РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
10 апреля 2026 года пгт. Каа-Хем
Кызылский районный суд Республики Тыва в составе председательствующего судьи Кара-Сал В.Д., при секретаре ФИО2, с участием представителя ответчика по доверенности ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации пгт. Каа-Хем Кызылского района Республики Тыва к ФИО1 о признании отсутствующим права собственности на объект незавершенного строительства, об исключении записи из Единого государственного реестра недвижимости, расторжении договора купли-продажи, установил:
Администрация пгт. Каа-Хем Кызылского района Республики Тыва обратилась в суд с иском к ФИО1 о признании отсутствующим права собственности на объект незавершенного строительства, об исключении записи из Единого государственного реестра недвижимости, расторжении договора купли-продажи указав, что ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером №. Согласно акту выездного осмотра от 1 ноября 2025 года, на данном земельном участке находится объект незавершенного строительства. По данным выписки из ЕГРН, по адресу: <адрес>, зарегистрировано право собственности № от ДД.ММ.ГГГГ на основании технического плана, выданного кадастровым инженером Сюрюн Е.Ш. как жилой дом. По мнению истца, у данного объекта недвижимости нет признаков, указанных в п.1 ст. 130 ГК РФ, таким образом, зарегистрированный ответчиком объект незавершенного строительства не является жилым домом. Просит признать отсутствующим право собственности ФИО1 на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <адрес>, а также исключить запись о праве собственности на этот объект из ЕГРН, расторгнуть договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ.
В судебное заседание представитель истца – Администрации пгт. Каа-Хем Кызылского района Республики Тыва не явился, извещен о времени и месте его проведения надлежащим образом.
Представитель ответчика ФИО1 – ФИО3 в судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась, поддержав представленные в материалы дела письменные возражения на исковое заявление.
Ответчик ФИО1, а также представитель третьего лица ПАО Сбербанк в судебное заседание, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте его проведения, не явились.
Выслушав представителя ответчика, изучив представленные материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Как разъяснено в п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 12.12.2023) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.
Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРН.
В случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
В пункте 53 этого же Постановления Пленума ВС РФ указано, что ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение.
Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией пгт.Каа-Хем Кызылского района Республики Тыва (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор № о купле-продаже земельного участка общей площадью 938 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, для индивидуального жилищного строительства.
По акту приема-передачи земельный участок был передан ФИО1, что не оспаривается сторонами.
Из сведений выписки об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (здание), на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>, имеется зарегистрированное ДД.ММ.ГГГГ право собственности ФИО1 на жилой дом с площадью 72,5 кв.м. с кадастровым номером № (номер регистрации вещного права №).
Кроме того, на данный объект недвижимости зарегистрировано обременение в виде ипотеки в пользу ПАО Сбербанк, на основании договора ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ, заключенное между ПАО Сбербанк и ФИО1
Из акта выездного осмотра от 1 ноября 2025 года, составленного заместителем начальника отдела земельных, имущественных отношений, градостроительства и архитектуры администрации пгт. Каа-Хем Бады-Хоо Р.Ш. следует, что при визуальном осмотре установлено, что объект недвижимости в виде жилого дома не соответствует общепринятым нормам для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в этом здании.
К указанному акту осмотра приобщены фототаблицы, из которых следует, что объект недвижимости запечатлен без дверей.
Ссылаясь на то, что спорный объект незавершенного строительства не является капитальным строением, фактически не достроено, Администрация пгт. Каа-Хем Кызылского района Республики Тыва обратился в суд с настоящим иском.
В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ).
При разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью независимо от осуществления кадастрового учета или государственной регистрации права собственности на нее следует устанавливать наличие у вещи признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.
Исходя из изложенного, факт регистрации объекта незавершенного строительства в качестве недвижимости не лишает суд права иначе оценить характер этой вещи. А в случае установления судом факта утраты недвижимостью свойств объекта гражданских прав либо несоответствия объекта, зарегистрированного в качестве недвижимого имущества, признакам такового, запись о праве собственности на это имущество не может быть сохранена в реестре по причине ее недостоверности.
Как разъяснено в абзаце 5 пункта 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).
Не соглашаясь с исковыми требованиями Администрации пгт. Каа-Хем Кызылского района Республики Тыва сторона ответчика указала на то, что на момент государственной регистрации права собственности на спорный жилой дом, объект недвижимости обладал характеристиками такового, в частности, на нем были установлены окна, наружные двери, но по причине того, что ФИО1 проживает в Барун-Хемчикском районе Республики Тыва, а в спорном доме никто не проживает, в целях сохранности имущества, окна и двери были демонтированы.
10 октября 2024 года, то есть до государственной регистрации права собственности, кадастровым инженером Сюрюном Е.Ш. подготовлен технический план здания, расположенного по адресу: <адрес>, из которого установлено, что видом объекта недвижимости является «здание», назначение здания – жилой дом, площадью 72,5 кв.м., правообладателем является ФИО1
Этим же техническим планом установлены характерные точки контура объекта недвижимости и схема расположения здания в границах земельного участка:
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
Аналогичные же характерные точки отражены в выписке из ЕГРН на спорный объект недвижимости.
