РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации адрес 18 мая 2026 года
Советский районный суд адрес в составе председательствующего судьи ФИО9., при секретаре ФИО5, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к индивидуальному предпринимателю ФИО3, индивидуальному предпринимателю ФИО4, УФНС по адрес о государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение, освобождении имущества от ареста,
УСТАНОВИЛ:
ФИО2 обратилась в суд с иском к ИП ФИО3, ИП ФИО4, УФМС по адрес о признании права собственности на жилое помещение, о государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение, освобождении имущества от ареста.
В обоснование требований указала, что между ФИО2 и ИП ФИО3 заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения № от ...., по условиям которого, стороны должны были заключить основной договор в срок до ...., предметом которого являлась продажа жилого помещения – комнаты № адрес, общей площадью 13,8 кв.м., расположенной на 2 этаже в здании областного учебно-методического центра по адресу: адрес.
Стоимость указанного жилого помещения составила 455 400 рублей.
Оплата указанного помещения была произведена при подписании договора, что подтверждается приходным кассовым ордером от .... №.
Так как в здании проводилась реконструкция, ответчик ФИО3 выполняла работы по переводу из нежилого здания в жилое с присвоением ему статуса многоквартирного дома.
Жилое помещение по адресу: адрес на кадастровый учет была поставлена ...., квартире был присвоен кадастровый № общей площадью 13,8 кв.м. Право собственности ответчика ФИО3 на спорное жилое помещение было зарегистрировано .....
Несмотря на то, что ФИО3 хоть и со значительной задержкой срока изменила статус здания на многоквартирный дом, ввела в гражданский оборот спорный объект недвижимости, оформила на свое имя право собственности, до настоящего времени не исполнила обязательства в части регистрации переходы права собственности с продавца на покупателя. Свой отказ мотивирует необходимостью подписания другого договора на других условиях.
Ключи от комнаты были переданы истцу в момент заключения договора. С момента получения ключей истец вселился в комнату, сделал в ней ремонт. Также открыт лицевой счет в ресурсоснабжающих организациях. Истец оплачивает коммунальные услуги, несет бремя содержания жилого помещения.
Переговоры с ответчиком ФИО6 к желаемому результату не привели. При этом ответчик получила полный расчет за проданный объект, злоупотребляет своим правом и отказывается передать в собственность покупателю спорный объект недвижимости.
Кроме того, в отношении спорного объекта недвижимости зарегистрированы запреты регистрационных действий службой судебных приставов.
Просит произвести государственную регистрацию перехода права собственности от ФИО3 к ФИО2 жилого помещения, расположенного по адресу: адрес, кадастровый №, отменить установленный запрет на совершение регистрационных действий в отношении жилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: адрес на основании постановления судебного пристава-исполнителя СОСП по адрес от ...., постановления судебного пристава-исполнителя ОСП по Центральному АО адрес от .....
Истец ФИО2 в судебное заседание не явилась, о месте и времени слушания дела извещена надлежащим образом, просила рассмотреть дело в ее отсутствие, предоставив суду соответствующее заявление.
Ответчики ИП ФИО3, ИП ФИО4 о слушании дела извещены надлежащим образом, в судебном заседании участия не принимали, ходатайств об отложении судебного заседания не представили.
Представитель ответчика УФНС ФИО1 по адрес в судебное заседание не явился, о месте и времени слушания дела извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие, предоставив суду соответствующее заявление.
Представитель ОСП по ЦАО № адрес в судебное заседание не явился, о месте и времени слушания дела извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие, предоставив суду соответствующее заявление. Рассмотрение вопроса по существу оставляет на усмотрение суда.
Судебный пристав-исполнитель специализированного отделения судебных приставов по адрес ГМУ ФИО1 С.И. в судебное заседание не явилась, о месте и времени слушания дела извещена надлежащим образом. Просил рассмотреть дело в ее отсутствие, предоставив суду соответствующее заявление.
Остальные участники не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом.
Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (часть 1). Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон (часть 2).
Согласно статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
В силу положений пункта 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.
Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В соответствии со статьей 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Согласно пункту 1 статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
Согласно пунктам 1 и 2 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от .... № «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» и пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от .... № «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
Как разъяснено в пунктах 5 и 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от .... № «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего. Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРН.
Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии с пунктом 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре.
В соответствии с абзацем первым пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
На основании пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. До государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости право собственности на него остается за продавцом.
На основании части 5 статьи 1 Федерального закона от .... № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
В силу части 6 статьи Федерального закона от .... № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.
В пункте 58 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ № от .... «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.
Иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса (пункт 59 постановления названного Пленума).
