РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
28 августа 2026 года Томский районный суд Томской области в составе:
председательствующего судьи Крикуновой А.В., при секретаре Клюшниковой Н.В., помощник судьи Ковалева Д.А., с участием представителя истца Ковешниковой О.В., представителя ответчика ООО «ЗДСМ» Юговой Г.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело по иску индивидуального предпринимателя Саранина Андрея Владимировича к Аршакяну Рудику Нарибековичу, обществу с ограниченной ответственностью «Завод дорожно-строительных материалов» о взыскании задолженности по договору займа, обращении взыскании на заложенное недвижимое имущество, установил:
индивидуальный предприниматель Саранин Андрей Владимировича (далее – ИП Саранин А.В.) обратилось в суд с иском к Аршакяну Р.Н., обществу с ограниченной ответственностью «Завод дорожно-строительных материалов» (сокращенное наименование – ООО «ЗДСМ»), в котором (с учетом увеличения исковых требований в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации) просил:
взыскать с ответчиков солидарно в пользу истца задолженность по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ в размере 15 000 000 руб., в том числе путем обращения взыскания на залоговое имущество, установив начальную продажную стоимость имущества в соответствии с залоговой стоимостью указанной в договоре залога от ДД.ММ.ГГГГ, а именно:
земельный участок 9700 +/- 34 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый № – 1 000 000 руб.;
земельный участок 10 300 +/- 36 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый № – 1 000 000 руб.;
сооружение (иные сооружения производственного назначения), площадью 405 кв. м, расположенное по адресу: <адрес> сооружение 2,, кадастровый № – 1 000 000 руб.;
здание нежилое площадью 807,7 кв. м, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый № – 5 000 000 руб.;
здание нежилое площадью 93,8 кв. м, расположенное по адресу: <адрес>, стр. 3, кадастровый № – 1 000 000 руб.;
здание нежилое площадью 145,4 кв. м, расположенное по адресу: <адрес>, стр. 4, кадастровый № – 1 000 000 руб.;
здание нежилое площадью 93,8 кв. м, расположенное по адресу: <адрес>, стр. 5, кадастровый № (так указано в иске) – 2 500 000 руб.;
взыскать с ответчиков солидарно в пользу истца проценты на сумму займа за период с 06.12.2025 по 06.03.2026 – 1 260 000 руб. Далее взыскивать проценты на сумму займа в соответствии с договором займа, а именно 2,8 % от суммы займа ежемесячно за период с 07.03.2026 по дату фактического возврата суммы займа в полном объеме, обратить взыскание на вышеуказанное заложенное имущество;
взыскать с ответчиков солидарно в пользу истца неустойку по договору займа – 1 500 000 руб., обратить взыскание на вышеуказанное заложенное имущество.
Взыскать с ответчиков расходы по уплате государственной пошлины – 114 160 руб., 100 000 руб. на юридические услуги.
Требования мотивированы тем, что 05.05.2025 ИП Саранин А.В. (займодавец) и Аршакян Р.Н. (заемщик) заключили договор процентного займа на сумму 15 000 000 руб., по условиям которого за пользование займом заемщик ежемесячно уплачивает займодавцу проценты в размере 2,8% от суммы займа путем перечисления на счет займодавца. По состоянию на 06.12.2025 общий размер процентов составил 2 940 000 руб. (420 000 * 7 мес.) общий размер выплаченных заемщиком процентов – 1 680 000 руб. Заем предоставлен по 01.10.2025. в случае нарушения заемщиком срока возврата суммы займа, займодавец вправе выставить неустойку в размере 10% от общей суммы займа или 1 500 000 руб. Договор займа обеспечен залогом имущества по договору залога от 05.05.2025 и договором поручительства от 05.05.2025, поручитель ООО «ЗДСМ» ИНН 014065586. В нарушение условий договора заемщик, в том числе на момент обращения в суд с настоящим иском, сумму займа не возвратил, ежемесячные проценты не выплатил.
