РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
6 октября 2026 года г. Барнаул
Алтайский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Кайгородовой О.Ю., при секретаре Бондаренко Т.В., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Ковыршина Алексея Владимировича к краевому государственному бюджетному учреждению «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» об оспаривании решения, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Ковыршин А.В. обратился в Алтайский краевой суд с административным иском к краевому государственному бюджетному учреждению «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» (далее – КГБУ «АЦНГКО»), в котором просит признать незаконным и отменить решение от 8 апреля 2026 года № ОРС-22/2026/00063 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, а также установить кадастровую стоимость нежилого здания <данные изъяты> с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости.
Административные исковые требования мотивированы тем, что административный истец является собственником спорного нежилого здания <данные изъяты> Кадастровая стоимость нежилого здания, установленная в результате массовой оценки составляет 31 534 438,47 руб. Административный истец полагая, что установленная кадастровая стоимость существенно превышает рыночную стоимость здания во внесудебном порядке обратился в уполномоченный орган с заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере рыночной согласно отчету об оценке № 015-2026 от 24 марта 2026 года, составленного оценщиком общества с ограниченной ответственностью «АСКО-Гарантия». Решением КГБУ «АЦНГКО» от 8 апреля 2026 года № ОРС-22/2026/00063 отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Не согласившись с данным решением, последний обратился в суд с указанным иском.
Представитель административного истца Бондарева М.А. в судебном заседании просила установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере, определенном в заключении судебной экспертизы оценщиков общества с ограниченной ответственностью «Региональный Центр Оценки и Экспертизы».
Представитель административного ответчика КГБУ «АЦНГКО» - Терре И.М. в судебном заседании возражал против удовлетворения требований о признании незаконным решения учреждения, разрешение требований об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной оставил на усмотрение суда.
Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного заседания, для участия в рассмотрении дела не явились, от административных истцов представлено письменное ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие.
Алтайкрайимущество в письменном отзыве возражало против удовлетворения заявленных требований.
Представитель филиала ППК «Роскадастр» по Алтайскому краю – Савинкова Е.Р. в письменном отзыве разрешение требований оставила на усмотрение суда.
Выслушав пояснения представителей административного истца, административного ответчика, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.
При рассмотрении административного дела установлено, что Ковыршину А.С. на праве собственности принадлежит нежилое здание <данные изъяты> с кадастровым номером ***, расположенное по адресу: <адрес>, что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из Единого государственной реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (т.1 л.д.8-18).
Из приказа Управления имущественных отношений Алтайского края от 9 ноября 2023 года № 181 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости на территории Алтайского края» следует, что кадастровая стоимость находящегося в собственности административного истца нежилого здания <данные изъяты> установлена по результатам проведенной в Алтайском крае массовой оценки в отношении нежилого здания <данные изъяты> с кадастровым номером *** в размере 31 534 438,47 руб. (т.1 л.д.108).
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 20 апреля 2026 года № КУВИ-001/2026-53813994 кадастровая стоимость нежилого здания <данные изъяты> с кадастровым номером *** определена в размере 31 534 438 рублей 47 копеек по состоянию на 1 января 2023 года, дата применения установлена 1 января 2024 года, дата внесения сведений – 19 декабря 2023 года (т.1 л.д.7).
Постановлением Правительства Алтайского края от 29 декабря 2022 года № 533 «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее по тексту Федеральный закон № 237-ФЗ) 1 января 2023 года установлено датой перехода к применению на территории Алтайского края положений статьи 22.1 Федерального закона от № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.
Частью 1 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ определено, что кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.
В силу пункта 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от № 237-ФЗ бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.
25 марта 2026 года Ковыршин А.В. обратился в КГБУ «АЦНГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого здания <данные изъяты> с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости (т.1 л.д.129), к указанному заявлению был приложен, в том числе, отчет об оценке от 24 марта 2026 года № 015-2026, составленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «АСКО-Гарантия» (т.1 л.д.35-89).
27 марта 2026 года в адрес административного истца направлено уведомление № ПЗ-22/2026/000063 о поступлении заявления и принятии его к рассмотрению (т.1 л.д.130).
Решением бюджетного учреждения от 8 апреля 2026 года № ОРС-22/2026/00063 отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с наличием нарушений требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке (т.1 л.д.131-135).
