РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
8 июля 2026 года город Омск
Центральный районный суд г. Омска в составе председательствующего судьи Марченко Е.С., при секретаре судебного заседания Ермола А.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Г.Л.Л. к департаменту имущественных отношений Администрации г. Омска, департаменту финансов Администрации г. Омска о взыскании выкупной цены за аварийное нежилое помещение,
УСТАНОВИЛ:
Истица обратилась в суд с исковым заявлением к департаменту имущественных отношений Администрации г. Омска, департаменту финансов Администрации г. Омска о взыскании компенсации за аварийное нежилое помещение, указав, что является собственником нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме по адресу: <адрес>.
Согласно экспертному заключению ООО «Е-Консалтинг», рыночная стоимость объекта недвижимости составляет 6 041 000,00 рублей.
Стоимость части земельного участка пропорционально площади нежилого помещения составляет 463689,00 руб., компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт истец оценивает в 3000 000 руб.
Просит суд взыскать с ответчиков в пользу истца выкупную стоимость за аварийное нежилое помещение в размере 9 504 689 руб. В ходе судебного разбирательства после проведения судебной экспертизы от представителя истца М.Е.Г., действующего на основании доверенности, поступило уточненное исковое заявление, где он просит взыскать с муниципального образования городской округ город Омск Омской области в лице Департамента имущественных отношений Администрации города Омска и департамента финансов Администрации города Омска за счет средств казны муниципального образования городской округ город Омск Омской области выкупную цену нежилого помещения расположенного по адресу: <адрес> в сумме 8 284 798,00 руб., в том числе рыночную стоимость нежилого помещения, с учетом рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме, а также рыночной стоимости земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, пропорционально размеру доли собственника спорного нежилого помещения в праве общей долевой собственности в общем имуществе многоквартирного дома в размере 6041000 руб.; стоимость затрат необходимых на переезд, услуги по подбору объекта недвижимости, оформление договора купли-продажи, государственную пошлины в размере 162000 руб.; размер компенсации за не произведенный капитальный ремонт в сумме 2081798 руб.
В итоговом судебном заседании представитель истца М.Е.Г. участия не принимал. Ранее уточненные исковые требования поддержал в полном объеме.
Истец в судебном заседании участия не принимал, уведомлен о слушании дела надлежащим образом.
Представитель департамента имущественных отношений Администрации г.Омска Ж.Е.Б., действующая на основании доверенности, возражала против исковых требований. Считает департамент имущественных отношений Администрации г.Омска ненадлежащим ответчиком, заявленную сумму завышенной.
Ответчик департамент финансов Администрации г.Омска о слушании дела уведомлен, от представителя ответчика К.К.В. в материалы дела представлен отзыв, согласно которому считает департамент ненадлежащим ответчиком.
Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит следующим выводам.
Как следует из материалов дела, Г.Л.Л. на праве собственности принадлежит нежилое помещение № площадью 63, кв.м, расположенное по адресу: <адрес> что подтверждается выпиской из ЕГРН.(л.д.199 т. 1).
На основании заключения межведомственной комиссии г. Омска по признанию жилого помещения пригодным (непригодным) для постоянного проживания от ДД.ММ.ГГГГ № постановлением Администрации г. Омска от ДД.ММ.ГГГГ №-п многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу. Срок отселения физических и юридических лиц из многоквартирного дома – не установлен.
Согласно ответу РФКР МКД от ДД.ММ.ГГГГ в рамках региональной программы капитального ремонта многоквартирных домов, расположенных на территории Омской области, утвержденной постановлением Правительства Омской области от ДД.ММ.ГГГГ №-п, в вышеуказанном доме капитальный ремонт не проводился.
В силу ст. 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (ч. 1), никто не может быть лишен своего имущества иначе, как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (ч. 3).
По общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, в частности ч. 10 статьи предусмотрено, что признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном ч. ч. 1 - 3, 5 - 9 статьи.
В соответствии с ч. 1 ст. 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления. Ч. 2 статьи предусмотрено, что изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
В силу положений ч. 6 ст. 32 ЖК РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.
Согласно ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч. 6 статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе, упущенную выгоду.
Согласно пп. 4 п. 2 ст. 56.3 Земельного кодекса Российской Федерации принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях, не предусмотренных п. 1 статьи, должно быть обосновано, в частности, решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в случае изъятия земельного участка в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции).
В ст. 56.8. ЗК РФ предусмотрены особенности определения размера возмещения в связи с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Из п. 1 названной статьи следует, что размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд определяются в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с учетом особенностей, установленных статьей. Согласно п. 2 статьи при определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством.
