РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
24 июня 2026 года пгт. Каа-Хем
Кызылский районный суд Республики Тыва в составе председательствующего судьи Кара-Сал В.Д., при секретаре ФИО4, с участием представителя истца ФИО1 – ФИО7, представителя ответчика ПАО «Сбербанк» - ФИО5, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к публичному акционерному обществу «Сбербанк России», ФИО2 о признании кредитного договора, договора купли-продажи земельного участка недействительными, применении последствий недействительности сделки, определении порядка исполнения решения суда, прекращении обязательств истца перед банком, взыскании убытков, компенсации морального вреда, встречному иску публичного акционерного общества «Сбербанк России» к ФИО1 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности, обращении взыскания на заложенное имущество, установил:
ФИО1 обратился в суд с иском к публичному акционерному обществу «Сбербанк России» (далее – ПАО Сбербанк, Банк) о признании незаконным действия по повышению процентной ставки, понуждении вернуть первоначальную процентную ставку, необоснованно полученный доход при повышении процентной ставки, изменить условия, указанные в п.п. 4 и 22 Договора об открытии невозобновляемой кредитной линии, на срок, который будет сообщено соответствующими полномочными государственными органами по изменении категории земли и вида разрешенного использования по земельному участку, выдать неиспользованную часть кредита на строительство дома на земельном участке после предоставления документов, подтверждающих право собственности на построенный жилой дом.
В обоснование требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ПАО Сбербанк и ФИО1 заключен договор об открытии невозобновляемой кредитной линии №-НКЛ от ДД.ММ.ГГГГ. Сумма кредита составила 5 950 000 рублей, срок кредита – 30 лет (360 месяцев). Процентная ставка согласно условиям договора составляет – 7,30%. Ежемесячный платеж до ДД.ММ.ГГГГ составлял 36634,86 рублей. ДД.ММ.ГГГГ истцом по договору купли-продажи у гражданки ФИО2 приобретен земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый № стоимостью 1 050 000 рублей. В вышеуказанном договоре купли-продажи земельного участка указано о том, что категория земли является – земли сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства. ДД.ММ.ГГГГ во исполнение п. 18 договора им вышеуказанный земельный участок передан под залог ПАО Сбербанк до ДД.ММ.ГГГГ.
Далее, истцом осуществлена закупка в рамках исполнения обязательств по договору: строительных материалов, заливка фундамента для жилого дома и строительство самого жилого дома на купленном земельном участке. В ходе строительства истцом параллельно началось оформление права собственности на жилой дом, в ходе которого уполномоченным отделом Администрации Кызылского района ему устно отказано в выдаче разрешения на строительство жилого дома на приобретенном земельном участке. После чего истец обратился за консультацией в Филиал Управления Росреестра по Республике Тыва, где ему разъяснено, что на земельных участках с категорией «сельскохозяйственного назначения» с видом разрешенного использования «для ведения личного подсобного хозяйства», строительство индивидуальных жилых домов запрещено.
Вместе с тем, ПАО Сбербанк данный земельный участок принят без каких-либо замечаний и предупреждений. Из-за поверхностной проверки и халатного отношения специалистами и юристами ПАО Сбербанк был принят данный земельный участок. Истец считает, что условия, указанные в договоре он исполнил надлежащим образом, с его стороны отказа от исполнения обязательств не было. В связи с указанным выше обстоятельством Банк на основании п. 4 Договора с 29 августа 2024 года повысил процентную ставку до 16,5%, увеличив ежемесячный платеж, что нарушает его права.
Истец просит суд признать действия Банка по повышению ставки незаконными; обязать восстановить первоначальную ставку 7,30%; обязать возвратить необоснованно полученный доход с августа 2024 года по настоящее время; изменить пункты 4 и 22 Договора на срок, который будет сообщено соответствующими полномочными государственными органами по изменении категории земли и вида разрешенного использования по земельному участку; обязать выдать неиспользованную часть кредита после предоставления документов о праве собственности на построенный дом.
ФИО1 в ходе судебного разбирательства уточнил свои исковые требования, предъявил их также к Управлению Росреестра по Республике Тыва, Министерству финансов Республики Тыва. Свои требования обосновал тем, что в сложившейся ситуации одной из виновных сторон является Управление Росреестра по Республике Тыва, который зарегистрировал договор, условия которого противоречат законодательству Российской Федерации. Считает, что Банк и регистрирующий орган принимая и регистрируя право на земельный участок и при передаче его в залог, не выявил ограничение закона, хотя обязан был проверить его правовой статус. Залог недвижимости, не соответствующий целям кредита, делает исполнение договора объективно невозможным. Просит признать договор об открытии невозобновляемой кредитной линии №-НКЛ от ДД.ММ.ГГГГ ничтожным; обязать ПАО Сбербанк вернуть необоснованно полученный доход с августа 2024 года по настоящее время, при превышении процентной ставки по договору и возвратить путем перечисления на его любой банковский, открытый и используемый в ПАО Сбербанк счет; обязать ПАО Сбербанк направить сведения о восстановлении кредитной истории в Бюро Кредитный историй и отозвать его персональные данные, направленные ими; взыскать с ответчиков компенсацию морального вреда в размере 10 000 000 рублей; применить правила реституции.
ДД.ММ.ГГГГ представитель истца – ФИО7, действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д. 55-57), отказался от части исковых требований, указанных в п.п. 1, 2, 4 и 5 первоначального искового заявления.
Вместе с тем, в материалах дела отсутствуют сведения о разъяснении истцу последствий отказа от части исковых требований, в связи с чем, суд продолжает рассматривать требования, указанные в п.п. 1, 2, 4 и 5 первоначального искового заявления.
