РЕШЕНИЕ
ИФИО1
01 июля 2026 года <адрес>
Центральный районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи Эннс Т.Н. при секретаре судебного заседания ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ООО «Специализированный Застройщик «Эталон-Омск» об определении покупной цены договора участия в долевом строительстве, взыскании излишне уплаченных денежных средств по договору, неустойки и взыскании судебных расходов,
УСТАНОВИЛ:
Истец ФИО2 обратилась в суд с иском к ООО «Специализированный Застройщик «Эталон-Омск» о понуждении к передаче объекта долевого строительства, установлении цены договора, взыскании неустойки и устранении недостатков.
В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ООО «СЗ Эталон-Омск заключен договор участия в долевом строительстве №, в соответствии с которым, застройщик обязался передать ей нежилое помещение №П проектной площадью 84,60 кв.м. по адресу: <адрес>. Цена договора составила 10014058 рублей.
Обязательства по оплате цены договора ею исполнены в полном объеме в соответствии с графиком платежей (приложение № к ДДУ), что подтверждается платежами в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ на общую сумму 10014058 рублей, платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ объект введен в эксплуатацию. ДД.ММ.ГГГГ застройщик сообщил об увеличении фактической площади помещения до 120,70 кв.м. (на 36,10 кв.м., или на 42,7% от проектной) и потребовал доплату 4273138,23 руб. Уведомление не содержало технического плана, подтверждающего документы об увеличении площади.
ДД.ММ.ГГГГ ею произведена частичная доплата в размере 2850000 рублей. Указанную сумму была вынуждена занять у третьих лиц под высокий процент, поскольку иных сбережений не имеет. Застройщик в своих уведомлениях прямо указывал на возможность расторжения договора и составления одностороннего акта в случае непринятия помещения. Опасаясь потерять помещение, в которое были вложены все ее сбережения и кредитные средства, она приняла решение о частичной оплате доплаты, рассчитывая, что сможет изыскать средства и на оставшуюся сумму. Однако, ее финансовые возможности не позволили ей оплатить доплату в полном объеме.
Оставшуюся сумму в размере 1423138,23 руб. оплатить не имеет возможности в связи с отсутствием финансовой возможности.
В связи с возникшими разногласиями ДД.ММ.ГГГГ она организовала проведение осмотра помещения с привлечением кадастрового инженера. По результатам осмотра и профессионального замера составлен поэтажный план и экспликация. Согласно данным, полученным кадастровым инженером: общая площадь помещения составляет 120,70 кв.м., в помещении отсутствуют технические возможности для нормальной эксплуатации, а именно: электрическая мощность (12 кВт) недостаточна, отсутствуют специально отведенные места для установки кондиционера, холодильного и вентиляционного оборудования.
Истец не согласна на приобретение дополнительных 36,10 кв.м., которые она не планировала и не имела возможности оплачивать. Увеличение площади на 42,7 % является существенным изменением условий договора, которое истец не могла предвидеть при его заключении. Истец является физическим лицом, не зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя. Помещение приобреталось для личных нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью (в том числе, для возможной сдачи в аренду как источник дохода, а не в рамках систематической предпринимательской деятельности).
Кроме того, помещение имеет недостатки, не оговоренные при заключении договора: недостаточная электрическая мощность (12 кВт) – для помещения площадью 120,70 кв.м. коммерческого назначения требуется не менее 30 кВт, отсутствие места для размещения технического оборудования (выносных блоков кондиционеров, холодильного оборудования, вентиляционных систем). В связи с изложенным и на основании ст. 475 ГК РФ требует соразмерного уменьшения цены договора, либо устранения недостатков.
ДД.ММ.ГГГГ истец направила застройщику ответ на его уведомление, в котором потребовала предоставить технический план, указала на незаконность доплаты сверх 5% и просила рассрочку, ответа не последовало.
