РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации адрес 24 февраля 2026 г.
Советский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Родионова Д.С., при секретаре судебного заседания ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о возложении обязанности заключить договор купли-продажи 1/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру,
УСТАНОВИЛ:
ФИО11 обратился в суд с иском к ФИО2 о возложении обязанности заключить договор купли-продажи 1/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, указав, что между ФИО1 и ФИО4 .... был заключен предварительный договор купли-продажи 1/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: адресБ, адрес. Стоимость объекта недвижимости по соглашению сторон была установлена в размере 685 000 руб., которая является окончательной и изменению не подлежит. На момент подписания предварительного договора купли-продажи объект недвижимости находился в залоге (ипотеке) у ПАО «Восточный экспресс банк» в обеспечение исполнения обязательств продавца по договору кредитования от .... №. Правопреемником ПАО «Восточный экспресс банк» является ПАО «Совкомбанк». .... ПАО «Совкомбанк» обратилось в суд с иском о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество. .... решением Советского районного суда адрес по делу № удовлетворены требования ПАО «Совкомбанк», расторгнут кредитный договор, взыскана сумма задолженности в размере 734 439 руб. 35 коп., обращено взыскание на предмет залога – квартиру, расположенную по адресу: адресБ, адрес. По состоянию на .... задолженность по кредитному договору перед ПАО «Совкомбанк» составляла 750 878 руб. Данную задолженность полностью погасил ФИО11 Согласно условиям предварительного договора, основной договор купли-продажи должен был быть подписан сторонами не позднее ..... ФИО11 полностью исполнил свои обязательств по предварительному договору: своевременно оплатил стоимость объекта недвижимости в размере 685 000 руб. при подписании предварительного договора купли-продажи. По состоянию на .... указанный объект недвижимости находился в залоге у ПАО «Совкомбанк», договор купли-продажи не мог быть заключен в указанный в предварительном договоре срок не по вине покупателя. .... ответчику было направлено предложение о заключении договора купли-продажи. До настоящего времени ответа от ответчика не поступало. При личном посещении ответчика он отказался от заключения договора купли-продажи. По состоянию на .... в отношении квартиры имеются запреты на регистрационные действия на основании постановлений судебных приставов-исполнителей. ФИО11 со своей стороны полностью выполнил условия предварительного договора, оплатив полную сумму, указанную в договоре. Также ФИО11 предпринял все меры для погашения задолженности по кредитному договору и решению суда, чтобы снять запрет по залогу. Однако ответчик без уважительных причин уклоняется от подписания основного договора, несмотря на неоднократные устные и письменные обращения истца, что нарушает его законные права.
На основании изложенного просит возложить на ФИО4 обязанность заключить с ФИО1 договор купли-продажи 1/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: адресБ, адрес, на условиях предварительного договора от ...., взыскать с ФИО4 в пользу ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в размере 18 700 руб.
Истец ФИО11 в судебном заседании участия не принимал, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом.
Представитель истца ФИО12 в судебном заседании исковые требования поддержал, просил удовлетворить, пояснил, что предварительный договор купли-продажи нотариально не удостоверялся, поскольку для этого было необходимо согласие банка, в залоге у которого находилась квартира.
Ответчик ФИО2 в судебном заседании участия не принимал, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом, представил письменное заявление, в котором просил отказать в удовлетворении исковых требований ФИО1, указал, что предварительный договор не имеет юридической силы, квартира находилась в залоге, денежные средства по предварительному договору истцом ему не передавались, он имеет право в любое время отказаться от договора.
Изучив материалы настоящего гражданского дела, выслушав представителя истца, суд приходит к следующему.
В силу ч. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В соответствии с пунктом 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В пунктах 3, 4 этой же статьи указано, что предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда (пункт 5 ст. 429 ГК РФ).
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 ст. 429 ГК РФ).
В пункте 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от .... № «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ).
Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Не совершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается (пункт 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от .... №).
Судом установлено и из материалов дела следует, что жилое помещение – квартира с кадастровым номером №, площадью 58,3 кв.м, расположенная по адресу: адресБ, адрес, принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО5 (1/5 доля), ФИО11 (1/30 доля), ФИО6 (1/3 доля), ФИО2 (1/3 доля) (л.д. 72-83).
.... между ФИО4 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи (л.д. 6-7), по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями договора 1/3 долю в праве общей долевой собственности на квартиру, имеющую следующие характеристики: адрес: адресБ, адрес; кадастровый №, площадь: 58,5 кв.м, этаж: 5 (п. 1).
Стоимость объекта недвижимости по соглашению сторон составляет 685 000 руб., является окончательной и изменению не подлежит (п. 4).