Указание в просительной части искового заявления в редакции от ДД.ММ.ГГГГ кадастрового номера нежилого здания площадью 93,8 кв. м, расположенного по адресу: <адрес> стр. №, с учетом договора о залоге, а также с учетом его адреса суд расценивает как техническую ошибку (описку). Кадастровый номер указанного нежилого здания в соответствии с выпиской из ЕГРН - №.
Представитель истца Ковешникова О.В., действующая на основании доверенности, настаивала на удовлетворении иска в полном объеме по изложенным в нем основаниям, а также по доводам письменных возражений на возражения стороны ответчика. Доводы возражений представителя ответчика ООО «ЗДСМ» Юговой Г.Ю. полагала необоснованными.
Представитель ответчика ООО «ЗДСМ» Югова Г.Ю., действующая на основании доверенности, в судебном заседании признала наличие основного долга в размере 15 000 000 руб., возражала против удовлетворения иска в части взыскания процентов, неустойки по доводам письменных возражений. Заявила о том, что взыскиваемые ИП Сараниным А.В. проценты по рассматриваемому договору являются ростовщическими, просила уменьшить сумму взыскиваемых процентов и рассчитывать их по правилам статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, не согласилась с залоговой стоимостью недвижимого имущества, полагая её заниженной, расходы на оплату услуг представителя полагала чрезмерно завышенными.
Истец ИП Саранин А.В. в судебное заседание не явился, извещен о дне, времени и месте рассмотрения дела.
Ответчик Аршакян Р.Н. в судебное заседание не явился. Извещен о времени и месте рассмотрения дела, что подтверждается соответствующим уведомлением о вручении заказного почтового отправления. Ранее представил в материалы дела возражения на исковое заявление, в соответствии с которыми не согласился со стоимостью залогового имущества, полагая её чрезмерно заниженной.
Руководствуясь положениями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, оценив совокупность представленных доказательств с позиции относимости, достоверности и достаточности, суд пришел к следующему.
В соответствии с пунктом 1 статьи 807 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору займа одна сторона (займодавец) передает или обязуется передать в собственность другой стороне (заемщику) деньги, вещи, определенные родовыми признаками, или ценные бумаги, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество полученных им вещей того же рода и качества либо таких же ценных бумаг.
Если займодавцем в договоре займа является гражданин, договор считается заключенным с момента передачи суммы займа или другого предмета договора займа заемщику или указанному им лицу.
В силу пункта 1 статьи 810 Гражданского кодекса Российской Федерации заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.
Согласно пункту 1 статьи 809 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором займа, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов за пользование займом в размерах и в порядке, определенных договором.
В соответствии с пунктом 2 статьи 811 Гражданского кодекса Российской Федерации, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с процентами за пользование займом, причитающимися на момент его возврата.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 05.05.2025 Аршакяном Р.Н. (заемщик) и ИП Сараниным А.В. (займодавец), заключен договор займа, по условиям которого займодавец передает заемщику 15 000 000 руб. на срок по 01.10.2025 включительно под 2,8% в месяц (пункты 1.1, 1.3, 1.4, 1.5 договора).
В соответствии с пунктом 5.1 договора проценты за пользование суммой займа начисляются до дня фактического возврата всей суммы займа.
При нарушении заемщиком срока, установленного для уплаты очередной суммы процентов более, чем на 20 календарных дней, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей суммы займа вместе с процентами за пользование займом, причитающимися на момент возврата (пункт 1.7 договора).
Пунктом 5.2 предусмотрено, сто в случае нарушения заемщиком срока возврата суммы займа более, чем на 5 дней, займодавец вправе затребовать неустойку в размере 10% от общей суммы займа, указанной в пункте 1.1 договора.
