РЕШЕНИЕ
ИФИО1 адрес 16 июля 2026 года
Советский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Ахуновой М.И., при секретаре судебного заседания ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Эталон-Омск» о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, упущенной выгоды,
УСТАНОВИЛ:
ФИО2 обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «<данные изъяты> о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, упущенной выгоды. В обоснование заявленных требований указала, что .... между сторонами заключен договор №-ЗР-1.9 участия в долевом строительстве МКД в соответствии с условиями которого ответчик обязался построить многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: адрес после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать истцу квартиру с условным номером 82, расположенную на 5 этаже в этом доме. В соответствии с п. 2.1 договора цена составляет 4 042 317 рублей. Срок передачи объекта долевого строительства был установлен ..... Фактически объект передан .....
Просит взыскать с ответчика неустойку за просрочку передачи объекта долевого строительства за период с .... по .... в размере 262 192,77 рублей, в том числе НДФЛ 13%, компенсацию морального вреда в размере 100 000 рублей, компенсацию упущенной выгоды в размере 305 100 рублей, в том числе НДФЛ 13 %, штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 50 % от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, расходы по уплате государственной пошлины в размере 2 000 рублей, почтовые расходы в размере 433,66 рублей (л.д.3-5).
В ходе судебного заседания исковые требования уточнила, просила также взыскать почтовые расходы за направление копии искового заявления ответчику в размере 310 рублей.
Истец ФИО2 в судебном заседании участия не принимала, извещена надлежащим образом.
Представитель истца ФИО6, действующая на основании доверенности (л.д. 34), исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям изложенным в исковом заявлении. Дополнительно просила взыскать почтовые расходы в размере 310 рублей. Указала, что истец является ее матерью, квартира приобреталась для личных нужд, цели сдачи квартиры в аренду не было. Истец тяжело заболела, в связи с чем необходимы были денежные средства и семья намерена была сдавать квартиру.
Представитель ответчика ООО Специализированный застройщик "Эталон-Омск" участия в судебном заседании не принимал, в материалы дела представил возражения. Полагал, что истцом неверно применена ключевая ставка ЦБ РФ в размере 21 %, просил применить ст. 333 ГК РФ. В части взыскания упущенной выгоды просил отказать, поскольку доказательств возможности сдачи квартиры в аренду не представлено. Оснований для взыскания штрафа в размере 50 % не имеется, поскольку с .... вступили в силу изменения в Закон № ФЗ «Об участии в долевом строительстве», согласно которым в случае удовлетворения требований гражданина штраф взыскивается в размере 5 % от присужденной суммы.
Исследовав материалы гражданского дела, оценив совокупность представленных доказательств с позиции относимости, допустимости и достаточности, суд приходит к следующему.
.... между ФИО2 и ООО «Специализированный застройщик «<данные изъяты> заключен договор №-ЗР-1.9 участия в долевом строительстве (л.д. 9-13а).
Предметом договора являлась однокомнатная квартира, расположенная по адресу: адрес, земельный участок с кадастровым номером 55:36:130126:8716.
Стоимость объекта недвижимости согласно п. 2.1 составила 4 042 317 рублей, срок передачи квартиры определен не позднее не позднее .... (п. 5.1).
.... ответчиком в адрес истца направлено уведомление о переносе сроков передачи квартиры не позднее ..... .... объект введен в эксплуатацию и готов к передаче (л.д. 24,25).
Согласно акту приема-передачи квартира передана истцу ...., то есть с нарушением установленного договором срока (л.д. 15).
Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от .... N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии с частью 2 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (за исключением случая, установленного частью 2.1 настоящей статьи). Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.
В силу части 9 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. При этом настоящим Федеральным законом устанавливается исчерпывающий перечень применяемых к застройщику мер гражданско-правовой ответственности (в том числе неустоек (штрафов, пеней), процентов), связанных с заключением, исполнением, изменением и (или) прекращением договора.
Правительством Российской Федерации .... принято постановление N 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве" (далее также - Постановление), которое размещено на "Официальном интернет-портале правовой информации" (www.pravo.gov.ru) ...., опубликовано в Собрании законодательства Российской Федерации ...., N 13, вступило в силу ....
