РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
13.05.2026 г. с. Азово
Азовский районный суд Омской области в составе председательствующего судьи Кулешова А.А., при секретаре Грановской Л.Б., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Будько Л. А., Будько Н. Н.ча к Ковальчук Я. С., Фесенко С. А. о взыскании задолженности по договору купли-продажи с рассрочкой платежа, встречному исковому заявлению Ковальчук Я. С., Фесенко С. А. к Будько Л. А., Будько Н. Н.чу об уменьшении покупной стоимости жилого дома,
УСТАНОВИЛ:
Будько Л.А., Будько Н.Н. в лице представителя по доверенности Дорошенко С.В. обратились в суд с исковым заявлением к Ковальчук Я.С., Фесенко С.А. о взыскании задолженности по договору купли-продажи с рассрочкой платежа, указав в обоснование, что .... они заключили с ответчиками договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, по условиям которого продавцы продали, а покупатели купили в общую совместную собственность земельный участок, площадью 2 618 кв.м. и жилой дом, общей площадью 72,9 кв.м., расположенные по адресу: ...., ..... Условиями договора установлено, что стоимость жилого дома и земельного участка оценена сторонами в сумму 3 300 000 рублей. Согласно п. 4 договора покупатели обязуются произвести оплату стоимости земельного участка и жилого дома в следующие сроки: в размере 600 000 рублей в день подписания договора, в размере 2 700 рублей до .... .... покупатели оплатили еще 800 000 рублей. То есть, покупатели произвели частичную оплату про договору в размере 1 400 000 рублей, из причитающихся 3 300 000 рублей. До настоящего времени, в нарушение принятых на себя обязательств по договору, окончательная оплата в размере 1 900 000 рублей по договору покупателями не произведена. .... в адрес ответчиков была направлена досудебная претензия, полученная Фесенко С. ...., проигнорированная Ковальчук Я. Просят взыскать с ответчиков в свою пользу задолженность по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от .... в размере 1 900 000 рублей, взыскать с ответчиков расходы по оплате государственной пошлины в размере 34 000 рублей.
Ковальчук Я.С., Фесенко С.А. в лице представителя по доверенности Сержановой В.С. обратились в суд к Будько Л.А., Будько Н.Н. со встречным исковым заявлением об уменьшении покупной стоимости жилого дома, в котором указали, что в период владения жилым домом выявлены недостатки объекта недвижимости: фундамент имеет многочисленные трещины и зазоры, и как следствие нарушена его несущая способность, цокольная часть жилого дома имеет деформации дощатой облицовки, наружные и внутренние стены имеют признаки периодического намокания, плесень и грибок. Наружные стены имеют вертикальные трещины. Балки чердачного перекрытия имеют прогибы. По заключению ООО «Студия принт», согласно техническому отчету состояние строительных конструкций жилого дома оценивается, как аварийное. Т.о. ответчикам был передан товар, имеющий скрытые существенные неустранимые недостатки. В адрес Будько Л.А., Будько Н.Н. направлены письменные требования о снижении стоимости жилого дома по договору на 1 900 000 рублей. Претензия оставлена без рассмотрения. При покупке жилого дома истцы (Ковальчук Я.С., Фесенко С.А.) не могли знать о существовании недостатков, дефекты не могли быть установлены ими с достаточной степенью очевидности при осмотре объекта недвижимости, вследствие чего покупатели заключили договор на изложенных условиях. Более того, ответчикам было известно, что истцы приобретают спорный дом именно как жилой, для постоянного проживания. При таких обстоятельствах истцы полагают, что покупную стоимость спорного жилого дома по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от .... следует установить в размере 100 000 рублей.
В дополнении к исковому заявлению об уменьшении покупной стоимости жилого дома указали, что между Будько Л.А., Будько Н.Н. и Ковальчук Я.С., Фесенко С.А. .... был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка с рассрочкой платежа, в соответствии с которым ответчики продали, а истцы приняли в общую совместную собственность жилой дом с земельным участком, расположенные по адресу: ...., Азовский немецкий национальный район, ..... Жилой дом общей площадью 72,9 кв.м., земельный участок общей площадью 2 618 кв.м. Стоимость жилого дома и земельного участка определена сторонами в размере 3 300 000 рублей, из них стоимость жилого дома – 2000000 руб., земельного участка 1300000 рублей, с рассрочкой платежа: 600000 рублей в день подписания договора, 2 700 000 руб. – до .... Во исполнение условий договора истцами произведены платежи в размере 1 400 000 руб. Согласно заключению судебной экспертизы № обнаруженные экспертом дефекты возникли до заключения договора купли-продажи жилого дома между истцом и ответчиком. выявленные недостатки (дефекты) в спорном доме являются скрытыми. Т.о. объект недвижимости был передан ответчикам (по первоначальному иску) по договору купли-продажи со строительными недостатками, дефекты жилого дома являлись скрытыми и не могли быть установлены покупателем при осмотре объекта, которые не являются специалистами в области строительства. Кроме того, большая часть недостатков стала проявляться после приобретения дома в процессе его эксплуатации. При таких обстоятельствах, требования покупателя об уменьшении покупной стоимости спорного жилого дома являются обоснованными и подлежащими удовлетворению. Просят уменьшить на сумму 1900000 руб. покупную цену жилого дома по адресу: ...., Азовский немецкий национальный район, ...., общей площадью 72,9 кв.м., кадастровый №, расположенный на земельном участке размером 2618 кв.м., кадастровый №, приобретенный Ковальчук Я.С. и Фесенко С.А. по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка ...., заключенному между Будько Л.А., Будько Н.Н. и Ковальчук Я.С., Фесенко С.А., установив стоимость указанного жилого дома в размере 100 000 рублей.
