РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
1 июля 2026 года Томский районный суд Томской области в составе:
председательствующего судьи Кириленко Т.А., при секретаре Василенко Н.Ю., с участием истца Уржумова С.С., представителя истца Шелеповой О.А., ответчика Файфер В.Г., представителя ответчика Шайер О.А., третьего лица Соколовой Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Томске гражданское дело по исковому заявлению Уржумова ФИО12 к Файферу ФИО13 о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств, установил:
Уржумов С.С. обратился в суд с иском к Файферу В.Г., в котором просил расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между сторонами, возвратить уплаченные по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в размере 330 000 руб., взыскать с ответчика в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины – 15013 руб., расходы по оплате услуг кадастрового инженера – 20500 руб., расходы на услуги риелтора – 30000 руб.
В обоснование заявленных требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, вид разрешенного использования: для садоводства, общей площадью 1000 кв.м, с кадастровым номером №. После заключения договора истец обратился в строительную компанию с целью подготовки участка для строительства жилого дома на приобретенном земельном участке, а также в ресурсоснабжающую организацию для получения коммунальных услуг. При обращении в ПАО «Россети» истцу стало известно, что земельный участок находится в зоне ЛЭП 220 кв – 25 м. Данная зона особых условий влечет ограничения использования земельного участка. О наличии данных ограничений ответчик не сообщил. Указанные ограничения не указаны в выписке из ЕГРН, в кадастровом паспорте и в договоре купли-продажи участка. Напротив, в договоре купли-продажи участка указано, что он не находится в зоне с особыми условиями использования территории.
В судебном заседании истец, его представитель Шелепова О.А. поддержали исковые требования в полном объеме по основаниям, указанным в иске. Пояснили, что в договоре купли-продажи и представленной выписке из ЕГРН указано, что отсутствуют ограничения использования земельного участка. Однако после заключения договора истцу стало известно о том, что на спорном участке не допускается строительство дома. О цели приобретения участка продавцу было известно.
Ответчик, его представитель Шайер О.А. возражали против удовлетворения иска. Ответчик указал, что истец сообщил ему о том, что он планирует строительство дачного дома. Вид разрешенного использования допускает строительство дачного дома. При выезде на участок истец видел электростанцию и ЛЭП. Истец при должной осмотрительности мог проверить наличие либо отсутствие ограничений использования земельного участка до его приобретения.
Третье лицо Соколова Е.А. полагала иск подлежащим удовлетворению. Пояснила, что продавец не вводил покупателя в заблуждение. В объявлении о продаже участка имелись сведения о наличии недалеко от участка ЛЭП и электроподстанции. Кроме того, данные объекты истец видел при осмотре участка. До марта 2025 года допускалась продажа земельного участка без межевания.
Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явились.
Суд в соответствии с положениями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации счел возможным рассмотреть дело по существу в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания.
Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, их представителей, изучив представленные доказательства, суд приходит к следующему.
В силу пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии с пунктом 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно пункту 1 статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.
Как следует из статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В соответствии со статьей 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Положениями статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены следующие последствия передачи товара ненадлежащего качества. Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору. Требования об устранении недостатков или о замене товара, указанные в пунктах 1 и 2 настоящей статьи, могут быть предъявлены покупателем, если иное не вытекает из характера товара или существа обязательства. В случае ненадлежащего качества части товаров, входящих в комплект (статья 479), покупатель вправе осуществить в отношении этой части товаров права, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи. Правила, предусмотренные настоящей статьей, применяются, если настоящим Кодексом или другим законом не установлено иное.
Из изложенного следует, что для возникновения у покупателя права требовать расторжения договора купли-продажи земельного участка необходимо одновременное наличие следующих обстоятельств: сокрытие продавцом земельного участка информации об ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, совершенное умышленно, наличие у покупателя таких сведений может повлиять на приобретение им земельного участка.
Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Файфером В.Г. (продавцом) и Уржумовым С.С. (покупателем) заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> вид разрешенного использования: для садоводства, общей площадью 1000 кв.м, с кадастровым номером №
ДД.ММ.ГГГГ между Файфером В.Г. (продавцом) и Уржумовым С.С. (покупателем) заключен договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, вид разрешенного использования: для садоводства, общей площадью 1000 кв.м, с кадастровым номером № согласно которому продавец обязуется передать, а покупатель принять в собственность и оплатить указанный земельный участок.
В п. 2 договора указано, что земельный участок не находится в зоне с особыми условиями использования территории.
Согласно п. 3 договора цена недвижимого имущества определена в размере 300 000 руб. Указанная сумма уплачивается в день подписания договора купли-продажи. Залог в силу закона в пользу продавца не наступает.
В п. 11 договора согласовано, что все расходы, связанные с заключением договора несет покупатель.
Сторонами не оспаривалось, что обязательства по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ сторонами исполнены: земельный участок передан в собственность истца, денежные средства за участок в размере 300 000 руб. получены ответчиком. Факт исполнения Уржумовым С.С. обязательства по оплате земельного участка подтверждается также распиской от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 30 000 руб.
