РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
15 апреля 2026 года Октябрьский районный суд г. Томска в составе:
председательствующего судьи Ковалёнок А.В., при секретаре Адищевой Е.А., с участием представителя истца Геньш М.Э. – Саркуловой Ю.В., действующей на основании доверенности от 27.10.2025, сроком на 3 года, рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело по иску Геньш Марии Эдуардовны к муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации Города Томска о признании права собственности на жилой дом в порядке приобретательной давности, установил:
Геньш М.Э. обратилась в суд с исковым заявлением к муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации города Томска, в котором просит признать за Геньш М.Э. право собственности на жилой дом, общей площадью 169,5 кв.м., с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: ...; в решении суда указать, что решение является основанием для внесения изменений в государственный кадастровый учет и внесения в ЕГРН сведений о праве собственности Геньш М.Э. на жилой дом, общей площадью 169,5 кв.м., с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: ....
В обоснование искового заявления указано, что Геньш М.Э. является владельцем жилого дома, расположенного по адресу: .... 22.03.1999 Геньш М.Э. был предоставлен земельный участок по адресу: ..., что подтверждается Постановлением мэра администрации Города Томска от 22.03.1999 №503-з «О предоставлении Геньш М.Э. земельного участка в районе ...». На основании Постановления №503-з между администрацией г. Томска и Геньш М.Э. был заключен договор аренды земельного участка №.... Согласно дополнительному соглашению к договору №... от 25.06.2003 договор № ... продлен на неопределенный срок. Земельный участок был сформирован, поставлен на кадастровый учет 22.03.1999 с присвоением кадастрового номера 70:21:0100029:226, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для огородничества. Для ведения гражданами садоводства и огородничества, о чем имеется выписка из ЕГРН от 20.11.2025. Таким образом, земельный участок с кадастровым номером ... является ранее учтенным. Согласно Постановлению мэра Города Томска №194-з от 29.01.2002 «О проектировании Геньш М.Э. индивидуального жилого дома по ...» рассмотрено ходатайство Геньш М.Э. о предоставлении земельного участка по ..., для проектирования индивидуального жилого дома, учитывая расположение участка в системе сложившейся индивидуальной застройки, и постановлено: разрешить Геньш М.Э. проектирование индивидуального жилого дома по .... Согласно выписке №315/4 из решения рабочей комиссии ДАиГ по рассмотрению и согласованию проектных материалов от 14.12.2004 архитектурное и градостроительное решение рабочего проекта индивидуального жилого дома по ..., согласовано. Жилой дом по адресу: ... был построен в 2004 г., поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера ..., о чем имеется выписка из ЕГРН от .... Право собственности на жилой дом зарегистрировано не было. Ввод в эксплуатацию на жилой дом Геньш М.Э. также не получала. В 2019г. Геньш М.Э. обратилась в администрацию г. Томска с заявлением о получении разрешения на строительство и ввода объекта в эксплуатацию и получила отказ в связи с тем, что возведенный Геньш М.Э. жилой дом является самовольной постройкой, о чем имеется письмо администрации г. Томска Департамента Архитектуры и Градостроительства от 01.11.2019 №01-01-19/6981. Согласно экспертному заключению о техническом состоянии и пригодности для проживания жилого по адресу ..., выполненном ООО «Проект Томск», дом пригоден для проживания, площадь дома 169,5 кв.м. Состояние конструкций дома не противоречит требования СП 55.13330.2016. СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные», СНиП Н-25-80 «Деревянные конструкции», СП 16.13330.2017, СП 15.13330.2020 «Каменные и армокаменные конструкции», СП 63.13330.2018 «Бетонные и железобетонные конструкции», не нарушены условия обеспечения конструктивной надежности, жилой дом пригоден для дальнейшей эксплуатации. Согласно экспертизе технических решений по обеспечению пожарной безопасности жилого здания (дома), выполненной ООО «Проект Томск», жилой дом, расположенный по адресу: ..., соответствует требованиям норм и правил противопожарной безопасности и является объектом завершенного строительства. Согласно заключению эксперта о соответствии требованиям государственным санитарным правилам и нормам жилого здания (дома), расположенного, по адресу: ..., выполненному ООО «Проект Томск», жилое здание (дом) по адресу: ... соответствует требованиям государственным санитарным правилам и нормам. Таким образом, Геньш М.Э. пользуется возведенным жилым домом с 2004 г. (более 21 года), каких-либо претензий и притязаний на жилой дом со стороны администрации г. Томска, либо третьих лиц никогда не было, что подтверждает отсутствие нарушения прав третьих лиц.
Истец, надлежащим образом извещенная о времени и месте судебного заседания, в суд не явилась.
В судебном заседании представитель истца поддержала исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным в иске. Пояснила, что истец проживает в указанном доме с момента его постройки, строили они дом своими силами, также нанимали рабочих. Земельный участок в настоящее время находится в аренде.
