РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
16 июля 2026 года г. Омск
Центральный районный суд г. Омска в составе судьи Марченко Е.С., при секретаре судебного заседания Ермола А.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Т.Р.Р., А.А.Р., Е.З.А., Е.В.З. к Администрации г. Омска, Департаменту жилищной политики Администрации г. Омска об определении и взыскании выкупной стоимости жилого помещения,
УСТАНОВИЛ:
Истцы обратились в суд с иском к Администрации г.Омска, департаменту жилищной политики Администрации г. Омска об определении и взыскании размера возмещения за жилое помещение, в связи с изъятием для муниципальных нужд жилого помещения в многоквартирном жилом доме, признанным аварийным и подлежащим сносу.
В обоснование иска указала, что им на праве общей долевой собственности принадлежит жилое помещение расположенное по адресу: <адрес>.
Постановлением Администрации г.Омска от ДД.ММ.ГГГГ. №-п многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу в срок до ДД.ММ.ГГГГ.
До настоящего времени дом не расселен.
Согласно экспертному заключению, выкупная стоимость жилого помещения составляет 8431000 руб.
Просят суд взыскать с департамента жилищной политики Администрации г.Омска в свою пользу выкупную стоимость за аварийное жилье в размере 8431000 руб.
В судебном заседании истец Т.Р.Р. ее представитель по доверенности С.К.И. исковые требования поддержали в полном объеме. Не согласились с выводами судебной экспертизы, считают, что выкупная стоимость занижена экспертом. Просили определить выкупную стоимость в размере 8431 000 руб. и взыскать в равных долях.
Представитель департамента жилищной политики Администрации г.Омска Т.Т.В. иск не признала. Пояснила, что дом не в программе, поэтому расселению не подлежит. В случае удовлетворения исковых требований просила при определении размера выкупной стоимости руководствоваться судебной экспертизой.
Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности с позиции относимости, допустимости и достаточности, суд приходит к следующему.
В судебном заседании установлено, что истцы Т.Р.Р., А.А.Р., Е.З.А., Е.В.З. являются обще долевыми собственниками жилого помещения площадью 78,3 кв.м. расположенного по адресу: <адрес>. Право собственности истцов зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ году, доли равные по 1/4 (л.д.63).
Постановлением администрации г. Омска от ДД.ММ.ГГГГ. №-п "О признании многоквартирных домов аварийными и подлежащими сносу" многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес>, на основании заключения межведомственной комиссии г. Омска для оценки жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации многоквартирных домов, находящихся в Федеральной собственности, муниципального жилищного фонда и частного жилищного фонда от ДД.ММ.ГГГГ №, признан аварийным и подлежащим сносу.
Срок отселения из указанного многоквартирного дома установлен до ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии с ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ №185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" постановлением Правительства Омской области от ДД.ММ.ГГГГ №-п утверждена региональная программа Омской области по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в 2019-2025 годах, финансирование которой будет осуществляться за счет средств фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, бюджета Омской области и местных бюджетов. Программой предусматривается переселение граждан из жилых помещений в многоквартирных домах, которые признаны в установленном порядке в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ аварийными и подлежащими сносу или реконструкции в связи с физическим износом в процессе их эксплуатации. Таким образом, многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес>, признанный аварийным и подлежащим сносу после ДД.ММ.ГГГГ в рамках Программы расселению не подлежит.
Срок расселения граждан не истек.
Вместе с тем, в материалы дела истцом представлено заключение специалиста ООО «ПРОФЭКС» подготовленного 15.06.2026г. из выводов которого следует, что многоквартирный <адрес> не соответствует нормам и правилам, не имеет эксплуатационной пригодности и возможности дальнейшей эксплуатации, находится в: «аварийном состоянии», имеется угроза для жизни и здоровья граждан, проживающих в нем и третьим лицам Физический износ - 83,65%. Имеется возможность внезапного обрушения.
Доказательств того, что с момента принятия решения о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, его техническое состояние улучшилось, а выявленные многочисленные разрушения и дефекты конструкций регрессируют, вследствие чего, отсутствует угроза для проживания там граждан, ответчиком в порядке ст. 56 ГПК РФ суду не представлено.