Обращаясь в суд с настоящим иском, истец ссылался на то, что при заключении договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ ответчик не сообщил ему о наличии ограничений использования земельного участка, влекущих недопустимость осуществления строительства на участке, в договоре купли-продажи земельного участка указано, что земельный участок не находится в зоне с особыми условиями использования территории.
Пунктом 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что продавец земельного участка должен предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок.
В соответствии с пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.
Из содержания указанных правовых норм следует, что продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию о юридических и фактических ограничениях в использовании земельного участка вне зависимости от регистрации ограничений в публичном реестре. Непредставление информации об ограничениях и заведомо ложное утверждение продавца об их отсутствии влечет последствия, предусмотренные пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации.
Положения ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации устанавливают обязанность каждого лица, участвующего в деле, доказать обстоятельства, на которые такое лицо ссылается как на основание своих требований и возражений.
Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок по адресу: <адрес>, вид разрешенного использования: для садоводства, общей площадью 1000квюм кв.м +/- 11, с кадастровым номером №, находится в собственности Уржумова С.С. (право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ). Земельный участок полностью расположен в границах зоны с реестровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ (публичный сервитут, срок – 49 лет, эксплуатация объекта электросетевого хозяйства «ВЛ-220 кВ <данные изъяты>»), № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ.
Из схемы расположения (ответ филиала ППК «Роскадастр» по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ) следует, что данный земельный участок расположен в <данные изъяты> (реестровый номер №).
ДД.ММ.ГГГГ между Уржумовым С.С. и ООО «<данные изъяты>» заключен договор на выполнение кадастровых работ, согласно которому подрядчик обязался выполнить кадастровые работы, изготовить и передать заказчику межевой план, а заказчик принять межевой план и оплатить выполненные кадастровые работы (п.1.1 договора). В п. 1.1.1 договора указано, что объект работ расположен по адресу: <адрес>, кадастровый №.
Согласно п. 2.1 указанного договора общая стоимость работ составляет 20500 руб.
Факт оплаты работ по данному договору в размере 20500 руб. подтверждается чеком АО «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 10 000 руб. и кассовым чеком от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 10 500 руб.
В соответствии с заключением от ДД.ММ.ГГГГ, выполненным кадастровым инженером ООО «<данные изъяты>», земельный участок с кадастровым номером № имеет вид разрешенного использования садоводство. Согласно классификатору видов разрешенного использования участка на исследуемом участке возможно размещение для собственных нужд садового дома, жилого дома, указанного в описании вида разрешенного использования с кодом <данные изъяты> (высотой не более 20 м). На земельном участке с кадастровым номером № строительство зданий невозможно в силу ограничений, которые на него накладывают охранные зоны в количестве 7 шт. и публичные сервитуты в количестве 2 шт.
Истец обратился к ответчику с претензией, в которой сообщил об отказе от исполнения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и просил возвратить полученные по договору денежные средства в размере 330000 руб. в течение 10 дней со дня получения претензии. Данная претензия оставлена без удовлетворения.
В судебном заседании истец пояснил, что до приобретения спорного земельного участка они выезжали на участок сначала с супругой, затем с ответчиком. Он видел, что недалеко от участка находится подстанция, а над приобретаемым им участком проходят провода, но не знал, что это высоковольтные провода. Рядом со спорным участком каких-либо строений не было. Спорный участок не был огорожен. При осмотре он сообщил продавцу, что он приобретает участок для строительства одноэтажного дачного дома, для отдыха. Затем он решил строить дом А-фрейм, высотой 6 м. Выписку на земельный участок он не запрашивал, какие-либо действия по проверке участка не предпринимал.
Представитель истца Шелепова О.А. пояснила, что истец действовал добросовестно, сообщал о цели приобретения участка продавцу и риелтору.
Ответчик пояснил, что объявления о продаже участка размещали риелторы. Он и истец выезжали на спорный земельный участок зимой. Для того, чтобы показать границы земельного участка, он предложил истцу дождаться весны. Считает, что истец неправильно произвел межевание спорного участка. При подъезде к спорному участку видно ЛЭП и высоковольтную электростанцию, истец не мог ее не заметить. О номинале данных линий ему (ответчику) не было известно. Истец спросил у него, можно ли строить дом, на что он сказал, что ему это неизвестно, возможно можно построить дачный дом.
Представитель ответчика Шайер О.А. пояснила, что земельный участок использовался ответчиком для садоводства, перед продажей участок им длительное время не использовался. Сделка осуществлялась с участием третьего лица – риелтора, который разместил объявление. Спорный участок располагается рядом с электростанцией, которую истец видел при подъезде к участку. О наличии рядом с участком электростанции указано в объявлении. При должной степени осмотрительности истец должен был определить, находится или не находится участок в зоне особого использования.