ФИО1 в ходе судебного разбирательства повторно уточнил свои исковые требования, просит суд признать кредитный договор №-НКЛ от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, ничтожным, совершенным под влиянием существенного заблуждения; понудить ПАО Сбербанк вернуть уплаченные по договору денежные средства в размере 710478,18 рублей; обязать ПАО Сбербанк прекратить право залога (ипотеки) на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №; обязать ПАО Сбербанк направить сведения в Управление Росреестра по Республике Тыва о прекращении права залога (ипотеки); обязать ПАО Сбербанк направить обращение в бюро кредитных историй, куда им направлялись сведения по кредитному договору №-НКЛ от ДД.ММ.ГГГГ, в целях восстановления кредитной истории; обязать ПАО Сбербанк возместить стоимость работ по сносу и уборке территории земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый № в размере 451383 рублей в целях предотвращения нарушения требований законодательства Российской Федерации по использованию земельных участков не по назначению; взыскать с ПАО Сбербанк компенсацию морального вреда в размере 20 000 000 рублей (моральный вред за упущенное время на покупку земельных участков и строительство дома по ценам на 2023 год, упущенное время на лечение ребенка-инвалида ФИО6, проживание до сих пор в аренду стоимостью 40000 рублей, за моральные страдания по решению вопроса с данной незаконной ипотекой, распад семьи, частые ссоры в семье, постоянный стресс и др.); взыскать с ПАО Сбербанк причиненный ущерб в размере 4 780 164,67 рублей.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 уточнил исковые требования, предъявил их также к ФИО2, где просит суд: признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ; признать недействительным кредитный договор №-НКЛ от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между истцом и ПАО Сбербанк; применить последствия недействительности сделки: обязать истца возвратить земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый № ответчику ФИО2; обязать продавца ФИО2 возвратить денежные средства по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 050 000 рублей в счет погашения кредита перед ПАО Сбербанк; обязать ПАО Сбербанк прекратить право залога (ипотеки) на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №; погасить в ЕГРН запись о государственной регистрации права собственности ФИО1 на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый № и восстановить в ЕГРН запись о государственной регистрации права собственности ФИО2 на указанный земельный участок; обязать ПАО Сбербанк возвратить истцу уплаченные проценты и иные платежи по недейтствительному кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ №-НКЛ, заключенному между истцом и ПАО Сбербанк; определить порядок исполнения решения суда, при котором возврат истцом кредитных денежных средств ПАО Сбербанк осуществляется за счет денежных средств, подлежащих возврату ответчиком ФИО2 истцу ФИО1; прекратить обязательства истца перед ПАО Сбербанк по кредитному договору в части, не обеспеченной фактическим возвратом денежных средств со стороны ответчика ФИО2; взыскать солидарно с ПАО Сбербанк и ФИО2 убытки в размере 451383 рублей стоимости работ по сносу и уборке территории земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №; взыскать с ПАО Сбербанк в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 20 000 000 рублей.
Публичное акционерное общество Сбербанк обратилось в суд с исковым заявлением к ФИО1 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, указав, что истец на основании кредитного договора №-НКЛ от ДД.ММ.ГГГГ выдал кредит ФИО1 в сумме 5 950 000 рублей на срок 360 месяцев под 16,5% годовых. Кредит выдавался на приобретение недвижимости – земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №. Для обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору заемщик предоставляет кредитору залог приобретаемого объекта недвижимости. Поскольку ответчик обязательства по своевременному погашению кредита и процентов по нему исполнял ненадлежащим образом, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ образовалась просроченная задолженность в размере 4 683 381,64 рублей. Ответчику были направлены письма с требованием досрочно возвратить банку всю сумму кредита, а также о расторжении кредитного договора, однако требования до настоящего времени не выполнены. Просит суд расторгнуть кредитный договор, взыскать с ответчика задолженность в общем размере 4 683 381,64 рублей, судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 96 783,67 рублей, обратить взыскание на предмет залога – земельный участок, <адрес>, с кадастровым номером №, установив начальную цену продажи предмета залога в размере 945 000 рублей путем продажи с публичных торгов.
Определением суда от 30 марта 2026 года гражданские дела № 2-102/2026 по исковому заявлению ФИО1 к публичному акционерному обществу «Сбербанк России» о признании кредитного договора недействительным, возврате уплаченных денежных средств, прекращении залога, направлении об этом сведений в Росреестр, бюро кредитных историй, возмещении, и № 2-332/2026 по исковому заявлению публичного акционерного общества Сбербанк в лице филиала – Красноярское отделение № 8646 к ФИО1 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество – соединены в одно производство.
В судебном заседании представитель истца ФИО1 – ФИО7 исковые требования поддержал с учетом их уточнений, а исковое заявление ПАО Сбербанк он не признал.
Представитель ответчика ПАО «Сбербанк» - ФИО5 в судебном заседании возражала против исковых требований ФИО1, просил удовлетворить исковое заявление ПАО Сбербанк.
Остальные лица, участвующие в деле, в судебное заседание, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте его проведения, не явились.
Выслушав пояснения сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422) (пункт 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В силу ч. 1 ст. 807 Гражданского кодекса Российской Федерации если заимодавцем в договоре займа является гражданин, договор считается заключенным с момента передачи суммы займа или другого предмета договора займа заемщику или указанному им лицу.
Согласно п. 2 ст. 809 Гражданского кодекса Российской Федерации, размер процентов за пользование займом может быть установлен в договоре с применением ставки в процентах годовых в виде фиксированной величины, с применением ставки в процентах годовых, величина которой может изменяться в зависимости от предусмотренных договором условий, в том числе в зависимости от изменения переменной величины, либо иным путем, позволяющим определить надлежащий размер процентов на момент их уплаты.
В соответствии со ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
В случае предоставления кредита гражданину в целях, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности (в том числе кредита, обязательства заемщика по которому обеспечены ипотекой), ограничения, случаи и особенности взимания иных платежей, указанных в абзаце первом настоящего пункта, определяются законом о потребительском кредите (займе).
В соответствии с п. 1 ст. 10 Закона РФ «О защите прав потребителей» изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора. По отдельным видам товаров (работ, услуг) перечень и способы доведения информации до потребителя устанавливаются Правительством Российской Федерации.
В силу пункта 1 статьи 16 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Как разъяснено в пункте 76 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (ст. 3, п. п. 4 и 5 ст. 426 ГК РФ), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей.
Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ПАО «Сбербанк России» (кредитор) и ФИО1 (заемщик) заключен кредитный договор №-НКЛ, согласно которому кредитор обязуется предоставить, а заемщик обязуется возвратить кредит «строительство жилого дома» на сумму 5 950 000 рублей со сроком возврата в 360 месяцев с даты фактического предоставления кредита под 7,30% годовых.
В п. 4 кредитного договора определено, что процентная ставка по кредиту может быть увеличена до размера ключевой ставки Центрального Банка ПФ, установленного на дату заключения договора, увеличенной на 4,5 процентных пункта, в следующих случаях: если заемщик в течение 12 месяцев с даты заключения кредитного договора не предоставил документы, подтверждающие право собственности на индивидуальный жилой дом, строительство которого велось самостоятельно.
Целью использования заемщиком кредита являются индивидуальное строительство объекта недвижимости – жилого дома на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>, кадастровый №.
Таким образом, суд приходит к выводу, что между сторонами в соответствии со статьями 432 - 444, 819 - 820 Гражданского кодекса Российской Федерации, возникли договорные обязательства по кредитному договору.
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства. Цена объекта недвижимости 1 050 000 рублей.
В целях обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по договору, заемщик предоставляет (обеспечивает предоставление) кредитору до выдачи кредита указанные объекты недвижимости в залог. Залоговая стоимость объекта недвижимости устанавливается в размере 90% от его стоимости в соответствии с отчетом об оценке стоимости объекта недвижимости (п.11 Договора).
Судом установлено, что между сторонами заключен кредитный договор, по которому в обеспечение исполнения обязательств о возврате денежных средств, полученных в кредит, ФИО1 передал банку в залог приобретаемый на кредитные средства земельный участок по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № (п. 11 договора).
Из выписки из ЕГРН на данный объект недвижимости следует, что он находится в собственности ФИО1 и на него зарегистрировано обременение в виде ипотеки в силу закона.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратился руководителю Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Тыва с заявлением об изменении вида назначения и категории земельного участка на вид назначения, где возможно строительство индивидуального жилого дома, частного дома или садового дома.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратился к председателю Администрации Кызылского района Республики Тыва с заявлением о выдаче уведомления/разрешения на строительство индивидуального жилого дома, частного дома либо садового дома на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №.
ДД.ММ.ГГГГ Управление Росреестра по Республике Тыва на обращение ФИО1 дан ответ о том, что указанный земельный участок расположен за границами населенного пункта, относится к землям сельскохозяйственного назначения, имеет вид разрешенного использования «для ведения личного подсобного хозяйства», соответственно относится к полевым участкам и не может быть использован для строительства жилого дома.
ДД.ММ.ГГГГ Администрацией Кызылского района Республики Тыва на обращение ФИО1 дан ответ о невозможности удовлетворения его заявления.
Согласно статье 29 Федерального закона от 2 декабря 1990 г. N 395-1 "О банках и банковской деятельности" процентные ставки по кредитам и (или) порядок их определения, в том числе определение величины процентной ставки по кредиту в зависимости от изменения условий, предусмотренных в кредитном договоре, процентные ставки по вкладам (депозитам) и комиссионное вознаграждение по операциям устанавливаются кредитной организацией по соглашению с клиентами, если иное не предусмотрено федеральным законом. Частью 6 названной статьи установлен запрет для кредитной организации в одностороннем порядке увеличить размер процентов и (или) изменить порядок их определения, по кредитному договору, заключенному с заемщиком-гражданином, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом.
Размер комиссионного вознаграждения, взимаемого кредитной организацией при осуществлении операций по переводу денежных средств между банковскими счетами физических лиц в этой кредитной организации, не может быть обусловлен открытием указанных банковских счетов в разных обособленных подразделениях (внутренних структурных подразделениях) кредитной организации.
По кредитному договору, заключенному с заемщиком-гражданином, кредитная организация не может в одностороннем порядке сократить срок действия этого договора, увеличить размер процентов и (или) изменить порядок их определения, увеличить или установить комиссионное вознаграждение по операциям, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом.
В ст. 9 Федерального закона от 21.12.2013 N 353-ФЗ (ред. от 14.04.2023) "О потребительском кредите (займе)" (в редакции действующей на момент заключения кредитного договора) указано, что процентная ставка (процентные ставки) по договору потребительского кредита (займа) может определяться с применением ставки в процентах годовых, фиксированную величину (фиксированные величины) которой (которых) стороны договора определяют в индивидуальных условиях договора потребительского кредита (займа) при его заключении (постоянная процентная ставка), ставки в процентах годовых, величина которой может изменяться в зависимости от изменения переменной величины (числового значения), предусмотренной (предусмотренного) в индивидуальных условиях договора потребительского кредита (займа) (переменная процентная ставка). (п.1).
Порядок расчета переменной процентной ставки должен включать в себя переменную величину. Значения переменной величины должны определяться исходя из обстоятельств, не зависящих от кредитора и аффилированных с ним лиц, а также от заемщика. Значения переменной величины должны регулярно размещаться в общедоступных источниках информации. (п.2).
В случае использования переменной процентной ставки при определении процентной ставки по договору потребительского кредита (займа) кредитор обязан уведомить заемщика о том, что значение переменной величины, по которой рассчитывается процентная ставка, может изменяться не только в сторону уменьшения, но и в сторону увеличения, а также о том, что изменение значений переменной величины в прошлых периодах не свидетельствует об изменении значений этой переменной величины в будущем. (п.3).
Из приведенных положений закона следует, что процентная ставка по кредиту может быть изменена в соответствии с условиями договора по обстоятельствам им предусмотренным, которые должны носить объективный характер и не зависеть, в том числе от действий заемщика.
Судом установлено, что индивидуальные условия кредитного договора, заключенного между ФИО1 и ПАО «Сбербанк России», предусматривают возможность изменения условия договора в части размера ставки процентов по кредиту при наступлении (или ненаступлении) определенных обстоятельств.
В силу статьи 157 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит (пункт 1).
В пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу пункта 3 статьи 157 ГК РФ не запрещено заключение сделки под отменительным или отлагательным условием, наступление которого зависит в том числе и от поведения стороны сделки.