На ее иные обращения от ДД.ММ.ГГГГ с предложением установить окончательную цену договора, от ДД.ММ.ГГГГ о предоставлении справки об исполнении обязательства по договору, от ДД.ММ.ГГГГ запрос о проведении совместного осмотра, от ДД.ММ.ГГГГ о возможности доплаты только 5%, ответчик не ответил. ДД.ММ.ГГГГ в офисе застройщика ей отказали в предоставлении копий документов необходимой документации и предложили расторгнуть договор.
Просит обязать ответчика передать ей нежилое помещение №П по договору №-В-ЗР -1.1. от ДД.ММ.ГГГГ на следующих условиях (альтернативно, по усмотрению суда):
Вариант 1 (основной): передать помещение площадью 120,70 кв.м. с оплатой доплаты только в пределах 5% превышения проектной площади (4,23 кв.м.) на сумму 500702,90 рублей с возвратом излишне уплаченных ею 2349297,10 рублей.
Вариант 2 (компромиссный): передать ей помещение 84,60 кв.м. (в соответствии сп.1.2 договора) по цена 10014058 рублей с возвратом излишне уплаченных 2850000 рублей, как неосновательного обогащения.
Взыскать с застройщика в ее пользу неустойку за нарушение срока передачи помещения за период с ДД.ММ.ГГГГ по день фактической передачи в размере 1/150 ключевой ставки ЦБ РФ от цены договора за каждый день просрочки (на ДД.ММ.ГГГГ – 1173981,38 рублей с последующим перерасчетом на день вынесения решения суда).
Обязать ответчика устранить недостатки помещения, а именно: увеличить электрическую мощность до 30 кВт, предоставить место для размещения выносных блоков кондиционеров, холодильного оборудования вентиляционных систем, либо соразмерно уменьшить цену договора на сумму, необходимую для самостоятельного устранения указанных недостатков.
Взыскать с застройщика судебные расходы, понесенные истцом в связи с рассмотрением настоящего дела, в том числе: почтовые расходы, расходы на оплату услуг кадастрового инженера, расходы на оплату услуг представителя, иные расходы, связанные с рассмотрением дела.
В период рассмотрения дела судом истец изменяла исковые требования (том 2 л.д. 1-3).
В окончательном варианте истцом представлено заявление об уточнении исковых требований (том 2 л.д.28-29). В заявлении об уточнении исковых требований истец просит суд: Установить окончательную цену Договора участия в долевом строительстве №-В-ЗР-1.1 от ДД.ММ.ГГГГ в размере 10514760 рублей 90 копеек, исходя из расчета: цена договора (п.2.1 ДДУ) – 10014058 рублей, доплата 5% превышения проектной площади (4,23 кв.м.) – 4,23 х 118369,48 = 500702,90 руб., итого: 10514760,90 рублей.
Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Эталон-Омск» в пользу ФИО2 излишне уплаченные денежные средства в размере 2349297 рублей 10 копеек – как неосновательное обогащение (фактически уплаченная доплата 2850000 рублей минус законная доплата 500702,90 рублей).
Взыскать с ответчика в пользу истца неустойку за нарушение срока передачи нежилого помещения: за период с ДД.ММ.ГГГГ по день вынесения решения суда, исходя из 1/150 ключевой ставки ЦБ РФ, действующей в соответствующие периоды от цены договора 10014058 рублей за каждый день просрочки.
По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ сумма неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 1732098,70 рублей и взыскать судебные расходы, понесенные в связи с рассмотрением настоящего дела (почтовые, на оплату услуг кадастрового инженера и иные).
Отказывается от исковых требований в части признания одностороннего акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ не имеющим юридической силы, обязания ответчика подписать двусторонний акт приема-передачи, устранения недостатков помещения (увеличение электрической мощности, предоставления места под оборудование, соразмерное уменьшение цены).
В части судебных расходов истица уточнила исковые требования, в заявлении от ДД.ММ.ГГГГ просит взыскать судебные расходы в размере 9156 рублей.