В случае, если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению. В силу п. 9 указанной статьи размер возмещения за принадлежащий нескольким лицам на праве общей собственности изымаемый земельный участок и (или) расположенный на нем объект недвижимого имущества определяется пропорционально долям в праве общей собственности на такое имущество.
В ч. 2 ст. 281 Гражданского кодекса Российской Федерации приводятся основные принципы возмещения за изымаемый земельный участок, аналогичные предусмотренным в земельном законодательстве: определение размера возмещения исходя из рыночной стоимости земельного участка и рыночной стоимости расположенных на нем объектов недвижимости; допустимость изъятия земельного участка только при условии предварительного и равноценного возмещения.
В соответствии с п. 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» в силу ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств. В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ применяются нормы ч. ч. 1 - 3, 5 - 9 ст. 32 ЖК РФ.
Данные положения статей также подлежат применению по аналогии и к нежилым помещениям.
Из указанного следует, что решение вопроса о выкупе помещения, либо предоставлении взамен изымаемого помещения другого помещения требует соблюдения предварительной процедуры, как по направлению органом местного самоуправления собственникам помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, если собственники помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.
ДД.ММ.ГГГГ принято постановление Администрации г.Омскав №-п «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка и жилых помещений расположенных по адресу: <адрес> отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1837 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> видом разрешенного использования: для размещения домов многоэтажной жилой застройки, для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии, а также жилых помещений в жилом доме, располагающихся на данном изымаемом земельном участке.
Предложение об изъятии помещения в доме путем выкупа истцу не поступало, что влечет обоснованность заявленных исковых требований.
Истцом в материалы дела представлен отчет № подготовленный ООО «Е-Консалтинг» из выводов которого следует, что рыночная стоимость нежилого помещения №, общей площадью 63,7 кв.м. по адресу<адрес> составляет 6 041 000 руб. (том 2 л.д. 1-147).
Стоимость доли земельного участка истец рассчитал самостоятельно исходя из кадастровой стоимости земельного участка пропорционально площади нежилого помещения 9803150,5х4,73%=463689 руб.
Стоимость доли в праве собственности на общее имущество в МКД и компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт истец оценил самостоятельно в 3 000 000 руб.
Оспаривая указанный истцом размер возмещения за изымаемое нежилое помещение, представитель департамента имущественных отношений Администрации г. Омска заявила ходатайство о назначении судебной оценочной экспертизы.
Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ была назначена судебная оценочная экспертиза по делу, проведение которой поручено ООО «ОМЭКС».
По итогам проведения судебной экспертизы подготовлено заключение экспертов №-РО от ДД.ММ.ГГГГ.
Из содержания экспертного заключения следует, рыночная стоимость нежилого помещения, в многоквартирном жилом доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, расположенному по адресу: <адрес>, с учетом рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме, а также рыночной стоимости земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, пропорционально размеру доли собственника спорного нежилого помещения в праве общей долевой собственности в общем имуществе многоквартирного дома по состоянию на дату проведения судебной экспертизы – ДД.ММ.ГГГГ – составляет округленно 4 510 000,00 руб., в том числе, включая/консолидировано включая рыночную стоимость доли собственника в праве общей долевой собственности на земельный участок под указанным домом в размере 852000,00 руб., рыночную стоимость доли в праве общей долевой собственности на общее имущество дома (кроме земельного участка) определить не представляется возможным так как собственник не жилого помещения не использует места общего пользования дома; стоимость затрат необходимых на переезд, услуги по подбору объекта недвижимости, оформления договора купли-продажи жилого помещения, государственную пошлину составляет округленно 162000,00 руб.; размер компенсации, полагающейся истцу за не произведенный капитальный ремонт общего имущества указанного многоквартирного дома, исходя из объема работ по капитальному ремонту на дату приватизации первого жилого помещения в доме – 01.06.1992г. с учетом ВСН 58-88(р) (утв. Приказом Госкомархитектуры РФ при Госстрое СССР от 23.11.1988 №312) и в пределах перечня инженерных систем и конструктивных элементов, предусмотренного частью 1 статьи 166 Жилищного кодекса РФ, определенный в ценах на дату проведения экспертизы, составляет 2081798,00 руб. Итого выкупная стоимость составляет 6753798,00 руб.
В судебном заседании представитель истца с выводами экспертного заключения ООО «ОМЭКС» согласился частично, а именно с размером убытков – 162000,00 руб. и размером компенсации за не произведенный капитальный ремонт – 2081 798,00 руб. С определением рыночной стоимости нежилого помещения в размере 4510 000,00 руб. не согласился, просил рыночную стоимость определить в соответствии с отчетом ООО «Е-Консалтинг» в размере – 6 041 000 руб.