Пунктом 3 статьи 157 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если наступлению условия недобросовестно воспрепятствовала сторона, которой наступление условия невыгодно, то условие признается наступившим.
В п. 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что согласно ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать и добросовестно. В силу п. 4 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или то недобросовестного поведения.
Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.
Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действия участника гражданского оборота от добросовестного поведения.
Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (п. 2 ст. 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (п. 3 ст. 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (п. 5 ст. 166 ГК РФ).
Таким образом, индивидуальные условия кредитного договора от ДД.ММ.ГГГГ предусматривают отлагательное условие, поскольку право заемщика уплачивать льготные проценты по кредиту в размере 7,30% годовых сохраняется лишь в том случае, если заемщик в течение 12 месяцев с даты заключения кредитного договора предоставил документы, подтверждающие право собственности на индивидуальный жилой дом, строительство которого велось самостоятельно.
Судом установлено, что стороной договора ФИО1 вышеуказанное условие, предусмотренное п. 4 индивидуальных условий кредитного договора, не выполнено, документы, подтверждающие право собственности на индивидуальный жилой дом, строительство которого велось самостоятельно, кредитору не представлены, в связи с чем Банк повысил процентную ставку по кредиту до 16,5%.
В соответствии со статьей 77 Земельного кодекса РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.
В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от негативного воздействия, водными объектами (в том числе прудами, образованными водоподпорными сооружениями на водотоках и используемыми для целей осуществления прудовой аквакультуры), а также зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции (пункт 2 статьи 77 ЗК РФ).
Статья 79 Земельного кодекса РФ определяет особенности использования сельскохозяйственных угодий и устанавливает, что сельскохозяйственные угодья - это пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), - в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране (пункты 1 и 4).
Согласно пункту 6 статьи 79 ЗК РФ сельскохозяйственные угодья не могут включаться в границы территории ведения гражданами садоводства для собственных нужд, а также использоваться для строительства садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей на садовом земельном участке.
В соответствии с классификатором видов разрешённого использования земельных участков, утверждённым приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 N П/0412, вид разрешённого использования "ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках" предполагает производство сельскохозяйственной продукции без права возведения объектов капитального строительства (1.16).
Согласно ст. 39 Градостроительного кодекса РФ определен порядок предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства.
Проект решения о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования подлежит рассмотрению на общественных обсуждениях или публичных слушаниях (часть 2 статьи 39 ГрК РФ).
На основании заключения о результатах общественных обсуждений или публичных слушаний по проекту решения о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования комиссия осуществляет подготовку рекомендаций о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения с указанием причин принятого решения и направляет их главе местной администрации (часть 8 статьи 39 ГрК РФ).
Исходя из указанных в части 8 данной статьи рекомендаций, глава местной администрации принимает решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения (часть 9 статьи 39 ГрК РФ).
Как видно из приведённых нормативных положений, одним из этапов получения разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка является проведение общественных обсуждений или публичных слушаний.
Проведение общественных обсуждений или публичных слушаний по вопросам выработки градостроительных решений направлено на обеспечение комплексного учёта интересов населения, соблюдение права человека на благоприятные условия жизнедеятельности, прав и законных интересов правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства.
Таким образом, судом установлено, что на земельном участке с видом разрешенного использования «для ведения личного подсобного хозяйства» отсутствует категоричный запрет на строительство дома с соблюдением указанного в описании вида разрешенного использования.
Исходя из очевидной невыгодности для Банка наступления соответствующего условия, позволяющего заемщику уплачивать льготную процентную ставку, необходимым условием для признания действий Банка недобросовестными является то, препятствовал ли Банк наступлению соответствующего условия каким-либо образом, в том числе путем одобрения земельного участка, на котором запрещено возводить жилой дом. Однако в настоящем случае таких обстоятельств в материалы дела не представлено, и судом не установлено, ФИО1 мог на спорном земельном участке построить дом с соблюдением определенных процедур, тем самым пользоваться заемными денежными средствами на льготных условиях в соответствии с целью использования кредита.
В данном случае ФИО1, приобретая земельный участок, должен был самостоятельно проявить разумную осмотрительность и ознакомиться с его категорией и видом разрешенного использования, что прямо указано в договоре купли-продажи.
Ссылка истца на статью 451 ГК РФ о существенном изменении обстоятельств также несостоятельна.
В соответствии с пунктом 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Пунктом 2 статьи 451 ГК РФ установлены условия, при наличии которых договор может быть изменен или расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны.
В рассматриваемом случае существенного изменения обстоятельств не произошло. Категория земельного участка и вид его разрешенного использования были известны истцу при приобретении участка и заключении кредитного договора. Данные обстоятельства не изменились после заключения договора, а существовали на момент его заключения. Истец, действуя с должной степенью заботливости и осмотрительности, мог и должен был знать о правовом режиме приобретаемого земельного участка. Следовательно, риск выбора ненадлежащего объекта залога лежит на истце, а не на банке.
Таким образом, повышение процентной ставки произведено банком законно и обоснованно, в точном соответствии с условиями заключенного договора, с которыми истец был ознакомлен и согласен.
Суд не усматривает оснований для признания заключения кредитного договора под влиянием существенного заблуждения, признание этого договора недействительным и ничтожным по следующим основаниям.
Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Ничтожными являются сделки, которые недействительны по основаниям, установленным законом, независимо от признания недействительности судом (п. 1 ст. 166 ГК РФ). Этим они отличаются от оспоримых сделок, которые могут быть признаны недействительными только по решению суда.
Сделка является ничтожной в силу прямого указания закона: мнимая сделка (п. 1 ст. 170 ГК РФ); притворная сделка (п. 2 ст. 170 ГК РФ); сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка и нравственности (ст. 169 ГК РФ); сделка, совершенная без обязательного нотариального удостоверения (п. 3 ст. 163 ГК РФ); сделка нарушает требования правового акта, если одновременно (п. 2 ст. 168 ГК РФ) посягает на права и охраняемые законом интересы третьих лиц либо публичные интересы; из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия, не связанные с недействительностью.