Согласно разделу 3 договора займа в обеспечение исполнения обязательств по договору займа сторонами данного договора заключен договор залога недвижимого имущества, по условиям которого залогодатель (Аршакян Р.Н.). ознакомленный со всеми условиями договора займа от 05.05.2025 передал в залог залогодержателю (ИП Саранин А.В.) следующее недвижимое имущество (стоимость определена по соглашению сторон. Отражена в пункте 1.3 договора залога):
земельный участок 9700 +/- 34 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый № – 1 000 000 руб.;
земельный участок 10 300 +/- 36 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый № – 1 000 000 руб.;
сооружение (иные сооружения производственного назначения), площадью 405 кв. м, расположенное по адресу: <адрес> сооружение 2,, кадастровый № – 1 000 000 руб.;
здание нежилое площадью 807,7 кв. м, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый № – 5 000 000 руб.;
здание нежилое площадью 93,8 кв. м, расположенное по адресу: <адрес>, стр. 3, кадастровый № – 1 000 000 руб.;
здание нежилое площадью 145,4 кв. м, расположенное по адресу: <адрес>, стр. 4, кадастровый № – 1 000 000 руб.;
здание нежилое площадью 93,8 кв. м, расположенное по адресу: <адрес>, стр. 5, кадастровый № (так указано в иске) – 2 500 000 руб.
В соответствии с пунктом 1.4 договора залога залогодержатель имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком обязательств по договору займа получить удовлетворение из стоимости предмета залога преимущественно перед другими кредиторами.
Залог обеспечивает требования залогодержателя по договору займа в том объеме, какой они будут иметь к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества, в частности по уплате процентов за пользование займом, основного долга (займа). Неустойки, в случае её начисления.
ДД.ММ.ГГГГ в обеспечение исполнения обязательств по договору займа ИП Сараниным А.В. также заключен договор поручительства с ООО «ЗДСМ», согласно которому общество обязалось отвечать перед кредитором за исполнение Аршакяном Р.Н. обязательств по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ. Поручитель ознакомлен со всеми условиями основного договора (п. 1.1 договора поручительства).
Согласно п. 1.2. договора залога недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ предмет ипотеки принадлежит ответчику Аршакяну Р.Н.
Истцом условия договора займа исполнены, сумма займа предоставлена Аршакяну Р.Н. четырьмя переводами: ДД.ММ.ГГГГ в сумме 5 000 000 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 5 000 000 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 2 500 000 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 2 500 000 руб., что подтверждается актом сверки взаимных расчетов за период ДД.ММ.ГГГГ – ДД.ММ.ГГГГ и платежными поручениями № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ.
Из указанного акта сверки взаимных расчетов также следует, что заемщиком Аршакяном Р.Н. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (дата расчета задолженности) сумма процентов, подлежащих уплате за пользование займом в соответствии с условиями договора – 2 940 000 руб. (420 000 руб. * 7 мес.), Аршакян Р.Н. выплатил 1 680 000 руб. Сумма займа в установленный договором срок не возвращена. Истцом произведен расчет задолженности ответчика по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в сумме 16 260 000 руб., из которых 15 000 000 – сумма основного долга, 1 260 000 руб. (2 940 000 – 1 680 000) – проценты за пользование займом.
Поскольку ответчиком уплачены проценты в сумме 1 260 000 руб. в декабре 2025 года, после произведенного истцом и приведенного выше расчета, истец произвел расчет процентов за пользование займом за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 260 000 руб. (420 000 руб. * 3 мес.)
Расчет проверен судом и признан арифметически верным. Доказательств отсутствия задолженности или её существование в ином размере, вопреки требованиям статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, стороной ответчика не представлено. Напротив представитель ответчика ООО «ЗДСМ» Югова Г.Ю. подтвердила факт наличия задолженности по основному долгу в размере 15 000 000 руб. В подтверждение выплаты процентов в сумме 2 940 000 руб. представлены платежные поручения № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 420 000 руб., № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 420 000 руб., № от ДД.ММ.ГГГГ сумму 420 000 руб., № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 420 000 руб., № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 420 000 руб., № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 420 000 руб., № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 420 000 руб.