При вышеприведенных обстоятельствах суд считает установленным факт того, что многоквартирный жилой <адрес> представляет опасность для жизни и здоровья проживающих по причине аварийного состояния дома, в связи с чем, заявление требований о взыскании выкупной стоимости жилого помещения является правомерным.
В силу ст. 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (ч. 1). Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (ч. 3).
Частями 1, 2, 6, 7 ст. 32 ЖК РФ предусмотрено, что жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.
Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.
При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.
С ДД.ММ.ГГГГ введена в действие гл. VII.1. Земельного кодекса РФ "Порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд" (ст.ст. 56.2-56.11).
По общим правилам изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения допускается, если указанные объекты предусмотрены утвержденными документами территориального планирования и утвержденными проектами планировки территории (п. 1 ст. 56.3 ЗК РФ).
Согласно пп. 4 п. 2 названной статьи принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях, не предусмотренных п. 1 настоящей статьи, должно быть обосновано, в частности, решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в случае изъятия земельного участка в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции).
В ст. 56.8 ЗК РФ предусмотрены особенности определения размера возмещения в связи с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд.
Из п. 1 названной статьи следует, что размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд (далее также – размер возмещения) определяются в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.
Согласно п. 2 ст. 56.8 ЗК РФ при определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством
В случае, если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.
В силу п. 9 указанной статьи размер возмещения за принадлежащий нескольким лицам на праве общей собственности изымаемый земельный участок и (или) расположенный на нем объект недвижимого имущества определяется пропорционально долям в праве общей собственности на такое имущество.
В п. 2 ст. 281 ГК РФ приводятся основные принципы возмещения за изымаемый земельный участок, аналогичные предусмотренным в земельном законодательстве: определение размера возмещения исходя из рыночной стоимости земельного участка и рыночной стоимости расположенных на нем объектов недвижимости; допустимость изъятия земельного участка только при условии предварительного и равноценного возмещения.
Поскольку к правоотношениям сторон при разрешении настоящего спора подлежат применению вышеназванные правовые нормы, при определении размера возмещения собственнику за изымаемое жилое помещение в многоквартирном доме, признанном аварийным, должна учитываться не только рыночная стоимость самого жилого помещения, но и рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и который также подлежит изъятию для муниципальных нужд (пропорционально доли в праве общей собственности на такое имущество), а также убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием.
Положениями ст. 16 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РФ" предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.
К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с ч. 3 ст. 15 Федерального закона "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.
Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизаций либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч. 7 ст. 32 ЖК РФ.
В обоснование заявленных исковых требований истцами представлено заключение специалиста № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненное ООО «ПРОФЭКС», согласно которому рыночная стоимость <адрес>, с учетом стоимости доли в праве на общее имущество, в подлежащем сносе доме составляет 6 875 000 руб. Рыночная стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок составляет 402000 руб. Компенсация за непроизведенный капитальный ремонт 1154000 руб. Итого выкупная стоимость составляет 8431000 руб.
Представитель ответчика с размером выкупной стоимости не согласился, заявил ходатайство о проведении судебной экспертизы.
Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Центр экспертизы и оценки «Альтернатива».
Согласно выводам экспертного заключения рыночная стоимость жилого помещения расположенного по адресу: <адрес> учетом рыночной стоимости общего имущества в МКД, а также рыночной стоимости земельного участка, пропорционально размеру доли собственников спорного жилого помещения в праве общей долевой собственности в общем имуществе МКД составляет: 5 023 352,00 рублей, в том числе стоимость доля земельного участка – 212897,00 руб., стоимость доли на общее имущество собственников МКД – 219 066,00 руб. Компенсация за непроизведенный капитальный ремонт, исходя из объема необходимых работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме на дату приватизации первого жилого помещения в доме составляет 571000,00 руб., размер убытков связанных с переездом – 125068,00 руб. Итого общая величина компенсации – 5719 420,00 руб.
Исковая сторона с выводами судебной экспертизы не согласилась, полагают размер выкупной стоимости занижен экспертом.
Представитель ответчика выводы судебной экспертизы не оспаривал.