В соответствии с ч. 1 ст. 178 ГК РФ, сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.
Согласно п. 2 ст. 178 ГК РФ при наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если: 1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.; 2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; 3) сторона заблуждается в отношении природы сделки; 4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой. Перечень случаев, имеющих существенное значение, приведенный в данной норме права, является исчерпывающим.
Неправильное представление о любых других обстоятельствах, помимо перечисленных в законе, не может быть признано заблуждением и не может служить основанием для признания сделки недействительной, истец не представил суду доказательств наличия обстоятельств, которые бы свидетельствовали о его заблуждении при заключении оспариваемого кредитного договора по смыслу приведенных положений закона.
Банк, действуя в пределах своей компетенции, не несёт ответственности за выбор заёмщиком конкретного объекта в качестве предмета залога. Это означает, что кредитная организация не обязана и не уполномочена всесторонне оценивать целесообразность самого решения передать то или иное имущество в залог. Задача банка в рамках своих полномочий сводится к иной функции: он проводит оценку самого предмета залога — проверяет его юридическую чистоту (права собственности, отсутствие иных обременений), физическую сохранность, а также определяет его рыночную стоимость для установления адекватного лимита обеспечения. При этом банк вправе установить внутренние критерии приемлемости, но если заёмщик предложил объект, который прошёл такую проверку и соответствует установленным банком требованиям, то дальнейшая ответственность за последствия, связанные с самим фактом выбора, лежит на стороне, инициировавшей сделку.
В соответствии с ч. 5 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее – Федеральный закон № 218-ФЗ), государственная регистрация права на недвижимое имущество в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке.
Согласно ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 218-ФЗ, Единый государственный реестр недвижимости представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения) и состоит из: 1) реестра объектов недвижимости (далее также - кадастр недвижимости); 2) реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества (далее также - реестр прав на недвижимость); 3) реестра сведений о границах зон с особыми условиями использования территорий, территориальных зон, границах публичных сервитутов, границах территорий объектов культурного наследия, особо охраняемых природных территорий, сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, лесопарковых зеленых поясов, особых экономических зон, охотничьих угодий, территорий опережающего развития, игорных зон, лесничеств, территории, в отношении которой принято решение о резервировании земель для государственных или муниципальных нужд, о Государственной границе Российской Федерации, границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о береговых линиях (границах водных объектов), границах Байкальской природной территории и ее экологических зон, а также сведений о проектах межевания территорий (далее также - реестр границ); 4) реестровых дел; 5) кадастровых карт; 6) книг учета документов; 7) перечней координат пунктов геодезической основы в местных системах координат, установленных в отношении кадастровых округов.
Материалами дела подтверждается, что выписка из ЕГРН от 13.08.2023 была доступна на момент оформления сделки, в выписке указаны все основные характеристики земельного участка: категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства, с указанием имевшихся ограничений. Указанные характеристики были известны на момент заключения договора и остались прежними в настоящее время. Иных сведений о том, что спорный земельный участок был предназначен для ведения личного подсобного хозяйства на полевых участках, не имеется. Сведения из Единого государственного реестра недвижимости являются единственным подтверждением основных характеристик объектов недвижимости, иных источников законом не предусмотрено.
Информация о земельных участках находится в открытом доступе. Помимо сведений из ЕГРН существуют сведения о градостроительных ограничениях, правила землепользования и застройки, генеральные планы, публикующихся официально в государственной информационной системе обеспечения градостроительной деятельности Республики Тыва (ГИСОГД), на сайте местной администрации имеются генеральный план поселка, Правила землепользования и застройки пгт. Каа-Хем Кызылского кожууна, утвержденные решением Хурала представителей № от ДД.ММ.ГГГГ, публичная кадастровая карта пгт. Каа-Хем Кызылского кожууна района Республики Тыва, помимо того, основные характеристики земельных участков, которые гражданин собирается приобретать в собственность для строительства жилья, можно получить непосредственно в администрации района.
Перед началом строительства истец должен подать в местную администрацию уведомление о планируемом строительстве с схемой расположения дома. Возможность и обоснованность строительства имеется, если администрация даст положительное заключение, в противном случае гражданин несет все риски, связанные с невозможностью возведения жилого дома. Истец, начав строительство, купив строительные материалы, не проверил эти документы, в связи с чем, суд приходит к выводу, что он не проявил должную степень осмотрительности. Обязанность соблюдать заботливость и осмотрительность, просчитать возможные риски при заключении кредитных договоров, правильно оценить свое материальное положение, финансовые перспективы, возможность длительное время соблюдать условия договора, возлагаются на заемщика.
При рассмотрении довода истца ФИО1 о применении в настоящем деле принципа запрета противоречивого поведения («эстоппель») суд приходит к следующему.
Согласно п. 5 ст. 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.
Как разъяснено в п. 1 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25, согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу п. 4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Исходя из правовой позиции, изложенной в пункте 70 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25, сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).
В абз. 3 п. 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 разъяснено, что оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.
Из разъяснений, содержащихся в п. 7 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 следует, что если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 ГК РФ).
В силу указанных норм, следуя принципу «эстоппель», сторона лишается права ссылаться на возражения в отношении ранее совершенных действий и сделок, а также принятых решений, если поведение свидетельствовало о его действительности. Данное правило вытекает из общих начал гражданского законодательства и является частным случаем проявления принципа добросовестности, согласно которому при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно; никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Таким образом, по данному делу юридически значимым обстоятельством является установление, была ли направлена воля всех участников сделки на достижение одних правовых последствий, либо воля одной из сторон была искажена, а также установление обстоятельств, из которых исходила сторона при заключении сделки.
В соответствии с требованиями ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями части 3 статьи 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений.
В связи с изложенным, учитывая вышеприведенные обстоятельства и нормы закона, суд не усмотрел и истцом не представлено доказательств недобросовестного поведения ответчика, прямого умысла у ответчика на введение заемщика в заблуждение относительно характера, существа, условий и предмета сделки. Кроме того, из материалов дела следует, что на протяжении определенного периода времени сделка исполнялась сторонами и не вызывала сомнений у сторон в отношении ее цели, сущности и условий.
