрового учета или государственной регистрации права в отношении указанных объектов недвижимости, расположенных по адресу: <адрес>, без одновременного обращения в регистрирующий орган всех правообладателей указанных объектов недвижимости.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Дюкаревой Марины Вячеславовны удовлетворить.
Признать жилое помещение – квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>, жилым домом блокированной застройки №.
Признать жилое помещение – квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>, жилым домом блокированной застройки №.
Сохранить дом блокированной застройки с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, в реконструированном виде, площадью 91,9 кв.м.
Признать право собственности за Дюкаревой Мариной Вячеславовной на дом блокированной застройки с кадастровым номером №, площадью 91,9 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, в реконструированном виде.
Настоящее решение суда является основанием снятия с государственного кадастрового учета многоквартирного дома с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, и основанием осуществления учетно-регистрационных действий, государственного кадастрового учета или государственной регистрации права в отношении указанных объектов недвижимости, расположенных по адресу: <адрес>, без одновременного обращения в регистрирующий орган всех правообладателей указанных объектов недвижимости.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Омский областной суд через Большереченский районный суд Омской области в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.
Судья Ю.С. Костючко
Решение суда в окончательной форме изготовлено 09.06.2026 года.