Как было указано выше, сумма процентов 2 940 000 руб., уплаченных Аршакяном Р.Н., учтена истцом при оставлении расчета задолженности по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
На основании положений статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В соответствии со статьей 361 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору поручительства поручитель обязывается перед кредитором другого лица отвечать за исполнение последним его обязательства полностью или в части.
Поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, что и должник, если иное не установлено договором поручительства. При этом поручитель не является должником в основном обязательстве, а исполняет свою собственную обязанность в указанном объеме (пункт 1 статьи 361, пункт 2 статьи 366 ГК РФ) (абзац 2 пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.12.2020 N 45 «О некоторых вопросах разрешения споров о поручительстве»).
Согласно статьи 363 Гражданского кодекса Российской Федерации при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно, если законом или договором поручительства не предусмотрена субсидиарная ответственность поручителя. Поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, как и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником, если иное не предусмотрено договором поручительства. Лица, совместно давшие поручительство, отвечают перед кредитором солидарно, если иное не предусмотрено договором поручительства.
В соответствии с разъяснениями, закрепленными в пункте 11 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.12.2020 N 45 «О некоторых вопросах разрешения споров о поручительстве».
В соответствии с пунктом 1 статьи 363 Гражданского кодекса Российской Федерации при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником основного обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно, если законом или договором поручительства не предусмотрена субсидиарная ответственность поручителя.
Если поручитель и должник отвечают солидарно, то для предъявления требования к поручителю достаточно факта неисполнения либо ненадлежащего исполнения основного обязательства. При этом кредитор не обязан доказывать, что он предпринимал попытки получить исполнение от должника, в частности направил претензию должнику, предъявил иск и т.п. (статья 323 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу статьи 323 Гражданского кодекса Российской Федерации при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. Кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от остальных солидарных должников. Солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью.
С учетом перечисленных правовых норм и приведенных обстоятельств суд усматривает наличие оснований для взыскания в солидарном порядке с Аршакяна Р.Н. и ООО «ЗДСМ» задолженности по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ в размере 15 000 000 руб., а также процентов за пользование займом.
Возражая против удовлетворения иска в части взыскания процентов за пользованием займом в заявленном размере, представитель ответчика Югова Г.Ю. заявила о том, что проценты за пользование займом, заявленные истцом к взысканию, являются чрезмерно высокими (ростовщическими), их взыскание в заявленном размере приведет к необоснованному обогащению истца. Ссылаясь на статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации просила снизить размер процентов за пользование займом и взыскать проценты по правилам статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за весь период пользования займом за минусом денежных сумм, уплаченных Аршакяном Р.Н.
Данные доводы представителя ответчика Юговой Г.Ю. отклоняются судом как несостоятельные с учетом следующего.
Согласно пункту 1 статьи 809 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии в договоре условия о размере процентов их размер определяется существующей в месте жительства займодавца, а если займодавцем является юридическое лицо, в месте его нахождения ставкой банковского процента (ставкой рефинансирования) на день уплаты заемщиком суммы долга или его соответствующей части. При отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа.
По смыслу закона, проценты, предусмотренные статьёй 809 Гражданского кодекса Российской Федерации, являются платой за пользование денежными средствами и не могут быть снижены судом путем применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации о несоразмерности санкций и нарушенного обязательства.
Не может суд признать заявленные к взысканию проценты (2,8% в месяц) чрезмерно обременительными (ростовщическими), поскольку в силу пункта 5 статьи 809 Гражданского кодекса Российской Федерации, размер процентов за пользование займом по договору займа, заключенному между гражданами или между юридическим лицом, не осуществляющим профессиональной деятельности по предоставлению потребительских займов, и заемщиком-гражданином, в два и более раза превышающий обычно взимаемые в подобных случаях проценты и поэтому являющийся чрезмерно обременительным для должника (ростовщические проценты), может быть уменьшен судом до размера процентов, обычно взимаемых при сравнимых обстоятельствах.