В судебном заседании истец ФИО2 исковые требования с учетом уточнений поддержала и дополнила, что она по условиям договора готова платить 5% от превышения площади, все остальное просит вернуть, так как это неосновательное обогащение ответчика. Ответчик утверждает чтобы она расторгла договор, такое право у дольщика есть, но она не хочет расторгать договор, она вложила все имеющиеся средство и это помещение ей нужно. Но ее отказ от расторжения договора не обязывает ее оплачивать всю сумму, которую заявил ответчик, это не предусмотрено договором, считает требование ответчика злоупотреблением правом. Она не виновата в том, что ответчик увеличил площадь, она не давала свое согласие на увеличение площади и считает, что не обязана оплачивать все увеличение площади. Она пыталась договориться с ответчиком, написала обращения, но они не ответили, а потом уже после ее обращения в суд в одностороннем порядке оформили акт и зарегистрировали ее право собственности на это помещение. С учетом того, что ответчик зарегистрировал ее право на помещение с увеличенной площадью, просит определить стоимость этого помещения по закону. Расчет неустойки считает обоснованным, просит взыскать неустойку, начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день вынесения решения суда, так как до настоящего времени ключи от помещения ей не передали. Просит взыскать судебные расходы в заявленном размере 9156 рублей на основании дополнительно представленных документов.
Ответчик ООО СЗ «Эталон-Омск», надлежащим образом уведомленный о месте и времени судебного заседания (л.д.63), участия в судебном заседании не принимал. Из представленных письменных возражений ответчика (том 1 л.д.206-207) следует, что ответчик возражает против удовлетворения иска. Считает, что так как истец не воспользовалась своим правом на расторжение договора, она обязана произвести доплату за увеличение площади помещения, исходя из фактических размеров помещения. Объект недвижимости построен в полном соответствии с условиями договора и проектной документации. Считают, что объективных причин, препятствующих принятию объекта недвижимости у истца отсутствовали. В случае, если суд найдет обоснованными заявленные исковые требования о взыскании неустойки, ответчик ходатайствует о ее снижении на основании ст. 333 ГК РФ. Считает, что суд обязан установить баланс между мерой ответственности нарушителя и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.
Дополнительно ответчик представил в суд документы, подтверждающие передачу дольщику (истцу) нежилого помещения № П по адресу: <адрес> по одностороннему акту приема-передачи, а также регистрации права собственности истца на указанное помещение (том 2 л.д.32-46)
В дополнительных возражениях на уточненное исковое заявление от ДД.ММ.ГГГГ ответчик считает, что требование о взыскании с ответчика суммы неосновательного обогащения подлежит отклонению, так как площадь помещения увеличилась и истец обязан осуществить доплату за увеличившуюся площадь помещения. Считает, что не подлежит удовлетворению требование истца о взыскании неустойки, так как вследствие просрочки истца в приемке объекта ответчик составил и направил в адрес истца односторонний акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, который истцом не оспаривается. Просит применить ст. 333 ГК РФ, так как неустойка носит компенсационный характер и не может служить источником обогащения лица, требующего ее уплаты. Считает, что истец необоснованно использует ключевую ставку в размере 16 %, 15,5 % и 15%, должна использоваться ставка на день исполнения обязательства, то есть, срок, установленный договором участия в долевом строительстве. Так как срок передачи помещения – не позднее ДД.ММ.ГГГГ, должна применяться ставка на эту дату, так как на ту дату действовало ограничение 7,5 процента, то считает, что должна применяться данная ставка.
В связи с отказом истца от исковых требований в отношении строительных недостатков, ответчик отказался от проведения по делу судебной экспертизы.
Третьи лица по делу: ПАО «ДОМ.РФ», Банк ВТБ (ПАО), надлежащим образом уведомленные о месте и времени судебного заседания (л.д.63-64), участия в судебном заседании не принимали.
Заслушав доводы стороны истца, оценив доводы возражений ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
Согласно п. 1 ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В силу ч. 1 ст. 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
В соответствии с частью 1 статьи 12 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Согласно ч.2 ст.6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (за исключением случая, установленного частью 2.1 настоящей статьи). Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.
