РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
14 мая 2026 года пгт. Каа-Хем
Кызылский районный суд Республики Тыва в составе: председательствующего судьи Чооду Р.А., при секретаре Сарыглар Д.В., с участием истца Х.О.О.., представителя истца по доверенности Иргит Ч.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Х.О.О., Х.С.О. к О.Ч.Ю., О.А.А. о признании договора купли-продажи жилого помещения и земельного участка недействительными сделками и применении последствий недействительности сделок, установил:
Х.О.О., Х.С.О. обратились в суд с иском к О.Ч.Ю., О.А.А. о признании договора купли-продажи жилого помещения и земельного участка недействительными сделками и применении последствий недействительности сделок. В обоснование заявленных требований указано, что согласно договора от 6 июня 2023 года купли-продажи дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> они заключили договор купли-продажи с сыном О.А.А., который скончался ДД.ММ.ГГГГ. В момент заключения договора О.А.А. был женат на ответчике О.Ч.Ю., по закону после смерти наследодателя, наследниками первой очереди являются жена и дети, а именно супруга - О.Ч.Ю. и малолетняя дочь О.А.А. В действительности сделки купли-продажи дома и земельного участка не совершались, то есть стороны знали, что сделка купли-продажи дома и земельного участка мнимые. Данная сделка сделана по просьбе ее сына О.А.А., так как на тот период это вызвано необходимостью сдать документы на жилье для удочерения ребенка, и после удочерения О.А.А. обещал переоформить дом и земельный участок на ее имя - Х.О.О., она согласилась на мнимую сделку с целью помочь сыну. Намерений продавать дом и земельный участок она не имела, также как и у сына не было намерения покупать данное имущество. В связи с мнимостью сделки О.А.А. денежных средств ей не передавал, она просто подписала договор купли-продажи, чтобы ее сын мог удочерить ребенка, после этого он хотел переоформить дом и участок на ее обратно имя. Однако О.А.А. скончался ДД.ММ.ГГГГ, она этого не ожидала и они к тому времени не успели переоформить документы обратно на ее имя. В настоящее время она продолжает проживать в данном доме, то есть она его содержит, уплачивает коммунальные услуги. Ответчики в данном доме не проживает. Недействительность сделки можно проверить, запросив банковские счета, так как на указанный период у ее сына О.А.А. и у ответчика О.Ч.Ю. не имелось денежных средств, при этом на ее банковский счет также не поступало денежных средств. В соответствии с гражданским кодексом совершена ничтожная (недействительная) сделка и должны быть применены последствия недействительности сделки. Согласно ст. 170 ГК РФ, мнимая сделка, то есть сделка, совершенная для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. Просит признать договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ в отношении дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> недействительными (ничтожными) сделками; в связи с недействительностью (ничтожностью) сделок, применить последствия недействительности сделки и исключить в ЕГРН запись от ДД.ММ.ГГГГ права сделки на имя О.А.А. на дом и земельный участок, расположенных по адресу: <адрес>.
В судебном заседании истец Х.О.О. и представитель истца Иргит Ч.С. просили удовлетворить исковые требования по указанным в нем основаниям.
Ответчики О.Ч.Ю. и О.А.А. на судебное заседание не явились, конверты с судебной повесткой возвратились с отметкой «Истек срок хранения».
При неявке в суд лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, вопрос о возможности судебного разбирательства дела решается с учетом требований ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ). Невыполнение лицами, участвующими в деле, обязанности известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин дает суду право рассмотреть дело в их отсутствие.
Выслушав стороны, изучив материалы дела, их относимость и допустимость, суд приходит к следующему.
Выслушав стороны, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства, руководствуясь требованиям закона, суд приходит к следующему.
Согласно пп.1 п.1 ст.8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договоры являются основанием для возникновения, изменения и прекращения гражданских прав и обязанностей.
Пунктом 1 статьи 549 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130).
Статья 209 ГК РФ предусматривает, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Статья 550 ГК РФ закрепляет, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст.554 ГК РФ).
Также договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК РФ).
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ между Х.О.О., действующей за себя и как законный представитель своей несовершеннолетней дочери Х.С.О. (продавцы) и О.А.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи 2/3 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, находящийся по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, расположенный на земельном участке по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, то есть 1/3 доля в праве общей долевой собственности на жилой дом принадлежит Х.О.О. Х.О.О. на праве общей долевой собственности на основании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ; 1/3 доля в праве общей долевой собственности на жилой дом принадлежит Х.С.О. на договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ. Право общей долевой собственности зарегистрировано в ЕГРН, о чем сделаны записи о регистрации №, 8 от ДД.ММ.ГГГГ. Кадастровая стоимость жилого дома составляет 1 281 698,38 рублей.