Из чего следует, что если истец правом собственности на спорное имущество до вступления Закона о регистрации не обладал, то заключение указанного договора купли-продажи помещения, а также факт частичной уплаты ответчику предусмотренной договором цены не могут являться основанием для признания права собственности в судебном порядке.
Учитывая, что обращаясь в суд, истец в качестве основания возникновения права собственности указал сделку купли-продажи, государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество должна быть произведена в соответствии с установленными Гражданским кодексом РФ и Федеральным законом от .... № 218-ФЗ правилами.
Таким образом, иск о признании права - это иск о подтверждении уже возникшего права, и заявление само по себе заявление требований о признании права собственности на спорный объект недвижимости в настоящем деле не может являться надлежащим способом защиты своих прав.
Вместе с тем, истец по сути, преследует цель, направленную на государственную регистрацию его права собственности.
Как следует из пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса РФ, в случае, когда одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
В пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ № от .... «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» даны соответствующие разъяснения о том, что, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса РФ).
Согласно пункту 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ № от .... «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 Гражданского кодекса). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.
Таким образом, при наличии факта заключения предварительного договора купли-продажи, передачу спорного имущества во владение истцу во исполнение сделки и его наличие у него на момент рассмотрения спора, надлежащим способом защиты прав истца будет являться заявлением им исковых требований произвести государственную регистрацию перехода права собственности на спорное жилое помещение.
Судом установлено и из материалов дела следует, что .... между ИП ФИО3 (покупателем) и ИП ФИО4 (продавцом) был заключен договор купли-продажи нежилого здания с кадастровым номером 55:36:050206:8996, расположенного по адрес.
Целью приобретения указанного объекта являлось осуществление реконструкции нежилого здания в жилой многоквартирный дом с привлечением денежных средств граждан, выразивших желание приобрести в указанном доме жилые помещения.
Между тем, одним из условий заключенного договора между ИП ФИО3 и ИП ФИО4 являлась ипотека (залог) приобретенного здания, расположенного по адрес, установленная до полной оплаты приобретенного объекта покупателем.
Определением Арбитражного суда адрес от .... по делу № № по заявлению ИП ФИО4, ИП ФИО3 об утверждении мирового соглашения, по иску ИП ФИО4 к ИП ФИО3 об обязании возвратить имущество установлено, в связи с тем, что обязательство ИП ФИО3 перед ИП ФИО4 по уплате ему обусловленных настоящим мировым соглашением денежных средств будет исполняться в рассрочку, в соответствии с графиком погашения (п.1 мирового соглашения), стороны пришли к соглашению, что ипотека в силу закона, сохраняется в отношении земельного участка с кадастровым номером № и объектов недвижимости, одними из которых являются спорные объекты и в дальнейшем переходит на образуемые комнаты в квартирах.
В пункте ..... мирового соглашения от ...., утвержденного определением Арбитражного суда адрес от .... (резолютивная часть от ....) по делу № №, оценка предмета залога – квартиры, площадью 321,8 кв.м., этаж 2, номер на поэтажном плане 18, адрес: адрес установлена в размере 2 589 891 рублей.
В течение 2 рабочих дней с момента осуществления восьмого платежа ИП ФИО4 обязуется обратиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по адрес с заявлением о погашении регистрационных записей об ипотеке в отношении объектов недвижимости, одним из которых является спорный объект, указанный в п. 6.8. мирового соглашения.
Как следует из материалов дела, между ФИО2 и ИП ФИО3 был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения № от ...., согласно условиям которого стороны договорились о заключении в будущем договора купли-продажи комнаты № в адрес (общая проектная площадь 13,8 кв.м., номер квартиры – строительный), расположенной на 2 этаже, в здании областного учебно-методического центра, назначение: нежилое. Площадь: общая 4820,6 кв.м. Количество этажей: 6. В том числе подземных этажей: 1. Адрес (Местоположение): адрес.
Основной договор стороны обязуются заключить в срок до .... (пункт 2 предварительного договора купли-продажи).
Стоимость указанного жилого помещения составила 455 400 рублей, без НДС (пункт 3 предварительного договора купли-продажи).
Согласно п. 5 предварительного договора, жилое помещение передается передано покупателю под отделку (выровненные стены, пол). Электрические выключатели и розетки. Входная дверь в квартиру. Подводка труб горячего и холодного водоснабжения, канализация в кухонной зоне и туалете, счетчики.
Таким образом, в настоящее время все права на комнату № в адрес, по адресу: адрес перешли к ФИО2
Указанная комната учтена органом, осуществляющим кадастровый учет объектов недвижимости как самостоятельный объект с кадастровым номером №, что следует из выписки из ЕГРН.