При таких обстоятельствах, довод ФИО1 о том, что заключенный кредитный договор между ним и Банком надлежит признать недействительным, ничтожным, заключенным под влиянием существенного заблуждения, несостоятелен, а потому, производные требования о признании действий Банка по повышению ставки незаконными; понуждении восстановить первоначальную ставку 7,30%; понуждении возвратить необоснованно полученный доход с августа 2024 года по настоящее время; изменить пункты 4 и 22 Договора на срок, который будет сообщено соответствующими полномочными государственными органами по изменении категории земли и вида разрешенного использования по земельному участку; понуждении выдать неиспользованную часть кредита после предоставления документов о праве собственности на построенный дом; понуждении ПАО Сбербанк вернуть необоснованно полученный доход с августа 2024 года по настоящее время, при превышении процентной ставки по договору и возвратить путем перечисления на его любой банковский, открытый и используемый в ПАО Сбербанк счет; понуждении ПАО Сбербанк направить сведения о восстановлении кредитной истории в Бюро Кредитных историй и отозвать его персональные данные, направленные ими; взыскании с ответчиков компенсации морального вреда в размере 10 000 000 рублей; применении правил реституции; понуждении ПАО Сбербанк вернуть уплаченные по договору денежные средства в размере 710478,18 рублей; понуждении ПАО Сбербанк прекратить право залога (ипотеки) на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №; понуждении ПАО Сбербанк направить сведения в Управление Росреестра по Республике Тыва о прекращении права залога (ипотеки); понуждении ПАО Сбербанк направить обращение в бюро кредитных историй, куда им направлялись сведения по кредитному договору №-НКЛ от ДД.ММ.ГГГГ, в целях восстановления кредитной истории; понуждении ПАО Сбербанк возместить стоимость работ по сносу и уборке территории земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый № в размере 451383 рублей в целях предотвращения нарушения требований законодательства Российской Федерации по использованию земельных участков не по назначению; взыскании с ПАО Сбербанк компенсацию морального вреда в размере 20 000 000 рублей (моральный вред за упущенное время на покупку земельных участков и строительство дома по ценам на 2023 год, упущенное время на лечение ребенка-инвалида ФИО6, проживание до сих пор в аренду стоимостью 40000 рублей, за моральные страдания по решению вопроса с данной незаконной ипотекой, распад семьи, частые ссоры в семье, постоянный стресс и др.); взыскании с ПАО Сбербанк причиненного ущерба в размере 4 780 164,67 рублей; применении последствий недействительности сделки путем понуждения истца возвратить земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый № ответчику ФИО2; понуждении продавца ФИО2 возвратить денежные средства по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 050 000 рублей в счет погашения кредита перед ПАО Сбербанк; понуждении ПАО Сбербанк прекратить право залога (ипотеки) на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №; погасить в ЕГРН запись о государственной регистрации права собственности ФИО1 на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый № и восстановить в ЕГРН запись о государственной регистрации права собственности ФИО2 на указанный земельный участок; понуждении ПАО Сбербанк возвратить истцу уплаченные проценты и иные платежи по недействительному кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ №-НКЛ, заключенному между истцом и ПАО Сбербанк; определить порядок исполнения решения суда, при котором возврат истцом кредитных денежных средств ПАО Сбербанк осуществляется за счет денежных средств, подлежащих возврату ответчиком ФИО2 истцу ФИО1; прекращении обязательства истца перед ПАО Сбербанк по кредитному договору в части, не обеспеченной фактическим возвратом денежных средств со стороны ответчика ФИО2; взыскании солидарно с ПАО Сбербанк и ФИО2 убытки в размере 451383 рублей стоимости работ по сносу и уборке территории земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №; взыскании с ПАО Сбербанк в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 20 000 000 рублей, подлежит отказу в удовлетворении.
Разрешая исковые требования ФИО1 к ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, суд не находит оснований для их удовлетворения.
В обоснование требований истец указывал на наличие порока воли. Однако в ходе судебного разбирательства эти доводы не нашли подтверждения. Суд исходит из того, что в силу принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ) гражданин вправе самостоятельно решать, совершать ли сделку, и нести ответственность за принятое решение. Как установлено судом, ФИО1 в период заключения договора действовал добровольно, без какого-либо принуждения, обмана или иных обстоятельств, искажающих его волю. Истец был ознакомлен со всеми существенными условиями договора, что подтверждается его подписью в тексте документа. Таким образом, порок воли, который мог бы служить основанием для применения ст. 178 ГК РФ (сделка под влиянием заблуждения), судом не выявлен.
По доводу истца о сокрытии продавцом информации об объекте, суд отмечает следующее. По общему правилу, продавец не обязан раскрывать обстоятельства, которые покупатель мог и должен был выявить самостоятельно при проявлении должной осмотрительности (п. 5 ст. 166 ГК РФ). ФИО2 сообщила истцу все известные ей сведения о земельном участке, включая его категорию, вид разрешённого использования и иные характеристики, зафиксированные в правоустанавливающих документах. Бремя проверки юридической чистоты объекта и выявления возможных ограничений, в том числе и зон с особыми условиями использования, лежит на покупателе. Поскольку ФИО1 не представил доказательств того, что продавец умышленно ввёл его в заблуждение относительно существенных характеристик участка, оснований для вывода о наличии заблуждения у истца не имеется.
Суд отмечает, что истец, при той степени разумности и осмотрительности, какая от него требовалась при данных обстоятельствах, мог и должен был осуществлять проверку заключаемого договора на предмет соответствия положениям законодательства.
Иных правовых оснований для признания сделки недействительной (нарушение формы договора, отсутствие необходимых согласий, противоречие закону) судом также не установлено.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что договор купли-продажи заключён в соответствии с требованиями закона, воля обеих сторон была свободной и осознанной, а пороков, достаточных для оспаривания сделки, не имеется. В связи с этим в удовлетворении исковых требований в указанной части надлежит отказать.
Разрешая требования ФИО1 к Управлению Росреестра по Республике Тыва и Министерству финансов Республики Тыва, суд приходит к выводу, что указанные лица по настоящему спору являются ненадлежащими ответчиками.