В обоснование принятого решения указано, что нарушены требования ст.11 Федерального закона «Об оценочной деятельности Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, подп. «в» п.11 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, подп.3 п.5, подп.4 п.5 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО № 5), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, а именно: в описании объекта оценки (таблица 7.2) состояние отделки не описано, ниже (стр.14) указано, что «Осмотр объекта оценки не производился, так как фотоматериалы были предоставлены заказчиком оценки. Оснований не доверять данным фотоматериалам нет». В таблице 12.1.1 оценщик указывает состояние отделки как «Требует капитального ремонта», вследствие чего применяет ко всем объектам-аналогам понижающую корректировку в размере -36,14%. В описании применяемых корректировок (стр.49) оценщик указывает, что состояние отделки определено им «В ходе проведенного осмотра, а также исходя из представленных документов, было установлено, что отделка у объекта оценки отсутствует, т.е. требуется капитальный ремонт». Осмотр оценщиком не производился (стр.14), документация, указывающая на отсутствие отделки, в рамках отчета не предоставлена, в аукционной документации (Приложение, стр.103-104) состояние отделки оцениваемого здания не указано.
Объекты-аналоги расположены в с. Родино (площадь ЗУ – 425 кв.м.), г. Горняк (площадь ЗУ – 8 897 кв.м.) и с. Усть-Чарышская Пристань (площадь ЗУ – 1 928 кв.м.), соответственно. При этом при расчете стоимости земельных участков под объектами-аналогами населенный пункт объекта-аналога № 1 указан как г. Горняк, а не с. Родино, корректировки на местоположение совпадают с объектом-аналогом № 2, который расположен в г. Горняк (таблица П-1.1.2 и таблица П-1.1.3) и составляют для участков-аналогов -11,8%, -11,8% и 4,4%, соответственно. На стр.81 представлен расчет корректировки на местоположение, где для объекта-аналога № 1 указаны иные значения корректировок, менее высокие, чем в таблице П-1.1.2: -13,1%, -13,1%, -5,8%, соответственно. Таким образом, стоимость участка под объектом-аналогом № 1 завышена, что ведет к занижению итоговой стоимости объекта оценки.
Объекты-аналоги расположены в с. Родино, г. Горняк и с. Усть-Чарышская Пристань, соответственно. При этом все три земельных участка-аналога расположены в городах (г. Рубцовск, г. Рубцовск и г. Алейск, соответственно), что требует введения дополнительных корректировок по критерию «Статус населенного пункта». Даты публикации объявлений о продаже земельных участок-аналогов – 10.02.2023, 08.09.2022 и 08.10.2023, соответственно, т.е. отстают от даты оценки более чем на два года. В выборке предложений о продаже земельных участков под коммерческую застройку (таблица П-1.1.1) из 15 объектов только 3 относятся к райцентрам сельскохозяйственных районов (т.е. к населенным пунктам, в которых расположены объект оценки и объекты-аналоги № 1 и № 3), при этом объект № 15 находится в с. Павловск, расположенном в непосредственной близости от краевого центра. По состоянию на дату оценки имеется ряд достаточно актуальных предложений о продаже участков под коммерческую застройку в райцентрах и прочих населенных пунктах, которые оценщик не счел нужным включить в выборку предложений, так и в число участков-аналогов, используя в качестве аналогов заведомо неактуальные предложения о продаже из городов. Данные объявлений и копии источников информации представлены в решении.
Согласно части 15 статьи 22.1 Федерального закона от № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Стороной административного истца соблюден установленный частью 1 статьи 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации трехмесячный срок обращения в суд с 13 мая 2026 года.
Анализируя приведенные выше обстоятельства применительно к положениям статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, суд полагает, что оспариваемое Решение принято полномочным органом и с соблюдением порядка его принятия, что не оспаривалось административным истцом.
Решение принято в установленный пунктом 10 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ тридцатидневный срок с даты подачи Ковыршиным А.В. заявления, содержит необходимые реквизиты и подписано руководителем бюджетного учреждения.
Определением суда от 2 июня 2026 года по делу назначена судебная экспертиза для установления соответствия отчета об оценке от 24 марта 2026 года № 015-2026, составленного оценщиком общества с ограниченной ответственностью «АСКО-Гарантия» требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Проведение судебной экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Век А Оценка» Малахову Р.Г.
3 августа 2026 года административное дело возвращено экспертным учреждением без исполнения, указано на невозможность проведения экспертизы Малаховым Р.Г., в связи с невозможностью осмотра объекта исследования из-за топливного кризиса, продолжающегося весь июль 2026 года, а также в связи с нахождением в отпуске с 3 августа 2026 года, с возможным выходом в длительный отпуск без сохранения заработной платы по семейным обстоятельствам. При этом единственным экспертом ООО «Век А Оценка», имеющим статус эксперта саморегулируемой организации, и имеющим право проведения подобных экспертиз является Малахов Р.Г.
12 августа 2026 года производство по административному делу возобновлено, для разрешения вопроса о поручении проведение экспертизы иному эксперту.