Из представленных департаментом архитектуры и градостроительства Администрации <адрес> по судебному запросу документов (том 1 л.д.177-202) следует, что ДД.ММ.ГГГГ ООО Специализированный застройщик «Эталон-Омск» выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства, ДД.ММ.ГГГГ застройщику ООО «Эталон-Омск», выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Из объяснений стороны истца и материалов дела следует, что между истцом и ответчиком заключен Договор №-В-ЗР-1.1 участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ. Предметом договора является строительство и передача дольщику, расположенное в Объекте нежилое помещение, общей площадью 84,60 кв.м. по цене 10014058 рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ. (том 1 л.д.12-23)
Обязательства истца по оплате цены Договора исполнены в полном объеме.
Из Уведомления от ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л.д. 26-28) следует, что застройщик сообщает о том, что объект готов к передаче и информирует, что по результатам технического учета площадь объекта увеличилась на 36,1 кв.м., размер доплаты составляет 4273138,23 руб. Просят произвести доплату в течение 10 рабочих дней с момента получения уведомления по представленным реквизитам. В случае уклонения или отказа дольщика, застройщик вправе передать объект долевого строительства в одностороннем порядке.
Из представленной истцом переписки (л.д.35-59 том 1) следует, что истец оспаривала обязанность по доплате, заявленной застройщиком, а застройщик предлагал принять объект и произвести доплату за увеличение площади.
Из акта осмотра от ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л.д.60-72) следует, что фактическая площадь помещения составляет 120,7 кв.м., изменение площади на 42,7%.
Согласно квитанции (том 1 л.д.73) ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 произвела доплату по договору в размере 2850000 рублей.
В период рассмотрения дела судом ответчик представил в материалы дела Односторонний акт о передачи застройщиком объекта долевого строительства от ДД.ММ.ГГГГ (том 2 л.д. 35-36), из которого следует, что нежилое помещение общей площадью 120,70 кв.м. передано в одностороннем порядке ФИО5 и за ней зарегистрировано право собственности на данный объект. В акте указано о том, что стоимость передаваемого объекта долевого строительства на момент подписания акта составляет 14287196 рублей 23 копейки, сумма неисполненных обязательств Дольщика по оплате по Договору составляет 1423138,23 руб. (л.д.37-38).
Таким образом, ответчик – застройщик по договору в одностороннем порядке изменил стоимость объекта долевого строительства, не смотря на то, что истицей – дольщиком по договору оспаривается цена договора и необходимость доплаты по договору за дополнительную площадь, которая договором не была предусмотрена.
Разрешая заявленные исковые требования, суд приходит к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В силу части 1 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.
По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве).
Исходя из положений пункта 2 части 1.1 статьи 9 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" допускается возможность изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов.
В силу пункта 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая оплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора (жилого помещения) с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.
В силу части 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В части 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве установлено, что в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Как следует из правовой позиции, приведенной в пункте 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, N 3 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади, чем это предусмотрено договором, свидетельствует о нарушении условия о предмете договора и является правовым основанием для соразмерного уменьшения цены договора. В случае, если условиями договора не согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения, участник долевого строительства не может быть лишен права требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного помещения.
Вместе с тем, по смыслу статей 5 и 7 Закона об участии в долевом строительстве, договором могут быть установлены определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.
Как следует из условий договора между сторонами (л.д.13 том1) в пункте 2.3. предусмотрено, что в случае увеличения (уменьшения) планируемой общей площади Помещения, стороны для осуществления соответствующих доплат (выплат) в качестве расчетной единицы используют стоимость одного квадратного метра площади помещения равную 118369,48 рублей. Стороны договорились, что в случае увеличений (уменьшения) общей площади Помещения менее, чем на 0,1 кв.м., соответствующие доплаты (выплаты) не производятся.
