РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
09 октября 2026 года Томский районный суд Томской области в составе:
председательствующего судьи Крикуновой А.В.
при секретаре Клюшниковой Н.В., помощник судьи Ковалева Д.А., с участием истца Большаниной Е.В., её представителя Мячина А.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело по иску Большаниной Елены Владимировны к Сименцовой Ирине Геннадьевне о признании договора купли-продажи квартиры расторгнутым, аннулировании записи в Едином государственном реестре недвижимости, восстановлении записи регистрации права, установил:
Большанина Е.В. обратилась в суд с иском к Сименцовой И.Г., в котором просила признать расторгнутым договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, аннулировать запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подтверждающую право собственности ответчика Сименцовой И.Г. на квартиру по адресу: <адрес>, общей площадью 52,6 кв. м, кадастровый номер объекта №, восстановив предыдущую запись регистрации права истца №.
Требования мотивированы тем, что 29.05.2025 сторонами заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес> общей площадью 52,6 кв. м, кадастровый №. Квартира принадлежала истцу на основании договора купли-продажи № № от 08.08.2023, совершенного в простой письменной форме о чем в Едином государственном реестре недвижимости (сокращенно ЕГРН) 14.08.2023 сделана запись регистрации №. Рассматриваемый договор (переход права на недвижимое имущество к ответчику был зарегистрирован в реестре за номером №). Ответчик неоднократно и систематически нарушал условия договора о порядке оплаты в октябре-декабре 2025 года и январе-феврале 2026 года, в связи с чем стороной истца направлено уведомление от 16.03.2026 об отказе от исполнения договора. На данное уведомление ответчик не отреагировал, ответа либо каких-либо действий от него не последовало.
Истец Большанина Е.В., её представитель по доверенности Мячин А.Н. в судебном заседании поддержали исковое заявление, настаивали на удовлетворении иска по изложенным в нем, а также в дополнительных письменных пояснениях основаниям. В договоре купли-продажи квартиры от 29.05.2025 была указана остаточная стоимость квартиры, за вычетом суммы первоначального взноса, переданной Сименцовой И.Г. истцу по расписке.
Ответчик Сименцова И.Г. не явилась. Извещена о времени и месте рассмотрения дела, что подтверждается уведомлением о вручении заказного почтового отправления с почтовым идентификатором №
Ранее представила отзыв на исковое заявление, поименованный как «ходатайство» от 19.08.2026, в соответствии с которым просила не расторгать договор купли-продажи жилого помещения, указала, что данный договор является исполненным. В 2023 году Большанина Е.В. оформила договор купли-продажи спорного жилого помещения на себя, поскольку Сименцовой И.Г. банки не одобряли заявку на предоставление ипотечного кредита. Денежные средства для уплаты первоначального взноса Большаниной Е.В. передала Сименцова И.Г., она же вносила платежи по ипотечного договору. Во избежание посягательств на спорную квартиру Большанина Е.В. заключила с супругом брачный контракт. После гибели супруга Большаниной Е.В. при выполнении задач Специальной военной операции, Большанина Е.В. списала все свои долги и предложила Сименцовой И.Г. списать её задолженность по ипотечному кредиту под условием, что Сименцова И.Г. будет уплачивать проценты непосредственно ей. С учетом изложенного сторонами был заключен договор купли-продажи квартиры от 29.05.2025. Изначально Сименцова И.Г. исполняла условия договора, однако с учетом осложнения заболевания не смогла работать и перестала вносить платежи по договору от 29.05.2025. Просила учесть, что Большанина Е.В. денежные средства в приобретение квартиры не вкладывала, ведет себя недобросовестно. Сименцова И.Г. дело просила рассмотреть в её отсутствие.
Суд в соответствии с положениями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации счел возможным рассмотреть дело по существу в отсутствие участвующих в деле лиц.
Заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, оценив представленные сторонами доказательства в совокупности, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Как установлено статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
По общему правилу, предусмотренному подпунктом 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон, в том числе при существенном нарушении договора другой стороной, под которым понимается нарушение, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии с пунктом 1 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.
Относительно договора продажи товара в рассрочку пункт 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена возможность отказаться от исполнения и потребовать возврата проданного товара, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный и переданный ему товар, если иное не предусмотрено договором, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 29.05.2025 Большаниной Е.В. с одной стороны и Сименцовой И.Г. с другой стороны заключен договор купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: <адрес>, общей площадью 52,6 кв. м, кадастровый №.
В соответствии с пунктом 4 договора, стоимость квартиры определена в размере 2 578 000 руб.; расчет производится после подписания договора. Покупатель обязуется ежемесячно, не позднее 10 числа каждого месяца переводить на банковский счет Большаниной Е.В. 22 000 руб. Ввиду того, что расчет между сторонами не произведён, согласно пункту 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации отчуждаемое имущество будет находиться в залоге у Большаниной Е.В. (п.4.3 договора).
Право собственности на указанную квартиру возникает у Сименцовой И.Г. с момента регистрации перехода права собственности в ЕГРН (п. 8 договора).