Пунктом 6 предварительного договора установлено, что расчет между ними произведен полностью при подписании настоящего договора, подтверждением оплаты стоимости объекта недвижимости и передачи денежных средств будет являться соответствующая отметка продавца в настоящем договоре.
В п. 10 предварительного договора указано, что на момент подписания настоящего договора объект недвижимости находится в залоге (ипотеке) у ПАО «Восточный экспресс банк» в обеспечение исполнения обязательств продавца по договору кредитования от .... №, о чем в ЕГРН .... сделана запись регистрации №.
Согласно п. 11 предварительного договора, стороны пришли к соглашению, что основной договор купли-продажи объекта недвижимости будет заключен между сторонами не позднее .... (после погашения задолженности по кредитному договору и погашения регистрационной записи об ипотеке в отношении объекта недвижимости).
В п. 12 предварительного договора указано, что стороны уведомлены, что по состоянию на .... договор купли-продажи объекта недвижимости подлежит удостоверению у нотариуса. Для заключения основного договора купли-продажи объекта недвижимости стороны будут обращаться к нотариусу.
Предварительный договор купли-продажи подписан сторонами лично. Также в предварительном договоре имеется собственноручная отметка ФИО4 о том, что сумму в размере 685 000 руб. он получил в полном объеме.
.... представителем ФИО1 ФИО7 в адрес ФИО4 было направлено предложение о заключении договора купли-продажи (л.д. 30-31).
До настоящего времени основной договор купли-продажи между сторонами не заключен, что явилось основанием для обращения ФИО1 в суд с настоящим иском.
Пунктом 6 статьи 429 ГК РФ установлено, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
В рассматриваемом случае по истечении установленного предварительным договором срока (....) основной договор заключен не был, ФИО11 направил ФИО2 предложение заключить основной договор также по истечении установленного законом срока (....).
Учитывая данные обстоятельства, обязательства, предусмотренные предварительным договором, по истечении установленного предварительным договором срока были прекращены.
Кроме того, из материалов дела следует, что .... между ПАО «Восточный экспресс банк» (залогодержатель, банк) и ФИО8, ФИО4, ФИО9 (залогодатели) заключен договор ипотеки №/ZKV1, согласно которому залогодатели в обеспечение исполнения обязательств по договору кредитования от .... №, заключенному между заемщиком ФИО8 и залогодержателем, передают в залог залогодержателю недвижимость, указанную в п. 1.2 настоящего договора.
Согласно п. 1.2 договора, предметом ипотеки по договору является квартира, расположенная по адресу: адресБ, адрес.
По правилу пункта 2 ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2).
Согласно п. 2 ст. 346 ГК РФ залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.
В настоящем случае при заключении предварительного договора купли-продажи квартиры отчуждаемое имущество находилось в залоге у ПАО «Восточный экспресс банк» (в настоящее время – ПАО «Совкомбанк»), предварительного согласования отчуждения предмета залога с банком сторонами не производилось, что не оспаривалось представителем истца в ходе судебного разбирательства.
Учитывая, что предусмотренные законом обязательства залогодателя, установленные для него при отчуждении предмета залога, не были им соблюдены при заключении предварительного договора купли-продажи квартиры, суд приходит к выводу, что его условия противоречат нормам действующего законодательства.
Также суд отмечает, что в силу пункта 2 ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.
Если нотариальное удостоверение сделки является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (пункт 3 ст. 163 ГК РФ).
Частью 1.1 статьи 42 Федерального закона Российской Федерации от .... № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» установлено, что сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению.
На момент определенного в предварительном договоре срока заключения основного договора купли-продажи (....) жилое помещение еще находилось в залоге у ПАО «Совкомбанк», соответствующее обременение было снято после погашения ФИО1 .... кредитной задолженности по договору кредитования от .... №.
Таким образом, в любом случае по состоянию на .... заключение договора купли-продажи квартиры было возможно исключительно путем нотариального удостоверения сделки. Однако, как указал представитель истца в ходе судебного разбирательства, стороны не обращались за удостоверением сделки купли-продажи к нотариусу, т.к. не имели намерения получать согласие банка на продажу залогового имущества.
На основании изложенного суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО1 к ФИО2 о возложении обязанности заключить договор купли-продажи 1/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру не могут быть удовлетворены.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
исковые требования ФИО1 к ФИО2 о возложении обязанности заключить договор купли-продажи 1/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру оставить без удовлетворения.
На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Омский областной суд через Советский районный суд адрес в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Д.С. Родионов
Мотивированное решение изготовлено 10.03.2026