Таким образом, сторонами допускается отклонение фактической общей площади объекта долевого строительства (как в большую, так и в меньшую сторону) от общей проектной площади объекта. Однако, предел отклонения стороны не оговорили.
В таком случае подлежит применению установленный законом предел – 5%.
Как установлено судом, истцу застройщиком передано жилое помещение площадью 120,7 кв.м., что больше проектной на 42,7%. Так как это изменение площади не соответствует установленному законом критерию допустимого изменения общей площади жилого помещения и составляет более 5% от проектной площади, в данном случае фактическое отклонение превышает пределы, установленные законом суд приходит к выводу об обоснованности исковых требований истицы.
При этом, суд исходит из того, что ни одна из сторон при таком существенном изменении в объекте не потребовала расторжения договора. При этом, истец готова доплатить предельную допустимую разницу в площади – 5 %, а ответчик считает, что истец обязана оплатить всю стоимость дополнительной площади.
Требование ответчика о полной доплате отклонения фактической общей площади объекта долевого строительства не соответствует условиям договора и предельно допустимому отклонению, предусмотренному законом. При таких обстоятельствах, негативные последствия нарушения договора в части не предусмотренного договором отклонения от площади помещения в сторону увеличения возлагаются на ответчика, допустившего нарушение условия договора.
Таким образом, суд признает обоснованными требования истицы об определении цены договора в размере ранее установленной цены договора с доплатой 5% отклонения в площади помещения. Соответственно, цена объекта долевого строительства определяется в размере 10514760 рублей 90 копеек (10014058 рублей + доплата 5% превышения проектной площади – 500702,90 = 10514760,90 рублей), в остальной части денежные средства как переплата за объект долевого строительства подлежит возврату и взысканию в пользу истца в размере 2349297 рублей 10 копеек.
Разрешая требование истицы о взыскании неустойки, суд исходит из следующего.
Исполнение застройщиком обязательства по строительству (созданию) объекта недвижимости удостоверяется разрешением на ввод объекта в эксплуатацию, получение которого в силу статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации является обязанностью застройщика и до получения которого обязательства застройщика по строительству (созданию) объекта не могут считаться исполненными.
В соответствии с буквальным толкованием статьи 314 ГК РФ срок исполнения застройщиком обязательства по передаче нежилых помещений может быть определен с даты ввода Комплекса в эксплуатацию.
Порядок передачи объекта долевого строительства предусмотрен статьей 8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Соответственно, нарушение срока исполнения обязательства ответчиком, действительно, лишало возможности истицу как участника долевого строительства приступить к эксплуатации помещения в виде его ремонта и проживания.
Таким образом, обоснованными являются требования истицы о взыскании с ответчика неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ по дату принятия решения суда – ДД.ММ.ГГГГ. При этом, суд учитывает, что в данный период ранее установленный мораторий уже не действовал, соответственно, за данный период исковые требования подлежат удовлетворению.
Суд отклоняет доводы стороны ответчика о том, что имела место просрочка дольщика в принятии объекта долевого строительства. Из обстоятельств дела следует, что у истца имелись объективные причины, по которым объект не мог быть ею принят без установления цены объекта, более того, установлена вина ответчика в нарушении условий договора, потребовав доплату от истца, ответчик уклонялся от урегулирования возникшей ситуации, вызванной нарушением ответчиком своих договорных обязательств. При таких обстоятельствах, односторонее составление ответчиком акта не освобождает его от уплаты неустойки за нарушение срока передачи объекта дольщику. Более того, до настоящего времени ключи и доступ в помещение истцу не предоставлен и со стороны ответчика не предпринято никаких действий по передаче ключей истцу, либо разъяснению порядка, в котором истец может получить ключи и принять объект в фактическое пользование.
При этом, истицей заявлена неустойка в размере 1732098,70 рублей с требованием взыскать неустойку на дату принятия судом решения.
Рассматривая ходатайство стороны ответчика о применении ст. 333 ГК РФ суд приходит к следующему.