В материалы дела стороной ответчика представлены СВД-диск, содержащий видеозапись, на которой изображена ЛЭП вблизи земельного участка с кадастровым номером №, фотографии данной ЛЭП, а также фрагмент планшетного масштаба 1:10000 ВИСХАГИ, 1996-1997 гг, скриншоты с публичной кадастровой карты, свидетельствующие о том, что сведения о наличии ЛЭП являлись общедоступными.
Третье лицо Шель В.А. пояснила, что она занималась продажей спорного участка, в объявлении были сведения о наличии рядом с участком электростанции, высотой в 3-4 этажный дом.
Третье лицо Соколова Е.А. пояснила, что объявления о продаже спорного участка были размещены на Авито, Циане и Ру09. До заключения договора стороны самостоятельно ездили смотреть участок. При заключении договора купли-продажи истец говорил только о строительстве садового дома. На данном участке разрешено строительство дачного дома. Из-за наличия ЛЭП стоимость земельного участка была снижена. То, что в договоре купли-продажи участка указано, что отсутствуют обременения, не свидетельствует о том, что земельный участок не находится в ЗОУИТ.
Из показаний свидетеля ФИО8 следует, что она проживает совместно с истцом, на Авито и Циане нашла объявление о продаже земельного участка. С истцом и ответчиком они выезжали на место и смотрели земельный участок, говорили продавцу, для какой цели приобретают участок. ЛЭП они видели, но не знали, что нельзя строиться. Межевание участка не проводилось, колышек не было, приблизительно определили, что это спорный участок.
Оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что в отношении спорного земельного участка установлены ограничения, не допускающие осуществление строительства объектов недвижимости, за исключением строительства дачных домов. Доказательств того, что ответчик заведомо знал о наличии таких ограничений в использовании земельного участка, при этом скрыл от истца (покупателя) данную информацию, в связи с чем истец лишен права использовать приобретенный земельный участок по его целевому назначению для целей его приобретения - строительства дома, в материалы дела не содержат. Как следует из пояснения сторон, при приобретении спорного участка истец сообщил продавцу о том, что он планирует строительство дачного дома. Соответственно, учитывая, что строительство дачного дома на спорном участке возможно, со стороны продавца не установлено недобросовестных действий по введению истца в заблуждение относительно возможности строительства иного объекта.
Вопреки доводам истца и его представителя, суд считает, при заключении договора купли-продажи земельного участка продавцом была сообщена вся имеющаяся информация о земельном участке.
Судом принимается во внимание, что до заключения рассматриваемого договора купли-продажи, истец неоднократно осматривал спорный земельный участок и не мог не видеть ЛЭП и электростанцию. Истец, являясь дееспособным лицом и действуя в своей воле и в своем интересе, был обязана проявить должную степень осмотрительности, характерную для подобных сделок, и самостоятельно ознакомиться с общедоступными сведениями о ЗОУИТ до подписания договора.
Доказательств существенного нарушения ответчиком условий договора, влекущего расторжение договора и взыскание денежных средств, а также предоставления покупателю продавцом недостоверной информации о земельном участке, иной информации, которая могла оказать влияние на его решение о покупке данного земельного участка в нарушении ст. 56 ГПК РФ истцом и его представителем не представлено, не содержится таких сведений и в материалах дела.
Ссылка истца и его представителя на получение после заключения сделки сведений о наличии охранной зоны не свидетельствует о неисполнении продавцом возложенной на него законом обязанности предоставить достоверную информацию об объекте недвижимого имущества. При недоказанности факта того, что продавец сообщил покупателю ложные сведения о земельном участке, риск неосведомленности о наличии ограничений в отношении товара, установленных нормативным правовым актом, не может быть возложен только на продавца.
Представленная истцу суду выписка из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, в которой отсутствуют сведения об ограничениях и обременениях в отношении земельного участка, лишь подтверждает доводы истца, о том, что сторонам не было известно об ограничениях или обременениях, тога как по смыслу статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, покупатель лишь в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования вправе требовать расторжения договора купли-продажи земельного участка.
Принимая во внимание, что до истца была доведена полная и достоверная информация о приобретаемом земельном участке, истец согласился с условиями договора купли-продажи земельного участка, истец не был лишен возможности ознакомиться с характеристиками участка при заключении договора купли-продажи, каких-либо нарушений прав истца со стороны ответчика судом не установлено, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения настоящего иска в полном объеме.
Учитывая, что в удовлетворении исковых требований отказано, оснований для взыскания с ответчика в пользу истца судебных расходов на основании ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд решил:
в удовлетворении исковых требований Уржумова ФИО14 к Файферу ФИО15 о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств отказать.
Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в Томский областной суд через Томский районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Председательствующий /подпись/ Т.А. Кириленко
В окончательной форме решение суда составлено 15.07.2026.
Копия верна
Подлинник находится в гражданском деле № 2-1223/202
Судья Т.А. Кириленко
Секретарь Н.Ю.Василенко