По сведениям Банка России среднерыночное значение полной стоимости потребительских кредитов (займов) в процентах годовых за период с 01.04.20025 по ДД.ММ.ГГГГ предоставляемых на иные цели с залогом автотранспортного средства или иной недвижимости составляет 30,177 % годовых, а предельное значение полной стоимости потребительских кредитов (займов) - 40,236 % годовых.
Так, 2,8 % в месяц = 33,6% годовых.
Полная стоимость займа (по ДД.ММ.ГГГГ) составляет 14% (5 * 2,8), а по день принятия судом решения – 42% (15 * 2,8).
Соответственно согласованный сторонами размер процентов за пользование займом 2,8% в месяц не превышает в два и более раза сумму среднерыночного значения полной стоимости потребительских кредитов (займов) в процентах годовых. Поскольку заемщик - ответчик Аршакян Р.Н. ненадлежащим образом исполняет обязательства по возврату займа, при этом доказательств надлежащего исполнения ответчиком обязательств по договору займа в нарушение требований статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суду не представлено, то у истца возникло право требования возврата кредита, следовательно, с Аршакяна Р.Н. и ООО «ЗДСМ» в пользу истца подлежит взысканию в солидарном порядке 15 000 000 руб. в счет задолженности по договору займа; а также проценты за пользование займом за период с ДД.ММ.ГГГГ по день фактического возврата всей суммы займа. Расчет таких процентов производится судом по состоянию на день принятия решения в сумме 3 326 630,14 руб.: то есть за 7 полных месяцев с декабря по июль 2 940 000 (7 мес. * 420 000 руб.) руб. + 386 630,14 руб. за 28 дней августа применяя при расчете ставку 33,6% годовых (15 000 000 * (33,6% / 365) * 28).
Кроме того, подлежат удовлетворению требования о взыскании с ответчиков в пользу истца процентов за пользование суммой займа за период с ДД.ММ.ГГГГ (день, следующий за днем принятия судом решения) по 2,8% ежемесячно (33,6% годовых) от суммы остатка основного долга с учетом ее уменьшения в случае погашения по дату полного погашения задолженности, поскольку взыскание процента предусмотрено договором займа.
Доводы о наличии у Аршакяна Р.Н. задолженности по иным кредитным обязательствам и об отсутствии достаточных доходов для погашения задолженности, а также доказательства, представленные стороной ответчика в подтверждение данных доводов, судом не оцениваются, поскольку не относятся к предмету рассматриваемого спора, не могут послужить основанием для уменьшения размера взыскиваемых процентов. О предоставлении отсрочки/рассрочки исполнения судебного решения стороной ответчика не заявлялось.
Разрешая требование истца о взыскании с ответчиков в пользу истца неустойки за нарушение срока возврата задолженности в размере 1 500 000 руб., в соответствии с пунктом 5.2 договора займа от ДД.ММ.ГГГГ, суд пришел к выводу о его частичном удовлетворении.
Пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что договором может быть предусмотрена неустойка (пеня).
Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения.
В силу пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.
Из разъяснений, содержащихся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» следует, что подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации) (пункт 69). Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (п. 3, 4 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки (п. 75).
Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.
Принимая во внимание размер неустойки относительно суммы задолженности, период просрочки, размер задолженности, размер процентов установленных договором за пользование займом, то обстоятельство, что исполнение обязательств по договору обеспечено залогом недвижимого имущества по договору залога, и договором поручительства, заключенным с ООО «ЗДСМ», суд счел возможным снизить размер взыскиваемой неустойки в 3 раза до 500 000 руб.
Разрешая требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество, суд пришел к следующему.
Согласно пункту 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).
Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений Закона об ипотеке, В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. (статья 8, пункт 1 статьи 9 Закона об ипотеке).
Стороны могут предусмотреть в договоре об ипотеке условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и (или) способы, порядок реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда (абзац 1 пункта 1.1 статьи 9 Закона об ипотеке).
Согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 5 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.