Согласно ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Применение положений статьи 333 ГК РФ, по существу, предписывает суду устанавливать баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и размером действительного ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения. Понятие явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств является оценочным. Оценка указанного критерия производится судом по правилам статьи 67 ГПК РФ, исходя из своего внутреннего убеждения, основанного на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании всех обстоятельств дела.
В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В соответствии со ст. 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.
В соответствии с п. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 70-71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 7 (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).
При взыскании неустойки с иных лиц правила статьи 333 ГК РФ могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (пункт 1 статьи 333 ГК РФ). В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, свидетельствующие о такой несоразмерности (статья 56 ГПК РФ, статья 65 АПК РФ). При наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам статьи 333 ГК РФ.
При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.
Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств, поскольку в ходе рассмотрения дела судом первой инстанции достоверно установлен факт нарушения застройщиком срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, исковые требования о взыскании суд признает правомерными.
Основываясь на положениях статьи 333 Гражданского кодекса РФ, суд поставил на обсуждение ходатайство ответчика о применении к заявленному размеру неустойки ст. 333 ГК РФ и снижении заявленной неустойки.
Верховный Суд Российской Федерации в п.34 Постановления Пленума от ДД.ММ.ГГГГ № «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» указал, что применение ст. 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.
При этом, как отметил Конституционный Суд в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ №-КГ17-26 сформулирован подход, согласно которому при исчислении неустойки, подлежащей взысканию с застройщика в связи с просрочкой передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, суду следует применять ставку рефинансирования, действовавшую по состоянию на предусмотренный договором день исполнения застройщиком своих обязательств по передаче объекта, а если обязательство подлежит исполнению в определенный срок, то на последний день такого срока.
Днем исполнения обязательства ответчика по договору являлось ДД.ММ.ГГГГ, иной срок исполнения обязательства сторонами не был согласован. На ДД.ММ.ГГГГ ключевая ставка Банка России составляла 16,5 %. За период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ просрочка составила 181 день. Заявленная истицей неустойка в размере 1732098,70 рублей является чрезмерной.
Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение.
При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3,4 ст.1 ГК РФ).
Степень соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, проверка соответствия указанному критерию отнесена к компетенции суда и производится им по правилам ст. 67 ГПК РФ, исходя из внутреннего убеждения, основанного на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании всех обстоятельств дела.
При определении размера неустойки, суд не может принять во внимание заявленное истцом обстоятельство в виде расстройства здоровья истца, которое сторона истца связывает, в том числе, с нарушением застройщиком договорных обязательств. Отсутствуют доказательства причинно-следственной связи между нарушением ответчиком договорных обязательств и заявленным истцом расстройством здоровья.
Принимая во внимание компенсационный характер неустойки, период просрочки исполнения обязательства, стоимость объекта долевого строительства и его целевое назначение – для личного проживания истца, суд приходит к выводу, что заявленная к взысканию неустойка по своему размеру является завышенной и подлежит снижению в порядке ст. 333 ГК РФ на основании заявления ответчика.
Суд учитывает доводы ответчика о том, что в условиях сложной экономической ситуации в стране, а именно, учитывая общеизвестные факты: растущие издержки при стабильном удорожании строительных материалов, проблемы с импортом оборудования, дефицит кадров, высокие ставки по кредитам для обеспечения строительства, падение продаж квартир, застройщик принял все необходимые меры для ввода объекта в эксплуатацию, объект введен в эксплуатацию – ДД.ММ.ГГГГ, что уже безусловно гарантировало истцу передачу помещения, которое передано фактически позже.