Определением суда от 12 августа 2026 года по делу назначена судебная экспертиза для установления соответствия отчета об оценке от 24 марта 2026 года № 015-2026, составленного оценщиком общества с ограниченной ответственностью «АСКО-Гарантия» требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Проведение судебной экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Региональный Центр Оценки и Экспертизы» Ведяпиной Д.В.
Согласно экспертному заключению экспертов общества с ограниченной ответственностью «Региональный Центр Оценки и Экспертизы» Ведяпиной Д.В., Пархамовича Г.С. от 18 сентября 2026 года № 38/2026 отчет об оценке от 24 марта 2026 года № 015-2026, составленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «АСКО-Гарантия» не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.
Заключение экспертов получено в предусмотренном законом порядке, соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, проведено компетентным специалистом в области экспертизы отчета об оценке, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, представляет собой полный и последовательный ответ на поставленные судом вопросы, неясностей и противоречий не содержит. Оснований не доверять указанному заключению у суда не имеется, в связи с чем, его результаты принимаются судом.
Оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что содержание оспариваемого решения в полной мере соответствует нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения, а кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости не могла быть установлена в размере рыночной стоимости определенной в отчете об оценке, поскольку представленный в бюджетное учреждение отчет об оценке от 24 марта 2026 года № 015-2026 не соответствовал требованиям законодательства в области оценочной деятельности, соответственно не мог являться основанием для установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Установлена рыночная стоимость нежилого здания <данные изъяты> с кадастровым номером *** по состоянию на 24 марта 2026 года в размере 4 072 969 рублей.
В связи с этим суд считает, что при рассмотрении заявления Ковыршина А.В. у КГБУ «АЦНГКО» имелись предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – нежилого здания <данные изъяты> с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости.
По смыслу положений статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации для признания решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего незаконными необходимо наличие совокупности двух условий - несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.
Поскольку совокупность указанных в статье 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации условий для признания решения КГБУ «АЦНГКО» от 8 апреля 2026 года № ОРС-22/2026/00063 незаконным отсутствует, заявленное требование административного истца не подлежит удовлетворению.
В соответствии с частью 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Учитывая изложенное, суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (пункт 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года).
Принимая во внимание указанные обстоятельства, суд вправе установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, определенной экспертом при проведении судебной экспертизы.
Согласно пункту 6 части 2 статьи 18 Федерального закона от № 237-ФЗ для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, применяются с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет.
Датой подачи административным истцом заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости следует считать 25 марта 2026 года.
Согласно части 1 статьи 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.
Расходы экспертного учреждения на проведение судебной экспертизы подлежат возмещению в соответствии с правилами статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, то есть стороной, не в пользу которой состоялся судебный акт.
Как установлено ранее, определением Алтайского краевого суда от 12 августа 2026 года по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Региональный Центр Оценки и Экспертизы» Ведяпиной Д.В.
25 сентября 2026 года экспертное заключение поступило в суд, размер оплаты за производство судебной экспертизы составил 62 000 рублей.
Из представленного экспертным учреждением заявления на взыскание расходов по производству экспертизы, следует, что экспертиза не оплачена.
Поскольку, административные исковые требования об оспаривании принятого КГБУ «АЦНГКО» решения суд оставляет без удовлетворения, а требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости сводится к реализации в судебном порядке указанного права административного истца и не может свидетельствовать о принятии судебного акта против административного ответчика, судебные расходы за проведение судебной экспертизы в полном объеме подлежат возложению на сторону административного истца, в общей сумме 62 000 рублей.
Учитывая, что административным истцом Ковыршиным А.В. на депозитный счет Алтайского краевого суда внесена сумма в размере 50 000 руб. (т.1 л.д.157), с административного истца подлежит взысканию оставшаяся часть суммы в размере 12 000 руб.
Оплаченные денежные средства в размере 50 000 руб. подлежат перечислению с депозитного счета Алтайского краевого суда за счет средств, поступивших во временное распоряжение суда, обществу с ограниченной ответственностью «Региональный Центр Оценки и Экспертизы».
Руководствуясь статьями 175-180, 226-227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
в удовлетворении требований Ковыршина Алексея Владимировича о признании незаконным решения краевого государственного бюджетного учреждения «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» от 8 апреля 2026 года № ОРС-22/2026/00063 отказать.
Установить кадастровую стоимость нежилого здания <данные изъяты> с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 24 марта 2026 года, в равном его рыночной стоимости размере 4 072 969 рублей.
Датой обращения Ковыршина Алексея Владимировича с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости считать 25 марта 2026 года.
Взыскать с Ковыршина Алексея Владимировича в пользу общества с ограниченной ответственностью «Региональный Центр Оценки и Экспертизы» расходы по оплате судебной экспертизы в размере 12 000 рублей.
На решение может быть подана апелляционная жалоба через Алтайский краевой суд в судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения.
Судья О.Ю. Кайгородова