Указанное имущество было фактически передано ФИО2 и находится в ее пользовании, что следует из копии лицевого счета и квитанций об оплате коммунальных услуг. Более того, указанные обстоятельства сторонами не оспариваются.
Вместе с тем, в нарушение принятых условий договора, ИП ФИО3 до настоящего времени не исполнила обязательства в части регистрации перехода права собственности в пользу истца.
Основной договор между сторонами не заключен, государственная регистрация перехода права собственности на спорное недвижимое имущество к истцу не произведена, продавец ИП ФИО6 передала квартиру после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, то есть фактически спорное помещение перешло в пользование истца. Доказательств иному ответчиком ИП ФИО6 в материалы дела не представлено.
Учитывая изложенное, руководствуясь вышеприведенными положениями законов, принимая во внимание, что многоквартирный дом, в котором была приобретена комната истцом, в настоящее время введен в эксплуатацию, комната имеет индивидуально-определенные характеристики и органом, осуществляющим кадастровый учет объектов недвижимости учтена в качестве самостоятельного объекта, с учетом отсутствия в материалах дела доказательств притязаний иных лиц на спорное жилое помещение, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения требований истца о государственной регистрации перехода права собственности на данную комнату в квартире с ФИО3 на истца.
СОСП по адрес ГМУ ФИО1 в ответе на запрос суда указывает, что в отделе находится сводное исполнительное производство №-СД от .... в отношении должника ФИО3, .... года рождения (ИНН №) о взыскании задолженности в пользу УФНС по адрес на общую сумму 1 189 420 рублей 66 копеек. В состав сводного исполнительного производства входят исполнительные производства №-ИП от ...., в рамках которого судебный пристав – исполнитель СОСП по адрес вынес постановления о запрете на совершение действий по регистрации в отношении имущества, принадлежащего должнику. В частности, объявлен запрет на совершение регистрационных действий в отношении жилого помещения, расположенного по адресу: адрес кадастровым номером №.
Поводом для применения судебным приставом-исполнителем указанных исполнительных действий явились неисполненные денежные обязательства по исполнительным листам должником ИП ФИО3 в пользу взыскателя УФНС по адрес на общую сумму 1 189 420 рублей 66 копеек.
В отделе ОСП по Центральному АО № адрес на исполнении находится исполнительное производство №-ИП от .... в отношении должника ФИО3, .... года рождения (ИНН №) о взыскании задолженности в пользу ООО «Омская энергосбытовая компания» на общую сумму 29 360 рублей 57 копеек, в рамках которого судебный пристав – исполнитель вынес постановление о запрете на совершение действий по регистрации в отношении имущества, принадлежащего должнику. В частности, объявлен запрет на совершение регистрационных действий в отношении жилого помещения, расположенного по адресу: адрес кадастровым номером №.
Поводом для применения судебным приставом-исполнителем указанных исполнительных действий явились неисполненные денежные обязательства по исполнительным листам должником ИП ФИО3 в пользу взыскателя ООО «Омская энергосбытовая компания».
Как разъяснено в п. 50 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от .... «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» по смыслу статьи 119 Федерального закона «Об исполнительном производстве» при наложении ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных документов на имущество, не принадлежащее должнику, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо, в частности, не владеющий залогодержатель) вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста.
В соответствии с абзацем 2 части 2 статьи 442 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации иски об освобождении имущества от ареста предъявляются к должнику и взыскателю.
Таким образом, из приведенных выше норм права и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что правом на обращение в суд с иском об освобождении имущества от ареста обладает лицо, не являющееся должником по исполнительному производству, но обладающее правом собственности на имущество, на которое наложен арест, либо являющееся законным владельцем данного имущества.
Принимая во внимание, что исковые требования произвести государственную регистрацию перехода права собственности на вышеуказанное жилое помещение удовлетворены, суд полагает возможным отменить запреты на совершение регистрационных действий в отношении спорного объекта недвижимости.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 суд
РЕШИЛ:
Исковые требования удовлетворить.
Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на жилое помещение - комнату № в адрес, площадью 13,8 кв.м., с кадастровым номером № от ФИО3 к ФИО2.
Отменить запреты на совершение регистрационных действий в отношении жилого помещения - комнаты № в адрес, площадью 13,8 кв.м., с кадастровым номером №, установленные постановлением судебного пристава – исполнителя СОСП по адрес от .... в рамках исполнительного производства №-ИП; постановлением судебного пристава – исполнителя ОСП по Центральному АО № адрес от .... в рамках исполнительного производства №-ИП.
Решение может быть обжаловано в Омский областной суд через Советский районный суд адрес путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение составлено .....
Судья ФИО10