Представитель ответчика полагала завышенной определенную судебным экспертом стоимость возмещения за нежилое помещение.
Ходатайство о проведении дополнительной, повторной экспертизы стороны не заявляли.
Статьей 86 ГПК РФ установлено, что заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 ГПК РФ.
Исследовав заключение ООО "ОМЭКС", суд приходит к выводу, что данное заключение является достоверным, обоснованным и профессиональным, выводы изложены ясно и подробно, в нем отражены все предусмотренные ч. 2 ст. 86 ГПК РФ сведения, что позволяет учесть итоговые выводы при определении выкупной стоимости жилого помещения.
На основании изложенного суд берет за основу выводы судебной экспертизы ООО "ОМЭКС", в связи с чем определяет выкупную цену жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> в размере 6 753798,00 рублей.
Принимая во внимание заключение судебной экспертизы, суд также учитывает, что эксперт Н.В.В. была предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, что подтверждается ее подписками, приобщенными к экспертному заключению.
Отчет ООО «Е-Консалтинг» не может быть положен в обоснование выкупной стоимости поскольку расчет убытков, компенсации за не произведенный капитальный ремонт не был определен специалистом.
Рассматривая заявленные требования, суд считает, что взыскание выкупной стоимости следует производить с департамента имущественных отношений Администрации г. Омска, исходя из его компетенции в соответствии с Положением о департаменте имущественных отношений Администрации г. Омска, утвержденным решением Омского городского Совета № 452 от 26.10.2011. Так, департамент имущественных отношений Администрации г. Омска осуществляет мероприятия по изъятию для муниципальных нужд земельных участков в связи с признанием расположенных на таких земельных участках многоквартирных домов аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, а также помещений в указанных домах, заключает соглашения об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд, подписывает акты-приема передачи к указанным соглашениям.
В соответствии со ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе суммы, подлежащие выплате экспертам, расходы на оплату услуг представителя, а также иные расходы, признанные судом необходимыми.
Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой было поручено ООО «ОМЭКС», несение расходов по оплате экспертизы было возложено на департамент имущественных отношений Администрации г. Омска.
Вместе с тем, по информации экспертного учреждения, оплата экспертизы до настоящего времени не произведена. Стоимость не оплаченных работ по проведению экспертизы составила 58700 руб.
Поскольку оплата экспертизы, положенной в основу решения суда, фактически не произведена, возмещение этих расходов должно быть произведено ответчиком.
Учитывая изложенное, в пользу ООО «ОМЭКС» следует взыскать расходы по оплате экспертизы с департамента имущественных отношений Администрации г. Омска в размере 58 700 руб.
Ответчик в дальнейшем не лишен возможности обратиться в суд с заявлением о распределении понесенных судебных расходов пропорционально удовлетворенной части исковых требований в соответствии с положениями ст. 98 ГПК РФ.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд решил:
Исковые требования Г.Л.Л. к департаменту имущественных отношений Администрации г. Омска, департаменту финансов Администрации г. Омска о взыскании выкупной цены за аварийное нежилое помещение удовлетворить частично.
Определить размер возмещения за изымаемое для муниципальных нужд нежилое помещение № расположенное по адресу: <адрес>, с учетом стоимости доли в праве на общее имущество в многоквартирном жилом доме, стоимости доли в праве на земельный участок, расположенный под многоквартирным жилым домом, убытков, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома, в размере 6 753 798 рублей.
Взыскать с департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН: 5508001003) в пользу Г.Л.Л., <данные изъяты>), возмещение за изымаемое для муниципальных нужд нежилое помещение №, расположенное по адресу: <адрес> общем размере 6 753 798 рублей.
Прекратить право собственности Г.Л.Л. на принадлежащее ей нежилое помещение №, расположенное по адресу: <адрес>, после выплаты в ее пользу возмещения за указанное нежилое помещение в вышеуказанной присужденной сумме.
В удовлетворении остальной части заявленных исковых требований отказать.
Решение суда является основанием для регистрации прекращения и перехода права собственности на нежилое помещение и земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Взыскать с департамента имущественных отношений Администрации города Омска в пользу Общества с ограниченной ответственностью «ОМЭКС» (ИНН 5503082175 ОГРН 1045504018955) денежные средства в счет оплаты судебной экспертизы в размере 58 700 рублей.
Решение суда может быть обжаловано в Омский областной суд путем подачи апелляционной жалобы в Центральный районный суд города Омска в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.
Судья Е.С.Марченко
Мотивированное решение изготовлено 15.07.2026г.