В соответствии с пунктом 1 статьи 50 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
В соответствии с пунктом 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания.
В соответствии со статьей 50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
Согласно статье 337 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.
На основании пункта 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.
В соответствии с пунктом 1 статьи 349 Гражданского кодекса Российской Федерации обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрено обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.
В силу пункта 1 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке или законом о залоге, если иное не предусмотрено законом.
Государственная регистрация обременения - ипотеки произведена ДД.ММ.ГГГГ в отношении:
земельный участок, кадастровый № – за номером № земельный участок, кадастровый № – за номером № сооружение (иные сооружения производственного назначения), кадастровый № – за номером № здание нежилое, кадастровый № – за номером № здание нежилое, кадастровый № – за № здание нежилое, кадастровый № – за номером № здание нежилое площадью 93,8 кв. м, кадастровый № – за номером №
Согласно части 1 статьи 54.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.
Согласно п. 2.1 Договора залога от ДД.ММ.ГГГГ по соглашению сторон залоговая стоимость предмета ипотеки на дату подписания настоящего договора составляет:
земельный участок 9700 +/- 34 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый № – 1 000 000 руб.;
земельный участок 10 300 +/- 36 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый № – 1 000 000 руб.;
сооружение (иные сооружения производственного назначения), площадью 405 кв. м, расположенное по адресу: <адрес> сооружение 2,, кадастровый № – 1 000 000 руб.;
здание нежилое площадью 807,7 кв. м, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый № – 5 000 000 руб.;
здание нежилое площадью 93,8 кв. м, расположенное по адресу: <адрес>, стр. 3, кадастровый № – 1 000 000 руб.;
здание нежилое площадью 145,4 кв. м, расположенное по адресу: <адрес>, стр. 4, кадастровый № – 1 000 000 руб.;
здание нежилое площадью 93,8 кв. м, расположенное по адресу: <адрес>, стр. 5, кадастровый № (так указано в иске) – 2 500 000 руб.
Из расчета задолженности видно, что общая сумма неисполненного к моменту обращения в суд обязательства составляет более чем 5 процентов от стоимости предмета ипотеки, а период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет более трех месяцев.
Поэтому, оснований для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество в силу статьи 54.1. ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не имеется.
В силу пункта 1 статьи 56 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
В соответствии с подпункта 4 пункта 2 статьи 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом.
Как разъяснено в пункте 84 постановление Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 23 «О применении судами правил о залоге вещей», принимая решение об обращении взыскания на заложенную недвижимую вещь, суд должен указать в нем в том числе начальную продажную цену предмета залога (подпункт 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке).
Начальная продажная цена недвижимой вещи определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого при заключении договора об ипотеке или в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом (пункт 3 статьи 340 ГК РФ, подпункт 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке).
Если начальная продажная цена предмета залога определена по соглашению сторон или в иске залогодержателя при отсутствии возражений со стороны залогодателя, начальная продажная цена устанавливается судом в размере ста процентов от цены, согласованной сторонами, в том числе если при определении такой цены стороны руководствовались отчетом оценщика.
При наличии между сторонами спора бремя доказывания иной начальной продажной цены заложенной недвижимой вещи возлагается на ту сторону, которая оспаривает начальную продажную стоимость предмета залога, указанную в договоре залога или в иске.
Если сторонам в ходе судебного разбирательства не удалось достичь соглашения об определении начальной продажной цены, такая цена устанавливается судом в размере восьмидесяти процентов рыночной стоимости имущества, определенной судом (подпункт 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке), если иное не установлено законом (пункт 9 статьи 77.1 Закона об ипотеке).
Возражая против удовлетворения иска представитель ответчика Югова Г.Ю. в своих возражения указала, что стоимость имущества чрезмерно занижена. При этом доказательств, свидетельствующих о рыночной стоимости указанного имущества, сторона ответчика не представила. Правом, предусмотренным статьей 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не воспользовалась, о назначении по делу судебной оценочной экспертизы не ходатайствовала.