Согласно пункту 16 договора договор имеет силу акта приема-передачи, таким образом, спорное жилое помещение передано Сименцовой И.Г.
Согласно выписке из ЕГРН от 19.08.2026 право собственности на жилое помещение – квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью 52,6 кв. м, кадастровый №, зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ на Сименцову И.Г. за номером №
30.05.2026 в ЕГРН также зарегистрирована ипотека в пользу Большаниной Е.В.
На момент совершения рассматриваемого договора купли-продажи квартиры спорное жилое помещение принадлежало Большаниной Е.В. на основании договора купли-продажи №№ от 08.08.2023, заключенного Большаниной Е.В. с ОАО «Томская домостроительная компания».
Согласно п. 2.1 данного договора стоимость квартиры составляла 4 747 000 руб. Порядок расчетов был определен в п. 2.2 данного договора: часть стоимости 2 047 000 руб. оплачена за счет собственных средств покупателя до подписания договора, оставшаяся часть – 2 700 000 руб. оплачивается в течение пяти рабочих дней с даты государственной регистрации перехода права собственности на квартиру и ипотеки в силу закона в пользу Банка, путем безналичного перечисления денежных средств на счет продавца за счет кредитных средств, предоставляемых покупателю ПАО «Совкомбанк» в соответствии с кредитным договором № от ДД.ММ.ГГГГ.
Право собственности Большаниной Е.В. на основании договора купли-продажи №№ от 08.08.2023 было зарегистрировано в ЕГРН 14.08.2023 за номером №, ипотека в силу закона в пользу ПАО «Совкомбанк» - за номером №
Перечисленные обстоятельства также подтверждаются материалами реестрового дела в отношении спорного объекта недвижимости с кадастровым номером №.
Обращаясь в суд с настоящим иском, истец обосновывает свои требования тем, что ответчик неоднократно, систематически нарушал условия договора купли-продажи квартиры от 29.05.2025.
Так, Сименцова И.Г. не произвела оплату по договору в установленный срок в феврале 2026 года, что подтверждается выпиской по счету №, открытому в ПАО Сбербанк на имя Большаниной Е.В. За период с 01.06.2025 по 10.02.2026, имели место просрочки платежей (частично) в октябре, ноябре, декабре 2025 года, январе 2026 года
Всего за период с 01.06.2025 по 10.02.2026 истцом Сименцовой И.Г. на счет Большаниной Е.В. переведено 154 000 руб. (индивидуальная выписка по платёжному счёту).
Доказательств, подтверждающих исполнение ответчиком договора купли-продажи квартиры от 29.05.2025 в ином объеме в материалы дела не представлено.
16.03.2026 Большанина Е.В. в лице своего представителя по доверенности адвоката Мячина А.Н. обратилась к Сименцовой И.Г. с заявлением об отказе от исполнения договора, в котором просила сообщить в течение 5 дней с момента получения письма о времени и месте встречи для составления документов для отмены регистрации права собственности Сименцовой И.Г. на спорное жилое помещение.
Согласно отчету об отслеживании отправления с почтовым идентификатором № вышеуказанное заявление вручено Сименцовой И.Г. 15.04.2026.
На заявление истца об отказе от исполнения договора ответчик не отреагировал, ответа либо каких-либо действий со стороны Сименцовой И.Г. не последовало.
Возражая против удовлетворения иска, Сименцова И.Г. указала, что рассматриваемый договор является исполненным. Большанина Е.В. оформила договор купли-продажи №№ от 08.08.2023 на себя, поскольку Сименцовой И.Г. банки не одобряли заявку на предоставление ипотечного кредита. Денежные средства для уплаты первоначального взноса Большаниной Е.В. передала Сименцова И.Г., она же вносила платежи по ипотечного договору. Во избежание посягательств на спорную квартиру Большанина Е.В. заключила с супругом брачный контракт.
Факт передачи ответчиком истцу денежных средств в сумме 2 047 000 руб. на покупку квартиры по ипотечному договору № от 08.08.2023 подтверждается распиской Большаниной Е.В. от 24.09.2023.
В подтверждение позиции ответчика также представлен брачный контракт от 26.07.2023 (в виде копии), заключенный Большаниной Е.В. и Большаниным И.Н., по условиям которого спорное жилое помещение является личной собственностью Большаниной Е.В.
Доказательств, свидетельствующих о внесении Сименцовой И.Г. платежей в счет погашения ипотечного кредита, стороной ответчика не представлено.
Сименцова И.Г. также указала, что после гибели супруга Большаниной Е.В. при выполнении задач Специальной военной операции Большанина Е.В. списала все свои долги и предложила Сименцовой И.Г. списать её задолженность по ипотечному кредиту под условием, что Сименцова И.Г. будет уплачивать проценты непосредственно ей. С учетом изложенного сторонами был заключен рассматриваемый договор купли-продажи квартиры от 29.05.2025. Изначально Сименцова И.Г. исполняла условия договора, однако с учетом осложнения заболевания не смогла работать и перестала вносить платежи по договору от 29.05.2025. Просила учесть, что Большанина Е.В. денежные средства в приобретение квартиры не вкладывала, ведет себя недобросовестно.