Будько Л.А., Будько Н.Н. в судебном заседании участия не принимали, надлежаще извещены.
Представитель Будько Л.А., Будько Н.Н. по доверенности Дорошенко С.В. настаивал на удовлетворении первоначальных исковых требований, в удовлетворении встречных исковых требований просил отказать, указав, что ответчики имели целью получения гражданства, домом были довольны, им согласились продать дом и жилой участок с рассрочкой платежа. Затем они захотели продать дом и земельный участок, что подтверждает то, что жилой дом приобретался ими для получения гражданства. Дефекты в конструкциях дома появились в результате подтопления, в процессе эксплуатации. Перед покупкой дома ответчики его несколько раз осматривали, были довольны, могли обратиться к специалисту.
Ковальчук Я.С., Фесенко С.А. в судебном заседании участия не принимали, надлежаще извещены.
Представитель Ковальчук Я.С., Фесенко С.А. по доверенности Сержанова В.С. просила в удовлетворении исковых требований Будько Л.А., Будько Н.Н. отказать, удовлетворить встречные исковые требования, поскольку Будько Л.А., Будько Н.Н. не предупреждали, что дом находится в аварийном состоянии, семья приобретала дом для проживания. Недостатки были именно скрытыми. В доме проживали и дефекты стали проявляться.
Заслушав участников судебного заседания, изучив материалы дела, опросив эксперта, суд приходит к следующему.
В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи, одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В силу ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (п. 1 ст. 555 ГК РФ)
В соответствии с п. п. 1 и 2 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.
По п. 1 ст. 470 ГК РФ Товар, который продавец обязан передать покупателю, должен соответствовать требованиям, предусмотренным статьей 469 настоящего Кодекса, в момент передачи покупателю, если иной момент определения соответствия товара этим требованиям не предусмотрен договором купли-продажи, и в пределах разумного срока должен быть пригодным для целей, для которых товары такого рода обычно используются.
Согласно п. 2 ст. 556 ГК РФ принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
По ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Из п. 2 ст. 474 ГК РФ следует, что если порядок проверки качества товара не установлен в соответствии с пунктом 1 данной статьи, то проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи.
На основании абз. 4 п. 1 ст. 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
По общему правилу п. 1 ст. 476 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.
По договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от .... Будько Л.А., Будько Н.Н. продали, а Ковальчук Я., Фесенко С. купили в общую совместную собственность земельный участок площадью 2618 кв.м., адрес: .... .... ...., кадастровый № и расположенный на нем жилой дом, общей площадью 72,9 кв.м., кадастровый №, адрес: ...., .... ...., .....
Стоимость жилого дома и земельного участка оценивается сторонами в размере 3 300 000 рублей, из них стоимость жилого дома - 2 000 000 рублей, стоимость земельного участка – 1 300 000 рублей (п. 3).
Покупатели обязуются произвести оплату указанной в п. 3 стоимости земельного участка и жилого дома в следующие сроки: в размере 600 000 рублей в день подписания настоящего договора, в размере 2 700 000 рублей – до .... (п. 4)
Покупатели осмотрели приобретаемые жилой дом и земельный участок перед заключением настоящего договора, дефектов и недостатков, о которых не был предупрежден продавцами, не обнаружили, удовлетворены качественным и техническим состоянием указанной недвижимости (п. 8).
По Сведениям из Единого государственного реестра недвижимости жилой дом и земельный участок по адресу: ...., ...., .... на праве общей совместной собственности принадлежит Ковальчук Я.С., Фесенко С.А., с установлением ограничения прав и обременения объектов недвижимости в пользу Будько Н.Н., Будько Л.А.
По техническому обследованию одноквартирного жилого дома, расположенного по адресу: ...., ...., ...., от .... ООО «Студия принт», техническое состояние строительных конструкций оценивается, как аварийное, жилые помещения дома считаются непригодными для проживания.