Постановление действует в редакции постановления Правительства Российской Федерации от .... N 925 "О внесении изменения в постановление Правительства Российской Федерации от .... N 326", размещенного на названном интернет-портале ...., опубликованного в Собрании законодательства Российской Федерации ...., N 25.
Пунктом 1 Постановления установлены следующие особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве (абзац первый):
в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Федерального закона от .... N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве), не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу Постановления до .... включительно (абзац второй);
Таким образом, за период с .... по .... неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции по договорам участия в долевом строительстве, не начисляются и, соответственно, не взыскиваются.
При расчете суммы неустойки, предусмотренной положениями части 2 статьи 6 Федерального закона от .... № 214-ФЗ, суд учитывает, что жилое помещение по договору участия в долевом строительстве передано истцу ...., в связи с чем, подлежит взысканию неустойка за период с .... по ...., включительно (40 дней), в сумме 255 797,82 рублей (4 042 317х40х2х1/300 х 21%).
При исчислении размера неустойки, суд принимает во внимание положения части 2 статьи 6 Федерального закона N 214-ФЗ, в соответствии с которыми, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
Размер неустойки, действующий на день исполнения обязательства .... составлял 21 % годовых.
Оснований для применения при расчете неустойки за период с .... по .... ключевой ставки Центрального Банк РФ, действовавшей на ...., то есть 7, 5 % суд не находит, с учетом следующего.
Согласно пункту 2 постановления N 326 в период с .... до .... включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных частью 6 статьи 5, частью 2 статьи 6, частями 2 и 6 статьи 9, а также подлежащих уплате с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ, в отношении которых не применяются особенности, предусмотренные пунктом 1 названного постановления, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на .... ( в редакции Постановлений Правительства РФ от .... №, от .... №).
При этом данные положения нормативного правового акта, изменяющие правила начисления неустойки, подлежащие применению, отнесены к периоду с .... до .....
Согласно п. 1 ст. 209 НК РФ объектом налогообложения признается доход, полученный налогоплательщиками от источников в Российской Федерации и (или) от источников за пределами Российской Федерации - для физических лиц, являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации.
Пунктом 1 статьи 210 НК РФ установлено, что при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со статьей 212 настоящего Кодекса.
Согласно п. 1 ст. 41 НК РФ доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая в соответствии с главами "Налог на доходы физических лиц", "Налог на прибыль организаций" настоящего Кодекса.
Данные материальные взыскания считаются не компенсацией денежных потерь дольщика, а наказанием застройщика за нарушение прав покупателя. При таких обстоятельствах, при получении неустойки от застройщика за нарушение срока сдачи объекта недвижимости, получатель обязан заплатить НДФЛ, а застройщик в данном случае выступает налоговым агентом.
Сумма налога на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13% составят 29 428,07 рублей.
Относительно доводов представителя ответчика о применении положений ст. 333 ГК РФ суд учитывает следующее.
Согласно ч. 1 ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.
В Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от .... N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", разъяснено, что если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (п. 71). Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (п. 73). При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования. Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки (п. 75).
Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, сформировавшейся при осуществлении конституционно-правового толкования ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств направлена на установление баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения (Определение от .... N 263-О).
Согласно п. 3 ст. 401 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.
Как разъяснено в п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от .... N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" для признания обстоятельства непреодолимой силой необходимо, чтобы оно носило чрезвычайный и непредотвратимый характер. Требование чрезвычайности подразумевает исключительность рассматриваемого обстоятельства, наступление которого не является обычным в конкретных условиях. Обстоятельство признается непредотвратимым, если любой участник гражданского оборота, осуществляющий аналогичную с должником деятельность, не мог бы избежать наступления этого обстоятельства или его последствий.
Таким образом, законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной. Критериями для установления явной несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть, в частности: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки сумме убытков, вызванных нарушением обязательства, длительность неисполнения обязательства и другие.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от .... N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.
В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от .... N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Ответчиком не представлены доказательства несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора.
С учетом изложенного, суд не находит оснований для применения положений ст. 333 ГК РФ.
Истец просит взыскать убытки за период с июня 2025 (с учетом периода ремонта) по февраль 2026 в размере 270 000 рублей (30 000 *9 месяцев).
Оснований для взыскания убытков, понесенных в связи с невозможностью сдачи жилого помещения в аренду, суд не находит, ввиду следующего.
В силу положений пункта 1 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Согласно пункту 2 статьи 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (пункт 1 статьи 393 ГК РФ).