Перечисленные обстоятельства Большанина Е.В. в судебном заседании не отрицала, однако настаивала на расторжении договора от 29.05.2025, поскольку стоимость квартиры по указанному договору в размере 2 578 000 руб. была определена сторонами исходя из кадастровой стоимости жилого помещения с учетом ранее уплаченных ответчиком денежных средств. По рассматриваемому договору ответчиком уплачено 154 000 руб. На протяжении длительного периода времени платежи Сименцовой И.Г. не производились.
Оценивая приведенные сторонами доводы, с учетом представленных в материалы дела доказательств, суд пришел к следующему.
Несмотря на заявления ответчика о том, что договор между сторонами исполнен, о том, что ею (Сименцовой И.Г.) производилась оплата первоначального взноса по договору купли-продажи и платежей по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, право собственности Большаниной Е.В. на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью 52,6 кв. м, кадастровый №, возникшее на основании договора № от 08.08.2023, стороной ответчика не оспаривалось, договор купли-продажи № от 08.08.2023 в установленном законом порядке недействительным не признан. Доказательств обратного в материалы дела не представлено. Сумма произведенных ответчиком платежей по договору купли-продажи квартиры от 29.05.2025 (154 000 руб.) составила 5,97%, то есть менее 50% стоимости квартиры по указанному договору - 2 578 000 руб.
Как следует из иска, подтверждается индивидуальной выпиской по платёжному счету и стороной ответчика не опровергнуто, последний платеж во исполнение договора купли-продажи квартиры от 29.05.2025 произведен Сименцовой И.Г. 15.01.2026.
До 15.01.2026 ответчик неоднократно допускал просрочки платежей, что также подтверждается индивидуальной выпиской по платёжному счету.
Перечисленные нарушения условий договора в их совокупности суд расценивает как существенные.
В силу пункта 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Поскольку истец в одностороннем порядке отказался от исполнения договора купли-продажи квартиры от 29.05.2025, направив ответчику соответствующее уведомление, полученное Сименцовой И.Г. 15.04.2026, договор является прекращенным 15.04.2026.
С учетом приведенных правовых норм и установленных по делу обстоятельств суд признает договор купли-продажи квартиры от 29.05.2025 расторгнутым.
Поскольку на основании договора, признанного расторгнутым, в ЕГРН была внесена запись о праве собственности ответчика на спорное жилое помещение, требования истца об аннулировании записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подтверждающей право собственности ответчика Сименцовой И.Г. на квартиру по адресу: <адрес>, общей площадью 52,6 кв. м, кадастровый номер объекта №, и о восстановлении предыдущей записи о регистрации права истца №, подлежат удовлетворению.
Вместе с тем согласно пунктам 2 и 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.
Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 названного Кодекса.
Из указанных положений в их взаимосвязи следует, что Сименцова И.Г. не лишена права требовать возврата переданных Большаниной Е.В. денежных средств в той мере, в какой это нарушает согласованную сторонами эквивалентность встречных предоставлений.
В рамках рассмотрения настоящего спора соответствующих встречных требований стороной ответчика не заявлялось.
По смыслу части 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает решение по заявленным истцом требованиям и может выйти за пределы заявленных требований только в случаях, предусмотренных федеральным законом.
Расторжение договора влечет исключение из ЕГРН сведений о регистрации права собственности ответчика на спорную квартиру и восстановление записи о регистрации права истца на спорную квартиру, в связи с чем указанные в иске требования о аннулировании записи в Едином государственном реестре недвижимости, восстановлении записи регистрации права являются излишне заявленными.
Ссылки ответчика на тяжелое материальное положение, вызванное состоянием здоровья, вопреки требованиям статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, документально не подтверждены и не могут послужить основанием для отказа в удовлетворении заявленных исковых требований.
В соответствии с частью 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
Судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела (часть 1 статьи 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
При подаче иска истцом уплачена государственная пошлина в размере 3 000 рублей, что подтверждается чеком-ордером от 20.02.2026, которая с учетом размера удовлетворенных исковых требований подлежит взысканию с ответчика в пользу истца в полном объёме.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд решил:
исковое заявление Большаниной Елены Владимировны, ИНН № к Сименцовой Ирине Геннадьевне, ИНН №, о признании договора купли-продажи квартиры расторгнутым удовлетворить.
Расторгнуть договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>.
Решение суд является основанием для аннулирования записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подтверждающей право собственности ответчика Сименцовой Ирины Геннадьевны на квартиру по адресу: <адрес> общей площадью 52,6 кв. м, кадастровый номер объекта № и восстановления предыдущей записи регистрации права Большаниной Елены Владимировны №.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Томский областной суд через Томский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий /подпись/ А.В. Крикунова
УИД 70RS0005-01-2026-002299-77
Решение суда в окончательной форме изготовлено 23.10.2026 /подпись/
Копия верна
Подлинный документ подшит в гражданском деле № 2-2087/2026 Томского районного суда Томской области Томской области
Судья А.В. Крикунова
Секретарь Н.В. Клюшникова