Представитель ответчика, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в том числе публично, путем размещения соответствующей информации на официальном сайте суда (https://oktiabrsky.tms.sudrf.ru/), в судебное заседание не явился, представил письменный отзыв на исковое заявление, согласно которому доказательств о добросовестности, открытости и непрерывности владения жилом домом истцом не представлено. Также в материалах дела отсутствуют сведения, позволяющие установить давность владения спорным имуществом и принятие мер по обеспечению сохранности данного имущества. В удовлетворении иска просит отказать.
Представитель третьего лица Департамента градостроительного развития Томской области, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в том числе публично, путем размещения соответствующей информации на официальном сайте суда (https://oktiabrsky.tms.sudrf.ru/), в судебное заседание не явился.
Суд на основании ст. 167 ГПК РФ счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав лиц, участвующих в деле, допросив свидетелей, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с ч. 2 ст. 35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
Основания приобретения права собственности закреплены в ст. 218 ГК РФ.
В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Согласно ч. 1, ч. 2 ст. 234 ГК РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом, если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.
Как разъяснено в п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности. Давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. Владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору.
Согласно ч. 4 ст. 234 ГК РФ течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со ст.ст. 301 и 305 настоящего Кодекса, начинается со дня поступления вещи в открытое владение добросовестного приобретателя, а в случае, если было зарегистрировано право собственности добросовестного приобретателя недвижимой вещи, которой он владеет открыто, - не позднее момента государственной регистрации права собственности такого приобретателя.
Из смысла указанных выше положений закона и разъяснений Пленума Верховного Суда РФ следует, что лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности должно доказать наличие одновременно следующих обстоятельств: фактическое владение недвижимым имуществом в течение 18 лет; владение имуществом как своим собственным; добросовестность, открытость и непрерывность владения.
В п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что по смыслу абз. 2 п. 1 ст. 234 ГК РФ отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество не является препятствием для признания права собственности на это имущество по истечении срока приобретательной давности.
В судебном заседании установлено, что 22.03.1999 Геньш М.Э. был предоставлен земельный участок по адресу: ..., что подтверждается Постановлением мэра администрации Города Томска от 22.03.1999 №503-з «О предоставлении Геньш М.Э. земельного участка в районе ...».
На основании Постановления №503-з между администрацией г. Томска и Геньш М.Э. был заключен договор аренды земельного участка №... в районе ....
Дополнительным соглашением к договору №... от 15.05.2001 договор №... продлен до 01.06.2003.
Согласно дополнительному соглашению к договору №... от 25.06.2003 договор №... продлен на неопределенный срок.
Земельный участок был сформирован, поставлен на кадастровый учет 22.03.1999 с присвоением кадастрового номера ..., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для огородничества, что следует из выписки из ЕГРН от 20.11.2025.
Согласно Постановлению мэра Города Томска №194-з от 29.01.2002 «О проектировании Геньш М.Э. индивидуального жилого дома по ...» рассмотрено ходатайство Геньш М.Э. о предоставлении земельного участка по ..., для проектирования индивидуального жилого дома, учитывая расположение участка в системе сложившейся индивидуальной застройки, и постановлено: «разрешить Геньш М.Э. проектирование индивидуального жилого дома по ...».
Согласно выписке №315/4 из решения рабочей комиссии ДАиГ по рассмотрению и согласованию проектных материалов от 14.12.2004 архитектурное и градостроительное решение рабочего проекта индивидуального жилого дома по ..., согласовано.
Жилой дом по адресу: ... был построен в 2004 г., поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера ..., что подтверждается выпиской из ЕГРН от 16.02.2026.
В материалы дела представлены чеки, квитанции, из содержания которых следует, что Геньш М.Э. в период с 2003 года по настоящее время оплачивает арендную плату за земельный участок по адресу: ..., а также коммунальные платежи за жилой дом по указанному адресу.
Согласно выписке из ЕГРН от 16.02.2026 по адресу: ... расположен жилой дом, площадью 136,9 кв.м., сведения о зарегистрированных правах отсутствуют.
Истец обращалась в Департамент архитектуры и градостроительства администрации Города Томска с заявлением о получении разрешения и ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства по адресу: ..., однако в выдаче разрешения было отказано ввиду того, что указанный объект является самовольной постройкой, что следует из ответа от 01.11.2019.
Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля ЖМЗ показала, что она соседка Геньш М.Э. с 1998 года. Она видела, как строился жилой дом по адресу: ..., постройка началась летом 2003 года, строили сначала сами, затем наняли бригаду. Строительство дома окончилось в 2004 году. Истец проживает по адресу: ... вместе с мужем, сыном, снохой и внучкой. Никаких претензий к ним по поводу дома никто не предъявлял.
У суда нет оснований не доверять показаниям свидетеля, поскольку они согласуются с пояснениями представителя истца, и подтверждены другими, исследованными в суде доказательствами.