Статьей 86 ГПК РФ установлено, что заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 ГПК РФ.
Изучив заключение ООО «Центр экспертизы и оценки Альтернатива», суд приходит к выводу, что данное заключение содержат указание на применение экспертом необходимых для оценки сведений из справочников и методических рекомендаций, примененные экспертом подходы и методы оценки соответствуют требованиям действующего законодательства. Заключение судебной экспертизы, по мнению суда, является более обоснованным, в отличие от отчета ООО "ПРОФЭКС", профессиональным, выводы изложены ясно, понятно и подробно, в нем отражены все предусмотренные ч. 2 ст. 86 ГПК РФ сведения, что позволяет учесть итоговые выводы при определении выкупной стоимости жилого помещения. Эксперт М.В.В. является дипломированным специалистом, имеет квалифицированный аттестат в области оценочной деятельности по направлению "Оценка недвижимости" сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ., общий стаж работы в оценке эксперта 13 лет. Оснований не доверять выводам эксперта у суда нет, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в суде выводы свои подтвердил и обосновал.
Проанализировав представленные доказательства об оценке, суд полагает возможным руководствоваться результатами заключения судебной экспертизы, выполненного ООО «Центр экспертизы и оценка «Альтернатива», не доверять которому оснований не имеется.
На основании изложенного суд определяет ко взысканию выкупную цену жилого помещения в размере 5719 420,00 рублей.
Поскольку квартира приобретена истцами в общую долевую собственность, доли собственников равные, выкупная стоимость подлежит взысканию в пользу истцов в равных долях.
Рассматривая заявленные требования, суд считает, что взыскание выкупной стоимости следует производить с департамента жилищной политики Администрации г.Омска исходя из компетенции данного ответчика в соответствии с решением Омского городского совета от 17.06.2020 года №237.
В силу п. 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" вступившее в законную силу настоящее судебное решение является основанием для регистрации перехода права собственности.
В связи с присуждением истцам выкупной стоимости их право собственности на рассматриваемое жилое помещение прекращается после выплаты в их пользу выкупной стоимости в вышеуказанной присужденной судом сумме.
В силу ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела.
Вместе с результатами экспертизы из ООО «Центр экспертизы и оценки Альтернатива», в суд поступило заявление о взыскании оплаты за проведение экспертизы в размере 25000 рублей.
Согласно ст.94 ГПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.
В соответствии с п.2 ст.85 ГПК РФ заявление о возмещении понесенных расходов направляется вместе с заключением эксперта в суд с документами, подтверждающими расходы на проведение экспертизы, для решения судом вопроса о возмещении этих расходов соответствующей стороной с учетом положений ч.1 ст.96 и ст.98 настоящего кодекса.
В связи с изложенным, с департамента жилищной политики Администрации г. Омска в пользу ООО «Центр экспертизы и оценки Альтернатива» подлежат взысканию расходы на оплату проведенной экспертизы в размере 25000 рублей.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд решил:
Определить выкупную цену жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> размере 5 719 420 рублей.
Взыскать с департамента жилищной политики Администрации города Омска в пользу Т.Р.Р., <данные изъяты>), А.А.Р., <данные изъяты> Е.З.А., <данные изъяты>), Е.В.З., <данные изъяты>) в равных долях выкупную цену жилого помещения по 1429855 рублей в пользу каждого.
Прекратить право общей долевой собственности Т.Р.Р., А.А.Р., Е.З.А., Е.В.З., на принадлежащее им жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> после выплаты в их пользу выкупной цены указанного жилого помещения в вышеуказанной присужденной сумме.
Решение суда является основанием для регистрации прекращения и перехода права собственности на жилое помещение и земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Взыскать с департамента жилищной политики Администрации города Омска в пользу ООО «Центр экспертизы и оценки Альтернатива» судебные расходы в размере 25000,00 рублей.
В удовлетворении остальной части заявленных исковых требований отказать.
Решение суда может быть обжаловано в Омский областной суд путем подачи апелляционной жалобы в Центральный районный суд города Омска в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.
Судья Е.С.Марченко
Мотивированное решение изготовлено 17.07.2026г.