Как разъяснено в пункте 12 постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от .... N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.
Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2 статьи 401 ГК РФ). По общему правилу лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (пункт 2 статьи 1064 ГК РФ). Бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или причинившем вред. Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное.
Таким образом, для взыскания убытков истцу необходимо доказать в совокупности факт наличия убытков, противоправность поведения ответчика, причинно-следственную связь между наступившими убытками и противоправностью поведения ответчика, а также размер убытков.
Доводы истца о том, что она намеревалась сдавать квартиру и получать доход, но не могла этого делать из-за несвоевременной сдачи объекта долевого строительства, в связи с чем, истцу причинены убытки в виде упущенной выгоды, не могут являться основанием для удовлетворения заявленных истцом требований, так как данные доводы носят вероятностный, гипотетический характер, и не могут являться доказательствами упущенной истцом выгоды. Доказательств наличия предложений, переговоров, предварительные договоры в отношении квартиры в материалы дела не представлены.
В связи с чем суд не усматривает оснований для удовлетворения требований истца в данной части.
В соответствии с частью 2 статьи 10 Федерального закона N 214-ФЗ моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.
Учитывая, что факт нарушения прав истца установлен, с учетом фактических обстоятельств дела, характера допущенных ответчиком нарушений прав истца, учитывая требования разумности и справедливости, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца компенсации морального вреда в сумме 40 000 рублей.
Руководствуясь положениями части 3 статьи 10 Федерального закона от .... № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», положениями Постановления Правительства Российской Федерации от .... № «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве" суд полагает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца штраф, в размере 14 789,89 рублей (255 797,82 + 40 000 х 5%).
Оснований для взыскания штрафа в размере 50% суд не усматривает, поскольку вопрос о взыскании штрафа за нарушение прав истца, как участника договора о долевом участии, регламентирован специальной нормой - статьей 10 Федерального закона от .... N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", к отношениям сторон в указанной части не подлежит применению законодательство о защите прав потребителей - часть 6 статьи 13 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей".
В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороне все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
Согласно ст. 103 Гражданского процессуального кодекса РФ Федерации издержки, понесенные судом, в связи с рассмотрением дела и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.
В связи с этим с ООО «Специализированный застройщик «<данные изъяты> подлежит взысканию государственная пошлина в доход местного бюджета в размере 11 674 рубля.
Согласно ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из госпошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
Истцом заявлено требование о взыскании расходов понесенных на оплату услуг юриста в размере 2 000 рублей. Представлена квитанция серия АК № на сумму 2 000 рублей адвокат ФИО4 (л.д. 32). Кроме того ко взысканию заявлены почтовые расходы в общем размере 743,66 рублей (л.д. 6,35).
Учитывая, что исковые требования удовлетворены частично, истцу присуждаются судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.
Исковые требования удовлетворены частично на 45 % от заявленных требований.
Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию сумма 1 234,65 рублей (2743,66*45%:100).
В соответствии с постановлением Правительства РФ от .... N 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве" ответчику подлежит предоставлению отсрочка исполнения решения суда в части взыскания неустойки и штрафа до .....
Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик <данные изъяты> о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, упущенной выгоды, удовлетворить частично.
Взыскать с ООО «Специализированный застройщик <данные изъяты> (ИНН 5501271610, ОГРН 1215500012452) в пользу ФИО2, .... года рождения (паспорт <данные изъяты>, <данные изъяты> адрес ....) неустойку за нарушение срока передачи объекта по договору долевого участия за период с .... по .... в размере 255 797,82 рубля, компенсацию морального вреда в размере 40 000 рублей, штраф в размере 14 789,89 рублей, судебные расходы в размере 1 234,65 рублей.
Отсрочить исполнение решения суда, в соответствии с Постановлением Правительства РФ от .... №, в редакции от .... №, по .....
Взыскать с ООО «Специализированный застройщик <данные изъяты> (ИНН 5501271610, ОГРН 1215500012452) доход местного бюджета государственную пошлину в сумме 11 674 рубля.
В удовлетворении остальной части иска отказать.
Решение может быть обжаловано в Омский областной суд посредством подачи апелляционной жалобы в Советский районный суд адрес в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья М.И.Ахунова
Решение суда в окончательной форме принято: .....