Согласно Определению Конституционного Суда Российской Федерации от 24.10.2013 № 1626-О в силу присущего гражданскому судопроизводству принципа диспозитивности только истец определяет, защищать ему или нет свое нарушенное или оспариваемое право (часть первая статьи 4 ГПК РФ), к кому предъявлять иск (пункт 3 части второй статьи 131 ГПК РФ) и в каком объеме требовать от суда защиты (часть третья статьи 196 ГПК РФ). Соответственно, суд обязан разрешить дело по тому иску, который предъявлен истцом, и только в отношении того ответчика, который указан истцом, за исключением случаев, прямо определенных в законе. Поэтому, если суд придет к выводу о том, что выбранное истцом в качестве ответчика лицо не является субъектом спорного материального правоотношения, обязанным удовлетворить право требования истца, принудительной реализации которого тот добивается в суде, суд обязан отказать в удовлетворении иска.
В силу ст. 41 ГПК РФ, надлежащий ответчик — это лицо, которое должно отвечать по иску, то есть связано с материально-правовым спором. Ненадлежащий ответчик — это лицо, к которому истец ошибочно предъявил требования, поскольку оно не является субъектом спорных правоотношений.
В отношении Управления Росреестра по Республике Тыва суд отмечает следующее. Данный орган осуществляет публичные функции — государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и кадастровый учёт. Его полномочия ограничены процедурой регистрации: он не формирует условия сделок, не оценивает экономическую целесообразность приобретения объекта и не несёт ответственности за содержание договоров между частными лицами. Поскольку спор возник из частноправовых отношений, по поводу условий договора купли-продажи земельного участка и кредитного договора, а не из оспаривания действий регистрирующего органа, у Управления отсутствует материально-правовая связь с заявленным требованием. Истец не доказал, что действия (бездействие) Управления непосредственно нарушили его права в рамках данного спора.
Привлечение к делу Министерства финансов Республики Тыва также необоснованно. Министерство финансов выступает в суде от имени казны субъекта РФ только в специальных случаях, когда законом прямо предусмотрена ответственность за счёт казны. В настоящем деле таких оснований не усматривается: истец не заявляет требований о возмещении вреда, а спор носит иной характер, сложившийся между кредитором и заемщиком, продавцом и покупателем. Следовательно, Министерство финансов не может быть признано надлежащим ответчиком по данному иску.
Таким образом, поскольку ни Управление Росреестра, ни Министерство финансов РТ не являются субъектами спорных материально-правовых отношений, требования к ним подлежат отклонению в связи с предъявлением иска к ненадлежащим ответчикам.
Переходя к разрешению исковых требований публичного акционерного общества Сбербанк к ФИО1 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, суд приходит к выводу об их обоснованности ввиду следующего.
В соответствии со ст.ст. 307, 309, 310 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., а кредитор имеет право требовать от должника исполнения обязанности. Обязательства должны исполняться надлежащим образом и в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение условий не допускается. Ст. 314 ГК РФ предусматривает исполнение обязательств в установленные законом сроки.
В силу ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк обязуется предоставить денежные средства заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее.
Согласно п. 1 ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.
Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии со ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.
В силу ст. 820 ГК РФ кредитный договор должен быть заключен в письменной форме. Согласно п. 3 ст. 434 ГК РФ письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 настоящего Кодекса.
В силу п. 1 ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, установленных договором. При отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа (п. 2 ст. 809 ГК РФ).
В соответствии с п. 2 ст. 811 ГК РФ при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части кредита, кредитор вправе требовать досрочного возврата всей оставшейся суммы кредита вместе с причитающимися процентами. При этом, оставшаяся сумма основного долга может изменяться по мере ее погашения должником, что автоматически повлияет на сумму процентов.
Исходя из положений ст. 809 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснений, содержащихся в пункте 16 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 8 октября 1998 г. N 13/14 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами" после досрочного взыскания заимодавцем суммы займа по правилам п. 2 ст. 811 ГК РФ, у последнего сохраняется право требовать уплаты процентов, представляющих собой плату за пользование суммой займа, по день фактического исполнения обязательства по возврату суммы займа, в размере, предусмотренном законом или договором. При этом, указанные проценты начисляются на сумму долга.
Из приведенных правовых норм следует, что обязательство заемщика заключается в возврате полученных им по кредитному договору денежных сумм, а также процентов, начисляемых в порядке, предусмотренном договором, с учетом суммы займа, находящейся в пользовании у заемщика, и подлежат уплате по день возврата займа включительно.
В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Как установлено судом выше, ДД.ММ.ГГГГ между ПАО «Сбербанк России» (кредитор) и ФИО1 (заемщик) заключен кредитный договор №-НКЛ, согласно которому кредитор обязуется предоставить, а заемщик обязуется возвратить кредит «строительство жилого дома» на сумму 5 950 000 рублей со сроком возврата в 360 месяцев с даты фактического предоставления кредита под 7,30% годовых.
В целях обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по договору, заемщик предоставляет (обеспечивает предоставление) кредитору до выдачи кредита указанные объекты недвижимости в залог. Залоговая стоимость объекта недвижимости устанавливается в размере 90% от его стоимости в соответствии с отчетом об оценке стоимости объекта недвижимости (п.11 Договора).
Заемщик обязался осуществлять погашение основного долга, уплату процентов и иных платежей по договору в размере, порядке и сроки, установленные договором в пункте 7.
Статьей 452 ГК РФ предусмотрено, что требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении.
В силу п. 1 ст. 334 ГК РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.
Согласно материалам дела и требованиям действующего законодательства, обратившись в ПАО «Сбербанк России» с заявлением и анкетой на получение кредита, подписав кредитный договор о согласии со всеми условиями предоставления и погашения кредита, ФИО1 взял на себя обязательство возвратить полученный кредит и уплатить комиссии, проценты за пользование кредитом в размере, сроки и на условиях, предусмотренных договором.