Оснований не доверять отраженным в настоящем техническом плане сведениям суд не усматривает.
В рассматриваемом случае, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 67 ГПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, а также доводы, положенные сторонами в обоснование своих требований и возражений, суд пришел к выводу о том, что работы по сооружению фундамента на спорном объекте завершены полностью, технический план здания выполнен в соответствии с требованиями законодательства, в нем отражены достоверные сведения, соответственно, оснований незаконности имеющейся записи в Едином государственном реестре недвижимости судом не установлено.
Кроме того, суд считает заслуживающими внимания доводы стороны ответчика о том, что Администрация пгт. Каа-Хем Кызылского района Республики Тыва не имеет права обращаться в суд с настоящим иском.
Так, исходя из позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2019), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 24.04.2019, иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.
Выбор способа защиты вещного права, квалификация спорного отношения судом и разрешение вещно-правового конфликта зависит от того, в чьем фактическом владении находится спорное имущество.
Как установлено судом выше, собственником спорного здания, а также земельного участка под ним является ответчик ФИО1 Данное обстоятельство сторонами в ходе судебного разбирательства не оспорено, доводы о незаконности зарегистрированного права собственности на земельный участок не заявлялись.
В этой связи, исковые требования Администрации пгт. Каа-Хем Кызылского района Республики Тыва о признании отсутствующим права собственности на объект незавершенного строительства, об исключении записи из Единого государственного реестра недвижимости удовлетворению не подлежат.
При этом, суд констатирует, что ссылка истца на то, что в данном случае нарушенное право можно восстановить, только подав иск о признании права отсутствующим, основано на неверном толковании законодательства.
Разрешая исковые требования о расторжении договора купли-продажи, суд приходит к следующему.
Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Поскольку судом установлено, что оснований для признания отсутствующим права собственности на объект незавершенного строительства и исключения записи из Единого государственного реестра недвижимости не имеется, требования о расторжении договора купли-продажи также не имеется. Ответчик ФИО1 использует земельный участок по целевому назначению, построила дом, правомерно зарегистрировала право собственности.
В ходе рассмотрения дела от представителя ответчика ФИО1 – ФИО3 подано заявление, о возмещении судебных издержек, понесенных ответчиком на оплату услуг представителя.
Согласно ч. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
В силу положений ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе, расходы на оплату услуг представителей.
Исходя из разъяснений, изложенных в п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек.
Как следует из представленных материалов, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (заказчик) и ФИО3 (исполнитель) заключен договор № на оказание юридических услуг, согласно которому исполнитель обязуется оказать юридические услуги по участию и представлению интересов заказчика в гражданском процессе по иску администрации пгт. Каа-Хем Кызылского района по жилому дому, расположенному по адресу: <адрес>, а заказчик обязуется оплатить эти услуги.
В п. 3.1 данного договора стороны определили стоимость услуг в 50000 рублей.
Вместе с тем, в подтверждение несения данных расходов ответчик не представил надлежащие документы (чеки, платежные документы).
Разрешая вопрос о возмещении расходов, связанных с оформлением доверенности, суд не находит также оснований для его удовлетворения.
В том же Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016, в абзаце 3 пункта 2 разъяснено, что расходы на оформление доверенности представителя также могут быть признаны судебными издержками, если такая доверенность выдана для участия представителя в конкретном деле или конкретном судебном заседании по делу.
Изучение доверенности <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ показало, что ФИО1 уполномочила ФИО3 на ведение ее дел во всех судебных учреждениях со всеми правами, какие предоставлены законом заявителю, истцу, взыскателю, ответчику, третьему лицу, защитнику, потерпевшему, его представителю, административному истцу и административному ответчику, органам, организациям и лицам, обращающимся в суд в защиту интересов других лиц или неопределенного круга лиц, заинтересованным лицам. Далее, в доверенности приведен широкий круг полномочий, связанных с участием представителя в органах ФССП.
Таким образом, суд приходит к выводу, что настоящая доверенность выдана не для участия в конкретном споре. В силу вышеуказанных разъяснений Постановления Пленума Верховного Суда РФ, поскольку заявитель не доказал факт несения расходов, то данное обстоятельство является самостоятельным основанием для отказа в возмещении судебных издержек, заявление представителя ответчика ФИО1 – ФИО3 подлежит отказу в удовлетворении.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194, 198 ГПК РФ, суд решил:
Исковое заявление Администрации пгт. Каа-Хем Кызылского района Республики Тыва к ФИО1 о признании отсутствующим права собственности на объект незавершенного строительства, об исключении записи из Единого государственного реестра недвижимости, расторжении договора купли-продажи оставить без удовлетворения.
Заявление представителя ответчика ФИО1 – ФИО3 о возмещении судебных издержек оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Республики Тыва в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Кызылский районный суд Республики Тыва.
Мотивированное решение изготовлено 27 апреля 2026 года.
Председательствующий В.Д. Кара-Сал