Проанализировав представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что истец более 20 лет добросовестно, открыто и непрерывно владеет жилым домом по адресу: ... как своим собственным недвижимым имуществом, несет бремя его содержания, оплачивает коммунальные услуги. При этом каких-либо доказательств, свидетельствующих о незаконности владения и пользования истцом спорным недвижимым имуществом, суду не представлено.
Вместе с тем, поскольку истцом не соблюден порядок создания объекта, о правах на который заявлено, суд приходит к выводу о наличии у него признаков самовольной постройки.
Согласно ст. 222 ГК РФ, в редакции действующей на момент создания постройки (2004 год), самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанными лицами, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.
Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Жилой дом был возведен Геньш М.Э. на земельном участке, расположенном по адресу: ....
Согласно экспертному заключению о техническом состоянии и пригодности для проживания жилого по адресу ..., выполненном ООО «Проект Томск» от 12.12.2025 №271/417/25, категория технического состояния несущих конструкций жилого здания (дома): фундаментов, стен, перекрытий, крыши и пола жилого здания (дома), систем электроснабжения, теплоснабжения, оценивается как хорошее и работоспособное. Жилое здание (дом) имеет основные признаки пригодности дома для постоянного проживания согласно Постановлению Правительства РФ №47 от 28.01.2006. Жилое здание (дом) не противоречит требованиям: СП 55.13330.2016. СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные», СНиП II-25-80 «Деревянные конструкции», СП 16.13330.2017, СП 15.13330.2020 «Каменные и армокаменные конструкции», СП 63.13330.2018 «Бетонные и железобетонные конструкции». Жилое здание (дом) является объектом завершенного строительства, пригодным для эксплуатации, для постоянного проживания и удовлетворения хозяйственно-бытовых нужд, соответствует требованиям Строительных Норм и Правил, действующих на территории РФ. Нет угрозы обрушения жилого здания (дома), не создается угроза безопасности проживания, жизни и здоровью жильцам дома.
Согласно экспертизе технических решений по обеспечению пожарной безопасности жилого здания (дома), выполненной ООО «Проект Томск» от 12.12.2025 №187/417/2025, жилой дом, расположенный по адресу: ..., соответствует требованиям норм и правил противопожарной безопасности, возможна эксплуатация объекта как блокированного жилого дома, состоящего из двух блоков.
Согласно заключению эксперта о соответствии требованиям государственным санитарным правилам и нормам жилого здания (дома), расположенного, по адресу: ..., выполненному ООО «Проект Томск» от 12.12.2025 №296/417/25, жилое здание (дом) по адресу: ... соответствует требованиям СанПиН 2.1.3684-21 «Санитерно-эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий».
Геньш М.Э. владеет домом более 20 лет, в течение которых местный орган исполнительной власти в установленном порядке мог поставить вопрос о сносе этого строения или об его изъятии, однако таких требований к ней не предъявлялось, никто из заинтересованных лиц не оспаривал законность возведения жилого дома и её право на данное имущество.
При таких обстоятельствах суд считает возможным удовлетворить исковые требования, признав за Геньш М.Э. право собственности на жилой дом, общей площадью 169,5 кв.м., расположенный по адресу: ....
Согласно п. 21 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 судебный акт об удовлетворении иска о признании права собственности в силу приобретательной давности является основанием для регистрации права собственности в ЕГРН.
Аналогичные положения закреплены в ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Таким образом, настоящее решение является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости.
В силу ч. 5 ст. 198 ГПК РФ резолютивная часть решения суда должна содержать, в том числе, указание на распределение судебных расходов.
На основании ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
Из разъяснений, содержащихся в п. 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. N 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», следует, что не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, издержки, понесенные в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком, административным ответчиком, например, исков о расторжении брака при наличии взаимного согласия на это супругов, имеющих общих несовершеннолетних детей (п. 1 ст. 23 Семейного кодекса Российской Федерации).
Необходимость обращения истца в суд с настоящим иском не связана с правовой позицией ответчика по делу, а обусловлена отсутствием у истца возможности в каком-либо ином порядке, кроме судебного, оформить право собственности на земельный участок.
Таким образом, поскольку понесенные истцом в ходе рассмотрения гражданского дела расходы, в том числе по уплате государственной пошлины, связаны с его намерением в судебном порядке признать право собственности на земельный участок, то решение суда по настоящему делу не может расцениваться как принятое против ответчика, не имеющего противоположных с истцом юридических интересов, а потому понесенные истцом судебные расходы по уплате государственной пошлины возмещению не подлежат.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд решил:
исковые требования удовлетворить.
Признать за Геньш Марией Эдуардовной, ... г.р., (паспорт серии ...) право собственности на жилой дом, общей площадью 169,5 кв.м., с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: ....
Настоящее решение является основанием для внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости.
Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в Томский областной суд через Октябрьский районный суд Томской области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Мотивированное решение составлено 29.04.2026.
Председательствующий А.В. Ковалёнок
Подлинный документ подшит в деле 2-1218/2026 в Октябрьском районном суде г. Томска.
УИД: 70RS0003-01-2026-000703-24