ДД.ММ.ГГГГ между Х.О.О., действующей за себя и как законный представитель своей несовершеннолетней дочери Х.С.О. (продавцы) и О.А.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи 2/3 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, находящийся по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, то есть 1/3 доля в праве общей долевой собственности на земельный участок принадлежит Х.О.О. Х.О.О. на праве общей долевой собственности на основании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ; 1/3 доля в праве общей долевой собственности на земельный участок принадлежит Х.С.О. на договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ. Право общей долевой собственности зарегистрировано в ЕГРН, о чем сделаны записи о регистрации №, 7 от ДД.ММ.ГГГГ. Кадастровая стоимость земельного участка составляет 258 441,72 рубль.
Согласно договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ вышеуказанный жилой дом и земельный участок перешли в собственность Х.О.О.
О.А.А. умер ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о смерти I-ЛЖ № выданным Органом ЗАГС Министерства юстиции Республики Тыва в г. Кызыле и Кызылском районе.
О.А.А. и Д.Ч.Ю. заключили брак 29 сентября 2017 года с присвоением фамилии Ооржак, что подтверждается свидетельством о заключении брака I-ЛЖ № от ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно свидетельства о рождении I-ЛЖ №, выданного 28 июня 2017 года О.А.А. он родился ДД.ММ.ГГГГ, матерью является Х.О.О..
Согласно свидетельства о рождении I-ЛЖ №, выданного 24 августа 2023 года О.А.А. родилась ДД.ММ.ГГГГ, матерью является О.Ч.Ю., отец О.А.А.
Из наследственного дела О.А.А. № открытого 8 апреля 2025 года установлено, что на основании заявления в наследство на жилой дом и земельный участок, находящиеся по адресу: <адрес> вступили мать Х.О.О., дочь О.А.А., супруга О.Ч.Ю. отказалась от причитающегося ей наследства после смерти супруга.
Согласно выписке из ЕГРН на жилой дом, находящийся по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № зарегистрировано право собственности О.А.А. на 2/3 доли общей долевой собственности, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно выписке из ЕГРН на земельный участок, находящийся по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № зарегистрировано право собственности О.А.А. на 2/3 доли общей долевой собственности, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.
На основании п.1 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В соответствии с п.1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно п.1 ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.
В соответствии со ст.168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных п.2 ст.168 ГК РФ или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п.86 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (п.1 ст.170 ГК РФ). Следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение, что не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании п.1 ст.170 ГК РФ.
Пунктом 87 Постановления № 25 предусмотрено, что притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, также ничтожна. Если будет установлено, что сторонами совершена сделка, лишь прикрывающая иную сделку, суд на основании пункта 2 статьи 170 ГК РФ применяет правила, относящиеся к прикрываемой сделке.
Кроме того, согласно п.1 ст.10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. В силу пункта 2 той же статьи в случае несоблюдения данного запрета суд отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой, однако в случаях, прямо предусмотренных законом, — ничтожной (пункты 1 и 2 статьи 168 ГК РФ).
Согласно п.1 ст.170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
Для признания договора мнимой сделкой необходимо установить, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать соответствующие условиям этой сделки правовые последствия, характерные для сделок данного вида. Мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий. Совершая такую сделку, стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения. При этом обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из ее сторон.
Следовательно, юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению при рассмотрении требования о признании сделки мнимой является установление того, имелось ли у каждой стороны сделки намерение исполнять соответствующую сделку. При этом обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из ее сторон.
Для разрешения вопроса о мнимости договора купли-продажи также необходимо установить наличие либо отсутствие правовых последствий, которые в силу статьи 454 ГК РФ влекут действительность такого договора, а именно: факты надлежащей передачи вещи в собственность покупателю, а также уплаты покупателем определенной денежной суммы за эту вещь.
Из истребованных судом выписки по банковским счетам О.А.А. и О.Ч.Ю. из ПАО «Сбербанк» следует, что за период с 6 по 30 июня 2023 года переводов на расчетный счет Х.О.О. не имеется, также не имеется переводов денежных средств равнозначных сумме по условиям договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.
Из истребованных судом выписки по банковским счетам О.А.А. и О.Ч.Ю. из АО «ТБанк» следует, что за период с 6 по 30 июня 2023 года переводов на расчетный счет Х.О.О. не имеется, также не имеется переводов денежных средств равнозначных сумме по условиям договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.
Как следует из материалов дела и установлено судом, действительная общая воля сторон при заключении договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не была направлена на возникновение у О.А.А. прав и обязанностей покупателя жилого дома и земельного участка, а у Х.О.О. и Х.С.О. - продавцов. Указанные сделки были совершены лишь для вида, без намерения создать соответствующие им правовые последствия, а именно для предоставления документов на жилое помещение в целях удочерения ребенка О.А.А., о чем суду пояснила истец Х.О.О., что нашло свое подтверждение в ходе судебного разбирательства.