Суд при принятии решения учитывает, что из материалов дела следует, что данный многоквартирный жилой дом не является одним отдельно взятым многоквартирным жилым домом, а входит в целый жилищный комплекс. Застройщику ООО «Специализированный застройщик «Эталон-Омск» выдано разрешение на строительство объектов капитального строительства «Многоквартирные жилые дома со встроенно-пристроенными помещениями. Объект дошкольного образования на 350 мест, строительство объектов рассчитано на I-XI этапы строительства». По данному делу многоквартирный дом, в котором расположено помещение истца, относится к II этапу строительства. Суд не может взыскать в полном объеме заявленную истцом неустойку, так как учитывая социальную значимость строящегося застройщиком жилого комплекса, взыскание неустойки в полном объеме может повлечь остановку строительства других объектов, предусмотренных проектом, в том числе, социальных, либо привести к банкротству застройщика, что не отвечает целям запланированного строящегося жилого комплекса и интересам самого истца, права которого также будут нарушены при остановке строительства жилого комплекса без возведения всех запланированных по проекту социальных объектов и благоустройства территории, которая производится в обязательном порядке застройщиком уже после завершения строительства и является обязанностью застройщика. Совокупность указанных обстоятельств суд считает исключительными, дающими основание для удовлетворения ходатайства ответчика и применения ст. 333 ГК РФ к заявленному размеру неустойки. Суд также учитывает, что объектом долевого строительства является нежилое помещение, которое истец планировала использовать в коммерческих целях.
При этом, указанные судом обстоятельства никак не должны полностью освобождать застройщика от ответственности за нарушение договорных обязательств. С учетом всех изложенных обстоятельств, обеспечивая баланс прав и интересов должника и кредитора в части соотношения меры ответственности и размера действительного ущерба в результате конкретного нарушения договорного обязательства застройщика, суд определяет размер неустойки за заявленный истцом период в размере 850000 рублей. Оснований для взыскания неустойки в большем размере суд не усматривает.
В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.
Разрешая требование истца о взыскании судебных расходов, суд находит их обоснованными и подлежащими взысканию в заявленном размере на основании представленных документов, подтверждающих факт и размер понесенных судебных расходов.
С ответчика в пользу истца подлежат взысканию почтовые расходы и расходы на оплату услуг кадастрового инженера при осмотре помещения.
Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию 9156 рублей, из расчета: (314,14 + 378,34 + 497,14 + 149 + 430,04 + 387,34 + 190 + 102 + 102 + 97 + 6500 =9156).
На основании ст. 103 ГПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов.
В связи с чем, в доход бюджета с ответчика подлежит взысканию госпошлина в размере 49395 рублей (3000 рублей – требование неимущественного характера + 46395 рублей от суммы 3199297,10 руб. = 49395 руб.)
Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО2 к ООО «Специализированный Застройщик «Эталон-Омск» об определении покупной цены договора участия в долевом строительстве, взыскании излишне уплаченных денежных средств по договору, неустойки и взыскании судебных расходов удовлетворить частично.
Определить покупную цену объекта долевого строительства - нежилого помещения № П проектной площадью 84,60 квадратных метров (фактической 120,70 квадратных метров) по адресу: <адрес>, 1 этаж жилого дома по Договору №-№ участия в долевом строительстве, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ООО «Специализированный застройщик Эталон-Омск» в размере 10514760 (десять миллионов пятьсот четырнадцать тысяч семьсот шестьдесят) рублей 90 копеек.
Взыскать с ООО «Специализированный Застройщик «Эталон-Омск» (ИНН 5501271610, ОГРН 1215500012452) в пользу ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ года рождения (№) излишне оплаченные по договору денежные средства в размере 2349297 (два миллиона триста сорок девять тысяч двести девяносто семь) рублей 10 копеек и неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 850000 (восемьсот пятьдесят тысяч) рублей и судебные расходы в размере 9156 (девять тысяч сто пятьдесят шесть) рублей
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Взыскать с ООО «Специализированный Застройщик «Эталон-Омск» (ИНН 5501271610, ОГРН 1215500012452) в бюджет государственную пошлину в размере 49395 (сорок десять тысяч триста девяносто пять) рублей.
Решение суда может быть обжаловано в Омский областной суд подачей апелляционной жалобы через Центральный районный суд города Омска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Т.Н. Эннс
Мотивированное решение суда в окончательной форме принято: 15 июля 2026 года.