Судом установлено, что свои обязательства Банк исполнил полностью, перечислив денежные средства по договору заемщику для строительства жилого дома, что подтверждается исследованными документами, выпиской по счету, из которых видно, что после получения на счет денежных средств заемщик стал нарушать сроки и условия возврата кредита.
За время пользования кредитом ответчиком допущены нарушения обязательств по кредитному договору, выразившиеся в неуплате задолженности по основному долгу и начисленным процентам.
ДД.ММ.ГГГГ банк направил в адрес ФИО1 требование о досрочном возврате суммы кредита, процентов за пользование кредитом, уплате неустойки и расторжении договора. Ответчик не выразил в установленный срок свое волеизъявление по указанному требованию.
При таких обстоятельствах, на основании действующего законодательства, банк вправе требовать расторжения кредитного договора, взыскания с ответчика оставшейся суммы долга, процентов и неустойки.
Как видно из представленных банком расчетов по кредитному договору по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность составила 4 683 381 руб. 64 коп., из которых: просроченные проценты – 344 865 руб. 82 коп., просроченный основной долг – 4 331 316 руб. 24 коп., неустойка за просроченный основной долг – 125 руб. 99 коп., неустойка за просроченные проценты – 7 073 руб. 59 коп.
Поскольку заемщик ФИО1 ненадлежащим образом исполняет обязательства по возврату кредита, при этом доказательств надлежащего исполнения ответчиком обязательств по кредитному договору суду не представлено, то у Банка в силу закона и договора возникло право досрочного требования возврата кредита.
При таких обстоятельствах, исковые требования Банка подлежат удовлетворению и с ответчика в пользу истца подлежат взысканию задолженность в вышеуказанном размере.
В соответствии с ч.1. ст. 77 ФЗ РФ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.
В соответствии со ст. 348 и 349 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Требование залогодержателя (кредитора) удовлетворяется из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда.
Пунктами 2, 3 статьи 348 ГК РФ установлено, что обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.
Оснований, предусмотренных частью 1 статьи 54.1 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество не имеется, поскольку сумма неисполненного обязательства превышает пять процентов от стоимости предмета ипотеки, период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет более трех месяцев.
Судом установлено, что между сторонами заключен кредитный договор, по которому в обеспечение исполнения обязательств о возврате денежных средств, полученных в кредит, ФИО1 передал банку в залог приобретаемый на кредитные средства земельный участок по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № (п. 11 договора).
Из выписки из ЕГРН на данный объект недвижимости следует, что он находится в собственности ФИО1 и на него зарегистрировано обременение в виде ипотеки в силу закона.
По смыслу закона начальная продажная цена залогового имущества устанавливается по соглашению сторон, и при достижении такого соглашения возможно ее установление и в размере стоимости залога. Между тем при отсутствии между сторонами соответствующего соглашения о начальной продажной цене предмета залога и наличии спора о ее размере, суд, устанавливая такую цену, не связан условиями договора залога о цене предмета залога, а определяет начальную продажную цену исходя из его реальной (рыночной) стоимости.
Исходя из требований подп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом.
Согласно отчету № об оценке рыночной стоимости, выполненному частнопрактикующим оценщиком ФИО3, рыночная стоимость земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, составляет 1 050 000 рублей.
В соответствии с п. 1 ст. 350 ГК РФ, реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов.
Принимая во внимание, что вышеуказанный объект недвижимости является предметом залога в пользу ПАО «Сбербанк России», заемщиком ФИО1 обязательства по кредитному договору не исполнены, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований об обращении взыскания на заложенное имущество.
Суд определяет способ реализации заложенного имущества на публичных торгах с установлением начальной продажной стоимости на заложенное имущество в размере 840 000 рублей (1 050 000 * 80% = 840 000 рублей), в силу требований закона.
Вместе с тем, суд не может согласиться с доводами представителя истца об установлении начальной продажной цены предмета залога в размере 945 000 руб., что составляет 90 % рыночной стоимости заложенного имущества, указанной в вышеуказанном отчете об оценке рыночной стоимости, поскольку установление начальной продажной стоимости предмета ипотеки в размере 90% оценки рыночной стоимости сторонами договора противоречило бы положениям подп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
Таким образом, с ФИО1 в пользу ПАО Сбербанк также подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 96783,67 рублей.
При таких обстоятельствах, исковые требования ФИО1 подлежат отказу в удовлетворении в полном объеме, а требования ПАО Сбербанк подлежат удовлетворению частично.
На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст.194 - 199 ГПК РФ, решил:
Иск ФИО1 к публичному акционерному обществу «Сбербанк России», ФИО2 о признании кредитного договора №-НКЛ от ДД.ММ.ГГГГ, договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ недействительными, применении последствий недействительности сделки, определении порядка исполнения решения суда, прекращении обязательств истца перед банком, взыскании убытков, компенсации морального вреда, оставить без удовлетворения.
Встречный иск публичного акционерного общества Сбербанк к ФИО1 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, удовлетворить частично.
Расторгнуть кредитный договор №-НКЛ от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Публичным акционерным обществом «Сбербанк России» и ФИО1.
Взыскать с ФИО1 (паспорт серии № №) в пользу Публичного акционерного общества «Сбербанк» (ИНН 7707083893) задолженность по кредитному договору №-НКЛ от ДД.ММ.ГГГГ в размере 4 683 381 руб. 64 коп., из которых: просроченные проценты – 344 865 руб. 82 коп., просроченный основной долг – 4 331 316 руб. 24 коп., неустойка за просроченный основной долг – 125 руб. 99 коп., неустойка за просроченные проценты – 7 073 руб. 59 коп.
Обратить взыскание на заложенное имущество – земельный участок, общей площадью 1000 +/- 15 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, определив способ реализации заложенного имущества путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену 840 000 рублей.
Взыскать с ФИО1 в пользу ПАО «Сбербанк» расходы по уплате госпошлины в размере 96 783 руб. 67 коп.
В удовлетворении остальной части встречных исковых требований отказать.
Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Республики Тыва в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Кызылский районный суд Республики Тыва.
Мотивированное решение изготовлено 14 июля 2026 года.
Судья Кара-Сал В.Д.