Аршакян Р.Н. в письменных возражениях указал на необходимость проведения экспертизы, однако соответствующее ходатайство не представил, равно как и не представил доказательств размещения денежных средств на депозитном счете Управления судебного департамента в <адрес>.
При этом сравнив стоимость указанного имущества, определенную в договоре залога и кадастровую стоимость вышеуказанного недвижимого имущества, суд находит доводы ответчиков о чрезмерном занижении стоимости заложенного имущества обоснованными и полагает возможным установить начальную продажную цену предмета залога в размере 80% от кадастровой стоимости заложенного имущества:
земельный участок 9700 +/- 34 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый № – 2 965 096 руб. (3 706 370 * 80%);
земельный участок 10 300 +/- 36 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый № – 3 148 504 руб. (3 935 630 * 80%);
сооружение (иные сооружения производственного назначения), площадью 405 кв. м, расположенное по адресу: <адрес> кадастровый № – 1 266 998,25 руб. (1 583 747,81 * 80%);
здание нежилое площадью 807,7 кв. м, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый № – 12 424 700,82 руб. (15 350 876,03 * 80%);
здание нежилое площадью 93,8 кв. м, расположенное по адресу: <адрес>, стр. 3, кадастровый № – 1 405 716,34 руб. (1 757 145,43 * 80%);
здание нежилое площадью 145,4 кв. м, расположенное по адресу: <адрес>, стр. 4, кадастровый № – 1 248 341,65 руб. (1 560 427,06 * 80%);
здание нежилое площадью 93,8 кв. м, расположенное по адресу: <адрес>, стр. 5, кадастровый № – 2 500 000 руб. Суд счел возможным учитывать в данном случае стоимость предусмотренную договором, поскольку она превышает 80% от кадастровой стоимости данного объекта - 2 080 036,06 руб. (2 600 045,08 * 80%).
Таким образом, требование истца об обращении взыскания на указанное выше заложенное имущество, подлежит частичному удовлетворению с учетом определения судом начальной продажной цены в размере 80% от кадастровой стоимости указанного имущества.
Согласно статье 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано (ч. 1).
При этом суд обращает внимание, что согласно разъяснениям, изложенным в пункте 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 N 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» при предъявлении иска совместно несколькими истцами или к нескольким ответчикам (процессуальное соучастие) распределение судебных издержек производится с учетом особенностей материального правоотношения, из которого возник спор, и фактического процессуального поведения каждого из них (статья 40 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статья 41 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статья 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Если лица, не в пользу которых принят судебный акт, являются солидарными должниками или кредиторами, судебные издержки возмещаются указанными лицами в солидарном порядке (часть 4 статьи 1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, часть 4 статьи 2 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, часть 5 статьи 3 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 323, 1080 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации в абз. 4 п. 21 Постановления от 21.01.2016 №1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьи 98, 102, 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статья 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статья 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) не подлежат применению при разрешении требования о взыскании неустойки, которая уменьшается судом в связи с несоразмерностью последствиям нарушения обязательства, получением кредитором необоснованной выгоды (статья 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Истцом при подаче иска уплачена государственная пошлина в сумме 114 160 руб., что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ, с учетом результата рассмотрения указанная сумма подлежит взысканию с ответчиков солидарно в пользу истца.
Разрешая требования истца о взыскании с ответчика расходов на оплату услуг представителя, суд находит их подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.
В соответствии с частью 1 статьи 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
При рассмотрении дела интересы истца представляли Вахмянина Н.Н. на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, Ковешникова О.В. на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии с пунктом 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек.
Несение ИП Сараниным А.В. расходов по оплате услуг представителя, связанных с рассмотрением настоящего дела в заявленном объеме – 100 000 руб., не подтвердилось.
Так, стороной истца представлена копия договора на оказание юридических услуг № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым стоимость услуг определена в размере 100 000 руб.