В соответствии с заключением эксперта ООО «Независимая экспертиза и оценка «Статус» от .... по совокупности признаков несущие стены здания жилого дома, расположенного по адресу: ...., ...., ...., находятся в аварийном техническом состоянии; по совокупности признаков. Фундамент, чердачное перекрытие, полы и кровля здания находятся в ограниченно работоспособном техническом состоянии. Выявленные в процессе экспертизы трещины в несущих стенах имеют все признаки дефектов скрытых при ранее выполненных ремонтных работах. Здание жилого дома по состоянию на .... уже находилось в аварийном техническом состоянии, а жилые помещения были непригодны для проживания. В настоящее время жилые помещения данного жилого дома являются непригодными для проживания, т.к. в частности, ответственные строительные конструкции (несущие стены) находятся в аварийном техническом состоянии; полы жилых помещений расположены ниже планировочной отметки земли; строительные конструкции внутри жилых помещений поражены плесенью и грибками.
В судебном заседании эксперт Константинов К.В. пояснил, что стены дома находятся в аварийном состоянии, все остальные конструкции – в рабочем. Дефект скрытый, трещины в стенах скрыты на момент покупки дома, что стало понятно, после того, как они вскрыли трещины, которые были заделаны тряпками шириной до 20 мм, шпаклевкой до 10 мм. Дом подвергался косметическому ремонту. Дверная перемычка, опорный узел разрушен. В помещении прихожей, в наружной несущей стене по оси 1 (в месте опирания балки чердачного перекрытия на стену) имеется вертикальная трещина, доходящая до угла дверного проема. В помещении жилой комнаты, в наружной несущей стене по оси А ( в месте опирания балки чердачного перекрытия на стену) имеется вертикальная трещина на всю высоты стены, проходящая через оконный проем. Есть опасность внезапного обрушения. Все трещины образовались до момент покупки, дефекты были скрыты и заклеены. Дом продавали в аварином состоянии. Ремонт будет многократно превышать цену самого дома. В аварийном состоянии любые объекты теряют потребительскую ценность. Утверждает, что проживать в этом доме опасно. Эти повреждения возникли задолго до продажи дома, конструкция уже не работала.
Согласно данным Московский Комсомолец Омск .... в .... ввели режим чрезвычайной ситуации из-за переувлажнения почвы.
Согласно Постановления Главы Азовского МР от 13.08.2025 г. № 546 с 13 августа 2025 г. в связи с угрозой возникновения чрезвычайной ситуации, связанной с опасными природными явлениями, на территории Азовского района введен режим «Повышенной готовности».
По данным Avito жилой дом 72 кв.м, с земельным участком 26 соток выставлялся в ...., на продажу частным лицом Яной .... – за 5 000 000 рублей, .... – за 4 000 000 руб.
Таким образом, объект недвижимости – жилой дом передан Ковальчук Я.С., Фесенко С.А. по договору купли-продажи со строительными недостатками, при этом, дефекты жилого дома являлись скрытыми и не могли быть установлены покупателем при осмотре объекта, цена спорного жилого дома определена сторонами при заключении договора купли-продажи без учета технического состояния жилого дома, недостатков, пригодности или непригодности для проживания, стоимость восстановительного ремонта в любом случае превосходит рыночную стоимость жилого дома и стоимость дома по договору, в связи с чем, имеются основания для удовлетворения требований и уменьшения покупной цены.
Доводы представителя истцов по первоначальному иску, что при покупке дома Ковальчук Я.С., Фесенко С.А. его несколько раз осматривали, не были лишены возможности осмотреть дом с участием специалиста, дом им понравился, приобретался для получения гражданства, следует соотнести с заключением эксперта, что обнаруженные недостатки жилого дома на момент покупки являлись скрытыми, стены, находящиеся в аварийном техническом состоянии, оклеены обоями, выявленные дефекты образовались до продажи дома, не могли быть обнаружены покупателями, видимые недостатки стали проявляться после приобретения дома. Доказательства осведомленности Ковальчук Я.С., Фесенко С.А. о техническом состоянии жилого дома не представлено.
Недостатки (дефекты) жилого дома возникли до продажи дома, трещины в стенах замазывались шпаклевкой, затыкались тряпками, имелись на момент заключения договора, не связаны с подтоплением участка. На момент продажи дом находился в аварийном состоянии, в настоящее время дом непригоден для проживания. Покупатели после сделки купли-продажи заехали в жилой дом, выставляли на продажу, что является правом собственников.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Отказать в удовлетворении исковых требований Будько Л. А., Будько Н. Н.ча к Ковальчук Я. С., Фесенко С. А. о взыскании задолженности по договору купли-продажи с рассрочкой платежа.
Удовлетворить встречные исковые требования Ковальчук Я. С., Фесенко С. А. к Будько Л. А., Будько Н. Н.чу об уменьшении покупной стоимости жилого дома.
Уменьшить на сумму 1 900 000 рублей покупную цену жилого дома по адресу: ...., .... ...., общей площадью 72,9 кв.м., кадастровый №, расположенного на земельном участке размером 2618 кв.м., кадастровый №, приобретенного Ковальчук Я.С. и Фесенко С.А. по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от ...., заключенному между Будько Л.А., Будько Н.Н. и Ковальчук Я.С., Фесенко С.А., установив стоимость жилого дома в размере 100 000 рублей.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Омский областной суд через Азовский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья А.А. Кулешов