Из материалов дела следует, что денежные средства по договорам купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ О.А.А. истцам не передавались. Данное обстоятельство подтверждается выписками по банковским счетам О.А.А. и О.Ч.Ю., согласно которым в период с 6 по 30 июня 2023 года переводы денежных средств на расчетные счета Х.О.О. отсутствуют, как и снятие наличных денежных средств в размере, соответствующем цене договора. Согласно разъяснениям, данным в Определении Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, отсутствие передачи денежных средств по договору купли-продажи является одним из доказательств, свидетельствующих о мнимости сделки.
Также Х.О.О. продолжает проживать в спорном жилом помещении, нести бремя его содержания и оплачивать коммунальные услуги. Ответчик О.Ч.Ю. и ее несовершеннолетняя дочь в данном доме не проживают, что свидетельствует о том, что фактического перехода прав владения и пользования имуществом к покупателю О.А.А. и членам его семьи не произошло. Как разъяснено в пункте 86 Постановления Пленума ВС РФ № 25 и подтверждено судебной практикой (Определение Верховного Суда РФ от 20.09.2016 № 5-КГ16-114), факт сохранения продавцом контроля над отчужденным имуществом является бесспорным доказательством мнимости сделки.
Кроме того, О.А.А. при жизни не предъявлял требований к истцам о передаче ему жилого дома и земельного участка, не нес расходов по их содержанию, что также подтверждает отсутствие у него намерения создать реальные правовые последствия, характерные для договора купли-продажи.
Осуществление сторонами для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, как это имело место по настоящему делу, в силу прямого разъяснения, содержащегося в пункте 86 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25, не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании п.1 ст.170 ГК РФ. Аналогичная правовая позиция неоднократно высказывалась и в обзорах судебной практики Верховного Суда Российской Федерации.
Таким образом, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что оспариваемые договоры купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ являются мнимыми сделками, совершенными лишь для вида, без намерения создать соответствующие им правовые последствия, а значит, ничтожными в силу пункта 1 статьи 170 ГК РФ.
Несмотря на наличие подписанного акта приема-передачи и государственную регистрацию права не опровергает выводы суда о мнимости совершенных между сторонами сделок.
Формальное оформление документов без фактического исполнения обязательств стороной покупателя и при сохранении полного контроля продавца над объектом не порождает правовых последствий, на которые была направлена воля сторон в нормальных гражданско-правовых отношениях.
Ничтожная сделка не порождает юридических последствий, и она может быть признана недействительной судом по иску любого заинтересованного лица, чьи права нарушены (ст.166 ГК РФ, п.84 Постановления № 25).
Согласно п.1 ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Поскольку спорные договоры являются ничтожными, подлежат применению последствия их недействительности в виде приведения сторон в первоначальное положение, существовавшее до заключения сделок, а именно исключения из ЕГРН записи о праве собственности О.А.А. на 2/3 доли в праве на жилой дом и земельный участок и восстановления права собственности истцов.
При таких обстоятельствах, исковые требования Х.О.О. и Х.С.О. подлежат удовлетворению.
В соответствии со статьей 98 ГПК стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
Определением суда от 15 декабря 2025 года Х.О.О. предоставлялась отсрочка уплаты государственной пошлины в размере 25 340,31 рубль, рассчитанной исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Таким образом, с ответчика О.Ч.Ю. в пользу в бюджета муниципального района «Кызылский кожуун Республики Тыва» подлежит взысканию государственная пошлина в размере 25 340,31 рубль.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд решил:
Исковое заявление Х.О.О., Х.С.О. к О.Ч.Ю., О.А.А. о признании договора купли-продажи жилого помещения и земельного участка недействительными сделками и применении последствий недействительности сделок, удовлетворить частично.
Признать недействительными договоры от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи 2/3 жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, заключенные между Х.О.О., Х.С.О. и О.А.А..
Применить последствия недействительности ничтожной сделки, привести стороны в первоначальное состояние путем внесения изменений в ЕГРН о зарегистрированных правах О.А.А. в отношении 2/3 жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>.
Прекратить право собственности О.А.А. на 2/3 доли в праве на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>.
Восстановить право собственности Х.О.О. в виде 1/3 доли в праве на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>.
Восстановить право собственности Х.С.О. в виде 1/3 доли в праве на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>
Решение суда является основанием для внесения записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущества и сделок с ним.
Взыскать с О.Ч.Ю. (паспорт 93117 № выдан МП УФМС России по Красноярскому краю и Республике Тыва в пгт.Каа-Хем) в пользу в бюджета муниципального района «Кызылский кожуун Республики Тыва» государственную пошлину в размере 25 340 рублей 31 копейку.
Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Тыва в течение месяца со дня составления мотивированного решения - 28 мая 2026 года.
Судья подпись Р.А. Чооду
Копия верна, судья:______________________ Р.А. Чооду