Пунктом 3.2.1 договора определено, что оплата услуг исполнителя производится заказчиком в течение трех календарных дней с момента принятия решения по делу су<адрес> инстанции.
Доказательств, свидетельствующих об оплате, а следовательно о несении расходов истцом на оплату услуг представителя в срок до дня принятия судом решения – 28.08.20.26 не представлено.
Требования истца в указанной части удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь статьями 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд решил:
исковое заявление индивидуального предпринимателя Саранина Андрея Владимировича (ИНН 701715714188) к Аршакяну Рудику Нарибековичу (СНИЛС №), обществу с ограниченной ответственностью «Завод дорожно-строительных материалов» (ИНН 7014065586) о взыскании задолженности по договору займа, обращении взыскании на заложенное недвижимое имущество удовлетворить частично.
Взыскать с Аршакяна Рудика Нарибековича, общества с ограниченной ответственностью «Завод дорожно-строительных материалов» солидарно в пользу индивидуального предпринимателя Саранина Андрея Владимировича:
задолженность по договору займа от 05.05.2025 в размере 15 000 000 руб., проценты на сумму займа за период с 06.12.2025 по 28.08.2026 – 3 326 630,14 руб.;
проценты за пользование суммой займа за период с 29.08.2026 (день, следующий за днем принятия судом решения) по 2,8% ежемесячно (33,6% годовых) от суммы остатка основного долга с учетом ее уменьшения в случае погашения по дату полного погашения задолженности.
неустойку по договору займа – 500 000 руб.
Обратить взыскание на залоговое имущество, установив начальную продажную стоимость имущества в соответствии с залоговой стоимостью указанной в договоре залога от 05.05.2025, а именно:
земельный участок 9700 +/- 34 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый № – 2 965 096 руб. (3 706 370 * 80%);
земельный участок 10 300 +/- 36 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый № – 3 148 504 руб. (3 935 630 * 80%);
сооружение (иные сооружения производственного назначения), площадью 405 кв. м, расположенное по адресу: <адрес>,, кадастровый № – 1 266 998,25 руб. (1 583 747,81 * 80%);
здание нежилое площадью 807,7 кв. м, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый № – 12 424 700,82 руб. (15 350 876,03 * 80%);
здание нежилое площадью 93,8 кв. м, расположенное по адресу: <адрес>, стр. 3, кадастровый № – 1 405 716,34 руб. (1 757 145,43 * 80%);
здание нежилое площадью 145,4 кв. м, расположенное по адресу: <адрес>, стр. 4, кадастровый № – 1 248 341,65 руб. (1 560 427,06 * 80%);
здание нежилое площадью 93,8 кв. м, расположенное по адресу: <адрес>, стр. 5, кадастровый № – 2 500 000 руб.
Исковое заявление индивидуального предпринимателя Саранина Андрея Владимировича (ИНН 701715714188) к Аршакяну Рудику Нарибековичу (СНИЛС №), обществу с ограниченной ответственностью «Завод дорожно-строительных материалов» (ИНН 7014065586) в остальной части оставить без удовлетворения.
Заявление индивидуального предпринимателя Саранина Андрея Владимировича (ИНН 701715714188) о взыскании судебных расходов удовлетворить частично.
Взыскать с Аршакяна Рудика Нарибековича, общества с ограниченной ответственностью «Завод дорожно-строительных материалов» солидарно в пользу индивидуального предпринимателя Саранина Андрея Владимировича расходы по уплате государственной пошлины – 114 160 руб.,
Заявление индивидуального предпринимателя Саранина Андрея Владимировича (ИНН 701715714188) о взыскании судебных расходов в большем размере оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в Томский областной суд через Томский районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий /подпись/ А.В. Крикунова
УИД 50RS0007-01-2026-001162-02
Решение суда в окончательной форме изготовлено 11.09.2026 /подпись/
Копия верна
Подлинный документ подшит в гражданском деле № 2-1940/2026 Томского районного суда Томской области
Судья А.В. Крикунова
Помощник судьи Д.А. Ковалева